目录
第一章：企业法人情况.............................................................2
第二章：公司简介.....................................................................3
1.基本简介..........................................................................................3
2.岗位及岗位职责..............................................................................6
3.企业融资业务流程图.....................................................................14
4.房地产项目融资所需资料清单.....................................................14
5.企业融资项目操作程序详细.........................................................16
6.房地产项目可行性报告操作环节.................................................19
第三章：万银通投资公司加盟.................................................35
1.投资公司定义..................................................................................35
2.加盟条件..........................................................................................36
3.优势..................................................................................................36
4.三大风险..........................................................................................38
第四章：2014年中国房地产行业发展趋势分析.....................39
第五章：我国房地产企业的融资现状及分析..........................46
一：房地产金融基本状况.................................47
二：我国房地产融资现状.................................48
三、结论...............................................56
周虎、男、汉族、出生1979年。国家二级理财规划师、运用科学的方法和特定的程序为客户制定切合实际的、具有可操作性的某方面或综合性的财务方案，明确客户理财目标，分析客户的生活、财务现状，从而帮助客户制定出可行的理财方案等综合性金融服务。
本人在各大银行工作多年，能很好的运用理财规划的原理、技术和方法，针对个人、家庭以及中小企业、房地产投资机构的理财目标，提供量身订制的、切实可行的投资理财方案，同时在对方案的不断修正中，满足客户长期的、不断变化的财务需求。
于2013年3月14日在深圳市成立了深圳市万银通投资发展有限公司。进入银行融资领域多年，目光敏锐，思维超前，敢于开拓创新，与深圳多家银行（如平安银行）及国内最大的四家国企长城，东方，华融，信达管理公司达成合作关系，为全国各地房地产开发公司做地产融资策划。任职总经理以来积极谋求企业发展，经营业绩蒸蒸日上，有决策管理和驾驭市场的能力，综合素质高。
一.基本简介
公司名称：深圳市万银通投资发展有限公司。
注册地址：深圳市福田区华强北赛格广场2905室。
注册资本：5000万元人民币
经营范围：房地产开发策划大额融资、银行贷款、保险代理类业务等、实际操作中以房地产开发策划融资为主营业务。
深圳市万银通投资发展有限公司现拥有金融投资服务多家分公司和加盟商，形成对房地产项目融资的一揽子解决方案，一站式服务,大大缩短融资时间的同时又极大的降低房地产企业所承担的利率成本,公司以帮助房地产企业快速解决融资需求为己任。
公司始终坚持“合作、分享、共赢”的企业理念和“客户至上，诚信经营，规范管理，协调发展”的经营宗旨，通过建立规范的投资操作流程和完善的风险控制体系，对客户负责，形成良好的经营风格，赢得客户和社会的信誉。同时，公司还坚持“专业化，职业化，精英化、精细化”的人才管理理念，吸纳了一支具有金融、管理、法律、财务等经济领域丰富管理经验的精英人才团队，内部机制健全，机构设置合理，管理体制灵活，发展思路明确，已稳固的树立起“万银通投资”品牌的知名度，具有广阔的发展前景。
全体员工本着“服务客户，互惠双赢，共同发展”的职业信念，全力发展金融业务，提供优质的房地产融资服务。公司坚持“立存久远，做大做强”的企业愿景，坚守“诚信、务实、负责”的企业精神，牢记对社会负责、对股东负责、对客户负责、对员工负责、对企业自身负责的企业使命和社会责任，以融资领域的需求为基础，以公司的服务水平和自身实力为保障，让公司快速健康发展。力创中国民营金融投资第一品牌。
公司主要业务对象为一二线城市的房地产开发项目，二级资质（含二级）以上、资金负债低、抗风险能力强的房地产开发企业。
客户群为有房产，有土地的自然人或法人。该客户群的资金需求特点是额度大、使用时间适中、客户群素质高、抵押物足等特点。商业银行不准放贷。融资公司要发挥自身优势，在谨慎风控的前提下简化流程、提高效率，满足市场需求。
要慎重选择客户，严格把关风控，增加资金使用周期和效率，这就要求在业务选择上准确定位，通过变相方式和中介机构（会计师事务所、律师事务所、评估公司，担保公司等）合作，发展零风险业务。
严格执行项目审批流程、贷后监管、风险预警制度
（1）明确审批权限。在一定金额内由总经理签批，对超过该金额必须经审贷会三分之二同意。
（2）建立完善的贷后监管制度。通过对项目的五级分类确定其贷后检查周期，根据项目的经营状况对其分类进行调整，做好到期前的催收，对预期项目要及时采取措施处置抵押物或转嫁风险。
要在以下两方面得到体现：
一是在会计原则上，要准确、审慎。
二是在风险拨备上，要按比例足额提取。
坚决防止在核算上的寅吃卯粮、虚报瞒报、弄虚作假的现象，核算过程和结果都必须真实可靠。
坚持选用三高人员，即“高品德、高素质、高责任心”。
一个企业若要取得成功，必须要有一个品德高超、专业过硬、责任心强的经营团队。采用公开招聘、行业发掘、同行推荐等一切手段寻求适合公司经营理 念的高素质人才。
公司根据业务开展的需求，秉承“专心、专注、专业”与时俱进，建立更加完善的管理制度，进行公司职能部门的合理区划和岗位的设定。
公司共设四个部门：总经理办公室、融资业务部、风险控制部、财务部。
总经理办公室：设总经理、行政文员岗；
融资业务部：设部门经理岗、客户经理岗；
风险控制部：设部门经理岗、审查岗、法务岗。
以上岗位中，行政文员岗，资产保全岗、投资理财岗可以兼任，业务部经理可以兼任客户经理。其他各岗位之间不能兼任
1、全面负责公司的经营管理，贯彻股东会（董事会）的战略部署。
2、制定公司的经营方针和经营策略。
3、负责公司资本的运作及资本的增值；
4、负责公司下属各部门之间协调工作，并负责对股东会（董事会）的工作汇报。
5、主持制定完成股东会（董事会）下达的利润指标的工作计划并组织实施。
6、负责对外建立广泛的合作关系，就公司发展积累社会资源。
7、负责协调银行上层关系，开发银行资源，获取银行授信额度，保证业务顺利进行。
8、负责协调调好各部门的工作及信息联系和沟通。
9、每笔业务的最高审批权和一票否决权。
10、审核各部门制定的各项规章与具体操作规则。
1、负责制定本部门部切的工作计划，提出相对应的业务规划、经营方针；
2、负责协助公司总经理开展所属部门日常管理工作，并对业务的经营管理和目标达成负责；
3、负责收集和了解本行业动态，把握担保业务信息，为公司制定业务发展策略提供建议；
4、负责跟踪本部门经济目标达成情况，并定期向总经理提交合理化建议；
5、负责维护和拓展业务资源平台，已保障业务的顺利开展；
6、协助本部门的团队管理，协助总经理研究改善团队绩效的方法并督促改善措施的实践；
7、负责全面督导本部门风险控制工作，公司资产安全；
8、负责处理总经理授权的其它重大事项。
2、负责组织制定业务规章制度、业务流程及具体操作规则和实施方案；
3、负责对业务部门的客户调查报告提出审查意见，为风险审批提供审批依据；
4、负责落实和检查公司各项管理规章制度在业务部门执行情况，提出改善意见和建议，供公司领导参考；
5、负责领导各部门完成公司下达的利润指标；
6、负责投资业务结构的控制和调整；
7、负责协调与其他部门的工作关系；
8、负责协调好与合作银行的关系；
9、向总经理回报工作提交工作总结。
5、客户经理岗位职责
1、负责对客户资信调查工作，收集资料，撰写可行性报告，进行分析，呈述己见；
2、负责填写各种合同文本及相关法律文书。保证客户资料的完整及真实性；
3、负责解答客户的疑问。做好融资业务的咨询服务，并尽可能解决客户在业务办理过程中遇到的困难；
4、负责借款到期前的通知和配合资产保全岗人员做好追缴清收工作；
5、做汇报后管理工作，定期对在保客户进行回访；
6、负责协调和客户的关系，维持优质客户的关系；
7、负责协调和银行客户经理的关系，以保持良好的银保合作关系。
6、风险控制部经理岗位职责
1、负责主持风险控制部的全面工作；
2、制定风险管理业务规章及具体操作规章，并监督执行情况；
3、对风险管理员审查过的借款项目资料予以审核确定，并报总经理审批；
4、参与公司重大业务的前期调研，为总经理决策提供审批依据；
5、负责本公司不良借款的统计编报；
6、对借款审批中发现的问题及时与前台经理和客户沟通；
7、对业务流程提出合理化建议，提交领导决策参考；
8、加强和组织内部员工队伍的业务培训，不断提高其职业道德水平和业务水平；
9、随时掌握借款户到期、逾期情况，配合前台做好保后管理工作；
10、配合协调银行关系，积极开拓银行和客户资源；
11、对总经理负责并汇报工作；
12、积极完成总经理交办的其他工作。
7、审查部岗位职责
1、负责接收客户经理移交的符合公司要求的客户资料，审查资料是否齐全，并将符合要求的资料整理分类；
2、负责通知客户前来办理借款手续及缴纳相关费用；
3、负责审查业务部门申报的项目资料，必要时进行实地调查，出具意见；
4、对审查合格的项目，及时登记台帐，并及时提交部门经理审核；
5、及时发现业务操作过程中存在的问题，并及时向部门经理汇报；
6、对重大复杂的项目融资，有针对的参与前期的调查工作，及时了解、掌握情况；
7、对在审查过程中发现的可疑资料，有权直接向业务部门及客户经理进行调查并及时将情况汇报部门经理；
8、对业务活动中发现的问题，应提示客户经理，并将情况向部门经理汇报；
9、负责档案的交接、整理、保管、统计和审阅工作；
10、每月对客户经理的业务质量进行考核统计，并报送财务部门。
8、资产保全岗位职责
1、随时掌握借款客户到期、逾期情况，做好清收前的准备工作；
2、对接管的业务及时进行跟踪、调查、分析，出具书面意见或调查结果，为公司采取措施提供合理的依据；
3、做出各项资产清收工作的具体操作方案、实施计划；
4、对需进入司法程序的项目，应及时整理相关资料，并报送公司的法律顾问部；
5、做好协调与沟通工作，开拓新的资产保全资源；
6、密切跟踪了解被清收单位和个人情况，发现问题及时向上级反映，果断采取措施，维护公司资产安全；
7、完成公司下达的清收计划指标及其他任务；
8、做好清收工作的半年和全年工作总结。
1、根据公司行业性质，确定财务核算方法，设置科目。根据会计核算基本原则，进行会计核算；
2、复核记账凭证，并根据已复核的记账凭证序时登记明细分类账，月末结账后，登记总账，并据以编制会计报表；
3、月末与出纳核对银行存款和现金金额，做到账实相符；
4、对各类报销原始单据的真实、合法、完整性进行审核以及审核各种费用报销是否符合公司的管理规定；
5、考核成本计划、费用开支、资金运作及经营成果，并进行汇总分析，提出科学合理的建议；
6、编制财务预算报表；
7、负责公司的纳税工作及相关税法宣传活动；
8、考核各业务部门每月、每季、半年、全年任务指标完成情况并及时上报；
9、保持与工商、税务、银行及外界往来单位的业务沟通，长期共同建立和维持良好关系；
10、完成领导交办的其他任务。
1、管理公司现金，银行存款的收支；
2、每日序时登记现金日记账。定期与会计核对资金，银行存款是否账实相符；
3、办理银行印鉴的使用、监督款项的流转；
4、负责与银行联系有关工作事项、并协调银行关系；
5、负责与银行的对帐工作，并做好银行余额调节表；
6、负责公司、个人贷款借款的借款费收取。客户保证金的收取与转出、银行保证金的存入与转出；
7、办理公司内部报销及对外结算业务；
8、负责向客户经理通知欠费、欠款公司、个人名单；
9、完成领导交办的其他任务。
1、负责公司的考勤制度的监督，统计工作；
2、负责公司前台接待工作；
3、负责公司办公用品的购买和派发工作；
4、负责公司文件的收发、保存和上传下达工作；
5、负责公司权证类资料的保管、登记和核对工作；
6、公司领导交办的其他工作
四：房地产项目融资所需资料清单
1. 经年检的企业法人营业执照正、副本复印件
2. 组织机构代码证复印件
3. 税务登记证复印件（国税、地税）
4. 开户许可证
5. 房地产开发资质证书
6. 最近一期公司章程（修正案）
7. 法人身份证明、法人身份证复印件
8. 最近一期验资报告
9. 最近三年经审计的完整财务报告和最近一期财务报表
10. 公司最近一期财务报表主要科目明细
11. 公司贷款卡复印件（卡号、密码）
12. 公司介绍
13. 股权结构图（直到最终股东），股东介绍
14. 公司实际控制人简历、公司高管简历
15. 项目批复文件（立项、环保等）
16. 项目可行性研究报告或尽职调查报告
17. 已投入资金凭证。如股东投资凭证、契税缴纳凭证、出让金缴纳凭证、土地补偿费支付凭证等
18. 存量借款明细表（银行、金额、起止日期、用途、抵/质押物）
19. 《土地使用权出让合同》、转让合同及补充协议等
20. 土地证、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、预售许可证（或规划意见书、审定设计方案等）
21. 项目形象进度说明
22. 项目预计进度（规证办理、施工、销售等）
23. 项目客户群定位、主力户型分布、户数
24. 房地产开发经验：已开发项目简介；目前在建项目简介（位置、项目公司、总建筑面积、建筑类型、工程进度、销售情况等）
目的：
对企业融资项目实施的全过程进行细化、明确。进一步规范业务管理，提高工作效率，明确各岗位职责。
范围：
适用于本公司对企业融资项目的受理、资料收集、初审、考察、评审、签署合同、反担保落实【抵押物落实】、归档、后续监管、企业还款、逾期催收等过程。
职责：
客户经理是企业项目的第一责任人，负责项目的受理、初审、实地调查，输机、上报、落实反担保措施、后续监管等。
风险经理主要为公司风险管理部尽职人员或风险管理部负责人，参与企业借款项目的实地考察，主要负责对考察企业的产权关系、盈利能力、反担保措施的真实性、可行性进行审查与核实同时负责法律方面的工作落实。
评审会负责对上报的融资项目进行评审并作出最终决议。
财务管理部负责就项目收费情况进行审查，确定收费，并负责项目档案的保管。
风险管理部负责对客户经理递交的材料进行审核、对客户经理提交的案例进行审核、公司对外签订的相应合同进行审查、后续监管、逾期催收等工作安排。
程序内容
项目受理
融资企业向公司申请融资，应当填写《融资申请表》，由企业法定代表人或授权人签字、财务负责人签字并加盖企业公章。在接到融资企业申请要求时，由客户经理负责处理。
项目初审
客户经理负责对已受理的企业融资项目进行初审。
初审方式：收集、整理资料、现场考察、反担保措施及洽谈费用。
初审内容：包括但不限于审查客户填写的《融资申请表》、收集企业资料、现场考察并核实企业实际经营情况及其基本信息、企业实际控制人基本情况、反担保措施【抵押物】及洽谈收费比例。
经初审不符合要求的，客户经理应当及时将企业资料退回。
实地考察
客户经理初审过后，将初审内容简单整理提交风险部门，风险部门在2个工作日内，安排风险经理与客户经理共同对融资企业进行实地考察，客户经理应当及时与企业确定好考察时间。
在考察过程中，除了对企业全面了解外还应当与融资企进一步明确项目借款的金额、期限、利息及资金管理方法；
客户经理对企业基本信息、实际控制人信息、企业经营管理状况等进行调查，并独立书写报告。风险经理对客户经理收集的资料及企业的盈利能力、反担保措施进行审查与核实，审查意见应当在报告中注明。客户经理、风险经理完成的报告应当由其各自的上级领导签字同意后方可上报。
客户经理、风险经理应当自实地考察之日起2个工作日内各自完成考察报告的撰写，并共同签署公司尽职资料。客户经理同时完善输机工作。
内部评级
公司风险管理部负责对符合要求的企业项目进行综合评审，并出具评审意见作为评审会决议的参考之一。符合要求的评级结论是提请评审会决议的必要资料之一，若不符合要求，则风险管理部应当以电子邮件的形式通知客户经理，由客户经理负责将企业资料退回。根据工作进展情况，收集资料能够满足评审条件的，客户经理可及时与风险管理部联系进行内部评审。
评审会决议
风险管理部根据公司现行规定组织召开评审会对企业融资项目组织进行审核，客户经理于风险经理应当同时出席评审会，回答评审会委员提出的问题。评审通过的，风险管理部负责出具批复文件。
六：房地产项目可行性报告操作环节
目录：
第1操作环节：成功迈出投资第一步
第2操作环节：可行性研究的误区及相应对策
第3操作环节：房地产可行性研究战略分析
第4操作环节：设计成功的可行性研究流程
第5操作环节：撰写出色的可行性研究报告书
第6操作环节：如何协调可行性研究投资预算
第7操作环节：从全局出发进行可行性研究
使用指南
可行性研究通常是一种打哪儿指哪儿的游戏，先射出箭，然后画出靶心。中国房地产发展的阶段性局限，导致市场的不确定因素较多，项目成败的回旋余地也较大．如此也罢，最危险的是可行性研究仅仅成为一纸说辞。《房地产可行性研究实战操作手册》从实用的角度总结了房地产可行性研究的要点与程序，并将之纳入整体战略设计。
第1操作环节：成功近出投资第一步
1．透视民地产可行性研究
房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标植，以最终确定该项目是否可行的综合研究。
一般来说，可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果，它通常要处理两方面的问题：
第一是要确定项目在技术上能否实施；
第二是如何才能取得最佳的效益（主要是经济效益）。
从房地产项目开发的实际情况来看，单从建筑施工技术上讲，一般不存在一时无法突破的重大难点，无论是大跨度桥梁，还是超高层建筑，如上海市的杨浦、南浦大桥，及高达420米、88层的金茂大厦和高达468米的东方明珠塔就是很好的佐证。可见，关键在于投资的回报，即能否取得最佳的经济效益，并兼顾社会效益和环境效益。
2、项目投资制胜第一法宝
一个房地产项目在实施之前，都必须进行投资可行性分析。在该阶段，可行性分析所要解决的波特定项目成功的可能性问题。当然，一个投资方案有成功的可能性，或者说其是可行的，也并不意味着该项目是合适的。－般情况下，可行性分析要研究的不仅仅是一个方案，而是同时研交多个方案，有时几个方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多个可行方案中优选出最优秀方案，研究人员只能在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价合理取舍。可行性研究，至少要能精确地回答这么三个问题：
a、这项目是可行的还是不可行的
b、如果可行，可行到什么程度
c、如果投资，可能遇到的最坏的情况是什么，对此应作什么打算
第二操作环节可行性研究的误区及相应对策
2、常见误区
误区一：一个标准的效益分析
如果你的项目可行性研究报告十分肯定地告诉你将来能赚多少钱，而且一定能赚这么多钱，这绝不会是一份实事求是的报告。一份专业而严肃的项目可行性研究报告不可能只是一个效益标准。在可行性研究时，我们遇到太多的不确定因素。这些不确定因素使项目未来的价格及销售进程处于一种相对的不确定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分确定的，只能是一种合理的预测，而这些预测需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根据不同的期望值给出不同的期望效益预测。
误区二：先入为主的可行性研究
笔者曾考察过十多项失败的大型地产投资，发现其中大部分项目的失败都是由一些可预见的因素造成的。这些因素包括：高级别墅坐落在大型工业区内，致使别墅环境被破坏，别墅无人问津：在一个离市区测多公里的乡镇开发高层公寓，结果也是无人问津；准备在一个规划失控的农民居住区开发商住小区，结果在廉价“集资房”的冲击下半途而废；同一时间同一城市同类楼盘供应量过大致使需求短缺；建设成本远远超过预算造成资金不继；一条新建的高架桥拦腰而过使梅楼商铺优势失效；原先的商业旺地因地铁建设而大规模地拆迁，成为“被人遗望的角落”等等。在与这些项目的发展商交流时，他们对所遇到的困难通常都感叹“真没想到”，然而却是早该想到的。再看一看这些项目的“可行性研穷报告”，几乎都是同一个调子：引经据典，从各个角度描绘这个项目投资的美好前景，却偏偏不提项目投资的不利因素。这样的“可行性研究”，自始至终都是为7证明该项目是可行的，犯了“先入为主”的大忌。
3．相应对策
a加快专业化及市场培育工作，推进行业规模化与专业化，是提高可行性研究水平，确保其精度、深度、控制误差的根本保证。当前市场逐渐走向规范和成熟，日益剧烈的市场竞争成为企业加强可行性研究的外在动力。b提高从业人员素质。这是控制可行性误差的基本保障。在某种意义上看，可行性研究人员应该是“全才”，必须具备相当的工程技术、经济、房地产开发经营、法规、税务、金融等专业知识。
c建立可行性研究数据库。当前国内房地产市场透明度还不高，可行性研究人员往往难以收集到完整和准确的市场信息（在香港，测量师在分析时，可以从香港土地注册处—一相当于内地国土房管局，查阅最近成交个案和以往物业的有关资料）。信息的缺失或误差，可能给可行性分析带来巨大误差。在这种情况下，可行性分析人员更需要加强对信息的收集、整理工作：通过去粗取精，去伪存真的过程，将市场上分散的信息整理为可用的数据。另外，有条件的企业还可加强项目后评价工作，通过分析比较，提取有用的信息，进一步提高可行性研究的实用性。
第3操作环节：房地产可行性研究战略分析
分析角度一：社会经济环免对房地产市场的影响
房地产业不是个孤立的行业，本书多处强调，将房地产业当作国民经济的‘喷头产业”来看待是错误的，这并不仅仅是个说法问题，而是一个最基本的认识问题：到底是房地产业带动国民经济的发展还是国民经济的成长带动房地产业的发展？如果把这个问题搞颠倒了，在形势的判断上就会出现根本性的失误。无论政府还是企业都会导致“先人为主”的决策倾向。如年代初海南、惠州、北海等地出现房地产业畸形膨胀，大起大落，都是无视当地国民经济发展情况，主次颠倒，没有摆正房地产业的位置所带来的后果。
分析角度二：当地政府行政行为对市场的影响
一些地方政府的城市规划及规划控制水平对当地房地产开发有着直接的影响。众所周知，在城市规划管理比较好的张家港市及江阴市，房地产开发一直处于比较平稳的状态。超前而科学的规划、有效的规模控制、严格的规划管理，使这两个城市的房地产开发避免7盲目的、一窝蜂的现象，本着配套一片、开发一片、管理一片的原则，这里的小区住宅市场基本上没有出现供大于求的情况，所有楼盘的预售成绩都很好。与此形成对比的是，不少城市的土地批出规模严重失控，房地产市场管理混乱，造成地皮炒卖现象严重，商品房供应量过大，市场价格起落过剧，地方政府规划管理不妥，给发展商们带来了很大的风险。
分析角度三：街区环境对房地产营销的影响
古北新区并非上海闹市区，楼价何以如此昂贵？原来，由80年代起率先开发的第一个上海外贸区—一虹桥开发区，随着愈来愈多外商人驻办公，邻近的古北新区自然成为外商购买或租赁住宅的主要目标。区内满是豪华住宅，住户大部分是港、台同胞及外国人，所以成为上海唯—一个名副其实的境外人士居住区。这使古北新区享有很高的知名度，并自然形成了一个独特的社交圈及生活社区，区内楼宇质素又不赖，需求者多而且舍得花大价钱，故此售价及租金曾一直稳步上扬。进入1996年以后，该小区房价虽有所下跌，但仍是国内最贵的地方。
从古北新区的例子可以看出，房地产的价值似乎并不完全取决于楼盘自身的档次和质量，还与周边的街区环境有关。正因为有虹桥开发区的发展，才产生了对古北新区高尚住宅的需求，虹桥开发区与古北新区之间明显存在著功能上的互补关系。街区功能是使房地产实现其市场价值的外在动因。
投资商自身条件考察
1、考察你的经验
隔行如隔山，隔山买牛难。任何一家公司都不可能对自己完全不了解的领域进行投资，房地产投资也是如此。即使是已经在房地产业内有一定资历的企业，如果该公司以前是开发市内写字楼的，如今目标投资对象是郊区别墅，那么能不能考虑呢？那要看公司的经理层里是否有具备别墅开发经验的人才，否则还是慎重为好。当然，事情并不是绝对的，当你认为“经验”这一风险也值得冒的时候，就不必在这个问题上多思量了。
2、考察你的投资方式
由于企业背景和实力不同，各房地产投资企业的项目投资方式也不一样。也许你的企业从来不会在建一幢楼后靠出租来获取长期回报，而是建一部分卖一部分，甚至靠预售楼盘来滚动开发，那么对那些适合于长线开发的项目和适于长钱投资的地区，你就要三思而后行了。有时候一个好项目，到了某些房地产企业手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。
3、考察你的融资能力
每一个房地产项目的开发都会遇到借贷和融资问题。问题是你的借贷渠道和融资渠道是否可靠，如果项目建到一半而你的后续资金又无人提供，那可要人命了。笔者见到不少这样的事情：一个建了一半的项目因为没有后续资金而停工两三年，前期成本已经上升了一半，如此就算建好了也无利润可言了，明摆着是亏本的生意。分析角度四：投资商的自身条件对营销的影响俗语说“太贵有自知之明”。房地产商在进行项目分析时是不可能不对自身的条件进行分析的。一家公司不可能什么样的项目都能开发，也不可能什么样的风险都敢去冒，所以在考察一个地区、一个项目值不值得去投资时，还必须有针对性地权衡：本公司适不适合于那个地区去投资，适不适合于投资那样的项目。
第四操作环节设计成功的可行性研究流程
步骤1：市场分析
a、宏观因素分析
房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时，首先要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯及宗教信仰，有无地区冲突或战争发生的可能性。
b、区域性因素分析
一般来讲，项目所在国内部地区之间的发展是不平衡的，差异总是不同程度地存在，仅研究其宏观因素还不够、还必须对项目所在区域进行因素分析，这是因为：首先宏观经济对区域经济的影响程度不同，对有的区域影响大，有的区域影响小；其次区域经济发展受宏观经济的影响存在着“时滞’现象，宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济的发展产生影响，有的地区反应快，有的地区则滞后性较为明显，投资时必须加以考虑；其三国家特定的地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动的影响，甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。我国的经济特区、自由贸易娶、保税区对国际资本依赖程度相对较低，即使在我国宏观经济调整期间，国内资金紧张的情况下，其国际资本所受影响较小，这些地区的项目受到冲击也较小。
c、微观市场分析
对拟投资项目所在地区的房地产微观市场的分析可以分成以下两个部分，其一是对拟投资房地产市场的分析，其二是对与投资项目同类型的物业市场分析。
步骤2:市场预测
a需求预测
需求预测就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场需求规律和变化趋势进行分析和预测，从而推断出为了市场对该类物业的需求。
b供给预测
供给预测就是以房地产市场调查的信息资料和数据为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场供给规律和变化趋势进行分析，从而预测为了市场上该类物业的供给情况
c预测方法
通常可以分为时间序列分析法和因果关系分析法。时间序列分析法又可分为：移动平均法，指数平滑法等；因果关系分析法可分为：线性回归法、非线性回归法、模拟法等。
步骤D:成本测算
在房地产开发项目的可行性研究中，项目的成本测算是重要的一环，它由估价师会同造价工程师完成。成本测算的正确与否，如同对租售市场的预测一样，对项目的经济效益有重大的影响，但相对而言，成本测算较易把握。
一般来讲成本构成包括以下四个部分：
A土地前期费：指取得合理的土地的权证，完成土地上现有建筑物的拆迁，开通施工用水、用电、道路以及完成场地平整为止所要的费用。根据取得上地方式的不同，又可分为新征土地前期费、旧区改造前期费和土地批租费三种类型。
B设计和建筑安装工程费：指完成场地的三通一平以后，从规划设计到土建工程、设备安装、装饰工程及小区配套、小区绿化结束所包括的费用。
C市政配套费：指项目开发时必须向城市市政建设所交付的配套费，主要是由于新增房地产项目所引起的水电费。
步骤E：财务评价
项目投资方案评价的指标一般分为两类：
一类是考虑7贴现因素的动态指标，即考虑7货币时间价值因素的指标，包括净现值、获利指数、动态回收期、内含报酬事等指标。
另一类是非贴现的静态指标，即设有考虑货币时间价值因素的指标，如静态回收期、投资利润率等。在房地产开发项目的评价中一般以动态指标为主，以静态指标为辅。以下简单介绍三种常用的静态评价指标。
步骤F：盈亏平衡分析
盈亏平衡分析在财务管理中又称量、本、利分析，是指在一定的市场生产能力条件下，通过分析拟建项目的产出（量）、成本（本）和收益（利）之间的关系，来判断项目优劣及盈利能力的一种方法。
盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点（BPe0K－evenP0iDt）即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点。一般来讲，在项目产出能力一定的前提下，盈亏平衡点越低，项目的盈利可能性就越大，经营安全性越好。在房地产项目的可行性研究中，所谓盈亏平衡分析指对特定的项目而言，要找出预计销售收入恰好能弥补成本时的销售量又称保本销售量。
步骤G：敏感性分析
敏感性分析是研究某些因素发生变化时，项目经济效益发生的相应变化，并判断这些因素对项目经济目标的影响程度。敏感性分析不仅可以使开发商了解因素变动对项目财务评价指标的影响程度，还可以使他们对那些较为敏感的因素进行认真和仔细的再研究，以提高项目可行性研究的准确性。
反应敏感程度的指标是敏感系数：
敏感系数=目标值的变化百分比／参数值变动的百分比
例如：以售价为参数值，以项目的净现金流量现值作为目标值，已知售价增加10％，
净现金流量现值增加20％，则售价的敏感系数=20％/10%=2。
敏感系数可正可负。若敏感系数为负，说明目标值的变化与参数值的变化方向相反，
敏感系数越大，则说明该参量对目标值越敏感，在可行性研究中对该参量的确定须越谨慎。
步骤H：风险分析
风险分析又称为概率分析，利用概率值来定量研究各种不同确定因素发生不同幅度变动的概率分布及对方案经济效果的影响，对方案的经济效果指标作出某种概率描述，从而对方案的风险情况作出比较准确的判断。
第5操作环节：撰写出色的可行性研究报告书
B、可行性研究报告正文部分的编写
正文部分是可行性研究报告的核心部分。内容多，较复杂。
1、概况：
（1）进行可行性研究的背景；
（2）所研究项目的名称、性质、地址、周边的市政配套和基础设施现状，交通及周围环境等；
（3）委托方的名称、地址、法人代表、营业执照登记号及联系人；
（4）受托方的名称、地址、法人代表、营业执照登记号及联系人；
（5）可行性研究的目的；
（6）可行性研究的编写人员名单；
（7）可行性研究的编写依据；
（8）研究报告的假设和说明。
2、市场调查分析：要求对项目进行宏观、区域和微观的市场分析和调查，及对未来的供给、需求和价格的预测，不仅要有定性的分析，还要有定量的推导。
3、规划设计方案：要求写出项目所具备的规划设计方案及建设过程中市政条件是否具备。市政条件包括水、电、煤、卫、通讯、供暖（部分地区）及道路等的配套情况，在报告中必须有这些市政条件是否具备的书面文件。
4、建设方式和建设进度：专业人员可对项目的建设方式的委托提出建议或由委托方提供建设方式和进度安排，他们一旦确定则为其后进行投资估算作了准备。
5、投资预算和资金筹措要求写出项目建设过程中必须发生的各项费用并逐一计算资金筹措部分，要就整个项目投资额和相应的支付时间作出融资安排。例如：自有资金、贷款和预售收入这三种主要资金来源的安排等。
6、项目的财务评价：要求写出主要财务评价指标的计算结果，如净现值、现值指数、内含报酬率和动态回收期等。
7、风险分析：一般要求计算出保本销售额、盈亏平衡点及对主要敏感因素在有利和不利情况下的敏感分析并计算出相应的财务评价指标。
8、结论：要求写出该项目可行性研究的结论，明确说明该项目是否可行，是否具有较强的抗风险能力。
9、有关建议：是专业机构的专业人员在进行可行性研究中发现的一些有利于项目获得更佳的经济效益、社会效益、环境效益等方面的建议，供委托方参考。附表：是可行性研究报告中涉及的诸多计算表，如投资匡算表、销售收入表、资金筹措表、利息计算表、现金流量表、敏感性分析计算表等。
第6操作环节：如何协调可行性研究投资预算
一些不大规范的房地产项目可行性研究报告，其中的项目投资概算只包含7项目建设的工程概算。这样算帐不好。一个房地产项目不等于一个简单的建筑物，它需要营销成本、金融成本和建筑成本，项目投资就是为了满足这些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于发展商对项目工程建设的实际投资。在被证明星可行的前提下，边回收资金边追加投入的滚动式投资开发方式也是可以采取的，这样一来发展商在工程建设上的实际总投入就会小得多。以工程概算代替项目投资概算是极不严肃的。房
第7操作环节：从全局出发进行可行性研究
现实化的可行性研究前握
事实上，一个好的市场营销者才是一个最好的利润创造者和挖掘者，他们致力于分析各种营销机会的利润潜力，捕捉赢利机会。这样的房屋是有目的、有针对性地建造的。优秀的房地产公司应从机构内外来纵观其业务，监视变化中的环境并抓住最佳的机会。公司营销人员的主要职责是辨别外界环境中的主要变化，通过设立早期预警系统，及肘改变营销策略，去迎接营销环境中的新挑战和新机会。消费者市场分析与营销环境分析同等重要。消费者市场包括个人和家庭、消费者在年龄、收入、教育程度、迁移状态及兴趣等方面差异极大，营销者区分不同消费者群体和细小的市场，并按照他们的需要来开发产品和服务是非常有用处的。我们应在分析消费者行为的基础上，从消费者购买心理入手，分析营销策划人员如何制定营销计划。具体来讲就是要研究如下问题：购买什么？为什么购买？购买者是谁？如何购买？何地购买？何处购买？
为选定市场和制定策略而进行可行性研究
在此基础上，我们应进行细致而有针对性的市场调研，进行市场分析，并选定适合的目标市场，制定产品的定位策略、产品开发和定价策略、营销渠道策略、促销组合策略及售后服务即物业管理策略。公司要对每个选定的细分市场制定产品定位策略。他需要向客户说明本公司与现有竞争者和潜在竞争者有什么区别。定位是勾划公司形象和所提供价值的行为，以此使该细分市场的顾客理解和正确认识本公司有别于其竞争者的特征。定位任务包括三个步骤：
明确一些可利用的竞争优势；
选择若干个适用的优势；
有效地向市场表明公司的定位观念。
产品是营销首要和最重要的因素，房地产产品策略需要对产品类型的选择、开发风险的选择以及开发方案的制订与效益分析作出决策。房地产产品类型可大致分为土地、住宅、公寓、购物中心和商店、工业建筑、旅馆及其他特殊用途的物业。房地产产品开发风险的选择与房地产开发资金的筹措渠道密不可分。风险和收益是成正比的，如果某一项目不能产生足够收入偿还抵押并产生正现金流量或者项目的总债务超过其价值则被认为是筹资过度，明智的办法是在准备随风险的限度内尽量赚钱，应保留部分现金和兑现性强的财产。房地产开发策略即为作出种种投资决定而事先安排的计划一一投资多少？投资哪类？何处投资以及如何着手？开发方案一般包括下列内容：开发目标、投资规模与投资额、营运费用及税费、投资收益方式与收益大小、经营期间现金流量分析。
纳入整体营销方案的可行性研究
一个好的房地产营销方案最终有一个好的计划书，以便在整体上把握整个营销活动。计划一般应包括以下八大内容：
1、计划概要（便于决策者快速浏览）
2、市场营销现状（提供背景资料）
3、机会与问题分析
4、目标、销售量、市场占有率、盈利水平
5、市场营销策略
6、行动方案：做什么？谁去做？如何做？何时做？费用多少？
7、企业财务报表
8、控制措施及结论
策略涉及的是营销活动“是什么”和“为什么”的问题，而执行则涉及“谁？”“时间？”“地点？”“怎么样？”等问题。影响有效执行营销方案的因素主要有：发现及诊断问题的技能：评定存在问题的技能；执行计划的技能；评估执行效果的技能。
第三章：万银通投资公司加盟：
房地产企业是一个资金密集型企业，开发周期长资金投入大对金融的依赖度很高，资金作为房地产企业的血液一旦断流将会产生巨大的危险使房地产业和金融业遭受重创，2008年美国次贷危机引发全球金融危机，敲响世界警钟我国自2010年以来政府相继出台了国十条，新国九条等等，2011年连续六次上调存款准备金率不断加强银根紧缩限购限贷。
融资，是自金融危机以来或者房产地市场红火以来，最为火热也是最受关注的词汇。投资公司成为融资的重要力量之一，但我们对投资公司可能只是听说过，而没有真正了解过。今天，笔者为大家介绍一下投资公司以及其加盟模式。
1.投资公司定义：
本处所指的投资公司，或投资管理有限公司，是指按照《中华人民共和国公司法》等法律法规的规定，由自然人、企业法人与其它社会组织投资成立，主要经营资金业务的有限责任公司或股份有限公司。
资金业务，作为银行业务的补充，受到国家民间资本相关政策的鼓励而得到不断发展。
2.加盟条件：
（一）有符合规定的章程；
（二）注册资本不低于50万元人民币，为实收货币资本，由投资人一次足额缴纳；
（三）有具备任职专业知识和业务工作经验的高级管理人员；
（四）有具备相应专业知识和从业经验的工作人员；
（五）有必需的组织机构和管理制度；
（六）有符合要求的营业场所、安全防范措施和与业务有关的其他设施；
（七）中国银行业监督管理委员会规定的其他条件。
因为银行融资的营销成本较高，企业向银行直接申请融资受理较难，这就造成企业有融资需求时往往会向贷款担保机构等融资机构求救，贷款担保机构选择客户的成本比较低，从中选择优质项目推荐给合作银行，提高融资的成功率，就会降低银行融资的营销成本。
另外，在融资的风险控制方面，银行不愿在融资上投放，有一个重要的原因是银行此类融资的管理成本较高，而收益并不明显，对于这类融资，融资担保机构可以通过优化贷中管理流程，形成对于融资后管理的个性化服务，分担银行的管理成本，免去银行后顾之忧。
其次，事后风险释放，融资担保机构金石股份的优势更是无可替代的，银行直贷的项目出现风险，处置抵押物往往周期长，诉讼成本高，变现性不佳。担保机构的现金代偿，大大解决了银行处置难的问题，有些融资担保机构做到1个月(投资担保甚至3天)贷款逾期即代偿，银行的不良贷款及时得到消除，之后再由融资担保机构通过其相比银行更加灵活的处理手段进行风险化解。
另一，投资公司时效性快。银行的固有贷款模式和流程，容易造成企业主时间的大量浪费，效率难以保障；而投资公司恰恰表现出灵活多变的为不同企业设计专用的融资方案模式。从万银通股份的加盟模式来看，通过授权给加盟商万银通品牌和融资技术，来助力加盟商在当地开展贷款业务，服务客户。
再者，投资公司在抵押基础上的授信，额度大大超过抵押资产值。为企业提供更多的需求资金。许多投资担保公司，在贷后管理和贷款风险化解方面的规范和高效运营，获得了银行充分信任，一些合作银行把贷后催收、贷款资产处置外包给担保公司，双方都取得了比较好的合作效果。
4.三大风险：
1.角色定位带来的风险。投资公司非金融机构，“做金融之事，不享金融之权利”，微型金融的核心是小额信贷，其实不光是小额信贷，不仅包括信贷，还包括储蓄、会费、保险、还有各种其他的服务都加在一起才可以叫做微型金融。
2.投资公司只能开展融资业务，不能吸储，要解决融资瓶颈，又要防范非法融资的风险。
投资公司的主要资金来源为股东缴纳的资本金、捐赠资金，以及来自不超过两个银行业金融机构的融入资金。在法律、法规规定的范围内，投资公司从银行业金融机构获得融入资金的余额，不得超过资本净额的50%。投资公司资金短缺的根本原因是其没有真正进入金融市场，不具备进入拆借市场、票据市场的资格。
3.投资公司最重要的经营市场风险。
企业面临创业难、融资难、发展难。现银行都非常重视企业融资，若银行将此业务真正做起来，那么优质的企业客户将集中到银行，投资公司只能面对劣质的中小企业。融资的服务对象属于金融市场中最低端的客户群体，传统银行业以抵押担保为防范和控制风险的基本手段，而这是低端客户难以满足的条件。
万银通投资公司加盟：
投资公司加盟是一种新型的民间金融连锁模式，是通过连锁加盟总部授权给民间个人及企业组织品牌和经营技术，为许多想从事融资业务的人士提供创业机会。
第四章：2014年中国房地产行业发展趋势分析
2013年，无论是房地产行业抑或是开发企业，都是高歌猛进的一年。
在政策趋向宽松、经济平稳回升等宏观环境持续向好的情况下，一、二线城市市场迅速回暖，并维持成交高位态势，各线城市、各类地王纪录被屡屡刷新，房企逐鹿资本市场，争相借壳上市或者谋划海外投资。随着市场成交的持续上行，7家房企冲刺“千亿俱乐部”。与之相应的是，新一届政府执政、十八届三中全会召开，未来房地产业必将面临新的政策挑战，整个行业也在孕育未来发展的深度变革。正基于此，经过对全年数据、政策、房企年报的分析和个人对房地产行业的理解，本人提出以下2014年的房地产行业发展趋势。
1、政策两极分化：一线政策仍将强化，二、三线城市预计将适当放宽
三中全会基调是理顺政府与市场的关系，但房地产市场化机制的形成是一个渐进过程， 2013 年房地产市场量价齐升，部分一二线城市房价飙涨，因此以限购限贷为代表的行政性调控短期内仍不会全面退出，而这也是现阶段政府的无奈之举，当务之急是加快房地产制度的改革和完善进程，为市场真正成为房地产的主导力量作好准备。当然，房地产市场供需情况地区差异较大，从目前来看，过去十年全国“一刀切” 式的调控已经出现了改变，中央层面上全局性的政策调控不会出现。
从城市层面上看，一线城市和热点二线城市限购限贷等措施短期难以退出，适当延迟改善性需求释放及抑制投资性需求，仍将是2014年的主基调，而例如房产税扩围、土地流转改革等，在一线城市先行落地机会也较大。因此，继续适当压制需求释放，争取更多时间从供应入手，包括保障性住房、自住型商品住房等，解决房价上涨过快问题。大部分二、三线城市政策面将有序放宽，近几年这类城市房价呈现持续平稳增长，主要与当地GDP 增长、人均收入水平提升以及货币流动性充裕等因素相关，房地产市场相对健康，政府过多的干预将有违市场性原则，这也不是新一届政府的整体态度，2014年，这类城市回归市场化将是大趋势，即便短期内限购限贷政策不会在明文上退出，其执行层面的松动也将成为可能。
二、投资持续增长
本轮行业新开工面积增速走势，在2012年6月触及低点后缓慢回升，2013年4月起累计增速回归正数，而后几个月虽然震荡上行，但上涨速度远不及2009年，这一方面是由于2011年土地市场成交大幅萎缩所致，另一方面也表明2013年企业层面对房地产调控会否重启仍心存忌惮。另外，本轮去库存截至当前，各城市之间库存水平存在明显的结构性差异，一二线城市库存下降较快，北京等城市已降至历史低点，而三线城市库存依然有压力，这也是本轮新开工面积增速回升较为缓慢的原因之一。新开工增速回升缓慢，可能会导致回升的周期拉长，且在房地产调控政策逐渐明朗，企业预期稳定的背景下，开工热度将有提升，明年新开工面积增速的回升还将持续，预计全年增速升至13%左右。
??房地产投资方面，2013年上半年单月增速高位震荡，下半年自8月起开始出现略微震荡下行的态势，但累计增速整体仍保持在19.2%的水平，较上半年下滑幅度不大；2013年年底信贷紧张，成交增速逐渐收窄，预计11-12月销售增速不会有太好表现，此情况下企业投资热情一般，全年增速可能降至19%以下。2014年随着行业整体进入平稳运行期，调控政策预期将稳定，企业投资开工意愿较强，且2013年房企拿地数量增多，明年新开工增速回升，对投资增速有一定支撑作用，预计2014年房地产投资增速将在25%左右。
??三、市场依然向好
??一线城市：成交量与2013年总体持平，房价将先涨后稳
??从供应层面上看，2013年年底一线城市因房价调控压力推迟高价盘的预售证审批，这部分供给或将推迟至明年一季度，而2012年下半年起逐步释放的土地市场成交也将在明年下半年之后形成住宅新增供应，因此一线城市层面上2014年总体供应走势应是稳中有增，其中北京和深圳增幅大约在30%左右，上海和广州则基本与2013年持平。
??从成交层面上看，2013年一线城市中上海、广州和深圳供求比大致维持在均等水平，由于明年政策面依然看紧，估计市场销售速度大致将和2013年持平，总体上看， 2014年一线城市中上、广、深三城市场成交量将和2013年基本持平。
??从房价角度看，一线城市2014年将呈现先涨后稳，其中上半年在市场惯性的作用下新盘价格仍将稳定上涨，尤其是2013年年底因信贷紧缩而推迟购房的需求在明年初将集中入市，这一定程度上将提升开发商销售预期，其定价也将具有更大上涨空间；而下半年之后，政策面持续收紧的影响将持续发酵，主要的变数有两方面：其一是新一轮局部政策收紧有可能出台，目标可能是二套房贷或存量房税收，其二是预售证管理再度启动，两者无疑都将对市场交易热情造成压力，从而平抑房价涨势。
??二线城市：市场供求两旺，房价呈稳步上涨格局
??从供应层面上看，与一线城市相同点是2012年下半年以来土地市场成交的放量，不同点是二线城市城区可供开发的土地规模更充足，从数据预期中看，南京、武汉、长沙、宁波、昆明等2014年新房供应量增幅均超过30%，而重庆、成都、沈阳、厦门等城市增幅也在10%以上，从这个角度看，二线城市明年的供应扩张是全方位的。
??从成交层面上看，受政策宽松和供应扩张的双重利好，二线城市明年成交量的走势持看好态度，从2013年一二线城市成交增幅对比来看，二线城市即明显高于一线，明年这一特征将继续维持，其中昆明、长春、合肥、长沙等处于房地产市场成长期内的城市更将顺势进入各自的高增长阶段。
??从房价角度看，二线城市房价稳步上涨的格局不变，但新增供应充分释放一定程度上会削弱价格的涨势，尤其是相当一部分二线城市需求结构以首置首改型群体为主，这类群体对价格的敏感度较高，部分2013年房价上涨较快的区域板块明年客观上讲有放缓的需要。
??三线城市：部分城市面临去库存压力，两大因素推动房价上涨
??从供应层面上看，三线城市市场供应总体充足，个别城市在前两年整个行业投资倾向下目前甚至出现库存过剩的情况。从成交层面上看，在一二线城市政策面回归平静的背景下，三线城市市场主要依靠本地需求来去化库存，成交增速较过往两年将进一步放缓，而部分之前在投资热潮下本地需求大量消耗的城市，2014年市场将进入调整期，成交规模扩张进度将停滞。从房价角度看，三线城市房价总体将处于稳步上涨的轨道中，其动力除了城市市场本身的增长，也来自于和一二线城市的比价效应，另外，部分近两年市场投资过热、房价快速上涨的三线城市未来1-2年内都将进入阶段性盘整状态。
??四、土地市场将先扬后抑，一二线城市成交量价平稳增长
??2013年，土地市场整体火热，尤其是下半年以来地王频出，预计2014年的土地市场土地供应成交量整体稳步增长，并呈现“先扬后抑”走势。具体来看，上半年各地推地热潮仍将持续，土地成交也将延续2013年年底的良好局面，在这之后，成交量增长势头将有所缓和，一方面企业经过持续拿地后，土地储备较为充足，拿地积极性渐渐消退，另一方面，预计下半年融资环境将有所收紧，企业将加强资金管控。
??从各线城市来看，一线城市土地成交量将继续在2013年的基础上小幅增长，尤其是上海、北京、广州，而深圳的城市更新项目仍然会受到较广泛的关注，二线城市历年土地供应较为充足，因而土地成交量不会出现大起大落的情况，而部分较具潜力的三四线城市在明年可能迎来一小波成交量补涨期，主要是企业出于平衡土地储备结构的考虑，明年在这类城市的拿地量将小幅增长。
??土地价格整体稳步提升将是大概率事件，尤其是一线城市，具体来看，全国重点城市一季度土地价格或出现一定的降幅，但随着淡季过去，土地价格还将回归上行通道，因而二季度可以看做房企补充土地储备的窗口期。如果下半年的宏观政策依然平稳过渡，土地价格不会出现明显回落。从流拍、溢价来看，2014年流拍地块占比仍然维持低位，而高溢价地块占比会比2013年有所回落。
??五、企业销售业绩和融资总量保持增长
??房地产行业将呈现“两升一降”的发展格局，即房企业绩继续快速增长，融资将延续2013年火爆势头，企业拿地力度则会下降。
??首先，房企业绩方面，明年会继续快速上升。一个重要的原因是2013年房企拿地较多，这些项目预计将于明年上半年形成集中推案；而由政策面主导的房市行情预计在去行政化进程中不会有大的改变，因此企业销售会水涨船高，有一个新的突破。在城市能级上，预计一二线继续会是主力销售贡献区域，但随着中小城镇的户籍放开，以及国家新型城镇化规划正式公布，部分有产业支撑的三四线的房地产机遇全面开启，众房企将实现平衡布局。
??其次，房企融资方面，上半年将延续火爆的融资势头。明年还将有更多的房企赴港IPO，A股融资闸门将正式打开，2013年提出发债、重组等融资方案的企业将获得批准，但是IPO放开的可能性不大。房企海外发债的总额将继续保持稳定增长。但下半年开始，由于货币政策的收紧预期，企业的融资难度将加大，融资成本将逐渐提高，企业应适当控制手头现金。但总体来看，明年企业融资总量将保持增长。
??
第五章：我国房地产企业的融资现状及分析
【摘要】房地产业是资金高度密集型的行业，开发投资规模大、周期性长、风险大、收益高等特点使得房地产业需要的资金大、集中，企业融资成功与否关系到房地产项目能否顺利进行甚至关系整个房地产企业的生存发展。而传统的融资方式和渠道已经很难满足如今房地产业快速发展的资金需要，使得房地产企业面临着资金严重短缺，企业迫于资金压力纷纷探求新的多元化融资渠道。如何拓宽房地产的融资渠道，使各方都能获得较好的回报，成为房地产企业共同关心的问题。我国房地产业融资应该建立一个多层次的房地产融资体系以满足融资多元化的需求。
一、 房地产金融基本状况
目前，我国房地产开发资金来源主要分为：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。1998年以来，国家预算内资金、债券和利用外资绝对值及占比均很低，且呈不断回落态势；房地产开发资金中约有60%左右来自于银行贷款，房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度很大。就商业性金融支持体系而言，自98年，我国房地产开发贷款余额一直保持着两位数的增长率，年均增长率为20.09%，高于同期全部金融机构贷款余额年均增长率（12.71%）7.38个百分点。2004年，房地产开发贷款和住房消费信贷增长率均呈下降态势，与2003年相比，2004年房地产开发贷款增长率下降了32个百分点，住房消费信贷增长率下降了7.29个百分点。我国政策性住房信贷主要指对个人的住房公积金贷款。截至2004年底，全国建立住房公积金职工人数为158万人，仅占在岗职工总数的8.2%；累计向433万人发放了住房公积金贷款，仅占建立住房公积金职工总数的7%，比例明显过小；全国住房公积金缴存总额中用于个人住房贷款和购买国债的资金仅为56.1%，沉淀资金闲置的比例为42.6%。积金大量处于闲置状态，对中低收入家庭购房的支持力度有待进一步提高。 引言
近年来中国的房地产业发展迅速，已然成为我国国民经济中的支柱性行业。为拉动中国经济贡献了不少GDP。作为资金密集型的行业，融资对房地产业的作用尤为突出。融资，犹如房地产业发展中的血液流动，一刻不能停止。目前，中国房地产开发企业的资金来源主要是银行贷款、自筹资金及其他资金（主要是定金及预收款）。多年来，国家对房地产连续出台一系列的宏观调控政策，使房地产企业获得银行贷款和预售款的难度也越来越大。因此，现在的开发商在融资方面必须学会“两条腿走路”，一是从银行取得贷款即间接贷款，二是从资本市场直接融资，离开其中任何一项都不能做大。我国房地产金融市场正处于迅速发展时期，但因市场主体不健全、行为不规范、宏观管理工作不到位等，一定程度上制约了房地产业的发展。在加快金融体制改革的今天，如何通过有效融资促进企业发展，是摆在全行业面前的重大课题。
2、我国房地产融资现状
（1）资金来源渠道
从融资来源上看，主要包括以下几个渠道：一是注册资本金、资本公积金及其他自有资金；二是银行贷款，它包括企业信用贷款和项目贷款；三是上市发行股票募集资金；四是发行企业债券；五是夹层融资；六是房地产信托，它包括资金信托和资产信托等形式；七是房地产基金，基金的收入来源包括资产增值、房租收入等等，可分为私募和公开发行两种；八是商业信用，如建筑施工企业的短期垫款等。
（2）资金来源总量
从总量上看， 近几年，我国房地产开发资金来源持续保持快速增长势头，2010年1～5月房地产开发本年资金来源27288亿元，同比增长57.2%。目前国家宏观政策对整个房地产业的发展有着重要影响，国家一方面不断提高银行贷款利率，另一方面又不断上调商业银行存款准备金率，收缩信贷规模。其中最直接的影响就是对房地产企业融资渠道的冲击，导致资金密集型的房地产企业被迫寻求新的融资方式和渠道，这意味着房地产融资将趋向多元化，房地产开发成本也将大大增加。国家宏观调控紧缩银根的同时，伴随着的是房产开发企业资金链的断裂。那些资金规模小，缺乏可持续经营能力的公司将逐步被市场淘汰；实力稍雄厚的，在资金供给上虽能勉强维持，但也是捉襟见肘，举步维艰。2008年金融危机影响房地产行业的一个渠道是金融机构相关资产减值，对房地产信贷意愿不足。同时，房地产金融调控政策并未有效放松，虽然央行在增加流动性，国务院办公厅“131号文”支持合理的房地产开发贷款，但商业银行“惜贷”心理严重。房地产企业融资渠道不畅，在市场成交量持续低迷的情况下，部分房地产开发企业面临生存问题。
(3）资金来源结构
从结构上看，我国房地产企业开发资金来源呈现三足鼎立的局势，银行贷款、自筹资金和其他资金来源共占据了房地产开发资金来源的98%以上。2009年本年资金来源57127.6亿元，其中，其他资金来源一直占据着资金来源的龙头地位，2009年其他资金来源达到了27459.2亿元，占全年资金来源48.07%；而自筹资金则一直保持在第二大资金来源的位置，2009年达到了17906亿元，相比2008年增长30.07%，2009年增长16.94%，增长速度有所减缓；国内贷款则占据着第三位的资金来源，2009年银行贷款部分达到11292.7亿元，与2008年相比增长了48.48%。以后，应该适当加大利用外资、外商直接投资等，改变目前三足鼎立的局势。
2、我国房地产业融资面临的问题
（1）政策上——国家宏观调控，增大融资难度
近年来，国家对房地产业实施一系列的宏观调控，从土地供应、银行信贷、机构监管和产业政策等各方面对房地产业逐步进行规范和完善，为了房地产行业能够持续、健康、稳定的发展。房地产作为一个支柱产业，健康作为它的立足之本，行业、市场必须规范。根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省(市)的调查数据显示,我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统,而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来,大部分来自购房者的银行按揭贷款,按首付30%计算,企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款;“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款,如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话,来源于银行的资金总比例将高达70%以上。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准,我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。一旦房地产经济发生波动,房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险,进而影响国家的金融安全。
2008年政府针对商品房价格高企出台了一些保障性住房实施办法，如中国人民银行、银监会联合发布的《经济适用住房开发贷款管理办法》；财政部、国家税务总局下发《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》；住房和城乡建设部下发《关于加强廉租住房质量管理的通知》；中国人民银行、中国银行业监督管理委员会出台《廉租住房建设贷款管理办法》；2008年11月10日，国务院出台了拯救经济的一揽子计划，即“国十条”，总投资规模达到4万亿人民币，首条内容是“加快建设保障性安居工程”；国务院办公厅出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，其中规定：加大保障性住房建设力度，争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题；保障性住房的推出会对商品房市场产生替代效应，同时消费者也看到了新的希望，于是需求开始慢慢转向，这无疑会加大房地产行业所面临的市场风险。
2009年10月21日 银监会强调严格执行“贷”政策 加强监管。要科学把握信贷节奏，加强风险管理制度和机制建设。要严格执行“二套房贷”政策不动摇。12月9日个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。
2009年国内房地产市场在优惠信贷政策推动下，房地产价格快速飙升。由于房价快速飙升，从而使得以消费需求的购买者全部挤出，房地产泡沫越大，房地产市场也就成了以投资者为导向的市场，国十条的房地产宏观调控政策就是要全面遏制这种过度房地产炒作与投机。房地产企业的融资受到一定的影响。
2010年1月，国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大了房地产贷款的控制。2010年4月“新国十条”发布通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。房产企业资金链的脆弱显露无遗,房地产企业融资面临前所未有的挑战。
（2）方式上——融资渠道单一，金融市场结构不健全
我国房地产业发展所需要的大部分资金来源于商业银行体系的支持，房地产融资渠道相对比较单一，而其他融资渠道房地产信贷、房地产基金、海外融资、股权融资等，由于各种各样的限制，融资规模仍然有限。房地产融资渠道狭窄，房地产金融体系不完善，一定程度上制约了房地产业的发展。在信贷紧缩的大环境下，我国房地产融资迫切需要摆脱依赖银行信贷的单一局面，走多元化发展路线。
目前信托产品存在一些制度性的限制,例如,法律政策的制约、信托产品的流通性问题,以及信托计划的异地发行、资金异地运用的管理与审批比较严格等,这些都制约着房地产信托的发展。但从长远来看信托资金是一个能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道,是对房地产业的融资渠道的一个很好的补充,这种模式将会发展成为中国房地产企业的主流融资模式。
上市融资也是房地产企业一个理想的融资渠道,分直接上市融资和间接上市融资两种。直接上市融资额比较大,但是上市融资的门槛高,比如负债率不能高于70%的规定使很多企业达不到上市要求。我国房地产企业由于传统的融资渠道单一,一般负债率都在75%以上。因此,通过直接上市的企业数量很少。更多的房地产企业选择间接上市——买壳上市。买壳上市需要大量现金,买壳上市的目的是通过增发、配股再融资筹集资金,但前提是企业必须有很好的项目和资产进行置换。而拥有大量现金、好的开发项目与优质资产,这些都是中小企业很难具备的。因此我国房地产企业走上市融资的路子还很艰难。上市融资在房地产业总资金来源中的比重较小。
海外房产基金的进入可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖,有助于融资方式的多样化。但目前我国相关法律法规的不完善,再加上国内一些房产企业运作的不规范,所以,海外房产基金在中国的投资还存在着一些障碍。另外海外资金在政策上得不到支持,中国并不缺资金只是缺少金融工具。为了防止海外资金的过多涌入,2006年和2007年间国家陆续出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、《关于外国投资者并购境内企业的规定》,《关十进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监督的通知》等文件,一系列的限外令使海外基金在中国的运作困难重重。
房地产证券是房地产利用资本市场直接融资的重要工具,也是房地产资金筹集的一条重要渠道。房地产债券较一般债券收益相对较高;与股票相比,又可以按期收回本金和利息而有较高的安全性,又具有一定的流动性,因此,在国外成熟的证券市场,企业债券成为企业外部融资的优先考虑的方式,债券融资额往往是股票融资额的3到10倍。而我国的房地产债券发展还处于初级阶段,债券融资额总量方面,远远不及股票融资额。目前,我国房地产债券的发行规模很小,债券流通市场不健全,债券发行程序不规范,债券评级的准确性、可信性还有问题。这些都影响了企业通过债券融资的规模。07年中国证监会正式颁布实施《公司债券发行试点办法》标志着我国公司债券发行工作的正式启动,发行条件较原来宽松很多。《试点办法》施行之后,房地产证券融资的比重有望增加。
（3）环境上——间接融资过多，投资增长过快
我国房地产企业先以自有资金取得“四证”，再以开发贷款和垫资尽早拿到销售证，最后利用个人按揭贷款完成开发。按照以上的规则，房地产开发商只要有少数的自有资金就可以顺利地进行房地产的开发。我国房地产企业70%以上的资金来自银行信贷，造成房地产业极大的金融风险。一旦商品房滞销，开发商资金周转不灵，就易陷入资不抵债和银行债务难追偿并成为坏账死账的可能。房地产间接融资比例过高，加大了金融风险。
与其他一般行业收益率低截然不同的是，近几年房地产业发展迅速，大批的行业外资金纷纷涌入房地产业。房地产业的竞争将越发激烈，利润率将不断下调直至等于社会平均利润率，风险将越来越大。再者，我国房屋空置率居高不下，几乎每年都超过10%的红色警戒线。资金是房地产开发的核心问题，投资如此增长，空置率长期居高不下，势必造成房地产业各个环节潜在问题的爆发。投资增长过快必定隐含巨大金融风险。
（4）、发展我国房地产融资渠道的对策和建议及房地产应对措施
（4.1）建立多层次房地产融资体系
当前我国房地产融资的主要问题是建立一个稳定的多层次的房地产融资体系,满足不同层次企业多样化需求。长期以来我国房地产融资市场参与主体主要是商业银行,缺少专业信贷机构,目前唯一的住房储蓄银行是天津市中德储蓄银行。房地产债券、房产信托和基金发育不良对我国房地产融资贡献有限。股权融资门槛相对较高,中小企业很难达到要求通过上市融资。近年来在国家对金融的宏观调控下,银行缩紧信贷,房地产企业深感资金压力。因此,迫切需要建立多层次的融资体系,为不同类型企业提供不同的融资场所,才能真正减少对银行贷款的依赖。
由于企业之间直接借贷是目前的相关法规所禁止的，所产生的利息也不受法律保护。于是，在“现金为王”的时期，委托贷款频频现身，成了许多资金拆借的安全通道，已日渐成为房地产企业进行资金拆借的最主要渠道之一。由于企业间或企业与个人间通过银行进行一对一的委托贷款是合法的，因此近阶段房地产企业资金拆借大都走了委托贷款的路子。企业间的资金拆借周期通常比较短，一般在3个月到1年之间，利率是比较高的，出现15%的年利率也是常有的事。有闲置资金及某些投资公司通常更愿意通过委托贷款，把钱借给那些拥有实业公司的开发商。这样就可以拿实业做抵押物，其真实性和价值基本能得到保障，未来一旦发生风险，抵押物处置能得到法律保护。和其他融资手段相比，委托贷款不仅程序不那么繁琐，而且也容易实现。
但是，作为融资手段，委托贷款也有自身的局限性，除了抵押物的问题，借款企业尤其是一些知名的房产企业，可能是考虑到企业的声誉，不太愿意走委托贷款的合法程序。另外，考虑到整体的宏观形势，也有不少放贷企业或投资公司对房地产缺乏信心。不再折腾委托贷款，如果有好的项目，他们更愿意直接参股或是买断股权。因为这样操作，作为出资方可以更好地控制资金用途和项目风险。
（4.2）根据资金供应状况，适度调整发展战略
从目前各地的情况看，房地产开发企业已很难从银行借到款，即便借到了也只有其土地出让金的百分之三四十，而且还要求房地产开发企业项目资本金必须达到投资额的35%以上，这对于全国许多实力较弱的开发企业来说无疑是致命的。许多房产开发企业为了度过难关被迫寻求新的融资渠道，有的被迫向民间集资。民间集资高额的利率在推动开发成本上涨的同时，无疑加重了企业的负担。在销售不畅和成本上涨的双重压力下，房产开发企业资金普遍紧张成了不争的事实。
面对目前的形势，房地产开发企业必须在投资策略上作适当的调整或控制，以期保存实力再图发展。开发企业应视资金运作情况，谨慎面对新的土地开发项目，尽量做到量力而行，对于超出自己实力的项目必须有清醒的认识，应该拿得起放得下，注意控制风险；对于企业现行已进行开发的项目，规模上也应视资金供给情况作适当的收缩，以满足企业现金流量平衡。
（4.3）慎重选择开发项目，注意控制风险
房地产开发由于其生产产品的独特性，决定了房地产开发对地理位置选择上的重要性。特别是在当前的条件下，房地产企业关注的不仅仅是房地产价格预期上涨问题，更重要的是开发的房子能不能顺利销售的问题，因为这将关系到企业的存亡。所以企业在选择项目时必须注重调查研究，特别是对拟开发地区住房需要量的测算上要下功夫。对于拟开发的项目，企业必须通过对该地区的人口数、年龄段分布等资料对购房需求进行适当的测算，同时结合已售商品房量、商品房未售存量和现有开发量等调查情况测算出该地区的可开发量，进而确定拟开发项目的可行性。对于超量开发严重的地区不宜介入，宁愿持币待购，也不能冒险挺进，否则轻率的一举就有可能拖累整个企业，造成巨大风险。
（4.4）采取适当销售策略，加快房款回收，解企业燃眉之急
今年的房地产行情，相对前几年确实有点不妙，一方面工资、材料普遍上涨，拉动了房产开发成本的大幅上涨；另一方面由于人们对国家宏观调控房价下降的预期和一些城市由于房价受炒作虚高价格回落的影响，今年房子的销售已再没有了往日的火爆，至于象以前那样半夜排队买房的现象更是难得一见，有的销售部甚至于到了门前冷落车马稀的地步。许多企业尽管采取了各种各样的优惠或促销措施，但买者依然稀少，究其原因一是炒房客退出炒作，二是人们的消费购买欲望降低，三是购房者观望情绪浓厚。由于各地情况各异，需求、价格等相差悬殊，所以要采取何种销售策略不能一概而论，但可以肯定的是面对国家宏观调控的新形势，房地产开发企业，必须更加重视对销售的管理，加速销售回笼房款，解企业资金之急。许多企业为了加快资金周转，被迫采取降价或优惠促销等销售措施，以期扩大销售，加快资金回笼，增加现金流，借以走出困境。
（4.5）开发适销对路产品，规避市场风险
我国由于地域广阔，各地条件差异较大，生活水准大相径庭，在对住房面积、结构等要求方面也是大有差别。有些地方由于工资水平高，人们大多喜欢大的、高档次的房子，而有些地方由于刚解决温饱不久，人们只能买小的、低档次的房子，所以房产开发企业在拟开发项目的时候，就必须结合当地实际对当地的房屋适应情况作一个全面的了解，做到胸有成竹。这样在开发的时候就能够有针对性的设计建造符合当地需要的适销产品，房屋滞销的风险将大大降低。
（4.6）加紧开发房地产金融投资产品
房地产融资渠道的多元化发展,关键是需要设计出有差异的、服务不同房产企业的金融产品,从而形成一个稳定的房地产金融产品供应体系。目前,我国的房地产金融建设刚开始起步。世界流行的五大金融产品中,我国独缺房地产金融产品。国内银行还没有专业的、系统的地产投资开发贷款。我们国家的房地产信托实际上和银行贷款基本上是一样,只不过银行是吸收存款来的,地产开发资金是通过批发的,本质还是银行的贷款。2008年开始银行信贷正逐步退出房地产,取而代之的是地产基金、地产投资机构、地产专业投资银行,包括地产信托和地产的信托基金。房地产自身的金融建设必然会成长起来。
房地产企业通过融资租赁，即指拥有一块土地的开发商，将该土地出租给另外的投资者开发建设房屋，而以每年获得的租金作为抵押，申请开发项目全额的长期抵押贷款；或者是开发商通过租赁方式获得土地的使用权和占用权后，以自己开发的房地产作为抵押向银行申请长期抵押贷款。房地产融资租赁公司作为一个市场化的经营载体，可以通过吸收股东投资，或在货币市场、资本市场采取借贷、拆借、发债上市等融资手段，吸收社会投资。房屋使用者通过支付租金直接获得使用权。房地产融资租赁可以为承租人定做灵活的还租安排，出租人和承租人双方还可以协商租金价格。同时房地产公司还可以通过自己所属或控股的租赁公司采用房地产融资租赁方式促销自己的产品。对出租人来说，由于在合同期满之前，出租人始终是房地产产权人，故大大地降低了房屋消费的门槛，降低风险。出租人通过收取租金获得收益，以相对无风险的方式获得高于银行利息的回报。租赁公司还可以通过资产证券化以及财产信托等方式将租金收取权转让给投资者，分散经营风险。
在租赁业比较发达的美国、英国等西方国家，融资租赁业年平均增长达30％，成为仅次于银行信贷的第二大融资方式。随着我国社会主义市场经济的建立和完善，融资租赁在我国也将成为贷款、证券之后的第三个重要资本市场筹资方式。当前我国居民储蓄存款多，民间资本充裕，但投资渠道不多，且风险大，这为房地产融资租赁方式提供了空间。
（4.7）完善房地产金融法律法规
国家、地方和部门颁布了一系列法律、法规。但是体系不全,规定不具体。从整体上看,严重滞后于房地产经济的发展。面对当前的宏观调控，中国的房地产开发企业正面临一个重要的关头，既是发展的机遇也是生存的挑战。宏观调控政策要求房地产业必须适度降低速度，有节奏地释放需求，进而持续健康的发展，为此房地产企业必须正确面对当前的形势，积极应对谋求发展。在房地产融资多元化的过程中,新出现的很多融资工具如果没有相应的制度进行规范,就难免陷入混乱局面。必须要建立和完善相关的法律体系,对新型融资工具的组织形式、资产组合、流通转让、收益来源和分配等,作出严格规范。才能使我国的房地产多元化融资规范的发展。
三、结论
在市场经济条件下，房地产开发企业的生存、发展都与融资相伴。融资驾驭控制得好，可以给企业发展、壮大增加动力，融资失控必然影响企业健康发展、稳定和信誉，同时也会给企业、债权人、国家造成损失。我国房地产融资迫切需要摆脱依懒银行信贷的单一局面,走多元化发展路线。但面临现实的困难,房地产金融市场中融资中介机构不健全,金融产品和融资方式太匮乏,法律法规不完善。这就需要一方面国家在加强对房地产金融市场的宏观调控和管理的同时,进一步完善法律法规,努力创新金融工具,不断丰富融资方式。一方面房地产企业自身积极拓宽融资渠道,避免单纯依靠银行资金,根据企业特点,采用多种融资途径方法
本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/47093e3927d3240c8447efdc.html
文档为doc格式