北京宋庄画家村小产权房纠纷案件

北京宋庄画家村小产权房纠纷案件

关键词： 农村房屋买卖 农村宅基地买卖 小产权房买卖

律师点评：通州画家村农村房屋买卖无效案件具有很强的代表性而被媒体关注，这个案例也让我们深刻反省现在的城乡二元化的土地制度。

宋庄农民和艺术家之间关于房屋买卖的诉讼，已经引起了全国的关注。这件看似普通的民事诉讼，它的来龙去脉其实也十分简单――艺术家当初低价购房，而随着房价升值，农民又要求夺回自己的房屋，正好相关的法规成为农民夺回房屋的依据。在这个简单的事件中，见证了中国城乡二元对立的历史背景，见证了房地产业土地变黄金的好时光，见证了城市化浪潮下城乡人口的对流，也见证了文化产业在中国萌芽成长并承载了神话般期待的进程。

北京宋庄画家村案再调查:小产权房买主看到希望

一起农民房买卖纠纷，因为地处宋庄——一个蜚声中外的北京郊区画家村，牵涉到大批画家的去留和画家村的存亡而分外引人注目。

　　官司一打数年的背后，是农村宅基地尚不能自由流转带来的利益困境。

　　小产权房一天难以放开，类似的案件就还将继续，但北京市二中院留了“伏笔”的判决，也让小产权房的买主们看到了希望

　　时隔一年，宋庄画家李玉兰和卖房农民马海涛之妻董秀梅再次走进北京市通州区宋庄镇法院。这一次，他们在原被告席上换了个位置。

　　6年前，农民马海涛以4.5万元将自家宅院卖给了李玉兰，两年前马海涛则“依照法律精神”决定将其要回来。

　　经过2007年的一审二审，北京市二中院依据“农村居民不得出售宅基地给城市居民”的有关规定，判定房产买卖无效。李玉兰败诉失房，而马海涛则被判返还李玉兰总计9.3万元的卖房款与补偿款。

　　因为地处宋庄这个蜚声中外的画家聚居村镇，李玉兰案成为2007年农民房买卖纠纷中最引人注目的一例。它的走向，影响着有同样遭遇的其他12位画家，甚至或将改写画家村的未来。

　　画家们没有放弃。3月3日，以“信赖利益损失”为主要诉讼理由，李玉兰反诉马海涛，要求赔偿48万元。

　　二十几位画家、几位其他区镇的购买农民房的旁听者、二十几位记者和长枪短炮，将仅容三四十人的宋庄镇法庭挤得水泄不通、异常热闹。

　　在一个上午原被告双方的激烈争论后，法官建议双方调解。无奈，双方肯接受的调解金额差距过大，调解失败。宋庄案的审理结果将再延迟6至7个月才能最终水落石出。

　　土地升值，农民反悔

　　二审判决书留下的一个“伏笔”，间或成就了宋庄案的再开庭。

　　在判定买卖房合同无效之外，北京市第二中级人民法院认为，应全面考虑卖方因土地升值或拆迁所获得利益等确定对买方的信赖利益赔偿。因为“出卖人明知其所出卖房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故应对合同无效承担主要责任”。

　　2002年，李玉兰买下位于北京东郊的宋庄镇辛店村的160平方米房产时，画家村才初具规模，四百余名画家或买或租，建起了自己的工作室，当时一个院子的年租金只有两千元。而如今的宋庄，由于有两千多名艺术家的安营扎寨，使得租金暴涨至1万元。五年内，土地至少升值五倍。“更重要的是，宋庄镇已经在做整体规划，如果拆迁，农民便能得到一笔巨额补偿款，”宋庄艺术促进会法律顾问饶云峰告诉记者，“这也是农民起诉要回房屋的重要原因。”

　　李玉兰或马海涛的房屋如果被拆，李的代理律师陈旭计算出房屋所有者获得的补偿金额约是50万元。

　　对于拆迁补偿和土地升值，董秀梅始终未在庭上予以回应和辩论，而是一再强调买卖双方的知识差距。“当时觉得，买卖房屋就和买卖大白菜没什么区别。”董秀梅这样形容6年前的那笔交易。董秀梅认为自己的丈夫马海涛是一个诚恳、朴实的普通农民，没受过什么教育，是因为“最近看到买卖小产权房违法的相关报道，才知道这是违法的，才提出取消合同的诉讼”，而对方“作为一个小有成就的画家，一个受过良好教育的知识分子，应该更懂法”。

　　她指责李玉兰“就是为了在合同被解除后获得高额赔偿，才订立合同，人品之恶劣可见一斑”，是“将自己的私利凌驾于国家法律和政策之上”。

　　董秀梅的这番言辞激起了坐在旁听席上的画家的“骚动”，持重的代理律师陈旭最终也起身大声抗议“人身攻击”。

　　二次获利？

　　6年前，李玉兰和马海涛是否明知违法而签订买卖房协议，如今已很难得知。但卖方依据法律要回房产、即时获利，在宋庄却有先例可循。

　　2007年5月，李玉兰案见诸报端前夕，王世清刚刚无奈地接受了宋庄法院的判决，将9年前花3万元购买的宋庄镇邢各庄村的房产还给了卖主，只拿到了9万元的赔偿。“生意太忙，孩子刚刚出生，实在没有精力打官司。”

　　如今，王世清在宋庄艺术接待中心南侧经营一家画布染料店，一年租金5万元，9万元的赔偿连两年的租金都无法支付。

　　邢各庄处于国道规划之中，一旦拆迁，仅区位补偿费一项原房主的获益至少就有20万元。即便不在规划之列，每年也能净得1万元租金。

　　从宋庄医院退休的韩大夫很不赞同同乡的做法：“坦白说，就是他们想二次获利。”“先把房子卖了的人，心理不平衡了呗，”画家最集中的小堡村小堡西街57号村民很干脆地对记者说道，“也想像我们似的，收收租金。”

　　这户人家的两个独院都租给了画家。画家李大鹏2003年开始租用其中的三排房屋，当时订下5年的合同，一年租金1万元。

　　不过最早一批落户宋庄的画家，几乎都是买的农民房。1994年，方力钧、岳敏君、刘炜等一批来自圆明园画家村的知名艺术家和资深艺术评论家栗宪庭，因为机缘巧合选择了安静的、遍布四合院的宋庄。

　　随着这批画家逐渐蜚声国内外，艺术家们渐渐地聚集到了宋庄，2002年宋庄艺术促进会的统计约有400人驻留此地。

　　而最初卖房的村民，也多是拥有城镇户口，或者在城里买了房的。“从那以后，农民基本上不再卖房了，而是选择出租，”宋庄艺术促进会的主管干事曹维回忆，“而且租金直线攀升。宋庄从十年前的年人均收入300元到现在的12000元，画家的到来是主要因素。”

　　如今，走在干净整齐的小堡街道上，随时都能看到出租独院的小广告，凡是新盖的房子，都做成了四五米高适合画家租用的房型。

　　根据宋庄艺术文化中心的数据，2006年小堡仅租金收入就有750万元，几乎占全村村民收入的一半。

　　但画家聚集带来的土地升值和城市化发展，却让最初的二百余名买房画家，他们也是画家村的中坚力量，面临着再次动荡。

　　从事水墨画创作的王秋人是最早在宋庄买房的16个画家之一，他也遭遇了诉讼。当时，为了尽可能地规避日后的风险，王秋人特意在合同上注明，买卖的是房屋以及宅基地的使用权。“都说我这份合同是看起来最规范的，但还是难逃诉讼，卖方甚至提出原样返还的要求。”王秋人对记者说。至于村委会的公章，则是每一位画家的买卖合同上都有的。“为了消除诉讼可能给画家村带来的影响，镇政府对村民、对法院都做了很多工作，才在李玉兰案判决之前将诉讼控制在13个，”第一个被诉的陕西籍画家、李玉兰的代理人王立则介绍，“不过二审判决合同无效之后，因为不知道画家还可以再反诉，又有7个村民向法院提交了诉讼请求，可见此案的示范效应。”

　　不过，正是因为这种示范效应，小堡西街57号的村民说：“大家现在也都不打算告了吧，如果真要赔48万，谁赔得起？”

　　另辟蹊径？

　　不过，这场由高速的城市化进程辅之以文化艺术产业发展引发的诉讼潮，着实给宋庄地方政府出了个大难题。

　　十几年前的宋庄，沙田贫瘠，艺术家最多的小堡村人均年收入仅三四百元。而2006年，宋庄文化产业投资达3.2亿元，全年利税3.5亿元，艺术家作品拍卖成交额近亿元。宋庄还被批准为北京市十大创意产业园区。

　　对于村民来说，更现实的是：“你把画家都赶走了，以后把房子租给谁啊？”

　　“农民房买卖纠葛是经济和社会发展的必然。买卖房屋的背景发生了改变，法律也需要不断完善和调整。考虑到宋庄的长远发展、本镇村民的利益和画家的基本要求，我们现在要做的，就是要解决问题，而且，重在解决，”宋庄艺术促进会会长洪峰表示，“包括安排了一些废旧厂房，一旦判决不利，可以出租给画家作为工作室。”

　　宋庄镇书记胡介报去年也曾对媒体介绍过一个解决方案：凡出售房屋的，视为售房人自动放弃宅基地使用权，由集体出面租给艺术家，再由集体经营，村民分红。

　　“甚至可以收回卖出的宅基地，再给村民另批一块，原来的地收归集体，统一出租给画家。”一位宋庄镇政府工作人员向南方周末记者透露。

　　而从2006年发展宋庄文化产业园区之后，直接批租集体建设用地或荒地给公司或画家也成为一个心照不宣的解决方案。

　　记者在宋庄采访时，接到过这样一张传单：“kuk艺术坊出租转让，土地、房屋、画室50年”。循着传单，记者在宋庄镇小堡村最北端找到了这幢两层的横排楼，上面仍大大地写着：“出租，50年。”

　　南北向长100里的小堡村，是宋庄画家村的核心地段，画家聚集之处。如今，整个北半部，坐落着若干处类似的楼房——画家大院、水墨同盟等等。而位于宋庄现代美术馆北侧的土地，则在两年前开始出租给画家，画家可自行建房屋。据了解，由于需求很旺，土地的租金年年上涨。

　　尽管政府工作人员表示，此类批租土地去年已经叫停，但一位不愿意透露姓名的画家表示，前不久他才刚刚买了几亩地，“我看好宋庄的未来，不会因为这个案子发生太大的改变。即便出现不利于画家的判决，也有各种各样的办法解决。”

　　宋庄的未来会不会因为这次诉讼而改变？“如果判决不利于画家，短期内可能会有不良影响，但宋庄的长期发展趋势不会改变。”被诉讼的13个画家之一王秋人持这种观点。

　　在小堡租房子开了一家酒吧的策展人张建龙也觉得宋庄的气候已成，不会因此出现大批画家的流失。

　　二中院留了“伏笔”的判决，也让画家们看到了希望。“在国家土地政策、法律没有进行修改之前，既维护了法律的严肃性，也维护了各方当事人的合法权益。”陈旭在陈述代理意见时这样说道。“如果判决能够接近我们提出的赔偿请求，就是个好消息。”王立则希望高额的赔偿能够让马海涛和董秀梅放弃收回房屋。

　　这并非没有先例，海淀区此前曾经在4个农民房买卖纠纷案件处理中，做出买卖协议无效，但卖方需要赔偿30万-50万元的判决。

　　此前，北京市高院下发了关于审理农民宅基地纠纷案件的会议纪要，要求法院在判处房屋买卖合同无效的情况下，由卖房农民对买房者进行赔偿，赔偿比例为房屋经评估后总价款的70%。

　　不过，宋庄画家村农民房纠纷案，可能因为买方的艺术家身份和宋庄文化创意产业园区的地位而峰回路转，即便判决不利于画家，可能也有解决的办法。

　　比如，据现居宋庄白庙村的画家常宗贤介绍，自打这个官司闹得沸沸扬扬后，顺义、昌平等区甚至河北燕郊，都已经多次伸出了橄榄枝，希望画家们到他们那里生活、工作。

　　尽管如此，如果我国的土地管理制度始终不能给农村集体土地流转一个合法的出口，此类案件仍将层出不穷，被限制流转的农村宅基地仍将寻找各种方式以实现它的最大增值。

　　3月3日，除了宋庄的画家，旁听席里还有几位特殊来客。

　　佘增会，军区总医院的退休职工，十年前买了通州台湖次渠的一处农房，如今，这位老先生面临流离失所的困境。

　　齐姓兄弟，买了通州区张家湾镇村民的一亩土地，用来居住以及经营一个小服装厂，同样被要求拿回土地，服装厂现在完全停顿。3月13日，他们将迎来自己人生中的第一次开庭。

画家村小产权房案续：画家反诉房主索赔

购买小产权房的合同终审被判无效后，画家李玉兰将卖房农民马海涛反诉到法院索赔48万元补偿。昨天，这起宋庄画家村画家向小产权房房主索赔的第一案在通州法院宋庄法庭开庭。由于此案的结果将可能关系到画家村的未来，数十位画家到庭旁听。

上午9点多，还未到开庭时间，不大的法庭内已经坐满了旁听者，除了多家媒体记者外，还有20多名“画家村”的画家。李玉兰的代理人之一王立则画家告诉记者，由于“画家村”的画家不少人都面临着同样的官司，李玉兰的案子无疑对其他人起到范例的影响，因此大家一直很关注。被告马海涛没有请律师，他让自己的妻子出庭应诉。

画家李玉兰的代理人说，2002年7月1日，她购买了马海涛位于通州区宋庄镇辛店村的房屋8间及院落。2006年12月，马海涛起诉要求确认买卖协议无效。此后，市二中院作出终审判决，判决房屋买卖协议无效，李玉兰向马海涛返还房屋，马海涛向李玉兰支付原房及添附部分的折价补偿9.3万余元。

李玉兰表示，马海涛在卖房时明知国家有禁止性规定，但是为了利益仍把房卖给了自己，此后因房价飞涨提出退房要求，实属有失诚信，因此应当赔偿给自己造成的信赖利益损失48万元。李玉兰还说，市二中院终审判决时，法官曾明确表示，“合同无效的主要责任在于马海涛的反悔。对此，画家李玉兰可另行主张赔偿。”

“我不同意赔偿”，马海涛的妻子表示，“市二中院已经判了协议无效，错误是双方的，都有责任”。她认为，市二中院的判决中提出补偿9.3万余元，就足以补偿了。但李玉兰代理人出示的一份证据显示，2002年宋庄地区的商品房价格约为每平方米1500元，现在已经涨到了每平方米7500元，“9万多元的补偿，让我们怎么再去买房子？而他们（被告）收回房屋，能得到高额的拆迁费”。

由于双方提出的金额差距过大，当庭没有达成调解。李玉兰说，市二中院判决后，马海涛还没有向她支付9.3万余元的补偿款，而她也没有开始腾房。她准备先向法院提出中止执行的申请，等索赔的案子有了结果再考虑腾房的问题。

房主答辩称“画家人品恶劣”

庭审中，马海涛妻子的一份答辩状，惹怒了原告方和旁听席上的画家们。马妻称，马海涛是一个普通的郊区农民，没有受过什么教育，“买卖房屋就和买卖大白菜没什么区别”，是在最近看电视才知道小产权房违法的，由于马海涛“诚恳、朴实”，因此提出了解除合同的诉讼。

她抬头瞟瞟对面的原告席，转而指责画家李玉兰，“作为一个小有成就的画家，一个受过良好教育的知识分子，应该更懂法。原告就是为了在合同被解除后获得高额赔偿，才订立合同，人品之恶劣可见一斑……”

“说得也太过分了！”旁听席上有人低声议论。马妻继续读着答辩状，把李玉兰提起诉讼的行为形容成“将自己的私利凌驾于国家法律和政策之上”、“不顾危害宋庄文化产业的长远发展”、“用心险恶、品格低劣”等等。当她又一次说到“就原告的人品而言”时，李玉兰的律师陈旭终于忍不住了：“我提出抗议！审判长，被告不应进行人身攻击！”此时旁听席上也有不少人应和，“对，太过分了”，“让她（马妻）道歉！”随后法官制止了骚动。

“对被告写的这样一份答辩状，我表示非常遗憾。”庭后李玉兰的律师说。李玉兰也表示，虽然对方说了很多人身攻击的话，“但我们还是希望调解，可是对方给出的赔偿方案太没有诚意了”。

■案件回放

2002年7月1日，李玉兰购买了马海涛位于通州区宋庄镇辛店村的房屋8间及院落。协议签订后，李玉兰支付了购房款4.5万元，并到村委会办理了房产转让登记。在购买了这处房屋后，她不仅对原有房屋进行了翻新及装修，还在院落内新建了3间新房，并安装了上下水、暖气等生活设施，共花费了十几万元。

2006年12月，马海涛向通州法院提起诉讼，要求确认与李玉兰签署的买卖协议无效。去年12月17日，市二中院作出终审判决，判决双方签署的房屋买卖协议无效，李玉兰向马海涛返还房屋，马海涛向李玉兰支付原房及添附部分的折价补偿9.3万余元。

有“产”无“权”　“小产权房”风险不小

在北京通州宋庄“画家村”定居的李玉兰夫妇最近有点儿烦。因为5年前购买的“小产权房”将要被收回，他们或许不得不离开这个平静、略带一些田园气息的“画家村”。

　　李玉兰夫妇在2002年7月花4．5万元，从北京通州宋庄村民手里购买了一处闲置宅基地房。但在今年7月，李玉兰夫妇收到了通州区人民法院的一审判决书，判定李玉兰和村民签订的房屋买卖合同无效，责令他们在判决生效90天内腾退房屋。法院给出这样的判决是因为，李玉兰的身份是城市居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房。

　　另外还有11名在宋庄买房的艺术家遇到了和李玉兰一样的尴尬，他们也被村民告上法院要求退还原来的房子。

　　这些艺术家购买的房子被称为“小产权房”，是指占用集体土地建造的住宅。按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。由于“小产权房”不是依照国家规定建造的，购买此类房屋的人的利益也将不受国家法律所保护，不能办理土地使用证、房产证、

契税证等合法手续。

　　其实，突然涌入大家视野中的“小产权房”并非新鲜事物。在上世纪90年代房地产市场刚刚启动时，在农村集体土地上进行建设和售卖的房屋就大量涌现过。当时主要是一些高收入群体为了休闲或养老到郊区买地盖别墅，或者直接购买农家院。对此，政府部门一律视为违法建设，产生过不少纠纷。

　　在现今 ,“小产权房”再次成为人们议论的焦点。

　　有专家认为，现在，一些农村集体经济组织将耕地变成宅基地建房，然后低价对外出售。从眼前利益看，确实让农民得到了“实惠”，但如果城里人蜂拥去农村购房，农村集体经济组织有可能将更多耕地变成宅基地，建更多“小产权房”出售。其后果很可能是，若干年之后，一些城市郊区的农民将无田可种。

　　同时，由于“小产权房”实质上是无产权房，不受法律的保护。如果集体要求收回房产或者因为政府规划，要求拆除，购房人的利益无法得到法律支持。

　　国家土地副总督察甘藏春针对“小产权房”问题指出，根据我国现行的土地管理法，建设使用农村集体土地，法律规定只有四种情况：一是农民的宅基地，二是农村公共设施的用地，三是农村兴办的村办企业或者联营企业，四是根据担保法，使用农村集体用地抵押权实现的时候可以允许。除此以外，都是现行法律不允许的。

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/3ef55dd45022aaea998f0f48.html