近日，各地频出的地王极大的触动着大众敏感的神经。房地产调控的可能松动、购房者房价预期的变动都有可能成为蝴蝶效应，牵一发而动全身的改变了整个房地产市场的走势。事实果真如此?
实际上，2012年上半年全国20个重点城市土地市场出让宗数、用地面积、建设面积、楼面价、溢价率和土地出让金等指标全线下滑至2010年以来3年内的最低点。
前瞻产业院数据监测中心的数据显示，全国20个重点城市上半年共成交了2067块土地，累计土地出让金为2274亿元，同比下滑高达35.6%，大幅缩水1489亿元。其中，住宅类用地成交宗数、用地面积、土地出让金等指标下滑幅度均为各类之首。住宅用地累计成交439块，同比减少35.6%;成交建设用地面积2828公顷，同比下滑幅度38.4%;规划建筑面积6987万平方米米同比下降34.2%;成交平均楼面价1993元/平方米，同比下滑14.4%;平均溢价率为4.9%。
不仅如此，自09年下半年以来，土地平均溢价率也是一路下滑，从52.2%到36.4%、25.5%、15.6%、6.3%，到上个月的4.9%。
2009-2012年上半年楼面价及土地平均溢价率(单位：元/平米，%)
资料来源：前瞻产业研究院
截至6月底，全国上报的高价地和异常交易房地产用地不过区区24宗，远少于去年同期的433宗。
前瞻产业研究院房地产行业研究小组认为，近期出现的地王只是个案，也是正常现象，价格高低互现本来就是商品的自然属性，并不能从根本上改变房地产市场回归理性的大趋势。
从当前出现的诸多“地王”来看，被疯抢的地王无一例外都是一线城市位置中最核心的土地，无论从交通还是商业配套的角度来看都已经非常成熟。况且，在土地资源紧缺的一线城市，优质地块存量已不多，这些稀缺的优势地块自然会有一定的溢价情况出现，但占据大多数比例的普通地块仍然难有较高的溢价率。
值得注意的是，从商品房成交趋势来看，年初至今商品房累计销售额同比增速分别为-20.9%(2月)、-14.6%(3月)、-11.8%(4月)、-9.1%(5月)、-5.2%(6月)。虽然，多月来商品房累计销售额依然处于一个负增长态势，但整体而言已经呈现出逐月回升的趋势了。
2010年-2012年上半年商品房累计销售额及增速(单位：亿元，%)
资料来源：前瞻产业研究院
前瞻产业研究院房地产行业研究小组分析认为，作为政策导向性非常明显的行业，从严从紧的房地产调控政策使得市场一改过去十多年高成长的趋势性增长格局，正逐步进入以价换量的新阶段。因此，在楼市调控短期内松绑无望的背景之下，基本可以认定，近期以来频现的“地王”，并不能从根本上改变房地产市场回归理性的大趋势。
从当前的情况看，房地产销售在1季度已经阶段性见底，考虑“金九银十”的季节性作用，预计全年60%的销量将集中在下半年，后两个季度的销售同比增速或将有较大程度的提升。
本文作者：高晓诗（前瞻网资深产业研究员、分析师）
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