“最美不过夕阳红，温馨又从容。夕阳是晚开的花，夕阳是陈年的酒，夕阳是迟到的爱，夕阳是未了的情，多少情爱，化作一片夕阳红”！当这动听的歌声在耳畔响起，我们就会想起年迈的父母。父辈养育了我们，创造了财富，操劳了一生，如今他们步入了老年，既需要生活的照料，更需要身心的康宁。作为晚辈，我们用什么方式来赡养老人，让他们安享天伦之乐，感受到社会的关爱和人间的亲情？这是整个社会都应该重视的问题。
人生最需要关爱的时期是两头：一是小时候，二是到老年。我国目前是世界上老龄化程度最快的国家，发达国家近百年才出现的人口老龄状态，我国50多年便进入了。这源于改革开放以来人口出生率的下降、经济条件的提高和健康条件的改善等因素。据统计，近60年来，我国平均寿命比建国前增长了近30岁。而目前家庭抚养晚辈与赡养老人的状况，却存在着极大的反差：6个大人围着一个小孩转，赡养老人却力不从心。这在很大程度上不是因为孝心或经济原因，而是因为老年人有多方面的需要。为社会服务几十年，到老年被社会边缘化，深居家中、缺乏交流群体，老后生活无乐，岂不心寒？据统计，全国有1000万70岁以上高龄老人需要照顾。人口学家分析，我国未来相当长一段时期内，其家庭结构是一种1：2：4的倒金字塔式，即两个中年人负担4个老人和1个小孩，这不仅在经济上、尤其是在精力上都会力不从心。因此，条件好、花费少的老年公寓将受到人们的普遍欢迎。随着经济收入的增加，思想观念的更新，心灵慰藉的渴望以及对生活质量的更高追求，也将使越来越多的老年人愿意入住老年公寓。养老从家庭走向社会，将成为一种趋向，不可避免地向我们走来。
目前，为老年人服务的机构已逐步发展，在发达城市，有老年公寓、老年住宅，护理院、老年病医院等；乡镇则大多为一般条件的敬老院、养老院，而在中小城镇，不同档次的老年公寓，越来越受到广大老年朋友的青睐，其市场发展前景广阔。老年公寓，是既能体现老年人居住养老，又能享受到社会化服务的新型老年住宅，是由政府机构或社会力量按照市场原则举办和管理，面向有一定经济负担能力的普通老人提供居住服务的社会养老机构。加快老年公寓建设的意义已远不只是满足老年人的生活需求，更重要的是对于减轻年青一代家庭成员的精神压力，构建和谐家庭，促进社会的和谐共融有着积极的作用；对于深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。
叶县XXX苑老年公寓就是一家社会力量创办的社会养老机构。创办以来，发展迅速，深受欢迎。为加快叶县社会养老事业的发展，扩大经营规模，使更多的老年人入住公寓，该机构拟建老年公寓楼和老年活动中心项目。
本报告就该项目建设的可行性作深入研究。
1、老年公寓 Apartment for the Aged
专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。
2、老龄阶段 The Aged Phase
60周岁及以上人口年龄段。
3、自理老人 Self-helping Aged People 生活行为完全自理，不依赖他人帮助的老年人。
4、介助老人 Device-helping Aged People 生活行为依赖扶手、拐杖、轮椅和升降设施等帮助的老年人。
5、介护老人 Under Nursing Aged People 生活行为依赖他人护理的老年人。
1.1 项目背景
1.1.1 项目名称
叶县XXX苑老年公寓和老年活动中心项目。
1.1.2 项目承办单位及法人代表
项目承办单位：叶县XXX苑老年公寓。
项目法人代表：许小兵。
1.1.3 项目拟建地点
叶县县城昆水路以北、花木园以南、鱼种场以西、县高。
1.1.4 承担可行性研究报告编制单位
（1）编制单位：宝丰县工程咨询有限公司
（2）资质证书号：豫工资丙12020060037
（3）法人代表：赵西亚
1.1.5 研究工作依据
1、有关政策文件
（1）《中华人民共和国老年人权益保障法》；
（2）《国务院办公厅关于转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知》(国办发〔2000〕19号)；
（3）《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》(国办发〔2006〕6号)；
（4）财政部和国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》(财税〔2000〕97号)；
（5）《XXX省老年人保护条例》；
（6）《XXX省老龄事业发展“十一五”规划》；
（7）XXX省人民政府《关于加快发展养老服务业的意见》（豫政办 〔2006〕105号）；
（8）XXX省省民政厅等部门《关于加快发展社会福利事业的通知》(豫民福〔1998〕19号)
（9）平顶山市人民政府批转平顶山市民政局等13个局委《关于对社会福利事业基础设施建设和“星光计划”项目建设实行优惠的通知》；
（10）《叶县国民经济和社会发展“十一五”纲要》；
2、有关标准规范
（11）《老年人住宅设计规范》；
（12）《城市居住区规划设计规范》；
（13)《城市居住区公共服务设施设置规定》；
(14)《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》；
（15）《住宅设计规范》；
（16）《住宅建筑设计标准》；
（17）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》；
（18）《城市道路绿化规划及设计规范》；
（19）《建筑设计防火规范》；
（20）《民用建筑节能管理规定》；
（21）《建筑给水排水设计规范》；
3、其它有关依据
（22）承办单位编制项目可行性研究报告的《委托书》；
（23）《社会福利机构设置批准证书》；
（24）叶县国土局《选址符合土地利用总体规划证明》；
（25）叶县建设局《选址符合县城建设总体规划证明》；
（26）叶县环保局《建设项目环境影响登记表》；
（27）叶县农村信用合作社《贷款投向意见书》；
（28）叶县XXX苑《老年公寓和老年活动中心规划平面图》及其它基础资料。
1.1.6 研究工作范围
根据国家对建设项目可行性研究阶段工作范围和深度的规定，本可研报告对该项目建设的背景与必要性、可行性、建设场地与条件、内容与规模、工程技术方案、投资估算与资金筹措、经济效益分析等方面进行综合研究和分析，重点研究工程技术方案与投资估算等，为有关部门和项目单位提供可靠的论证和评价依据。
1.2可行性研究结论
1.2.1 项目单位承办条件
叶县XXX苑老年公寓位于叶县城郊灰河北岸、昆水路以北、花木园以南、鱼种场以西，占地面积130亩，建筑面积4000㎡，资产价值1750万元。现有职工59人，医疗、护理、理疗人员占70%以上。目前已入住老年人30余人。其经济能力和管理能力，具备承担拟建项目投资建设的要求和基本条件。
1.2.2 项目规模
新建老年公寓楼13208㎡，老年活动中心大楼7980㎡；配建餐厅、浴室、门球场、钓鱼场、种植场等附属设施24812㎡；完善一期已建项目4000㎡；配套老年公寓及老年活动中心各种专用设备。总建设面积50000㎡，其中主体建筑工程21188㎡。
1.2.3 项目建设进度
本项目建设工期3年（2008年—2010年）。
一期建设将于2008年年底完成，部分项目已经完工交付使用；拟建项目计划工期2年，2009年1月开工，至2010年12月底竣工。
1.2.4 项目招投标方案
为切实搞好项目建设，确保工程质量，该项目面向社会进行公开招标。
1.2.4环境保护
项目所在区自然环境良好。本项目为非工业项目，不产生工业污染，主要污染物与污染源为生活垃圾和生活污水，项目建设治理措施设计合理、配套齐全，符合环保要求。
1.2.5投资估算与资金筹措
投资估算：项目总投资5000万元。
一期建设已投入资金1750万元，主要建设内容为100个标准间的老年公寓楼、餐厅、水电设施、场地建设、道路硬化等。
二期建设投资规模3250万元。资金筹措：银行贷款2000万元；申请国家投资补助1250万元。
1.2.6 项目综合评价与建议
叶县XXX老年公寓和老年活动中心项目建成后，使公寓面积进一步扩大，功能设施更加齐全，服务范围进一步延伸，能够有效满足社会对养老的需求，使入住的老年人能够享受到食宿、护理、医疗及康体等丰富多彩的群体生活，能够真正使老年人这一弱势群体实现 “老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”。同时，该项目的建设和运营，能够促进相关行业发展，推动经济增长，符合经济社会协调发展的总体要求。具有显著的社会效益和一定的经济效益。对于构建和谐家庭，促进社会的和谐共融有着积极的作用；对于坚持以人为本、深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。
该项目建设是必要的和可行的，建议同意立项。同时，该项目建设尚有1250万元的资金缺口，建议上级给予投资补助。
2.1县情概况
中国岩盐之都——叶县，位于XXX省中部偏西南，地处黄淮平原与伏牛山余脉结合部，隶属平顶山市，辖5个镇、13个乡，580个行政村，总面积1387平方公里，总人口86.8万人。
1）历史沿革
叶县地处南襄隘道北口，夏属豫州地，商、周为应侯国。春秋初，楚灭应置叶邑。春秋晚期为许国国都。战国中期为魏所据，于叶邑北置昆阳，秦置昆阳、叶阳二县。汉改为叶县、昆阳。晋至唐，二县时分时合。至唐废二县设立叶县。元、明、清属南阳府，1933年属南阳专区，1949年属许昌地区，1983年9月划归平顶山市。
2）文明古迹
叶县古称昆阳，她的文明史可上溯到新石器时代。至今已有三千年的历史。这里是叶姓始祖沈诸梁的封地，海内外2300万叶氏后裔的祖地，历史上著名的以少胜多战役“昆阳之战”就发生于此。孔子、黄庭坚、李白等诸多历史文化名人，或为官于此，或游历于此，留下了广为传颂的不朽佳话和历久弥香的精美诗篇。叶县县城是“XXX十大古城”之一。境内有仰韶文化遗址、秦汉古城遗址、昆阳古战场遗址等历史遗迹30多处，有明代县衙、叶邑古城2处国家级文物保护单位，4处省级文物保护单位，50多处市 、县文物保护单位和2100件弥足珍贵的馆藏文物。
3）矿产资源
叶县区位优势明显，是平顶山市区的南大门，可直接接受平顶山的辐射作用，便于经济、商贸、信息交流。矿产资源丰富，主要有盐、石油、煤、铁、磷、铝钒土、大理石、钾、石墨、白云岩等23种，尤其是岩盐分布面积400平方公里，总储量2300亿吨，是全国第二大内陆盐田，氯化钠含量90％以上，品位居全国井矿盐之首。
4）交通条件
叶县自古以来就是南通云贵、北达幽燕的交通要道。如今境内道路纵横交错，东衔京深铁路，西接焦枝铁路，北通漯宝铁路，许（昌）平（顶山）南（阳）、南（京）洛（阳）两条高速公路在境内交汇，311国道、豫01线、漯（河）叶（县）路、平（顶山）驻（马店）路、平（顶山）桐（柏）路交汇全境，紧邻郑州、洛阳、南阳三大民航机场，交通便利，区位优势突出。
5）文化教育
叶县教育事业几年来发展迅速，民办教育蓬勃发展，素质教育质量稳步提高。现有各级各类学校384所。其中，高中4所（含民办1所）、职业学校5所（含民办3所）、初中39所（含民办8所）、小学335所（含民办8所）、聋哑学校1所、幼儿园41所（含民办31所）。共有在校学生近150000人，在园幼儿7000余人。
6）经济发展
叶县被誉为“中州明珠”。2003年、2005年连续两次被评为全省县域经济发展速度最快、效益最好的十个县（市）之一，享受扩权县待遇。叶县还是国家优质商品粮生产基地、XXX省十大古城、XXX省畜牧大县、红旗渠精神杯竞赛金杯县、全省乡镇企业东西部合作先进县、省级园林县城、省级卫生县城、“村村通”道路建设金杯县。
综上所述，叶县历史文明悠久，矿产资源丰富，交通条件便利，文化底蕴深厚，经济发展迅速，为叶县XXX苑老年公寓楼和老年活动中心项目建设和项目的运营，提供了良好的发展环境和广阔的市场前景。
2.2 叶县XXX苑老年公寓概况
叶县XXX苑老年公寓位于叶县城郊灰河北岸、昆水路以北、县高中以东、鱼种场以西，占地面积130亩。 2007年12月经平顶山市民政局批准正式成立，是依照《民办非企业单位登记管理暂行条例》(国务院令第251号)登记管理的民办非营利性养老服务机构。现有职工59人，医疗、护理、理疗人员占70%以上。该老年公寓地理位置适中，交通便利，项目区周边绿树成荫、碧水长流、环境幽雅，极适宜老年人居住。
其法人代表许小兵，XXX省叶县人，大学文化，现年38岁，转业军人，中共党员。他对社会富有爱心，对养老事业极富热心，对办好叶县XXX苑老年公寓、扩大建设规模和服务范围充满信心。在县委县政府的领导和民政部门的大力支持下，许小兵同志多方筹资、负债经营，不断加大投入，艰苦创业发展，创办以来，叶县XXX苑老年公寓已建成四层老年公寓楼1座、两层配套服务楼和餐厅各1座、平房30多间，建筑面积4000㎡，资产价值1750万元。目前已入住老年人30余人。XXX苑老年公寓以叶县第二人民医院为医疗依托，建立了良好的协作关系，他们以实现“六个老有”为方针，坚持“以老年公寓养老年公寓”为宗旨，一切为了老人，为了老人的一切，信誉好、服务优，使入住老人如沐春风，受到了社会各界的广泛好评。
为加快叶县社会养老事业的发展，扩大经营规模，使更多的老年人入住公寓，享受到全面的服务，叶县XXX苑老年公寓计划再投资3250万元，新建老年公寓楼和老年活动中心项目。项目建成后，不仅增加了入住规模，而且将新增康复医疗中心、图书室及学习中心、文化娱乐中心、体育健身中心、办公服务中心等，并将开办老年大学、老年艺术团等，还要创办养老服务从业培训中心，使叶县XXX苑老年公寓成为全县免费的养老服务培训基地。
叶县XXX苑老年公寓的经济能力和管理能力，具备了承担拟建项目投资建设的要求和基本条件。
2.3 项目提出的背景
XXX是全国人口第一大省，也是老年人口大省，自1998年已经进入老龄化社会。全省老龄阶段人口已达1122万，占总人口的11.96%，并将以每年3%的速度继续增长，据《XXX省老龄事业发展“十一五”规划》的预测，“十一五”期间，XXX老龄阶段人口预计年均增长36万多人。到2030年，XXX将迎来人口老龄化的高峰期，全省60岁以上老年人口将达2490万人，约占总人口的24.03%。。叶县总人口86.8万人，老龄阶段人口已将近11万人，占总人口的12.67%，仅城区内的老年人就有2.4万人。一方面是人口老龄化形势非常严峻，另一方面是全省各地养老服务业的发展水平整体不高，无论是基础设施建设还是专业化、规范化管理等都不能适应老年人养老保障的实际需求，亟待完善提高。
随着人口老龄化程度的加剧，养老服务业发展的滞后，老龄人口问题即老年人的需求问题和人口老龄化所带来的社会问题日益突出，对社会发展产生了不容忽视影响。人口老龄化和老年人问题，是当前社会普遍关注的社会问题。人到老年，常有恐老、怕病、惧死的心态，加之家庭日趋小型化，青年人与父母交流少了，势必造成他们的落伍感，甚至发生心理问题。老人中差不多有三成的人都存在这样或那样的心理问题，部分老年人因离退体的社会角色转变而产生出心理不适应现象，如出现焦虑、抑郁、孤独和失落感，与子女远离后的空巢感以及代沟造成的隔阂等，使他们整天愁眉苦脸，唉声叹气，夜不能眠。老年人有固定的生活模式，其个性和行为方式已定型，容易看不惯变革中的一些现象，对后辈消费方式和价值观念常常不理解，以致喋喋不休或怨叹不已，影响家庭和睦与身心健康。
目前老年人最需要解决的问题是：经常有人交流、看病就医方便、生活有人照料。而子女已到中年，上有老下有小，随着工作节奏的加快，所受压力不断加大，在赡养老人方面常常力不从心。老年人渴望拥有一个舒适、宁静、便于交流的居住环境，老年公寓恰好能满足广大老年人的这一愿望。
面对老龄化发展的趋势和老年人口的增多，政府和全社会必须未雨绸缪，关注老年人、关心老年人的生活质量，加快发展社会养老事业，真正使他们实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”。因此，国家要求各地各有关部门一定要充分认识发展养老服务业的重要性、必要性与紧迫性,采取扎实有效措施,积极推动养老服务业的快速、健康发展。
为了加快XXX养老服务业的发展，省政府相继出台了大量政策措施。XXX省人民政府《关于加快发展养老服务业的意见》（豫政办 〔2006〕105号）明确指出：发展养老服务业，要按照“政策引导、政府扶持、社会兴办、市场推动”的原则，逐步建立和完善以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的养老服务体系。要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持以“公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务”等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会力量参与兴办养老服务业，形成能够满足不同老年人多层次、多样化服务需求的养老服务新格局。经民政部门审批登记的福利性、非营利性的养老服务机构不论是公办还是民办,都同等享受国家有关优惠政策。
目前，叶县社会养老服务基础设施较为落后，还没有一个能够为老人提供全面服务的令老年人满意的规范场所，极大地影响了叶县的养老事业发展。叶县XXX苑老年公寓今年初投入运营后，使入住的老年人真正享受到了正常的生活情趣，取得了良好的社会效益和广泛的社会效应，广大老年人纷纷要求入住叶县XXX苑老年公寓。但是，由于目前建筑面积小、公寓房间少、附属设施不健全、服务设备配置不到位，不能满足社会的需要，亟待新建公寓楼和老年活动中心。
社会的需要，政府的引导，政策的扶持，人民的期盼。叶县XXX苑老年公寓新建公寓楼和老年活动中心项目正是在这样的背景下提出的。
2.4 项目建设的必要性
随着改革开放的不断深入，人民生活水平的提高和医疗设施的完善，叶县全县人口的平均寿命大幅度提高，老龄阶段人口在整个人口中的比重逐年增大，“白发浪潮”日益临近；另一方面计划生育政策的实施，使人口出生率大幅度下降，家庭中子女人数大为减少，大家庭逐渐小型化。根据《叶县老龄事业发展“十一五”规划》的预测，预计叶县“十一五”期间老龄人口年均增长1万人左右，将达到15万人，城区老年人将达到3万人以上，现有的乡镇敬老院、养老院无论是规模、条件还是服务水平，都不能满足社会对养老服务的需要。人口老化已逐渐受到全县社会各界的广泛关注，社会养老已是大势所趋，为老年人建设一个集住宿、医疗、保健、康复、学习、娱乐、休闲于一体的综合性老年公寓已成时代发展的必然要求。
老年人是社会的宝贵财富，他们曾经为国家、社会和家庭做出过贡献，其晚年生活应当得到切实保障。经济社会的快速发展为建立完善老年保障事业创造了有利条件，大力发展养老服务业，不断满足广大老年人的物质生活与精神文化需求，是全面落实科学发展观的根本要求，也对促进家庭和睦、人际关系融洽、构建社会主义和谐社会具有直接而深刻的影响。同时，大力发展养老服务业能够有效提高包括广大老年人在内的全体人民的生活质量，促进相关行业发展，推动经济增长，符合经济社会协调发展的总体要求。具有显著的社会效益和一定的经济效益。对于坚持以人为本、深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。
因此，叶县XXX苑老年公寓和老年活动中心项目是非常必要的。
2.5 项目建设的可行性
2.5.1 老龄人口
叶县地处于XXX省中部偏西南，距平顶山市区20公里，总人口86.8万人，目前全县60岁以上的老人已将近11万人，其中仅城区内的老年人口就有2.4万人，并呈加速增长的趋势。老年人口的增多，经济条件的改善，思想观念的更新，使入住老年公寓成为迫切需要，能够保证项目建成后的正常运营。
2.5.2 优越的地理环境
项目所在地远离喧闹嘈杂的主城区，又在城区范围之内，临近城区主干道，交通便利。前有小河、后有林木，院内空气清新自然、恬静、优雅，环境舒适，是老人居住、活动的理想场所。
2.5.3 现有设施
项目区已建成面积4000㎡，并有游泳池、钓鱼场，场区路面已硬化、绿化，电力、供水、排水等基础设施基本配套。因此，本项目在此基础上进行建设，可减少重复性建设，节约资源、加快建设进度，缩短建设工期，节约建设资金。
叶县XXX苑老年公寓新建公寓楼和老年活动中心项目，位于叶县XXX苑老年公寓院内，具有必备的地理位置优势和建设条件。
3.1 建设场地
叶县XXX苑老年公寓和老年活动中心项目，位于叶县城郊灰河北岸、昆水路以北、花木园以南、鱼种场以西、叶县XXX苑老年公寓院内，建设场址交通方便，地势平坦，地理位置优越。
3.2建设条件
3.2.1地质条件
1）场地地形地貌
叶县地处黄淮平原与伏牛山余脉结合部，大地构造位置处于华北地台南缘，华熊台缘拗陷渑池——确山陷褶断束的中东部，属冲积平原区。拟建项目位置属河相冲积平原地貌单元，所处位置地形平坦，无不良地质现象。地基承载力均在120—180kpa。均可作为一般建筑物的持力层。
2）项目区地下水水质较好，对各种砼均无侵蚀性。
3.2.2 气象条件
根据《XXX省自然综合区划》资料，拟建项目所在区域属于温热带大陆性季风气候区。日照充足，四季分明，雨量充沛。一年四季皆有利于工程施工。项目区适宜老年人居住，宜安装取暖降温设备。
1）气温
区域内极端最高气温43.3℃，最低气温-18℃，年平均气温14.8℃，其中以六、七月份气温最高，元月份最低。
7月份最高，月平均气温26.4℃
1月份最低，月平均气温0.7℃
年温差25.7℃
2）降水量
年降水量644-950mm之间，年平均降雨量800mm，主要集中在每年的7-9月份，降雨量占全年的53-64%。
3）湿度
年平均相对湿度70%。
4）风速
主导风向为西北风，最大风速24m/s。。
5）气压
1991—2005年间平均气压100.05千帕。
6）光照
全年平均日照时数2236.6小时，年每平方厘米太阳幅射积热量113.77千卡。
7）无霜期
年平均无霜期217天，最长年份达250天。
3.2.3地震
根据“XXX省地震烈度区划图”的区划标准，该区域地震烈度为6度设防区。
3.2.4 基础设施条件
1）给排水
项目场区有自备深井一眼，配备无塔供水增压器形成自来水管网供水。生活污水可排入城区污水管网，雨水排入雨水管网。
2）供电
由叶县城市电网供电，可以满足项目建设及运营需要。
3）交通
叶县与平顶山市区接壤，县城距市区20公里，是平顶山市各县城距市区最近的县。经过叶县县城的有平顶山至舞钢市的单轨铁路，许平南高速，宁洛高速，311国道，还有省道穿境而过。交通四通八达。该项目紧邻叶县县城主干道昆水路，交通十分便利。
3.2.5 建筑材料及运输条件
项目建设所需要的主要材料为砖、水泥、河砂、石子、石灰等，均可就地购买。木材、钢材均由当地建材市场充足供应，可满足项目建设的需要。
建材运输可通过城市公路网与各建材供应商联系，将项目建设所需建材、设备、机械直接运至施工现场。
3.2.6 用地条件
XXX省人民政府《关于加快发展养老服务业的意见》（豫政办 [2006]105号）要求：“在城乡规划和旧城(村)改造中,各级政府和有关部门要根据当地老年人口数量和老年人养老保障的实际需求,将社会福利院、老年公寓、养老院、敬老院、光荣院等养老服务机构的建设纳入整体规划,落实建设用地或提供相应的经办场所。鼓励民间组织、企业和个人采取独资、合资、合作、联营、参股、租赁等方式创办养老服务机构”。叶县XXX苑老年公寓正是按照这一精神，租赁了叶县原种场的土地，并在此基础上创办的，项目区占地130亩、86670㎡，《土地租赁合同》已签订，租期30年，并规定到期可优惠续约。叶县县委、县政府对于叶县XXX苑老年公寓的建设和发展给予了大力支持，计划按政策规定采取划拨或补贴等适当形式，解决该老年公寓的永久用地问题，目前正在办理。
该项目建设不涉及土地征用补偿和居民拆迁安置工作。建筑项目选址不压覆矿床和文物，不影响防洪、交通等设施安全。
项目建设符合叶县国民经济和社会发展总体规划以及城市建设规划的总体要求；项目用地符合有关土地管理的政策法规要求，符合土地利用总体规划要求，占地规模和土地利用率合理；符合因地制宜、节约用地、保护耕地、减少拆迁移民等原则要求。
3.2.7建筑施工条件
该项目建设，将通过面向社会公开招标的途径，选择优秀的施工队伍，进行项目工程建设，确保施工质量。
4.1 建设规模
该建设项目为叶县XXX苑老年公寓和老年活动中心。项目区总面积86670㎡，总建设面积约50000㎡，总投资5000万元。
项目完成后，新建老年公寓楼，可增加老年人居住房间300间（套），增设固定床位500—700张，可解决500—700位老年人的住宿问题。
老年活动中心大楼，将新增康复医疗中心、图书室及学习中心、文化娱乐中心、老年健身中心、养老服务从业培训中心、办公服务中心等，并将创办老年大学、老年艺术团等。
其他服务设施，可提供满足入住老年人需要的餐厅、煎药房，可供500位老年人室外活动的广场、绿地、廊亭、门球场、钓鱼场、种植场等。
4.2 建设内容
1. 老年公寓和活动中心建设，总建筑面积21188㎡。其中：
（1）老年公寓楼：13208㎡。①多层砖混结构双面楼2栋，分别长79m、宽19m，共4层，占地面积3002㎡，建筑面积 12008㎡，（每层48间、共384间）；②低层别墅式老年公寓6座（户），2.5层，每座长10m、宽8m，占地面积80㎡，建筑面积200㎡，总占地面积480㎡；总建筑面积1200㎡。
（2） 老年活动中心大楼，长70m、宽19m、占地面积1330㎡，共6层，钢筋砼框架结构，建筑面积 7980㎡；
2. 室外配套建设：24812㎡，主要含餐厅、煎药室、洗浴中心、广场、门球场、钓鱼场、种植场等。
3.设施配套：满足500-700人的老年人专用起居、厨卫设备、轮椅、担架、健身器材、理疗设备、急救护理设备、呼叫系统设备、电视与网络、通讯设备等（含一期项目配套）。
其中建设工程主要包括：土建工程、一般装饰工程、电梯安装工程、给排水及消防工程、电气照明及弱电工程、室外道路、排污、排雨、路灯、绿化美化等。
叶县XXX苑老年公寓新建公寓楼和老年活动中心项目，主要经济技术指标详见《综合经济技术指标表》表4.2-1。
综合经济技术指标（表4.2-1）
5.1 项目组成
叶县XXX苑老年公寓新建公寓楼和老年活动中心项目，主要由老年公寓楼、老年活动中心大楼和广场、门球场、钓鱼场、种植场、绿地、花坛、池沼、道路和其它服务用房、保障系统组成。该项目建筑，主要有多层框架结构、多层砖混结构和低层砖混结构三类建筑。具体平面布置详见附图《规划平面图》。
5.2 建设模式与设计理念
5.2.1建设模式
叶县XXX苑老年公寓新建公寓楼和老年活动中心项目将由建筑专业设计院精心设计，达到建筑用地合理，区域规划精良，景观丰富多彩，楼房式样新颖，房屋布局合理，室内外所有设施均符合《老年人住宅设计规范》的标准。
5.2.2设计理念
（1）可持续发展理念：其主导思想就是建筑本身对自然环境的影响做到最小，对资源的利用做到合理规划，达到建筑物与生态环境的和谐相处。
（2）以人为本理念：一切设计在符合《老年人住宅设计规范》要求的前提下，尽可能在质量、户型、绿化、环境、配套设施、居住氛围等方面增加新的理念，使老年人生活环境更加优美舒适。
（2）服务定位：本项目以工薪阶层为主，以满足中低收入家庭需求为目的，使广大工薪阶层家庭都能够有能力入住。
5.3 总平面规划原则
该项目设计的基本原则，是在满足国家的有关规程、规范的前提下，首先应强调功能分区的合理性。项目的规划设计，要综合考虑用地条件、造型、朝向、间距、层数与密度等因素，以适应于老年人的活动规律。力求平面布置分区合理，楼房布局合理，楼房内部结构合理，达到《城市居住区规划设计规范》和《老年人住宅设计规范》的要求，以满足社会各阶层对老年公寓的不同需求。
1、根据生态建筑的理念，最大限度地利用原有的地形、地貌、相邻建筑物特点与老年人的需求，在规划和单体设计中予以充分照顾利用。
2、根据不同性质的使用空间、空间的尺度和位置，创造适合不同空间的室外环境。
3、室外空间主要布置门球场、钓鱼场、种植场、绿地、花坛、池沼、停车位、公共活动区、健身区及道路等。
4、区内规划要洁污路线清晰、避免或减少交叉污染。在小区内设置环形排污管网，每座建筑物间设有排污井口，在项目区主入口处并入市政排污主管网内。
5、对废弃物的处理，按照有关环境保护法令、法规的规定作出妥善安排和布局，规划区内有专职卫生人员经常打扫和清理。
项目区全部建设完成后要达到：建筑物错落有致，公寓楼设施完备，钓鱼场亭台廊榭，项目区鲜花簇拥、绿树成荫。力争办成XXX省最大、功能最完备的老年公寓。
5.4 建筑设计规范
5.4.1设计原则
叶县XXX苑老年公寓新建公寓楼和老年活动中心项目的建筑设计规范，应满足功能合理、设施完善、安全卫生、适度超前的要求。既要有长远规划，又要量力而行，合理确定建设水平。不能一次到位的，应留有改、扩建和发展的余地。
建筑设计规范必须符合《老年人住宅设计规范》的要求。由于年龄的变化，步入老年后人们的体能心态都会逐渐改变，形成老年特征。这种特征要求建筑设计必须突出强调使用中的安全性，消除隐患，避免可能发生的环境伤害，从而提高老年的生活质量。
人们随着年龄的增长，视力会衰退、眼花、色弱，甚至失明；步履蹒跚，行走障碍，抬腿困难，甚至需借助扶手、拐杖或轮椅；动作迟缓、准确度降低，常需要较宽松的空间环境；在心理上多有孤独感，更需关怀相互交往，提供参与社会的平等机会则十分必要。这些特征是该项目建筑设计的前提。
5.4.2 设计依据
1)《老年人住宅设计规范》（JGJ122-99）；
2)《民用建筑设计通则 》(JGJ37)；
3)《民用建筑热工设计规范》(GB50176) ；
4)《民用建筑节能设计标准》 (JGJ26)；
5)《建筑设计防火规范 》(GBJ16)；
6)《住宅建筑设计规范》(GBJ96)；
7）其他相关建筑设计规范。
5.4.3 设计规范
1、功能设计
1）老年公寓楼：户型、居室以满足中等中收入家庭需求为主体，少量兼顾高端用户。居室模式除别墅外，主要包括：一室一厅一厨一卫、一室一厅一卫、一室一卫和两室一厅一厨一卫，户型面积在25-60㎡。
2）老年活动中心，其中设健身理疗中心、康复治疗中心、图书室及学习中心、从业培训中心、文化娱乐中心、服务管理中心等。设有不同规模、不同内容的活动厅室，如游艺厅、健身厅、舞厅；音乐欣赏、戏曲欣赏、书画欣赏厅；休息厅、茶室、小卖部；与之相配合的还有衣帽间、卫生间、接待、管理办公室等辅助设施。
3）老年大学，是专门为老年人提供的陶冶心境、交流逸趣的学习园地，是一种特殊类型的学校建筑。根据学员的爱好常设有文学、历史、书法、绘画、雕塑、园艺、戏曲、音乐、舞蹈、体育保健、烹饪、社会学、心理学、政治学、经济学、法学、现代科技等专题讲座，相应设不同规模的多功能教室，还设有图书资料阅览室、学员作品陈列观摩室、健身室、休息室、医疗急救室等辅助设施。
4）户外活动场所：离退休后的老年人，对户外活动的需要较高，他们聚在一起山南海北无所不侃，是老年生活的一大乐趣，在这里他们驱散了孤独感。庭院设计应提供这种便利，备设坐椅和必要的活动设施。
2、建筑设计
（1)总体要求
1）每一个家庭，每一位老年人都存在从健康自理，发展到需要借助扶手、拐杖、轮椅，甚至于借助护理的可能性。这种变化，一般是渐变的，但也有由于意外伤害而发生突变。其引发变化的原因，除了体能自然衰退因素之外，还有由于地面不平、楼梯过陡、缺少安全扶手、用材不当等环境因素造成跌伤、挫伤、骨折、脑出血等等导致突变。项目的设计应按老龄阶段老年人变化的全过程设计，其中既含自理老人，也含有介助老人生活行为所需要的设施，还应提供介护老人生活行为所需要的护理空间与设施条件。
2）项目区公共建筑仅考虑自理老人和介助老人参与活动，按介助老人体能心态需求进行设计，不考虑介护老人参与活动的可能性。
3）老年人由于体能衰退表现出与常人不同的特征，主要表现在水平与垂直交通行为上。而建筑物各个层面的高差是不可避免的，如何为老年人提供方便的设施则是设计必须解决的课题。项目区公共建筑都应为老年人提供方便进出的出入口、水平通道和楼梯间，还要为各种老年人使用卫生间提供便利。由于老年人体力衰弱，持续的站立行走都有困难，在公共建筑提供休息空间是必要的。
（2）出入口
设计原则：建筑物的出入口是老年人进出建筑物的第一道关口，出入口是否方便老年人进出，直接影响老年人生活质量。门前是老年人经常聚会的地方，为老年提供阳面出入口，对其心理健康有益。阴面设楼梯，阳面入口比较容易组织门内轮椅回旋空间。出入口造型设计，要着眼于老年记忆衰退，甚至迷路忘家，突出标志性特色。老年人体能衰退是自然规律，进入老龄阶段或早或迟大都会出现腿脚不便，抬腿高程降低，有的老年人上下台阶甚至两脚同踏一个踏步面，常规台阶踏步尺度很难适应，因此将出入口门前台阶坡度调缓是必要的。
设计规范：
1）出入口内外留有不小于1.50m×l.50m的轮椅回旋面积。
2）标志鲜明，易于辨认。
3）门前平台与室外地面高差不大于0.40m，并采用缓坡台阶和坡道过渡。
4）缓坡台阶踏步踢面高不大于120mm，踏面宽不小于380mm，坡道坡度不大于1/12。台阶与坡道两侧均设栏杆扶手。
5）当室内外高差较大设坡道有困难时，出入口前设升降平台。
6）出入口顶部设雨篷；出入口平台、台阶踏步和坡道选用坚固、耐磨、防滑的材料。
（3）过厅和走道
设计原则：老年公寓和活动中心过厅和走道，应具备轮椅、担架回旋条件。通过式走道两侧墙面设介助扶手，对于年老体衰的老人或愈后康复的老人十分必要。扶手选择圆形建材，可扶可抓握，成为老人行动依赖的可靠安全工具。
设计规范：
l）户室内门厅部位应具备设置更衣、换鞋用橱柜和椅凳的空间。
2）户室内面对走道的门与门、门与邻墙之间的距离，不小于O.50m，以保证轮椅回旋和门扇开启空间。
3）户室内通过式走道净宽不小于1.20m。
4）项目区公共建筑，通过式走道净宽不小于1.80m。
5）老年人出入经由的过厅、走道、房间不设门坎，地面不设高差。
6）通过式走道两侧墙面0.90m和O.65m高处设φ40～50mm的圆杆横向扶手，扶手离墙表面间距40mm；走道两侧墙面下部设0.35m高的护墙板。
（4）楼梯、坡道和电梯
设计原则：体现老年人体能心态特征的方便老年人使用的建筑，最突出的一点就表现在楼梯设计上。楼梯设计是否合理，不仅直接影响老年人使用是否方便，而且直接关系到老年人的安全。因此，应采用缓坡楼梯，踏面宽度应考虑两脚共踏一步的需要，设置足够的宽度。这种楼梯对借助拐杖的老人也比较适用。由于楼梯坡度较缓，使老人消除了向下俯视产生的倾覆恐惧感。
采用异色防滑条是基于老年人视力减弱后，对踏步边缘采取的警示性安全保护措施。
设计规范：
1）老年人使用的楼梯间，其楼梯段净宽不小于1.20m，不采用扇形踏步，不在平台区内设踏步。
2） 缓坡楼梯踏步踏面宽度：公寓楼不小于300mm、活动中心不小于320mm；踏面高度：公寓楼不大于150mm、活动中心不大于130mm。踏面前缘设高度不大于3mm的异色防滑警示条，踏面前缘前凸不大于10mm。
3）该项目多层老年公寓楼， 1至2层设坡道，由于轮椅老人所居楼层可调性较大，可集中于底层和2层；坡道宽度按双排轮椅并行确定。坡道净宽不小于1.50m，坡道长度不大于12.00m，坡度不大于1/12。坡道设计应符合现行行业标准《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》（JGJ 50）的有关规定。
4）楼梯与坡道两侧离地高0.90m和0.65m处设连续的栏杆与扶手，沿墙一侧扶手应水平延伸。扶手选用优质木料或手感较好的其他材料制作。
5）本项目高层老年活动中心大楼和多层老年公寓大楼，均设置电梯，电梯厅及轿厢尺度，确保轮椅和急救担架进出方便，轿厢沿周边离地0.90m和0.65m高处设介助安全扶手。电梯速度选用慢速度，梯门采用慢关闭，并内装电视监控系统。
（5）居室
设计原则：
1、老年公寓的起居室、卧室和疗养室是老年人久居的房间，其朝向直接影响居住者的健康，应保证良好朝向。室外景观对老年人的心理健康也有影响，充满阳光的卧室会增加老年人的生活信心与活力。应为老年人创造优美的室外景观，使老人心理获取环境的强力支持。
2、老年公寓久居人数比较稳定，或者双人或者单身。双人老年户常将起居室与卧室分设，而单身户经常是起居兼卧室合而为一。老年人几乎整日生活在居室中，他们的生活空间局限于居室之内。据实态调查对现行老人居室普遍嫌小，特别是对文化层次越来越高的老人，生活空间不宜太小。否则会使老人如居斗室生活不快。老年人动作迟缓，准确度降低，也需要较宽松的空间环境。
3、老年公寓人口构成单一明确，因而套型组合也较简单。根据居住者的经济条件，提供不同的面积选择自由度。
4、房间开间净宽在床端应具备轮椅回旋条件。
设计规范：老年公寓的起居室使用面积不小于14㎡，卧室使用面积不小于10㎡。老人疗养室、老人病房等合居型居室，每室不超过三人，每人使用面积不小于6㎡。
居室内老年人基础设施参数：
（1）老年人用床尺寸：单人床：长度2.00m，宽度1.10m，高度0.40～0.45m； 双人床：长度2.00m，宽度1.60m，高度0.40～0.45m。
（2）急救担架长度2.30m，宽度0.56m。
（3）轮椅应符合现行行业标准《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》JGJ 50有关规定。
（4）家具均用圆角圆棱、坚固稳定、尺度适宜、便于扶靠和使用。
（6） 厨房
1、老年公寓除设公共餐厅外，各户设独用厨房；
2、供老年人自行操作和轮椅进出的独用厨房，使用面积不小于6.00㎡，其最小短边净尺寸不小于2.1O㎡。
3、 厨房操作台面高不小于0.75～O.80m，台面宽度不小于0.50m，台下净空高度不小于0.60m，台下净空前后进深不小于0.25m。 4、 厨房设吊柜，柜底离地高度为1.40～1.50m；轮椅操作厨房，柜底离地高度为1.20m。吊柜深度比案台应退进0.25m。
（7） 卫生间
设计原则： 老年人身患泌尿系统病症较普遍，居室内卫生间位置离卧室越近越方便。公用卫生间，应设置于老人居住活动区中心部位，能够使周边的老人都能方便地利用。公用卫生间厕位间平面尺寸在考虑轮椅老人进出的同时，还要考虑可能有护理者协助操作，因此空间应加大尺寸。卫生间卫生洁具白色最佳，不宜用黄色或红色。白色不仅感觉清洁而且易于随时发现老年人的某些病变，黄色或红色还会产生不愉快的联想。
设计规范：
1、老年公寓各居室均设卫生间，公共建筑的卫生间，临近休息休息处，并设便于轮椅回旋的前室，男女各设一具轮椅进出的厕位小间，男卫生间设一具立式小便器。
2、独用卫生间设坐便器、洗面盆和浴盆淋浴器。坐便器高度不大于0.40m，浴盆及淋浴坐椅高度不大于0.40m。浴盆一端设不小于0.30m宽度坐台。
3、公用卫生间厕位间平面尺寸不小于1.20m×2.00m，内设0.40m高的坐便器。
4、卫生间内与坐便器相邻墙面，设水平高0.70m的“L”形安全扶手或“ ∏’形落地式安全扶手。贴墙浴盆的墙面设置水平高度0.60m的“L”形安全扶手，水盆一侧贴墙设安全扶手。
5、卫生间选用白色卫生洁具，平底防滑式浅浴盆。冷、热水混合式龙头选用杠杆式或掀压式开关。
6、 卫生间、厕位间设平开门，门扇向外开启，留有观察窗口，安装双向开启的插销。
（8）阳台
1、老年公寓的起居室或卧室设阳台，阳台净深度不小于1.50m。
2、疗养室、老人病房设净深度不小于1.50m的阳台。
3、阳台栏杆扶手高度不小于1.10m，采用封闭式阳台。阳台板底或侧壁，设可升降的晾晒衣物设施。
4、 供老人活动的屋顶平台或屋顶花园，其屋顶女儿墙护栏高度不小于1.10m；出平台的屋顶突出物，其高度不小于0.60m。
（9） 门窗
1、建筑物公用外门净宽均不小于1.10m。
2、老年公寓、别墅的户门和内门（含厨房门、卫生间门、阳台门）通行净宽均不小于0.80m。
3、起居室、卧室、疗养室、病房等门扇均采用可观察的门。
4、窗扇镶用无色透明玻璃。开启窗口设防蚊蝇纱窗。
（ 10 ）室内装修
1、建筑物内部墙体阳角部位，均做成圆角或切角，且在1.80m高度以下做与墙体粉刷齐平的护角。
2、居室不采用易燃、易碎、化纤及散发有害有毒气味的装修材料。
3、地面，特别是楼梯踏步、平台，不宜选用黑色或显深色面料。黑色在视觉上届退后色，特别是对于老年人会产生如临深渊之感，小心翼翼不敢投足。一般来说楼梯间采光普遍较暗，老年人从亮处进入暗处，对暗适应的调节速度较慢，会使眼睛难以适应，更增加了投足恐惧心理。另外，黑色也是淹没色，藏污纳垢，难辨脏洁。黑色与黑暗相联，是一种失去希望丧失信心的色彩，对老年人不利。
因此，本项目出入和通行的厅室、走道地面，均选用平整、防滑材料，并符合下列要求：
①楼梯踏步面平整防滑无障碍，界限鲜明，不采用黑色、显深色面料。
②居室地面用硬质木料或富弹性的塑胶材料。
③居室不设吊柜，设贴壁式贮藏壁橱。每人有1.00m³ 以上的贮藏空间。
（11） 建筑设备与室内设施
1、公寓楼与活动中心均安装采暖、降温设备，并设置热水供应设备。
2、老年人睡眠较轻，微小的响动都会影响熟睡；而老年入睡眠又常伴有鼾声，所以良好的隔声处理和噪声控制，应格外予以注意。多人同居会相互影响、有碍健康。因此，老年公寓以单人居室、双人居室为主，少量安排三人居室。老年公寓楼居室之间进行良好隔声处理和噪声控制。允许噪声级不大于45dB，空气隔声不小于50dB，撞击声不大于75dB。
2、 建筑物出入口雨篷板底或门口侧墙设灯光照明。阳台设灯光照明。
3、老年人居室夜间通向卫生间的走道、上下楼梯平台与踏步联结部位，在其临墙离地高O.40m处设足部灯光照明。
4、 起居室、卧室设多用安全电源插座，每室设两组，插孔离地高度为O.60～O.80m；厨房、卫生间各设三组，插孔离地高度为0.80～1.00m。
5、起居室、卧室设闭路电视插孔。
6、厨房设燃气泄漏报警装置。
7、电源开关选用宽板防漏电式按键开关，高度离地为1.00～1.20m。
8、公寓楼每户均设电话，居室及卫生间、公共卫生间厕位旁均设紧急呼救按扭。
9、老人院床头设呼叫对讲系统、床头照明灯和安全电源插座。
5.5建筑结构设计
5.5.1 主要依据
1）《岩土工程详细勘察报告》；
2）《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001；
3）《建筑结构荷载规范》GB50009-2001；
4）《建筑地基基础设计规范》GB50007-2001；
5）《混凝土结构设计规范》GB50010-2002；
6）《砌体结构设计规范》GB50003-2001；
7）《建筑抗震设计规范》GB50011-2001；
8）《建筑设计防火规范》（GBJ16—87）；
9）《城市居住区规划设计规范》；
10）《住宅设计规范》；
11）《高层民用建筑设计防火规范》；
12）《住宅建筑设计标准》；
13）现行有关专业设计规范、规定等。
5.5.2 结构材料
1、地震设计及荷载取值
抗震设防烈度：6度
抗震等级：二级
楼面均布活荷载：1.5KN/㎡
挑出阳台：2.5KN/㎡
设备用户及附属用房按需要取值。
2、结构材料
砼强度等级：基础垫层C10，基础C20，其他构件C25—C35。
钢筋：Ⅰ级钢fy=210KN/m2。
Ⅱ级钢fy=310KN/m2。
Ⅲ级钢fy=400KN/m2
墙体：砖混结构±0.00以下采用240mm厚标准新型承重砖墙。框架结构填充墙采用M5混合砂浆砌190厚MU5粉煤灰空心砌块。
结构：框架结构采用现浇钢筋砼梁、板、柱。
基础：采用柱下钢筋砼独立基础及墙下钢筋条形基础。
6.1 给排水
6.1.1给水设计
1、 设计依据
《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003；
《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2001版）。
《室内给水设计规范》（GBJ13—86）。
2、设计原则
根据项目区全部建筑物规划设计，合理分布项目区供水，在满足用水点用水量、水压的要求及考虑施工及维修便捷的原则下，尽可能缩短室内供水管线的总长度。确保最高楼层的最不利位置有一定的水压，并保证每天24小时不间断供水。
3、水源和供水设施
项目区供水使用自备井和无塔供水增压器供应。给水管管材选用铝塑复合管。
4、消防给水系统
根据《建筑设计防火规范》和有关规定设置。消防水源由项目区自来水管网供应，室内消火栓15L/S，室外消火栓30L/S。
6.1.2排水系统
1、设计依据
《建筑给水排水设计规范》（GBJ15—88 1997年版）；
《污水综合排放标准》（GB8798—1996）；
2、排水方式
采用分流制系统，污、雨水分系统排出。
污水排放：生活废水和粪便废水，设伸顶透气管，经化粪池处理后与项目区排水系统汇合，排入市政污水管网。
雨水排放：建筑物屋面雨水采用有组织排水，设置屋面PVC雨水口、雨水斗、落水管，将雨水排至室外地面，经院内雨水排放管网收集后，直接排入城市雨水管网。项目区内有充足的空间将区内雨水迅速排掉，不致因排水不畅而造成积水现象。
6.2供电
6.2.1设计依据
（1）《供配电系统设计规范》（GB50052—96）；
（2）《民用建筑照明设计标准》（GBJ133—90）；
（3）《民用建筑电气设计规范》（GBJ/T16—92）；
（4）建设单位及相关专业提供的有关资料和设计要求。
6.2.2电源、电源设施和外部条件
供电电源线路由县城昆水高压线路引入项目区变压器，再由变压器直接引线接入各建筑物。用电负荷为二级负荷。
6.2.3低压配电
配电方式为低压220V，由变压器直接引入各建筑物，配电设备中的主要干线敷设于建筑物内的管道内，室内采用穿管暗敷的方式，室外照明均采用穿管地埋暗敷线路。
6.2.4照明
室内使用节能照明灯具。公用照明系统科学设置，力求新颖别致，确保足够的照度。
6.2.5防雷与接地
该建筑为二级民用防雷建筑，应采用全面防雷措施，建筑物顶部采用避雷网作地接闪器，突出屋面的物体应沿其顶部装设避雷针。每两层沿建筑物四周设均压环，并与建筑物内各种竖向金属管道相连。避雷针、避雷网、均压环、引下线及所有引入室内金属管道均与接地装置可靠连接在一起。用电设备接地、防雷接地、弱电系统接地可采用联合接地形式。接地电阻不大于1Ω。
6.3弱电系统设计
6.3.1设计依据
（1）《民用闭路监视电视系统设计规范》（GB50198—94）；
（2）《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116—98）；
（3）《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》（GB/T50311—2000）；
（4）《综合布线设计技术规定》；
（5）建设单位及相关专业提供的有关资料和设计要求。
6.3.2火灾报警与消防
火灾报警采用分区设置报警装置，火灾报警系统采用总线制，项目区内设安全保卫消防控制室，由安全消防值班队员根据报警信号确认火灾发生处，迅速组织项目区消防人员报告当地119消防部门，同时利用项目防火设施进行防控。
报警系统的信号线、重要设备控制线、火灾事故广播导线、消防通讯线均选用ZR—RV阻燃导线，所有导线均穿管暗敷设。
6.3.3电话通讯与计算机网络系统
在项目区内设置电话光端机房，初步考虑中继线400对。小区内分区设匹线架及HUB。计算机网络系统同步引入。每户科端盒采用壁式插座盒，布线均穿管暗敷。
6.3.4闭路电视监控系统
项目区安装闭路电视监控系统，各楼层楼道和公共场所安装闭路电视监控系统。
6.3.5有线电视系统
老年公寓楼各居室、老年活动中心各厅室均安装有线电视，电视信号来自城市有线电视网。有线电视系统的所有管线均暗敷，线路及放大、分支分配器按双向传输系统考虑。
6.3.6 紧急呼叫系统
公寓楼居室床头、厕所，公共厕所、活动中心各厅室均设置紧急呼叫按钮。
7.1 现状
项目区无污染，所在区域附近自然环境幽静，空气质量优良，无噪声，环境质量现状良好，适合本项目建设，但在项目建设和使用中，要进一步实施环保和污染治理措施，避免造成对环境的不良影响。
7.2 设计依据
《大气环境质量标准》GB3095-82；
《污水综合排放标准》GB8978-88；
《城市区域环境噪声标准》GB3096-93。
7.3 建设期环保措施
按照《环境保护法》的要求，项目建设按照“三同时”的原则，同步进行。
①项目建设过程中产生的施工废水，可以通过院内污水管网排放。
②建筑垃圾，应集中及时清运。
③施工噪声，可通过严格控制施工时间，尤其是严禁夜间作业时间的方法，保护已入住老年人以及附近居民安静的休息生活环境。
7.4运营期环保措施
本项目无工业性污染，其主要污染物为生活污水、粪便、噪声及生活垃圾。
7.4.1生活污水排放
在项目区原有50m³化粪池一个，新增生一个，活污水经化粪池消毒处理后，排入城区污水管网。
7.4.2 噪声控制
噪声：建筑期主要来源于建筑设备，采取隔音、消音措施，严禁夜间施工；运营期主要来源于空调等设备，采用环保、低噪设备和隔音处理。对于市区主干道的机动车噪声，用绿化遮挡的方式加以限制，在院内进行绿化，并沿围墙四周种植乔木，使其起到事半功倍的防噪效果。
7.4.3 垃圾处理
生活垃圾、医疗垃圾，配备专人集中收集，严格按照医疗垃圾处理办法进行消毒处理，然后通过清运车运至叶县垃圾中转站集中处理。
8.1 消防
8.1.1 设计依据
《建筑工程消防监督审核管理规定》公安部第30号令；
《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2001年局部修订）；
《建筑灭火器配置设计规范》GB50166-92。
8.1.2 消防措施
拟建项目之间、与其他建筑物之间，保留足够的防火间距。并在各建筑物周围形成通畅的环形消防车道。院内配备充足的化学灭火器材和消防用沙。楼内配有室内消火栓及手提式灭火器，并在走道设置必要的防火警示及疏散标志。
该项目按国家消防防火设置的要求实施。在项目区内原有2个消防栓，新增设4个消防栓，消防栓水源由区内自来水管网供应，管径不小于DN100，确保消防用水，消火栓采用地上式，消防栓间距不大于120m。楼内各层各设壁柜式消防栓一处，并专设手提式灭火器。
8.2 劳动保护与安全卫生
8.2.1 设计依据
《建筑项目（工程）劳动安全卫生监督规定》（中华人民共和国劳动部第3号令）；
《工业企业设计卫生标准》（JT76-79）；
《爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范》（GB50058-92）。
8.2.2 劳动安全和卫生防护措施
1）建筑物的防火间距、采光通风、日照等均按设计规范进行设计。
2）建筑物内设有良好的通风换气设施，合理加大窗户开启面积。院内规划道路、广场地势平坦、通畅。道路与建筑物之间保持一定距离，夜间院内配有庭院灯光有足够照度的照明。
3）院内种植树木、花卉和草坪，形成绿化带和花坛，改善小气候，既净化空气，又美化了环境。
4）本工程应认真执行劳动保护、安全保护和卫生防护“三同时”的原则。
5）按电气设计的有关规范、规程对设备采取防漏电保护措施。
本项目运营后，需聘用相关管理人员、医疗保健人员、后勤工作人员和生活服务管理人员。
一般情况下，叶县XXX苑老年公寓入住老年人按常年600人计算，入住的自理老人、介助老人与介护老人各按1/3计算，需要的生活服务人员，与介助老人按1:2.5计算、与介护老人按1:1.5计算，就需要按入住人数的1/3左右确定。有的老人需要一对一甚至二对一照料，而且这三类老人入住后，随着年龄的增长、身体状况的改变，又存在着一个渐变甚至突变的过程，需要的生活服务人员就更多。因此，养老服务是个劳动力密集行业，需要大量的人力物力。所有工作人员全部聘用下岗失业职工或就业困难家庭人员，并进行严格的岗前培训。
需用人员规划见人员组成表（9-1）。
叶县XXX苑老年公寓和活动中心人员组成（9-1）
注：按常年入住600人计算。
10.1 投资估算范围
叶县XXX苑老年公寓和老年活动中心项目，总建设面积50000m2，其中主体建筑物为钢筋砼框架结构和砖混结构两类，总建筑面积21188m2，室外配套建筑及附属设施建设24812m2。
本项目投资估算范围包括：1、土建工程；2、装饰工程（主要为老年人适用装饰）；3、安装工程（其中含给排水及消防工程、电气照明及弱电工程、电梯安装工程）；4附属工程（其中含室外道路、排污、排雨、路灯、绿化、美化等）；5、设备购置；6、现行政策规定的其他费用和准备费用等。
10.2 投资估算额与相关数据取定
10.2.1 固定资产投资（见投资估算表10.2-1）
本项目投资5000万元，其中：一期已投入1750万元，将于2008年年底完工。本报告仅对二期建安工程以及整个项目的设备配套费用进行估算。
本项目二期固定资产投资3250万元，包括：
1、建安工程费用2950万元，占固定资金投资额的86.4%；
2、设备购置费用300万元，占固定资金投资额的9.23%；
3、规划、设计、招标、监理等费用92万元，占固定资金投资额的2.83%；
4、基本预备费50万元，占固定资金投资额的 1.54%；
10.2.2 相关数据取定（最高限额）
①建设单位管理费1.5%；
②勘察设计费3%；
③工程监理费2.5%；
④质量监督费0.5%；
⑤招标服务费0.7%；
⑥绿化美化费按20元/m2计算；
⑦准备费中基本准备费为5%，价差预备费为0。
⑧
10.3 编制依据
本项目投资估算编制依据国家和省市现行的计费标准和计算办法包括：
①国家计委颁发的建设项目经济评价《方法与参数》；
②国家计委计价格[2000]1980号文；
③XXX省财政厅豫财基字[1999]3号文；
④平顶山市政府 平政[1991]87号文；
⑤平顶山市建委 平建[2002]87号文等相关文件及规定；
⑥XXX省现行的《概算定额》、《费用定额》、《建筑及装饰工程预算定额》和《XXX省安装工程单位估价表》以及相应的计价办法；
⑦建设部2000年颁发的《工期定额》；
⑧平顶山市类似工程的经济技术指标、材料参考价格；
⑨叶县XXX苑老年公寓提供的方案设计、相关资料和据此制定的《综合经济技术指标》。
10.4 建设资金筹措
投资估算：项目总投资5000万元。
一期建设已投入资金1750万元，主要建设内容为100个标准间的公寓楼、餐厅、水电配套、场地建设、道路硬化等。
二期建设投资规模3250万元。资金筹措：银行贷款2000万元；申请国家扶持补贴1250万元。
11.1 招标初步方案
11.1.1 招标范围及组织形式
按照规定，本工程采取公开招标的方式。勘察、设计和工程监理部分，因标的值未达规定值，可由业主单位在符合相关资质的单位和组织中择优选择。其它工程鉴于业主不具备自行招标的能力，拟委托有相应资质的招标代理机构进行招标代理业务。公开招标的范围：
1、建筑安装工程；2、设备采购；
11.1.2 招标
项目施工图设计完成后，招标人应在国家规定的媒体上发布招标公告，由招标代理机构接受投标报名并进行投标资格预审，并报监督部门审查备案。
11.1.3 投标
凡具备承担本工程施工能力和相应资质的单位和组织均可参加投标，当资格审查合格者超过8家时，应采取随机抽取的办法，确定八家投标单位，当资格审查合格者少于三家（不含三家）时，应重新组织招标，若投标人仍少于三家者，应报请主管部门批准，改为邀请招标。
11.1.4 开标、评标
1）开标：按照招标文件规定的时间和地点开标，邀请公证机构或监督部门进行现场公证或监督。
2）评标：评标由评标委员会负责。
按照《招标投标法》及有关规定，该项目的评标委员会由五人以上组成，其中业主单位二人，从省规定的评标专家库中随机抽取，要求中级以上职称、技术、经济方面的专家不得少于2/3，评委主任由招标人担任，负责组织、监督评委的评审工作，解决评委提出的问题，但不参与投票打分。
评标委员会成员必须严格遵守法律、法规的规定和职业道德，按照招标文件规定的评标办法和计分标准，公平公正地对各有效标书进行认真详细的评审和比较，并对自己的评审意见负法律责任。
11.1.5 招标监督
本项目的招标工作由市、县发改委协调有关部门实施监督。
11.2 工程进度安排
11.2.1 建设工期
该项目建设工期为3年（2008年—2010年）
11.2.2 计划安排
一期工程（2008年）：已投资1750万元，部分工程已投入使用，计划于年底完工。主要建设内容为100个标准间的公寓楼、餐厅、水电设施、场地建设、道路硬化等。
拟建项目（2009-2010年）：拟投资3250万元，建设600个床位的家居式老年公寓楼和老年人活动中心、建设门球场、种植场、院内绿化美化及附属设施建设等，并对前期工程及拟建项目进行标准化设备配套。
12.1 经济评价概述
建设项目的经济评价是项目申请报告的重要内容，是项目决策的重要依据。根据国家计委颁发的建设项目经济评价《方法与参数》的有关规定，通过对项目的经济评价来论证项目在经济方面的合理性和技术方面的可靠性，为项目决策和审批提供科学可靠的依据。
12.2 项目折旧
12.2.1 工程项目折旧率
本项目包括建（构）筑物的建筑安装工程、装饰工程、给排水及供电工程、设备购置、室外广场、通路、排污、排雨、路灯及预备费。
1、建筑工程折旧：原值4700万元，按50年折旧，残值率5%。年折旧费 89.3万元，残值235万元；
2、设备器材折旧：原值300万元，平均按20年折旧，平均残值率按2%。年折旧费 14.7万元，残值6万元.
12.2.2 项目折旧与摊销预测
项目折旧与摊销预测表 （金额单位：万元）
12.3 经济效益
12.3.1 运营成本估算
（1）固定职工320人，人均工资按700元/月计算，年工资及福利8400元/人，年均工资及福利费：268万元。
（2）年均办公、服务及燃料、水电等能源费：120万元。
（3）年均房屋及设备维修费：5000×1%=50万元。
年均总成本438万元（未计贷款利息）。
12.3.2 年收入估算
按700个床位设计，入住老人按人均交纳700元/月，实际年收入为700×12×700=588万元。
12.3.3 资金回收估算
每年回收资金为：588-438=150万元
5000÷150=33.33（年）
12.4 建设资金来源
一期建设已投入资金1750万元，一期建设项目计划于2008年完成；二期建设资金需要3250万元。
资金筹措：1、由叶县XXX苑老年公寓自筹1750万元，叶县农村信用社已同意贷款2000万元，《贷款投防意向书》已经签订，可以保证项目建设如期开工；2、资金缺口1250万元，申请上级给予投资补助。
12.5 经济效益分析
叶县XXX苑老年公寓属非盈利社会养老机构，项目经济效益收入甚微，依靠的是政府的扶持和社会各界的支持，项目的主要效益在于社会效益。
12.6 社会效益分析
老年公寓是社会公益事业，经济效益不大，但社会效益明显：减轻政府、家庭负担，有利于社会稳定，真正使老人这一弱势群体实现“老有所养，老有所学，老有所乐，老有所为，老有所医”，该项目属于劳动力密集型，对老年人的服务与生活管理效益大量的人力资源，项目的运营可以解决300--400名下岗职工和就业困难群体的就业和再就业的问题。
12.7结论
该项目是必要的和可行的。建议叶县发展和改革委员会同意立项。
本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/51775f1803020740be1e650e52ea551810a6c93f.html
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