广东财经大学 金融双学位复习资料
第一章 房地产金融导论
1. 房地产金融：是指围绕房地产的开发、经营、流通和消费等过程而发生的资金筹集、融通和结算的一系列金融活动。
2. 房地产金融的作用
(1) 房地产金融为房地产开发经营提供了重要的资金保障；
(2) 房地产金融是提高居民住房消费能力的重要手段；
(3) 房地产金融是房地产业发展的“调节器”；
第二章 房地产抵押贷款
3. 房地产抵押贷款：是指借款人或第三人拥有的房地产为抵押物，向金融机构申请的长期贷款，并承诺以年金形式定期偿付贷款本息。当借款人违约时，贷款人有权取消借款人对抵押房地产的赎回权，并将抵押房地产拍卖，从中获得补偿。
4. 房地产抵押贷款的特点：
(1) 已抵押为前提建立的信贷关系；
(2) 以房地产抵押为条件的贷款；
(3) 房地产抵押贷款的现实性。
5. 房地产抵押贷款的作用：
(1) 增强房地产开发经营企业的经济实力，发挥自有资金的财务杠杆功能，促进房地产业的发展；
(2) 增强工薪阶层的购房能力，促进住房自由化和房地产消费市场的发展；
(3) 发挥储蓄功能，调节居民消费行为，促进经济的平衡发展；
(4) 确保银行贷款的安全，保障银行贷款效益，促进房地产金融的发展。
6. 房地产抵押贷款市场结构：是指初级抵押市场和二级抵押市场组成的一个有序的开放式市场体系。
7. 二级抵押贷款市场对房地产资金运行有何意义？
(1) 吸引社会资金进入抵押市场；
(2) 鼓励抵押资金在地区间的流动；
(3) 使抵押贷款人能够将抵押契据变现；
(4) 平抑抵押资金的供求波动。
第三章 固定利率抵押贷款
8.一笔20年期的等额本息的住房抵押贷款，贷款本金为30万元，假设贷款年利率为6%，该贷款的每月偿还额为多少？若购房人计划在第5年末提前清偿部分贷款，届时该抵押贷款的贷款余额为多少？P60
第四章 可调利率抵押贷款
9. 根据物价指数调整的抵押贷款的优缺点。
优点：
这种抵押贷款方式对缓和通货膨胀所引起的倾斜效应，提高有效需求有其积极的意义。同时，对贷款机构而言，由于这种方式使得贷款收益能够更好地预存款利率的变化相适应，从而也有助于其降低利率风险。
缺点：
(1) 物价指数反映的是全社会在一定时期内物价的总体变化，而房价只是这一指数的一个组成部分，用这样一个总体指数对房价进行校正，缺乏理论依据；
(2) 根据物价指数调整的抵押贷款要求每月付款额能够与借款人的收入有效地匹配；
(3) 物价指数的统计是建立在历史数据基础之上的；
(4) 贷款人如果要保证有恒定的利差收入，那么就必须要开发一种新的存款帐户，使得存款利息也根据物价指数定期调整。
第五章 住房抵押贷款证券化
10. 住房抵押贷款证券化的类型：
(1) 转手证券
(2) 资产支持证券
(3) 转付证券
11. 实行住房抵押贷款证券化的风险主要有那些？应如何加以控制？
主要风险有：
(1) 利率风险，是指由于利率的变动造成的发放抵押贷款的机构或者证券持有者所遭受损失的风险。
(2) 提前支付风险，指由于借款人随时支付全部或是部分抵押贷款的余额导致了现金流量的不稳定和再投资现象的风险。
(3) 信用风险，是指在金融交易中，交易一方的违约给另一方造成损失的可能性。
第六章 房地产开发建设融资
12. 房地产投资信托：是信托机构通过制定信托投资计划，与投资者签订信托投资合同，通过发行信托受益权证或股票等方式受托投资者的资金，然后进行房地产开发投资或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理的一种资金信托投资方式。
13.评价我国房地产投资信托基金的发展现状。
目前我国还没有真正意义上的房地产投资基金，但是几年来，房地产信托投资基金在我国有明显的发展趋势。一方面是因为宏观经济调控形势下国内房地产企业拓展融资渠道的需要，另一方面充裕的资金也需要合适的投资渠道。国内已经陆续设立了十多家与房地产有关的信托投资基金，基金产品的收益率一般都不低于4%，吸引了大量的散户和机构投资者去购买这些信托产品，为房地产企业的融资开了一条新的途径。海外的房地产基金也纷纷看好国内房地产市场。
但是，我国当前发展房地产投资信托基金还存在着不少障碍。
(1) 法律障碍。海外成熟的REITs都有完善的法律作为依据和保障，但我国目前仅有《证券投资基金法》是远远不够的，产业投资基金的相关法律也没有，为保证房地产投资基金的规范运作，必须要有健全的相关法律体系。
(2) 体制障碍。金融体制不够健全，对投资者的限制也较多，一般保险基金、养老基金被禁止投资与房地产领域。在财务体制上，财务的不透明严重影响了投资者的利益。
(3) 人才障碍。精通房地产的产业基金经理在我国非常缺乏，专业化复合型的人才管理团队是房地长投资基金健康发展的重要条件。
第七章 住房公积金制度
14. 住房公积金：是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。
15. 住房公积金的特点：
(1) 义务性。即为强制性。
(2) 互助性。是指住房公积金具有储备和融通的特性。
(3) 保障性。是指住房公积金定向用于职工住房，并可通过安全运作实现合理增值，增值部分也许定向使用。
第九章 房地产投资概述
16. 房地产投资的主要特点是：
(1) 房地产投资成本巨大，投资回收期长；
(2) 房地产投资的不确定因素多，投资风险很高；
(3) 房地产投资回报率高，收益性好；
(4) 房地产投资需要具备专业知识。
17. 房地产投资分析的基本内容有：P195
(1) 市场研究，市场研究是投资分析工作的基石，市场调查和市场预测是房地产市场研究的主要内容；
(2) 财务评价，运用一定的评价指标计算和分析项目的盈利水平和清偿能力，并为决策提供依据；
(3) 风险评估，风险被定义为预期收益与实际收益出现偏差的概率，项目的风险评估有助于房地产投资者确定合理的投资收益水平，并较好的防范和控制投资风险。
第十章 房地产市场研究
18. 房地产市场研究的主要步骤：
(1) 确定研究目标
(2) 研究方案的设计
(3) 资料的收集方法、相关问卷的设计、样本的设计
(4) 试探性调查
(5) 数据的收集和整理
(6) 数据的分析
(7) 提出研究报告
第十一章 房地产投资财务评价
19. 某投资者以500万元购买了一栋小型办公楼，其中40%为投资者的权益资金，另60%的资金来自于年利率为7.5%，限期为30年、按年等额偿还的抵押贷款。已知建筑物价值为400万元，在25年内直线折旧。预计第一年的经营状况是：潜在总租金收入为100万元，控制及租金损失为潜在总收入的10%，年营运费用是潜在总租金的30%，投资者的所得税率为33%。试计算该投资项目的财务指标：
(1) 税前现金回报率；
(2) 税后现金回报率；
(3) 投资回报率；
(4) 总收益乘数；
(5) 营业费用比率；
(6) 偿债能力比率；
(7) 盈亏平衡比率。
第十二章 房地产投资风险
20. 风险：是指某一事件发生的不确定性以及这种不确定性所导致结果的综合效应。
21. 经营风险：由于房地产投资项目的经营问题造成的预期收益无法实现的可能性或预期经营成果的不确定性，即所要求的总投资内部收益率无法实现的可能性。
22. 财务风险：是指由债务融资所导致的风险，即由于投资者无力应对债务融资造成的复杂的财务状况而导致预期的股本内部收益率无法实现的可能性。
23.房地产投资风险管理和控制应从哪些方面入手？
(1) 风险规避。风险规避是最基本的风险管理方法。如果分析发现物业的预期收益不能补偿所带来的风险，且经调整之后还是不能解决问题，那么投资者应放弃该投资项目。同时还需判断房地产周期从而规避动态经营风险以及避免特殊类型物业的投资。
(2) 风险转移。风险转移是指投资者通过各种手段将风险转移给其他主体。房地产投资项目的风险转移方式主要有通过保险转移风险和通过合作转移风险。
(3) 风险降低。如果投资者不能将部分风险规避或转移，则需尽量降低这些风险。一般可采取加强可行性研究，改善债务结构，加强物业管理，进行投资组合等方式来降低风险。
本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/49b7f7b2d15abe23482f4da4.html
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