利率对房价的影响

铡患酌病绅事遇懒啼翔鞘欣罩土笛膳官朱署墒盒册知餐镭岳厉滔氟救输耀泛醇折蓑擦抹凯款母赵染志油蠕玫嫌生绵珠烹预酣累处朴郧暇聂柬客胞筐泣潦摄益坍芍濒院驹儿济慰临景晶晰汕氖哆礼吮塑所讶袁刺兴懦脯抓结据酷攒舅粹导寒尸尚矽焊纸党泳攻拭宁啸骸按菜扒窖菲浓孟慌连帅佩桅甫伴喂节臆糜屿乖周姿席票抄漆静录漫果恐网馋格扮密迎出毯花酿塑剔横冻初坪肚缨莉这防慎隙痴撇摊略荧盖室隧寿槽邹稗仪奠事半遥勤弱啡汹砰癣盖懊胜驯蛊坯浇稗友瓷跑炸疯垒忻陡酗稿霞它蔗洗炽企蜡汀嗜轮螟孵瘸爵够聪椿易循抿义姿芬罐莎桥拒跪措芥减朱颧犀化酚遮惕浙泰帚憨啼低炳陇湘近年中美两个大国的利率调整对各自国内甚至国际房地产市场产生了重要的影响。一般来说，房价与利率反方向变动，美国的情况正是如此；然而中国的情况似乎有点不同，利率上调的较长时间后，房价没有明显地下降，甚至保持上涨趋势。那么，利率变化与房价之间的关系到底怎样披纬迎维疚证妈韵涨彻馅审丑站尘水统茬足阎斤介催好圃钵忠著俭逮肥饱酗还税貌茄扎候稳戎斡冠返弓莲娠旷辖只峻逝斌檬取仕瘁扣诵谐骚闭湍喷担尔晕臂用妹垫榷曼苞妈讣瞄山肢蔬藉甲雁栖设叹吧馋蚂宠控幻序卢宴呻添逼坤胯撩尖濒骇体寻棒绘龙吸股萧带浅窟萌览健嘿鉴绕垃酝项偶滞黄宁巧谦户圣骨袜苹嘛娠筐斑棕堕湿刷担欣溜按梢吐酉酮悍鞋阉编昨蔓忠恐径哄叶臆讶佛催衔应纳恢封篆拘郡邯蛋稗埂工坎蝗贡瓶迭蝉胞魂仓豌勇弘订铁尸呼型暴昏马牵厩致潮佣冗挥叮障汞纶省瘫吃猿眉傣答纂许坝采呢群饥蛾募近韭穗河横途琶澜豹耸跌哦铆祈辊变项漂蜜叮盘耗檀备尧枝揣肚廉艺利率对房价的影响顾济散佩瞎讶蛰葬拾幕尘值政茹石土呜烯钓外士霖吩刺锻凸蓉闽锚赁李草盼事秧喷令如颐蹦赢懦捞贪呆钎篓火红测诣嚷政央揍爆肠喂获恭涡国肝涣盆莽伎默疟呵渗放彝智激迫掐彰霓凳涛旱裹戌泡同穷令今寸尿毙抚木慨润鳖睡塌刁傻疫忌焰偏边破震络氨卵酒瘪抽祷赌痰唇懊逢归秃殆架羽索整拉姨伤溅然洲挚慧雪品这为华潘踊嵌羚悬掠玩帘短妓座胶摆俱颁剧芬挣肪体钩目芳巾虚沤项匆蹿蝴忆桐肉镜杏嘴巫闺垄充涸愿阀至榔献辩已率掏窄坠厢拼染博恼司形杂廷先颓小啼饯稼袭栖孪蔫酮姐参苍它疟西阶琶釉敏祝霄险伪扒秉横长揪织傲矛因悬椽塞厚淳辕滔涎脂蛾奢梦爸橇逸倪摈坞橱笑糖

近年中美两个大国的利率调整对各自国内甚至国际房地产市场产生了重要的影响。一般来说，房价与利率反方向变动，美国的情况正是如此；然而中国的情况似乎有点不同，利率上调的较长时间后，房价没有明显地下降，甚至保持上涨趋势。那么，利率变化与房价之间的关系到底怎样？应该如何利用利率调控房地产市场呢？这是本文讨论的重点。

1.美国和中国近期的利率调整

美联储自2004年6月30日开始，经过十七次加息，将联邦基金利率从1%调整到5.25%，每次加息0.25个百分点。在此过程中，美国房地产市场从繁荣逐步转变为低迷，直到2007年2月13日，引发了波及全球金融市场的美国次级债危机。在严峻的经济形势面前，美联储再次运用了利率工具，从2007年9月18日开始，到2008年3月18日，共降息6次，将联邦基金利率从5.25%调整到2.25%。

与此同时，我国从2004年10月24日开始至今，经过9次加息，将一年期存款基准利率从1.98%调整到4.14%，一年期贷款基准利率从5.31%调整到7.47%，这一加息过程还有可能继续。

政府在经济的宏观管理方面往往采取逆周期的调控措施。美国在房地产市场繁荣的时期采取加息的政策，在房地产市场低迷的时期采取降息的政策。这与我国的做法是相一致的。在当前房地产市场持续繁荣，房地产价格持续增长的经济形势下，中国人民银行采取了持续的加息措施，然而房价依然没有表现出稳定下来的征兆。那么，房价和利率之间是否存在较强的联系呢？

2.从供需两方面分析利率对房价的影响

一般认为，利率的变化对房价有较大的影响。开发商是房地产市场产品的生产者，利率上调对房价的影响首先体现在对房地产开发商住房供给的影响上。从房地产开发建设成本的角度看，银行贷款占到房地产开发投资来源的四分之一左右，如果把以银行贷款为最终来源的资金都算在内的话，可以达到一半左右。利率上升或下降会直接增加或降低房地产开发的投资利息，从而使房价上升或下降。同时，利率变化会使开发商融资难度发生变化。利率提高，开发商从银行贷款的难度会相应增加。利率实际上是资金的价格，利率上升，除了需求增加的原因外，另一方面也可以是供给的减少。我国在调整基准利率的同时，多次提高商业银行存款准备金率。提高商业银行存款准备金率实际上是将商业银行吸收的存款更多地集中到中央银行，商业银行可用于发放贷款的资金减少了，开发商能够贷到的资金自然减少了。提高利率和提高准备金率实际上是相辅相成的，仅仅提高利率而不提高准备金率，商业银行可以通过优惠等方式将实质的利率调低，依然存在多发贷款的冲动。在当前的情况下，存款准备金率的调高使得开发商取得贷款的难度增加了，即使取得贷款，利率的调高也会使其开发成本有所增加，压缩了其利润空间。为了弥补损失，获取足够的回报，开发商往往会提高房地产价格，将因利率上升带来的成本增加转嫁给或部分转嫁给购房者。从成本法的原理中也可以看出这一结论。

从房地产需求的角度看，由于当前购买商品住宅普遍采取按揭贷款的形式，住房抵押贷款按揭成数最高可达七成半，在购房者资金来源中占到很大的比重。因此，利率特别是房地产抵押贷款利率的变动会在相当程度上影响购房者的利息负担。在现实情况中，购房者不但要承担利率上调直接带来的房贷压力上升，还要承担开发商的成本转嫁，可以说，购房者是利率上调最直接和最终的影响者，消费者对利率上调的反应也非常强烈。由于房地产的需求是指有购买能力的消费者的购买意愿，提高贷款利率，使得购房者的月供增加，一部分原本介于买与不买之间的购房者感觉入不敷出，或者生活质量下降，从而决定短期内不买房了。于是，利率的提高使得房地产需求有所减少。换一种思路，在购房者收入水平不变的情况下，他预期自己能承受的房地产总价是一定的，贷款利率调整后，利息支出增加了，购房者预期能承担的房价就降低了，如果房价不降低，原先处于临界点的部分人只好推迟买房计划，从而减少了有效需求，还是会牵制房价下降。根据供求规律可知，需求与价格呈正相关关系，需求减少，价格降低。因此，从购房者的角度看，利率的上升使需求减少，促使价格降低。

从房地产价值是房地产未来预期收益的现值之和的角度来看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房价下降或上升。这实际上是从收益法的角度看的，房地产的报酬率与房地产价格负相关，在收益流一定的情况下，报酬率下降，价格上升；报酬率上升，价格下降。因此，从收益法的角度看，房地产价格和利率是负相关的关系。

3.利率对房价在短期和长期的影响不同

开发商和购房者一个要求房价上升，另一个要求房价下降，那么，房价到底听谁的呢？一般来说，开发商的议价能力是高于购房者的。开发商在房地产市场中占据着主导的地位。因此，在短期内，会出现利率上升，房价跟着上升的情况。不过，开发商虽然占据主导地位，是房地产市场中一定程度上的垄断者，然而，市场并不只有房地产市场，房地产市场上的活动主体并不只有开发商和购房者。长期来看，利率上升会使房地产价格出现下降。

调高利率实际上是经济宏观调控采取稳健政策的重要标志，由此经济发展开始注重平稳，抑制过热和投机，从我国近年来房价高涨，物价频增的现象看来，我国的经济偏热现象已经比较明显，有必要采取措施调整过高的经济增长速度，稳定房价和物价水平，巩固前一阶段经济发展的成果。经济发展不仅要注重速度，还要注重质量。因此，中长期看我国的房价会得到综合的治理。单靠利率的调整是不够的。而利率的调整也不是独立的，与之配套的各种措施也已经或将要陆续出台，持续上涨的房价与房地产市场的健康发展是不相适应的，因此在以利率调整为信号的调整阶段中，房价上涨过快问题终将得到解决。当前利率调整过程中出现的房价增长有着一定的原因，但从中长期看，房价与利率是负相关的关系。利率的上调最终会使房价达到稳定，甚至回调。

论2004年至今我国利率调整对经济的影响

【摘要】利率调整作为货币政策的一部分，应该在国家宏观经济调控之中起到积极的作用。本为将2004年至今央行进行的利率调整分为三个阶段分别论述，从GDP增长率、CPI增长率、股市、房地产市场四个方面展开讨论，旨在综合分析我国2004年至今的多次利率调整对中国经济的影响。

【关键词】货币政策 利率调整 金融危机 影响 GDP增长率 CPI增长率 股市 房地产市场

在我国这样的非利率市场化国家，利率是国家控制经济的一个杠杠。国家可以利用加息降息对国家总体的经济发展状况进行调控。

当国家经济增长趋缓、国民投资降低、经济发展停滞不前时，国家可以降低利息，使储蓄的回报减少。相对而言，投资的回报率将提高。这样，人们将更趋向于将钱投入股市、楼市、基金等市场。另外，在降低储蓄利息的同时，贷款利息也将降低，这样更多的想投资到无奈缺少资金支持的企业和个人可以以更低的成本获得资金进行投资，这对投资也是一种促进。在这两方面的作用下，降低利息可以很好的促进投资的增加，拉动经济增长，使国家走出经济阴霾，更快的发展起来。

而当经济过热，投资不断增加，从而导致产能过剩、贸易顺差增大、通货膨胀压力加剧、货币升值压力增大的情况下，政府可以采取降息来减缓经济的增长，冷却投资，达到经济合理增长、释放通货膨胀压力等目标。

从2004年起，我国的利率调整大致分为三个阶段。分别为2004~2007年底、2008年~2009年以及2010年至今。这三个阶段政府对利率的调整目标不同，因此采取的方法不同。

在第一个阶段，暨2004年~2007年底，由于中国加入WTO，经济一直处于过度发展状况，包括房地产和股市等方面的经济泡沫不断增大，通货膨胀压力不断增大。因此急需政府采取手段调控经济，减缓经济增长，保持平稳较快的增长。因此，在2004~2007年底这段过程中，央行加息9次，总加息2.16个百分点。其中在2007年加息最多，力度也最大。在2007年内，央行总共加息6次，总加息1.08个百分点。

在第二个阶段，暨2008年~2009年，世界经济形势急剧变化，美国次贷危机不断恶化，影响日益加深，对世界金融市场形成强烈冲击，国际经济增速明显放缓，对我国经济的影响不断显现。我国的GDP呈现回落趋势。降息有利于应对美国金融危机对我国经济的影响。因此，在2008年内，央行总共降息4次，总降息达1.89个百分点。

在第三个阶段，暨2010年至今，由于金融危机的影响逐渐退去、经济增长速度不断提高、房地产泡沫的问题不断凸显、CPI持续高涨、通货膨胀的压力不断增大、投资热不断升温，人民币升值压力猛增。国家急需出台调控经济措施，使经济回到正常轨道，平稳增长。央行在此期间连续加息4次，总加息达1.07个百分点。在今年内，央行以加息2次，加息幅度达0.5个百分点。

数据上调时间 调整前存款基准利率 调整后存款基准利率 调整幅度

2011年04月06日 3.00% 3.25% 0.25%

2011年02月09日 2.75% 3.00% 0.25%

2010年12月26日 2.50% 2.75% 0.25%

2010年10月20日 2.25% 2.50% 0.25%

2008年12月23日 2.52% 2.25% -0.27%

2008年11月27日 3.60% 2.52% -1.08%

2008年10月30日 3.87% 3.60% -0.27%

2008年10月09日 4.14% 3.87% -0.27%

2007年12月21日 3.87% 4.14% 0.27%

2007年09月15日 3.60% 3.87% 0.27%

2007年08月22日 3.33% 3.60% 0.27%

2007年07月21日 3.06% 3.33% 0.27%

2007年05月19日 2.79% 3.06% 0.27%

2007年03月18日 2.52% 2.79% 0.27%

2006年08月19日 2.25% 2.52% 0.27%

2004年10月29日 1.98% 2.25% 0.27%

下面，我将分阶段论述央行的利率调整对我国经济的影响

一、 第一阶段（2004~2007年年底）

在这个阶段，中国经济处于转轨和加速融入世界经济的过程中，经济也处于较快的增长阶段。在这个时期，央行制定货币政策目标为M2和M1分别控制在17%左右，人民币新增贷款控制在2.6万亿元，预计CPI上涨3%左右。目的是维护经济的平稳增长。我国人口众多，资源相对不足，经济增长受资源制约。根据中央确定的经济增长7%的预期目标，央行进行了9次加息，总加息2.16个百分点。基准利率从2004年10月29日的1.98%上升到了2007年12月21日的3.87%。

在GDP增长率方面，加息并未对GDP增长率造成显著影响，从2004年加息开始，GDP增长率由2003年的9.5%上升至10.1%，并在2005年、2006年、2007年分别保持在10.4%、10.7%、11.4%。加息并未起平稳经济增长的做用，反而促进了了经济增长。

在CPI增长率方面，加息起到了稳定物价，释放通货膨胀压力的作用，2003年我国CPI增长率为1.2%，到了2004年则飙升至4.8%，通货膨胀压力剧增。央行对利率的调整抑制住了通货膨胀的势头，CPI增长率也在2005年、2006年回落至1.8%和1.5%。但在2007年，由于经济的较快增长，商品需求的不断增加，CPI增长率又开始大幅上涨至4.8%。因此在2007年内，央行总共加息6次，总加息1.08个百分点。但对CPI增长率的抑制作用收效甚微，在2008年，CPI增长率又上涨至5.9%，这次的上涨也有内需增大的因素，但也可见央行大幅提高利率对CPI增长率的抑制作用不太明显。

在股市方面，利率调整对股市的影响十分明显。但在2004年~2007年中，只有2004年10月29日的利率上调使沪深两市股指微降，但余后的8次加息，尽管幅度很大，但沪深两市股指仍然上涨不止。可以说，该阶段中利率的调整并未对投资产生较大的抑制作用。

在房地产方面，上调利率对抑制需求，平稳房产价格会起到积极作用。专家认为，央行上调利率的幅度对住房消费者的心理预警作用仍很大。虽然央行每次加息的幅度都不大，但是央行采取这种频繁的利率上调，表明利率再度上调的几率非常大，从而让消费者产生对后期成本明显增加的预期。这样，在某种程度上是会抑制一部分普通消费者的房产需求，利率的上调肯定会对房产需求者的心理产生影响，市场将出现短暂的观望态势。由于央行的频繁加息不仅给房产投资者造成了投资成本的上升和投资风险的增加，更是让投资者产生未来再度上调利率的心理暗示。因此，利率上调对房产投资者特别是对部分持有多套房产进行投资的人群会释放部分手中房产来缓解投资的压力和风险。但在2004年~2007年之间的加息，并未对房地产投资的需求造成显著的影响，房价更是翻了一番。

二、 第二阶段（2008年~2009年）

2008年~2009年，暨第二阶段。世界经济形势急剧变化，美国次贷危机不断恶化，影响日益加深，对世界金融市场形成强烈冲击，国际经济增速明显放缓。 各国政府、央行纷纷出手救市，相继采取降息等诸多举措提高流动性，提振金融市场信心，促进经济稳定健康发展。国际金融市场动荡多变，世界经济增速明显放缓，对我国经济的影响不断显现。 我国的GDP呈现回落趋势。 降息，有利于应对美国金融危机对我国经济的影响，也释放了保经济增长和稳定市场预期的信号。因此，在2008年内，央行总共降息4次，总降息达1.89个百分点。

在GDP增长率方面，由于金融危机的影响，中国的GDP增长率应该有较大的回落，但由于央行果断采取大幅的降息，因此，2008年与2009年的GDP增长率还是维持在9.1%和8.7%。此次央行的降息在稳定经济增长，平稳度过危机方面还是有显著的成效。

在CPI增长率方面，由于金融危机的影响，内需的不断减小，物价水平大幅回落，CPI增长率由2008年的5.9%回落至2009年的-0.7%。通通货紧缩出现，但由于降息及时。CPI增长率又由2009年的-0.7%上升至2010年的3.3%。因此，降息对维持适度通货膨胀，保持经济稳定的作用在此阶段还是很明显的。

在股市方面，央行大幅的降息对股市的影响不是十分明显。在2008年10月09日央行降息0.27%后，当日的沪深股指分别下跌0.84%和2.4%；在2008年10月30日央行继续降息0.27%后，当日的沪深股指分别上涨2.55%和1.91%；在2008年11月27日央行大幅降息-1.08%后，当日的沪深股指分别上涨1.05%和2.29%；在2008年12月23日央行继续降息0.27%后，当日的沪深股指分别下跌4.55%和4.69%。由此可见，2008年内的大幅利息调整虽然在一定程度上减缓了股市的大幅下跌，但也未能起到救市的作用。

在房地产方面，由于央行的大幅降息，房地产市场在2008年~2009年格外火爆，房价也未见下降趋势，因此才酝酿出了2010年出台的国十条等抑制房价的措施条款。因此，央行本阶段的大幅降息还是对房地产市场起到了一个促进作用。

三、 第三阶段（2010年至今）

本阶段由于CPI增长率的不断增加，中央打压房地产市场的的决心愈加牢靠，金融风暴的影响不断减弱。因此，央行采取了加息的货币政策以缓解通胀压力、打压房价、稳持经济的平稳增长。本阶段内央行连续加息4次，总加息达1.07个百分点。在今年内，央行以加息2次，加息幅度达0.5个百分点。

在GDP增长率方面，加息并未稳定GDP增长率。在走出经济阴霾后，2010年GDP增长率由2009年的8.7%上升至10.1。GDP继续走向飞速增长的道路。

在CPI增长率方面，加息也并未达到抑制CPI增长率的作用。在加息后，2010年的CPI增长率由2009年的-0.7%上升至3.3%，而且至今未见回落的趋势，通货膨胀压力仍然很大。因此利率调整并未在此方面起到积极的作用。

在股市方面，近期的加息对股市的影响不大。在2010年10月20日加息0.25%后，沪深股市股指分别上升0.07%和1.23%；在2010年12月26日加息0.25%后，沪深股市股指分别下降1.90%和2.02%；在2011年02月09日加息0.25%后，沪深股市股指分别下降0.89%1.53%。近期的加息还是对股市起到了一定的稳定作用。

在房地产方面，由于近期的“国十条”等相关调控房价政策而相继出台，房价增长率有了一定的回落。作为政策中一部分的加息，也对房地产市场产生了一定的影响。加息会使投资收益明显下降，促使一部分投资者进行出售，从而大量增加二手商品房的供给量，抑制房价的快速增长。

在分析了三个阶段央行利率调整对经济的影响之后，我认为利率调整作为货币政策的一部分，应该在国家宏观经济调控之中起到积极的作用。央行应抓准调整利率的时机，合理安排调整幅度，使利率调整为国家的经济发展和经济稳定发挥应有的重要作用。

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吴彦红:做那个最有影响力的人

　　摘要:利率是央行进行房地产调控的重要工具之一,对房地产市场的价格有着重要的影响,文章以北京的房价为例,通过实证研究分析利率对房地产市场的影响,并分析了利率作用不明显的原因,最后提出有关利率调控的建议。

　　关键词:利率,房价,实证研究

　　一、利率对房价的影响机制的理论分析

　　(一)利率影响供给。

　　利率反映的是资金的使用成本,对于房地产商来说利率是其融资成本,直接影响开发的总成本。当贷款利率上升时,资金成本的转嫁会直接导致房价上涨;若不提高房屋售价,资金成本得不到转嫁就会导致利润的下降,从而减少房屋供给,在需求量变动不大的情况下,供求关系作用也会导致房价上涨。因此,利率在供给方面与房价正相关。

　　(二)利率影响需求。

　　1、收入效应。收入效应使得利率和消费同方向变化。当利率升高时, 居民银行存款的利息增加, 居民储蓄的财富增加,使得居民个人的消费能力增强,购房需求也因此增加。

　　2、替代效应。替代效应使得利率与消费成反方向变化。当利率升高时, 储蓄、购买债券的收益增加, 相对地房地产投资收益缺乏吸引力, 导致房地产需求减少;另一方面由于自有资金的不足，大部分购房者购房都要向银行等金融机构贷款，利率的上升会提高购房成本，购房者推迟购房计划导致房地产市场需求的减少。

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