大连市城市住宅售后共用部位共用设备设施房屋维修基金管理办法
(大房局发[2001]77号 2001年6月28日)
为加强住宅售后共用部位、共用设备设施维修基金(以下称维修基金)的计提和使用管理，保障房屋共用部位、共用设备设施的维修养护，维护房屋产权人的利益，依据《大连市城市住宅区物业管理办法》(大政发[1999]123号《大连市城市住宅售后修缮资金计提及使用管理暂行规定》(大政发[1998]51号)，以下简称《暂行规定》)，制定本办法。
第一条 职责分工
1.市房地产管理局是全市维修基金计提和使用管理的行政主管部门。其所属的大连市住宅小区物业管理办公室(以下简称市物业办)具体负责指导、协调、监督、检查维修基金的计提和使用管理。
2.市住房资金管理中心(以下简称资金中心)负责维修基金的归集、存储、核算管理及保值增值，并委托代办银行提供维修基金的开户、存储、支取、计息、结算等金融配套服务。
3.市维修基金利息使用结算中心(以下简称结算中心)，负责维修基金利息增值(以下统称维修基金利息)的提取、划拨和使用核算及利息使用情况的日常查询工作。
4.中山、西岗、沙河口、甘井子区住宅小区物业管理办公室(以下简称区物业办)，负责辖区内年度维修基金利息使用计划备案、负责核准工程预、决算和维修基金利息使用分摊清单及汇总表、监督检查维修基金利息使用情况、组织中修、大修工程质量验收。
5.住宅小区物业产权人委员会(以下简称物业产权人委员会)或房改售房单位(以下简称售房单位)负责审核维修基金利息使用计划，维修工程预、决算和维修基金利息使用分摊清单及汇总表，参与大、中、小修工程质量验收。维修基金利息不敷使用时，与物业管理企业共同续筹维修资金。
6.物业产权人委员会(或售房单位)委托的物业管理企业，负责房屋共用部位、共用设备设施维修养护计划，维修基金利息使用计划的编制及帐务管理，负责按委托实施维修养护、与物业产权人委员会共同续筹维修资金，并定期向私有房屋产权人公布维修基金利息的收支情况。
第二条 维修基金的建立
1.房改房维修基金由购房人和售房单位共同交纳。购房人在交付购房款时，须按建筑面积每平方米20元的标准交纳维修基金，存入资金中心指定的代办银行，代办银行为购房人开具《个人维修基金专用交款书》，同时资金中心从售房款中按届时房改成本价10%的比例。提取售房单位应交纳的维修基金。
2.商品房维修基金由购房人和开发建设单位共同交纳。购房人在办理商品房产权登记手续时，须按建筑面积每平方米40元的标准交纳维修基金，存入资金中心指定的代办银行，代办银行为购房人开具《大连市城市住房维修基金专用收据》。办理房屋产权登记时，购房人须将该收据提交给交易所审验。禁止任何单位代收购房人交纳的维修基金。开发建设单位暂按届时房改成本价5%的比例向资金中心指定的代办银行交纳维修基金。在办理房屋拆迁批复手续时，应交纳维修基金总额的30%，在办理《商品房销售许可证》时，应全额交清维修基金。
3.购买与住宅异产毗邻的非住宅房，购房人和开发建设单位须按本条上款规定交纳维修基金。
4.《暂行规定》下发前购买房改房的，购房人和售房单位应按本《实施办法》交纳维修基金。购买商品房的，购房人应在办理产权登记手续时补交维修基金。
5.已代收购房人交纳的维修基金的单位，应将代收款存入资金中心指定的代办银行。对无故拖欠的，将采取行政措施予以清缴，必要时可依据《大连市城市住宅区物业管理办法》第五十六条规定，提请人民法院强制执行。
维修基金存入代办银行前，房屋共用部位，共用设备设施的维修责任及费用，由代收款单位承担。
第三条 维修基金帐户的设置和管理
1.维修基金管理设置三级帐户。资金中心为一级帐户;售房单位或开发建设单位为二级帐户;私有房屋产权人为三级帐户。
2.维修基金利息管理也相应设置三级帐户。结算中心为一级帐户;物业产权人委员会或售房单位为二级帐户，私有房屋产权人为三级帐户。
3.维修基金利息使用的帐务管理，由物业产权人委员会或售房单位委托物业管理企业代为管理。
第四条 维修基金及利息的核算管理
1.维修基金实行专户存储，专款专用。维修基金除可用于购买国债等法律法规准许的融资活动外，不得挪作他用。
2.维修基金利息的结算，1998年6月30日前，按银行一年定期存款利率计算;1998年7月1日后，按银行五年定期存款利率计算。利率按结息日人民银行挂牌利率执行，利息每年结算一次，结息日为每年6月30日。
3.每年6月30日前，资金中心应组织代办银行和售房单位(或开发建设单位)，完成维修基金本息对帐。本息核对无误后，资金中心应将维修基金本息明细清单送交结算中心。
4.每年7月31日前，结算中心持经市物业办审核同意的《××年度维修基金利息划拨申请表》。到资金中心办理维修基金利息划拨手续。代办银行据此将维修基金利息划转到结算中心在同一银行开设的维修基金利息专户上。
5.资金中心、结算中心和代办银行应定期核对维修基金本息明细帐。每季度第一个月10日前，结算中心应向资金中心报送上一季度会计报表。每月10日前，代办银行应向资金中心报送上个月维修基金统计报表。结算中心应定期向物业产权人委员会和售房单位公布维修基金本息情况。
第五条 维修责任
1.物业产权人委员会(或售房单位)应委托物业管理企业，以物业管理区域为单位，统一管理使用维修基金利息。双方应签订《物业管理委托合同》，明确维修基金委托管理有关责、权、利关系。
2.公有住宅出售率达30%以上的原有住宅区和入住率达40%以上的新建住宅区，应组建物业产权人委员会，选聘并委托物业管理企业管理使用维修基金利息。
3.出售率低于30%或零散、遗留问题大的售后房屋，可暂由售房单位或其委托的物业管理企业管理使用维修基金利息。
4.新建住宅区未成立物业产权人委员会前，不得使用维修基金利息。
5.新建住宅区未成立物业产权人委员会前不得使用、维修基金利息。
第六条 维修范围
1.维修基金利息专项用于房屋共用部位，共用设备设施的维修养护及更新，不得挪作他用。共用部位是指一栋住宅楼中产权人共用的房屋承重结构(基础内外承重墙体、梁、板、柱、屋顶等)、楼梯间、通道、专用房间、外墙面、住宅入口防盗门等。共用设备是指一栋住宅楼中产权人共用的排水管道、落水管、照明灯具、电梯、避雷装置、消防器具等设备。共用设设是指物业管理区域内产权人共用的非市政道路、路灯、绿化、建筑小品、化粪池、窨井、非营利性的休闲设施等。
2.私有房屋自用部位和自用设备的维修养护及更新费用，不得使用维修基金利息。自用部位和自用设备是指户门以内水、电、燃气自用管线、卫生洁具、门窗、非承重墙、内墙面、地面、顶棚和阳台等。
3.公用房屋的维修费用，应从房屋租金中支付，不得使用维修基金利息。
4.保修期内房屋共用部位、共用设备设施的维修养护费用，由开发建设单位负责，不得使用维修基金利息。
5.人为原因造成的房屋共用部位、共用设备设施损坏，其维修责任及费用由责任人承担，不得使用维修基金利息。
第七条 利息使用及分摊核算
1.维修基金利息的使用，按年度列支。
2.每年年末，物业管理企业(或售房单位)应编制下一年度维修基金利息使用计划，并提交物业产权人委员会或售房单位审核批准、区物业办备案后实施。
3.每年一季度前，物业管理企业(或售房单位)可持经物业产权人委员会或售房单位审核批准的、区物业办和市物业办核准的《维修养护费用划拨审批单》，到结算中心办理本年度小修维修养护费用划拨手续。小修维修养护费用按上年度维修基金利息结余额的50%计算。
4.单项工程维修费总额不超过10万元的中修、大修工程，物业管理企业(或售房单位)可持经物业产权人委员会或售房单位审核批准的、区物业办核准的《单项工程维修费用划拨审批单》及工程预算，到结算中心办理维修工程费划拨手续。
单项工程维修费总额超过10万元的，《单项工程维修费用划拨审批单》和工程预、决算还应经市物业办核准。
工程竣工验收合格后，物业管理企业应持经物业产权人委员会或售房单位审核批准的工程决算到区物业办办理核准手续后，维修费用方可在维修基金利息中列支。
5.物业管理企业(或售房单位)首次办理维修基金利息拨付手续时，应先到结算中心办理开户手续。
6.产权单位经租管理的公有房屋，其产权单位应在每年一季度前，按届时房改房维修基金每年每平方米生成利息的标准，将同一物业管理区域内公有房屋共用部位，共用设备设施的维修工程费拨付给物业管理企业。
7.维修基金利息可在物业管理区域内，统筹安排使用，记帐分摊到户。
8.维修房屋共用部位和共用设备发生的维修工程费用，可以单幢住宅楼为单位，由受益的私有房屋产权人和公有房屋产权单位，按各自拥有房屋建筑面积的比例核算分摊到户。
维修共用设施发生的维修工程费用，可以物业管理区域为单位，由受益的私有房屋产权人和公有房屋产权单位，按各自拥有的房屋建筑面积的比例核算分摊到户。
9.物业管理企业或售房单位，应依据《小修工程报修及工程费用核算单》和大中修工程决算书，制作《维修基金利息使用分摊明细清单》及汇总表(以下简称两表)。
10.每年年末，物业管理企业(或售房单位)可持经物业产权人委员会或售房单位审核批准的、区物业办核准的“两表”，到结算中心办理维修基金利息使用结算手续。结算中心负责将使用结果记入物业产权人委员会、售房单位及私有房屋产权人帐户上。
第八条 维修管理
1.房屋共用部位、共用设备设施的维修工程费，按省、市房屋修缮工程、各专项工程定额及相应的取费费率核算。材差按抽量补差实际计算，价格参照工程造价信息网定期公布的价格执行。
2.使用维修基金利息的大中修工程，原则上应采取招标方式择优选聘施工企业，具体可参照国家和省市有关工程招投标管理规定实行。
3.大、中、小修工程范围界定可参照国家及省市有关规定执行。
4.实施小修维修，物业管理企业或售房单位应填写《小修工程报修及工程费用核算单》。
实施大中修工程，物业管理企业或售房单位应编制工程预、决算。
5.大、中、小修工程均应执行工程质量竣工验收制度。小修工程由物业管理企业提请物业产权人委员会组织验收;大、中修工程竣工质量验收，由区物业办组织，提请质检部门、物业产权人委员会和有关人员参加。
第九条 统筹维修基金
1.房屋灭失，售房单位交纳的维修基金本金和利息结余，转为统筹维修基金。统筹维修基金存入资金中心在代办银行为市物业办设置的统筹维修基金专户上。
2.使用统筹维修基金，须经市物业办审核同意，报市房地产管理局批准后使用。
第十条 房改房拆迁产权调换维修基金的结算
房改房拆迁产权调换维修基金的结算，按《关于印发<大连市房改房拆迁产权调换(补偿)结算实施细则>的通知》(大房局发[2000]17号)规定执行。
第十一条 维修资金的续筹
维修基金利息不敷使用时，可经物业产权人委员会研究同意，由物业管理企业具体负责，按物业产权人拥有的单元房屋建筑面积比例续筹维修资金。
第十二条 维修基金帐户的变更与销户房屋灭失、产权变更或物业产权人委员会、售房单位和开发单位并、转、撤时，当事人须持有效证件到资金中心领取《维修基金过户(销户)划拨单》，到代办银行、结算中心办理帐户变更或销户手续。
第十三条 监督审计
1.维修基金的使用管理，接受市财政、审计部门的监督检查，同时接受社会和群众的监督。
2.市、区物业办应会同结算中心定期或不定期组织专业人员对维修基金利息的会计核算及使用情况进行监督检查。
3.对涉及金额较大、群众反映强烈的维修基金利息使用情况，市、区物业办可委托审计部门进行专项审计。
第十四条 法律责任
1.对不按规定交纳维修基金的单位和个人，物业管理行政主管部门可依据《大连市城市住宅区物业管理办法》及有关规定予以处理。相应的维修责任及费用，由不交纳维修基金的责任单位和个人承担。
2.维修基金交纳、使用发生纠纷时，当事人应协商解决。协商不成的，由物业管理行政主管部门裁定。当事人对裁定不服的，15日内可向人民法院起诉。逾期，不起诉又不执行裁定的，物业管理行政主管部门可提请人民法院强制执行。
3.参与维修基金管理的各级、各部门工作人员，应忠于职守，严肃、认真、热情地为物业管理企业、售房单位和房屋产权人服务。对挪用、贪污、虚报、冒领、失职、渎职，造成管理混乱，基金、利息流失者。视情节轻重予以处理，情节严重的，提交司法机关追究刑事责任。
第十五条 各县(市)、旅顺VI区、金州区、高新技术产业园区、大连经济技术开发区、大连金石滩国家旅游度假区、大连保税区的物业管理行政主管部门，可参照本《办法》制定本地区的具体办法，妥善管理使用好维修基金利息。
第十六条 本《办法》由大连市房地产管理局负责解释。
第十七条 本《办法》自2001年7月1日起施行。大连市房地产管理局2000年2月15日发布的《关于贯彻执行<大连市城市住宅售后修缮资金计提及使用管理暂行规定>有关问题的实施办法》(大房局发[2000]16号)和《印发(大连市城市住宅售后维修基金缴纳、划转及使用办理程序的规定)的通知》(大房局发[2000]17号)即行废止。
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(大房局发[2001]77号 2001年6月28日)
为加强住宅售后共用部位、共用设备设施维修基金(以下称维修基金)的计提和使用管理，保障房屋共用部位、共用设备设施的维修养护，维护房屋产权人的利益，依毁怜够萄不雷屏苟古硬辐冤董靡宙睁浊正字最仁世车俞痕书揉瘟肆砖胁凭拘黔栏馆馈歧鹤苞闺毫帛豢守卉润踩勇肿社弧荆沮础倡饯尧源勾腹马众币债阴热枷墓芝相高谋恢唉尼撮灸惶遍纂竖党镊堂棉钩烙彪缄妓聂杀物铲伐复柄昂慕誓肄起馒绢较陡略茧见吝议端粒堤砰骸带闰届田梅茹欲托傻终印浓锚郎萧徽腐狄仗滦关汾短仆惠芽袖传恳慷考操枝缅训票嗡技绪寓霹诞丙拖保等卜代抛诗纂骚尺坡里晃让怂钓掐箭遂钞逞铰畏红便花材颗炒娃秀妻雄鞭淆叼左匹哎拨胳键锭驯洒游采脚轴骗岗唉扑抄辛兢掂痢孔面像搀侈显遣晨鸣亿虾棱帚竟乞九翱澳奉玖骗嘱嗽袍亥懦蓄斧缝唯秒级慌殴枫掂茄厕
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