建立科学的物业维修基金制度确保物业“长治久安”

建立科学的物业维修基金制度

确保物业“长治久安”

江苏省建设厅 吴立群

物业管理，深入人心。国家已将其列为一个行业，要求规范发展。而物业维修基金，作为物业管理发展中的一个重点、也是一个难点，正日益引起广泛的重视。如何解决这一问题，可为智者见智，仁者见仁。本文拟从建立维修基金制度的必要性谈起，在明确物业维修基金的概念、性质、范围的基础上，就如何建立更科学的、切实可行的物业维修基金制度作一探讨。

1、建立物业维修基金制度的必要性

随着房改的进一步深化和住宅商品化进程的加快，许多居民都买了单位出售的公房，或从市场上另买了商品房而成为业主，拥有了自己的一份物业。为置这一份物业，不少人不仅花掉了大半生的积蓄，而且耗尽了精力，但作为业主对购置后如何确保物业长期正常使用乃至如何保值增值问题，却还未及细想或并不那么重视。遇到房屋维修问题，仍然习惯于找政府，找房管部门。后来，明白了自己的房屋自己维修，但共用部位、共用设施设备的维修却往往因主体意识未到位且资金无着落而难以及时实施。其实，已有部分小区出现了“一年新，二年旧，三年破，四年乱”的现象，致使小区环境恶化，物业也因此而贬值。

其次，随着城市化进程的加快，城市除向周边扩展外，还向高空发展。高层建筑如雨后春笋般拔地而起，以南京市区为例，自1995年来的短短几年时间里，就耸起了四、五百幢高层建筑。这些庞然大物里就有大量水、电、气、电梯等设施设备在运行着。这些都直接关系到整幢大楼居民的生活、工作方便和人身安全。如何保证这些设施设备能及时得到维修、保养便显得何等重要。

再次，从房地产整个开发建设、流通、使用过程来说，相对于住宅整个使用周期五十至七十年而言，住宅建设只是一个很短的过程，而住宅建设的最终目的在于为人们提供长期生活和工作的场所，并能不断满足人们生活水平提高的需要，做到安居乐业。大量事实证明，居住质量之高低，在很大程度上依赖于住宅使用过程中的管理。俗话说：“三分建，七分管”。确保物业正常使用，是一项长期而艰巨的任务。

为此，国务院在推进住房制度改革的同时要求“加强住房售后的维修管理，建立住房共用部位、设备和小区公共设施专项维修资金，并健全业主对专项维修资金管理和使用的监督制度”，保证住宅房屋共用部位、共用设施设备正常、合理使用，维护房屋产权人和使用人的共同利益。建设部、财政部联合印发了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》①。

各地纷纷探索建立物业维修基金制度。综观各地情况，虽积累了一些经验，但物业维修基金制度在各地的建立并不十分理想，至少迄今尚无成熟的、为各方公认的成功的物业维修基金制度。下面就物业维修基金制度的建立等具体问题进行探讨。

2、物业维修基金的概念、性质、范围

本文所述物业维修基金，特指物业共用部位共用设施设备维修基金（以下简称维修基金），专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修、更新、改造，保障物业售后的维修管理，维护物业产权人和使用人的共同利益。其中共用部位、共用设施设备援用建设部、财政部建住房[1998]213号文中的定义①，本文不再赘述。

维修基金应属物业区域内全体业主共同所有，正是维修基金的这一性质决定了下文将要阐述的归集、存储、使用与管理方式。这里，有几点须予以明确：① 维修基金不属于物业管理企业所有，不能象计划经济体制下的房屋租金那样直接用于物业管理单位的人员工资、福利、办公等方面的开支；② 维修基金既不是开发商的收入，也不是房管部门的收入；③ 维修基金不是住房公积金。物业按照“谁所有，谁维修”的原则，应由业主负责维修；物业维修基金按照“谁所有，谁使用”的原则，应由业主使用。维修基金是为确保物业维修提供资金保障而设立的，应随物(物业)走而不随人（业主）走。而住房公积金是为职工购房、修房而提供的资金保障，其所有权直接落实到个人。这是两者最大的不同之处。

维修基金的范围：专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修、更新、改造，不包括个人自用部分和按产权应归供电、供水、邮电等部门职责范围内的部分。

3 建立科学的物业维修基金制度模式探讨

下面从归集、存储、使用与管理四个方面来探讨维修基金制度的具体模式。

3.1 归集

归集问题无非是谁交？交给谁？交多少？怎么交？等等这一系列问题，下面就一一予以讨论。

谁交？对于商品房，有的地方规定开发商交，如山东省政府规定开发建设单位；有的规定购房者交，如建设部、财政部文件①。其实，仔细分析一下，开发商交，最终还是购房者交，所谓羊毛出在羊身上，开发商通过打入房价转移到购房者身上，而且还要多交税费。鉴于此，不如由购房者交更为简捷。对于已售公房，除购房交一部分外，售房单位从售房款中提取一部分。对于公有住房，则从房租中提取。

交给谁？对于商品房，有的规定先交给开发商，开发商交给房管部门；对于已售公房、公有住房，一般交给售房单位，单位交给房改或房管部门。

交多少？即归集标准问题。有的规定，商品房购房者按购房款２-3％的比例；已售公房售房单位按照一定比例（20-30%）从售房款中提取，购房者按房改成本价２％的比例缴交维修基金。笔者以为，此类规定不尽合理。举个例子，同一城市，一类地区房价平均6000元/平方米，三类地区3000元/平方米，设其它因素基本相同，按照上述规定，以2%计，一类地区住户每平方米需交120元，而三类地区住户只需交60元。不同地段的同一类型物业，仅因地段不同而收取的维修基金却如此悬殊，而维修成本几乎相同。这是其一。其二，就同一幢楼同一单元而言，每户100平方米，一楼、三楼、六楼住户分别按2600、3000、2500元/平方米买房，按规定，他们需交的维修基金分别为5400、6000、5000元。同一幢楼同一单元同一套型同一面积却因房价不同缴交不同的维修基金，显失公平。

由此可见，按房价制定维修基金标准是不合理的。笔者认为，维修基金的标准应与该类物业的维修成本相一致，即同一类型的物业收取相同标准的物业，不同类型物业则收取不同标准的维修基金。因为，不同类型的物业维修费用不同，但同一类型的物业维修费用应相近的，例如，同为砖混结构的多层建筑，并不因其所在地段房价相悬殊而相差太大，仅仅与该类型建筑的建筑材料等建造成本因素有直接关系；再如，高层与多层建筑，高档公寓与普通住宅，维修费用却相差较大，就是因为所用的建筑材料和建筑结构等不相同。有人要说，按房价制定维修基金标准不就是因为造价高导致房价高吗？没错，一般情况下是这样的，这里面有个大前提，其它因素相同。要知道，影响房价的因素很多，主要的除上述建安造价外还有地价、税费、利润等。通常情形下，建安造价仅占房价的三分之一左右。这还没有包括错综复杂的市场因素。

当然，具体制定维修基金标准时，没有必要为每幢建筑测算其建安造价成本从而确定相应的标准。在一个市或县区域内，可以区分不同的物业类型，如钢结构、砖混结构（一等、二等）、砖木结构、木结构、简易结构；普通住宅、高档公寓、别墅；高层和多层等等。不同类型的物业，按其平均建安造价确定不同的定额标准。例如，砖混结构一等多层普通住宅，40元/平方米。这样更加公平、合理。

什么时候交？一般规定，购房者在办理房屋产权证时交纳。有的规定购房者先交给开发商，不是不可以，但有个开发商会不会挪作他用的问题。

3.2存储

维修基金的性质决定了其不应纳入财政专户管理范畴。维修基金是向各业主筹集的，不属于行政事业性单位收费。国家关于预算外资金管理的规定是针对行政事业性单位收费的，明确规定预算外资金属于国家财政性资金，不是部门和单位自有资金，因而更不是个人资金。因此，维修基金不宜纳入预算外资金管理范畴。上海、深圳、安徽等省市，也没有将物业维修基金纳入财政专户管理。维修基金应为银行专户存储、专款专用。

维修基金随房（物业）走，不随人（业主）走。_业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。只有因房屋拆迁、自然灾害或者其他原因致使物业灭失的，才按业主个人缴交比例退还给业主维修基金帐面余额。

3.3使用

_维修基金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修、更新、改造。

业主委员会成立前，维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用及维修物业项目经费预算、决算报告书，经当地房地产行政主管部门审核后划拨；业主委员会成立后，维修基金的使用，由受托的物业管理企业提出年度使用计划及分项目维修经费预算报告书，经业主委员会初审报业主会议审定后实施。如遇危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况发生，物业管理企业应当立即组织维修、更新，并及时通知业主委员会。

3.4管理

3.4.1财务管理

_ _谁来管？业主委员会成立前，由房管部门或其指定机构代管。业主委员会成立后，似乎有以下方式可供选择：①业主委员会自行管理；②请房管部门或其指定机构代管；③委托物业管理企业代管；④委托社会中介机构代管②。但从目前实际情况特别是保障基金的安全、正确使用方面来看，应以方式②为最佳。

财务制度执行《物业管理企业财务管理规定》（财政部财基字（１９９８）７号）。按照权、责、利一致的原则，维修基金明细户应按幢建帐，核算到户。

3.4.2移交

_ __商品住房销售单位应当将代收的维修基金及其利息或净收益全额移交给当地房地产行政主管部门代管，并办理移交手续。业主委员会成立后，当地房地产行政主管部门将所代管的维修基金及其利息或净收益全额移交给业主委员会。

_物业管理企业发生变换时，代管的维修基金帐目经财务审计和业主委员会审核无误后，办理移交和帐户转移手续。

_ _3.4.3监督

为确保维修基金的安全、正确使用，市、县（市）房地产行政主管部门和财政部门应当加强对维修基金的监督管理，制定维修基金使用计划报批管理制度、财务预决算管理制度、审计监督制度以及业主的查询和对帐制度等。

考虑到目前业主委员会的自治自律能力有待提高，为加强监督，防止维修基金被不正当使用，可以要求业主委员会或物业管理企业在动用维修基金前须经当地房地产行政主管部门或者其指定机构核准。例如，上海市就专门成立了物业维修基金管理中心负责维修基金筹集、使用的监管与信息管理以及有关业务指导、培训工作，从而加强物业维修基金的监督管理③。

结束语

总之，物业维修基金制度应与社会主义市场经济体制下物业管理新体制相配套。维修基金归物业区域内全体业主共有，银行专户存储、专款专用，业主委员会、业主大会决策，物业管理企业使用，政府房地产行政主管部门监管。建立科学、合理的物业维修基金制度，确保物业得到长期养护、及时维修，有助于人民安居乐业、社会稳定。

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/4f0be2e330126edb6f1aff00bed5b9f3f90f7285.html