2019年中国商业综合体零售现状、发展特点及发展趋势分析[图]
发布时间:2021-04-03 来源:文档文库
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2019年中国商业综合体零售现状、发展特点及发展趋势分析[图] 商业综合体,源自“城市综合体”的概念,但是两者有着明显区别。商业综合体,是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。 城市综合体是以建筑群为基础,融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”(功能聚合、土地集约的城市经济聚集体)。 一、现状
随着人们生活质量的不断提高,消费理念逐渐升级,城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度后的必然产物。在全国地产投资处于低迷的状况下,城市综合体的投资总量却被逐步激发。
2018年中国商业综合体带动的零售消费市场规模已经达到36.6万亿元。随着近期中国各城市城市综合体的相继竣工,预计2021年城市综合体带动的零售消费市场规模将突破47万亿元。
2016-2021年中国城市商业综合体市场规模及增速预测
数据来源:公开资料整理
智研咨询发布的《2019-2025年中国商业综合体市场全景调查及发展前景预测报告》数据显示:2019年住宅房产的紧缩政策,驱动地产企业向商业地产转向。
中国主要一线城市以北京上海为首,拥有超过100家购物中心,且核心商圈租金超过2000元,而其余一线城市如广州、深圳等购物中心量存则相对较少,这主要是受到城市规模人口影响;重庆、西安等城市购物中心数量与租金趋势脱离,说明这些地区商业用地库存过剩。
中国主要城市购物中心数量
数据来源:公开资料整理
中国主要城市购物中心核心商圈首层平均租金
数据来源:公开资料整理
伴随着城市收缩等供求关系进一步失衡,地产企业及时调整应对策略,部分企业更关注三四线城市发展。
消费者对于商场的选择很大程度取决于商场交通的便利程度,而且对于熟悉的商场有一定的依赖性。商场引入的品牌、商场的话题流量还有价格是消费者其次考虑的因素。近70%消费者在商场的逗留时间不超过1小时。
消费者选择商场的理由占比
数据来源:公开资料整理
二、发展的特点
1、数量快速增加,老城区相对集中。
2016年,我市拟纳入统计的城市商业综合体8家,较2015年新增7家。其中,位于老城区的商业综合体6家,1家位于城市发展新区,1家位于新老城区结合部。从发展趋势看,新建或试营业的城市商业综合体均分布在城市发展新区,如埇桥区万达城市广场、砀山县七彩商城等。 2、商户数量众多,自营或联营较少。
从综合体内商户数量看,在重点调查的8家城市商业综合体中,经营商户总数量为514户,其中自营或联营单位108家,仅占全部经营单位的21%。
个别商业综合体内经营单位全部为对外租赁商户,如埇桥区同盛购物广场、泗县第一街购物中心、灵璧县莱迪购物中心等。 3、经营业态丰富,商品零售占一半以上。
分业态看,2016年我市商业综合体零售业商户321户,主要业务活动涵盖服装鞋帽、化妆品、电子产品、珠宝首饰、黄金、图书文化用品等领域,占商户总数的62.5%;餐饮业商户93户,主要提供正餐、快餐、甜品、饮品等,占18.1%;电影院、游艺游戏、KTV、教育培训、健身养生等服务业商户100户,占19.45%。
4、销售量增长较快,亿元以上项目较少。
2016年前10月,全市8家城市商业综合体实现销售(营业)额8.11亿元,同比增长49.73%。分业态看,零售业5.93亿元,增长25.5%;餐饮业1.01亿元,增长236.7%;电影院、游艺游戏、KTV、教育培训、健身养生等服务业1.17亿元,增长197.9%。但从销售规模看,销售额(营业额)达亿元以上单位仅3家,分别为埇桥区创新时代广场、砀山县香港商城、泗县文庙商城,亿元以上单位数占综合体总数不足一半。
5、大众化消费居多,专卖店和精品店较少。
受限于地区人口数量、居民消费能力,我市商业综合体经营业态主要以百货和超市为主,尤其是县城里的商业综合体,大众化消费商品居多,专卖店和精品店较少,在餐饮和服务业态中,小吃和特色餐饮较多,正餐较少。KTV和影视较多,教育及培训机构较少。 三、面临的困难
由于受宏观经济下行压力加大、电商分流、城市建设改造升级、自身商业定位不准、经营管理不到位、承租户换手率高等因素影响,我市城市商业综合体发展和统计工作还存在不少困难。
1、受新产业及新消费模式转变影响,零售行业实体店遭遇寒冬。 近年来,随着电商行业迅猛发展,部分零售行业实体店成了“观摩店”、“试衣间”,销售额大幅下降。以萧县龙城国购广场为例,其一期项目国购步行街2012年12月8日商户入驻率为100%,满铺开业,现如今只有70%的开业经营率,最低潮时开业率低至50%,商场第一层服饰零售几乎全部关停。如今开业率有所回升,但店铺换手率偏高。店铺空置及较高的换手率导致城市综合体管理方租金大幅下降,目前市场租金已普遍比原先开业时下降30%-50%。 2、商业布局过于密集,市场消费潜力不足。
以埇桥区为例,宿州创新时代购物广场与大润发购物中心相距不足500米,与创新时代购物广场一路之隔的国购广场也正在建设之中。而由于城市改造,主城区人口大量外迁,再加上本区域没有大量新建高档社区,即使部分拆迁户回迁,该区域整体商业市场消费能力仍有待观察。埇桥区华夏世贸广场,2011年开业时,商户争着入住商场,但从2013年开始,周边城区改造,居民大量外迁,加上周边商场(如华夏、苏果商场)较多,同等商品售价较低,从而导致商业综合体经营困难。目前商场为留住商户,增加商场人气,不仅不收租金,还出人出资与商户联合经营。
3、商业定位涉后,消费层次有待转型升级。