北京唐家岭改变靠拆迁暴富故事：安置房为集体用地

北京唐家岭改变靠拆迁暴富故事：安置房为集体用地

宏观经济瞭望东方周刊[微博]2014-02-24 11:35

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　　图为瞭望东方周刊杂志2014年第八期封面。

　　再见唐家岭

　　土地没有进入市场进行招拍挂，就没法进入一般开发的贷款流程。王志军觉得，国家针对试点还应该推出相应的金融政策。否则，“资金有难度”--- 与盖好两个新小区的目的不同，这次的资金问题涉及村民今后的生存问题

　　《瞭望东方周刊》记者齐岳峰 | 北京报道

　　北京城区西北角，西北旺镇，唐家岭地区，已经不再有蛰伏的青春。

　　两座新小区构成的“新城”里，行者寥寥。至于原来被自嘲为“蚁族”聚集的“老城”，目光所见只留有不到10栋建筑。

　　而不久的将来，它们可能会与那些曾经浪迹于此的年轻人一样，从这里消失。

　　这场改变，被纳入北京市城乡结合部“50个重点村”改造的宏大叙事之中。这个投资超过1800亿元人民币的巨量工程，承载了土地扩容、人口调控等多种期望，因而对于大北京有着诸多现实意义。

　　曾一直徘徊在聚光灯外的本地村民，成为这次变化的主角。背靠中国最具政策资源优势的都市，几千名村民正在政策空间中奋力探索自己的未来。

　　因为，这并不是一个因拆迁、征地而一夜暴富的故事。确切点说，它是北京在环境、资源压力之下，用种种约束进行的一次城镇化试验。

　　2014年的第一场雪，唐家岭告别改造完成后的第一个冬天。

　　老城

　　北京的冬天，没有雾霾的时候，通常伴随着强硬的寒风。

　　轻轨13号线西二旗站，乘车再向西北行进约10分钟---这是当年“蚁族”日复往来的行程---直到京包高速一侧，举目前望，就是当初被舆论关注的 “唐家岭老城”---这个带有一些历史意味的称呼，是改造结束后当地人对此的通称。

　　斑驳的白杨树旁边已经没有了从前拥挤的烧烤摊，寒风吹过，只留下树枝簌簌轻响。空中依然纵横交错着各类电线，但与过去广为流传的照片比，已不可同日而语。

　　冬日的阳光里，也不会再有衣衫从临街的窗口挑出来，成为令人担心的导火索。更没有人惺忪着双眼，走出晦暗的简易楼，在路边的商店里买一包廉价香烟---现如今，在凋零的旧城里，只剩下零散的几处门市。即便如此，仍不能确定，趟过凌乱的空地，能否敲得开它们紧闭的四门。

　　2009年秋天开始，刚刚还沉浸在“蜗居”悲苍中的一些人，将目光聚集到了北京城乡结合部的这块土地。

　　“过去这半年，我在唐家岭看到的记者比前4年看到的总数还要多。”一个租住于此的年轻人对媒体说---唐家岭也因为这些被自嘲为“蚁族”的年轻人而声名在外。

　　人们通常所说的唐家岭地区，其实由唐家岭、土井两个行政村构成。

　　土井村现在户籍人口1420人、外来人口1600人。土井村治保主任宋小滨告诉《瞭望东方周刊》，之前外来人口有1万多人。

　　他说，辖有唐家岭村、土井村的西北旺镇曾有户籍人口3万人、非户籍人口20万人。如今后者已经减至10 万余人。

　　离开的人，不少搬到了更远一些的韩家川、冷泉一带。在2010年春天唐家岭的房东们发出搬迁令之后，房客们纷纷在百度贴吧写出了租住的新地址：回龙观、霍营、六里屯、小牛坊每一个地名都代表着与市区完全不同的房租价格。

　　不过，如今在阶段性改造完成后，村镇干部们说，“两个新区的3000多套房屋仍然欢迎他们回来。”

　　新房

　　“两个新区”，就是“图景嘉园”与“唐家岭新城”---其实就是土井村和唐家岭村的村民聚居地。

　　从老城切换到这里，颇有海市蜃楼的感觉：就在10分钟前，周边还是凌乱的老城与荒寂的冷冬，但红白相间、干净整洁的楼群就在转过中关村公园后，突然出现了。

　　一色15层的崭新住宅楼，在凛冽的寒风中显得干净而挺拔。只是它们暂时的寂寥，与老城彼时的喧嚣，构成了明显对比。

　　当然，光鲜的楼群被夹在树林与积土间，颇感突兀。与老城改造后的工程积土一同存在的，还有楼群周边的工程围墙---这显示着工程的最后完成似乎还需要一些时间。

　　西北旺镇规划科科长杨景峰告诉《瞭望东方周刊》，两个小区有29栋楼、4647套住房，其中唐家岭835户、土井355户。2012年6月30日，新城迎来第一批住户。

　　房子仍然可以用来出租。改造前，唐家岭村村委会副主任董建华在唐家岭老城曾经花了5万元建了10间出租房。搬入新居后，董建华名下的4套房中，用于出租每年可带来10多万元收入。

　　4647套住房中，如今有2000套房屋趸租给海淀区公租房管理机构，剩下的又有一半被村民用来出租，这就是所说的3000多套。

　　“趸租房”是北京市城乡结合部改造中的一个专有名词，也被称为“人才公租房”。

　　所谓“趸租”，是通过从农民手中长期租赁富余的定向安置房，将这些房源纳入公租房中，专项用于中关村科技园等重点企业工作人员的租赁居住和过渡周转。

　　由海淀区公租房管理机构与村民签订整体5年的合同，并负责为房屋进行统一装修，租户可拎包入住。房管局每年定期将租金收益汇至居民账户。为加强管理，两个村还各成立了一个物业公司。

　　西北旺镇党委委员王志军觉得，这种模式是此次改造中最值得称道的内容之一。今后准备在产业用地上建设的公租房，也会趸租给海淀区住管中心。

　　董建华告诉本刊记者，现在新城的房租，无客厅一居室每月1800元，有厅一居每月2100元至2300元，两居3000元左右，三居3800元左右。

　　改造前，500平方米的出租屋可以分割为数十个十几平方米的小房间，每间月租金在500元左右。源于可观的收入，拆迁曾经遭遇极大困难。

　　北京的媒体报道，改造中最多的一户分到了11套安置房。只是，这些房子仍属于集体建设用地。换句话说，土地的性质和过去村民的平房一样。这使它们在日后的产权变化中，将受到极大约束。

　　因为所有这些制度设计，是一个有名的试点：集体建设用地公租房试点。

　　试点

　　之前由于担心借试点变相建设“小产权房”，国土资源部对集体土地建设租赁房一直持谨慎态度。

　　也正是这个原因，集体建设用地建设的公租房与“小产权房”被严格地区别开来：它的产权仍为农村集体组织所有，不能出售给个人，只能配租给符合政府规定条件的家庭并纳入统一规范管理。

　　在2012年1月获批前，国土资源部还下发通知，未经国土部批准，一律不得利用农村集体建设用地建设公共租赁住房。

　　北京是第一个获批试点的城市，唐家岭是第一个启动的试点。这项政策也在重点村改造中被寄予厚望：在集体土地上建租赁房的模式采用占地而非征地的方式，农民会有租赁房屋收入的逐年分红，收入持续稳定。而且当地“上楼”农民可以参与公租房社区的物业管理，成为产业园区的工人，解决就业问题。

　　王志军解释说，目前安置房的房产证还没办下来，这些房子会按经济适用房管理，而今后集体土地上试点公租房的产权也会是村集体大产权证。

　　不过，也曾经有报道说，这些房子的建设遇到过资金问题。村镇干部证实，海淀区公租房管理机构曾经一次性将前3年租金提前支付给唐家岭的两个村子用于建设。

　　对于唐家岭的资金运行，村干部和镇干部都说始终处于滚动当中，很难有确切统计。

　　不过看得出，他们还是希望底商出租后的回流资金能够冲抵一部分建设投入。

　　入住公租房需要经过北京市的一系列既定程序，大致说就是一个“打分”的过程。最终通过“摇号”获得入住者，还可以得到10%的政府补助。

　　镇里也与周边学校合作，将房屋租给学校用作员工宿舍，大量信息产业从业人员也将成为本地区新的住户。

　　经过这样一系列改造，唐家岭的外来户们当然不一样了。

　　其实比较关键的问题是：这次改造并没有多少土地符合传统“征地”的概念。一方面是安置房都建设在集体建设用地上，没有征地的过程。另一方面，虽然绝大部分土地都被用来建设中关村森林公园---北京“绿隔”的一部分，但由于是占地，政府只支付占地费用，远远低于征地补偿。

　　在西北旺镇规划科副科长王慧颖的印象中，至少到目前，村里并未获得大量补偿资金。

　　这样，无论土井还是唐家岭的村集体，都很难像过去的“城中村”改造那样，通过土地整理获得“生地”、上市在招拍挂后获得收益。换句话说，不可能用地级差获得巨额土地收入。

　　总之，这不再是一个因为改造、拆迁、征地一夜暴富的故事，产业也成为改造后两个村子不得不考虑的问题。

　　产业

　　王志军说，改造前两个村子靠出租厂房、住房等，每年有1000万元左右的集体经济收入，“但是一拆迁都归零了”。

　　从目前看，新的土井村还是个农业村。过去种大棚的都是外乡人，宋小滨说，租一亩地一年1万元左右，“一家人还有了住处”。如今，这些租种者也面临着离去的命运。

　　改造之前，68岁的土井村村民周丽荣把自己的两亩地盖上大棚出租给了别人，作为海淀区对土井村村民“农转居”政策的受惠者，周丽荣在转为“非农”后依然拥有自己承包的土地。如今，她每个月可以拿到1300元的退休金，出租大棚也会带来大约每月2000元的收益。

　　这一切不能掩盖的是，唐家岭地区的两个村子一直是典型的“民富村穷”---村民出租房屋获得租金收入，但村集体并未同步获得相应收入，反而因增加的环境、资源压力有更大付出。

　　王慧颖“个人觉得”，村里没有支柱型产业，经济实力较弱很正常。

　　唐家岭新城附近比较大的农业设施是北京百旺农业种植园，里面的新大棚有电动卷帘和电动天窗及风口。

　　不过，这个500亩农业园归属西北旺农业设施中心，唐家岭地区的村民只获得土地出租的收益。虽然特别希望发展观光农业和休闲农业，但村集体自己还没有这样大的园子。

　　2010年改造启动后，唐家岭地区也发展了设施农业。土井村有一些大棚与航天部门合作，进行太空搭载种子的种植试验。但是村干部说，它们目前的比重还不大，处于刚刚起步阶段。

　　这些种植园与蔬菜大棚的收益目前是两个村子的主要收入，盈利分红给村民。而位于新城北边的庞大土地，被寄予了巨大的希望。

　　根据规划，这里将建设3万平米公租房、3000平方米商业项目以及3万平方米企业孵化器项目。这200多亩土地，最后会叫做“众唐兴业园”与“盛景创业园”。

　　即使地下空间部分，宋小滨说，也准备由两个村子合作“弄一个大的超市。”无论哪个部分，收益都将作为村民分红。

　　看得出来，村镇干部们对于自己的未来，还是有很多想法。

　　王志军的希望是，产业园区建成后，村集体每年能有几千万元级别的收入。

　　但是说到根本，这些土地也不可能按照利益最大化的原则使用。具体说，就是不能全部开发为利润高的商品住宅。

　　于是，改造后土井和唐家岭最大的寄托---可以用于开发的土地，也受到了规划的限制。

　　按照规划，唐家岭附近有软件园、北大生物城和永丰、航天城，整个地区将以发展高科技研发制造产业为主，特别是应打造高端技术产品产业化制造基地，同时适当发展现代服务产业和房地产业---这给了唐家岭改造一个前置注解。

　　即使如此，这片土地目前还处于规划阶段。

　　王慧颖对本刊记者说，产业园区建设资金存在困难。至于解决方式，她说，一部分自筹、一部分由政府支持，但还是需要依靠招商引资解决大部分资金缺口。

　　王志军说，作为试点，现在还缺少配套政策。具体讲，就是没有针对集体土地的贷款政策。

　　土地没有进入市场进行招拍挂，就没法进入一般开发的贷款流程。王志军觉得，国家针对试点还应该推出相应的金融政策。否则，“资金有难度”---与盖好两个新小区的目的不同，这次的资金问题涉及村民今后的生存问题。

　　身份

　　年底是村里“发钱”的日子，宋小滨与他的同事们也忙了起来。

　　像北京城乡结合部的大多数村庄一样，在土地改造后，村民入股的村办集体企业承担了维持农民稳定收入的重任。

　　74岁的土井村村民王少华对本刊记者说，为了村办企业，村民们每人曾入股11万元。

　　土井村的企业有经济合作社和房地产开发公司、物业公司，目前最主要的收益方式是以集体名义出租土地。

　　这个冬天，土井村集体企业提供的分红是每人6000元，只有“具有农转非身份的”并“具备改制资格的”才能得到。

　　西北旺镇社保所所长邢志梅向本刊记者解释说，改造后，17岁至30岁之间的人员被一次性补齐社保，然后社保关系都转到了政府社保部门。

　　而就业人员则自动延续就业，无业人员由社保组提供就业服务。西北旺镇里出钱为两个村子的物业公司提供了200多人的就业培训，镇办产业亦优先考虑本镇居民就业。

　　拆迁后主动失业的人员只能随其自主。

　　即使对于转居这样的基本问题，由于试点也出现了新的挑战。

　　“现在也没有具体政策，农民都愿意转居民，但不征地，没有指标，就很麻烦。我们这两次转居都是征地转居，都是村委会、村集体出钱。”王志军说。

　　这个问题还是与“绿隔”有关。因为土地都用来原址绿化，没有征地，也就没有名额。

　　一些人的例外是因为有一部分土地被航天城征用，国土部门因此给了转居指标，但仍是“村里掏钱，每人好几十万。有多少指标转多少人，现在唐家岭还有200多人转不了，不给指标了”。

　　与其他村的拆迁不同，经济力量薄弱的两个村集体在此次改造中经历了真正的考验。

　　但是，村民们显然有更高的期望。年过70的佟淑芹住“图景嘉园”，在2008年转为居民。

　　她的抱怨是，自己家原有2.5亩土地，流转的0.5亩划入了航天城规划。在3万元补偿款之外，她觉得，既然土地流转到航天城，自己理应“属于航天城居民了，并在那儿退休。”

　　结果“弄一个超转，人弄到海淀区了”。

　　佟淑芹说：“傻眼了”。

　　这种期望，是大多数农民转居时的期望，“谁占的地，人员就在谁那里安置，是不是这个意思？”

　　事实上，如西北旺镇社会事务管理科科长蒋和红所说，按规定将“农民”身份转为“居民”身份后，并不改变原有行政单位的管辖状态。

　　观念

　　虽然想当城里人，但唐家岭的村民们一时还很难适应城镇化进程中的生活。

　　比如与还在规划中的收入相比，支出却是现实的。物业、水、电、燃气唐家岭新城居民乔正海说，“原先在村里水不花钱，现在上楼什么都得花钱。”

　　由村干部主持的物业公司也抱怨，物业费收缴困难成为新城突出的问题。

　　北京工业大学博士李升及其团队在唐家岭调查发现，很多上楼村民对于公厕、水、煤气以及文化活动空间等需求依然维持传统，比如婚丧嫁娶，这对公共设施建设和社区管理提出了挑战。

　　除了卫生所等公共设施，整个地区的社会组织正在重塑的过程中。

　　王志军说，现在新城施行物业与村委会、居委会三重管理，以村委会为主。

　　在王慧颖的解释中，“村委会管村民，居委会管居民。”村民全部转为居民后，若村里还有集体土地，则村委会不撤销，负责管理村集体产业，包括土地。

　　“重点村”将可能改变以农业和非农业人口划分城乡社区的做法，原有的村委会可按照社企分离的原则“一分为二”：原有经济管理职能交由村经济组织负责，原来的社会管理和服务功能让渡给新建的社区居民委员会。

　　党的组织也在重组构筑之中。相比此前对流动党员管理的空白状态，汪玉华说，下一步该镇党组织将建设流动人口党员之家，并对非公企业的流动党员建立信息录入程序。

　　干部们觉得，“转居”后，原来不受法律保护的、不可持续的、低效的“瓦片经济”正在优化升级，接下来“可以做一些精神层面的事情了”。

　　2013年，西北旺镇举办了社区邻里节，其目的是“密切社群关系”。镇里的干部说，为转变农民观念，镇里对上楼后的市民进行了大规模培训，“讲座平均每年一百场，文化活动一年一百多场。”

　　让他们感慨的是，现在很多搬入新居的家庭“装修非常有品味”。

　　设施

　　新城里的每个人，无论是居民还是农民，都在重塑自己的生活。

　　佟淑芹搬到“图景嘉园”后，很苦恼的问题就是“买菜还要到很远的地方---这边菜少，还贵。”如周丽荣所称“人家卖白菜5毛钱一斤，到他那儿没准儿8毛。”

　　至于更复杂的公共设施，宋小滨坦承，诸如医疗室、邮局、银行等，“我们这儿全部没有。”

　　由于小区车库迟迟未能启用，新区空地及道路两侧突兀地停放着大量车辆。

　　至于原因，宋小滨说，“人防设施没有验收，车库无法启用。”

　　这样的解释同样被唐家岭物业公司副经理刁学燕所强调，当初为了优先保障居民入住，其他部门未来得及验收。不过刁学燕告诉本刊记者，该问题“很快即将解决。”

　　唐家岭新城的幼儿园看起来非常不错，这个标准的4层建筑，拥有与周边楼群融洽的色调---在冷风中宛如突然出现的效果图。

　　唐家岭新城门前摆摊的女商贩，瑟瑟地守在寒风中，很久没能等到自己的顾客，但她又走不成，“没有公交车了，短时间内还走不了”。

　　目前，居民出行只能依靠早晚固定班次的通勤车，其余时间需要步行25分钟至909公交车站。

　　作为解决方案，土井村自行与982路公交车队协商，每天一早，982车队派3个班次的公交到这里缓解出行问题，但它还是权宜之计。

　　路不是没有，新修的马路宽阔而通畅，但是被装上了隔离桩。

　　西北旺镇规划科科长杨景峰并非不清楚居民的苦恼---本地区与航天部门及一些敏感单位接壤，工程多受限制。2013年夏，位于两个小区北侧的友谊路开工，但“断断续续总是停” 。

　　这背后的缘由是，2010年至今，“嫦娥二号”、“天宫一号”、“神舟八号”等航天工程相继实施，“涉及航天部门相关工作及重大政治活动期间一般不能施工，所以会慢。”

　　除此之外，当地一个地块施工就涉及9条地下光缆，这些光缆分属不同的部门---都需逐一协调。

　　2013年年底，杨景峰又去相关部门协调道路问题，“说涉及航天活动，要等一等。”

　　所以，唐家岭的人们特别期待这个即将到来的春天。

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/53100faddaef5ef7bb0d3c24.html