某外墙翻新方案

某办公楼外墙翻新施工组织设计

一、 编制说明

本施工组织设计作为我公司主导施工的依据，对目标工期、工

程质量、项目管理机构设置、施工进度计划控制、机械设备及周转

材料配备、主要分部分项工程施工方法、安全保证措施、文明施工

及环境保护措施、降低成本措施等诸多因素尽可能充分考虑，突出

科学性及可行性。本施工组织设计依据以下几项编制：

1、办公楼外墙实际情况及物业经营方面的要求。

2、办公楼原始立面图纸、节点图纸。

3、现行国家相关施工规范、标准和规程。

4、所用材料的使用说明。

二、 工程概况

某办公楼位于某路南头，地下一层，地上十二层，楼高 37.9 米，

建成于 80 年代末，外墙面为马塞克，铝合金外窗。根据原始图纸

计算外墙面积约 4000㎡，其中包括铝合金窗面积约 1400㎡（现场

清点并核对图纸，除去玻璃幕墙、1、2 层北侧库房，共有窗 425

个，双推拉扇为一个窗）。

现况：外墙面污染严重，部分墙面有马赛克破损、脱落、空鼓

情况，尤其窗台、窗膀位置破损严重。外立面部分位置挂有空调外

机，及部分空调外机拆除后残留的螺栓固定件；铝合金外窗为咖啡

色暗窗，老化严重，部分窗雨天有渗漏情况，尤其以西侧楼梯间为

严重。由于铝合金窗比较老旧，个别窗扇、窗框存在变形，影响推

拉开启，且五金配件老旧，窗外护栏锈蚀情况严重。写字楼入口处

二层雨棚，有渗漏情况，面积 70㎡。

由于办公楼地处繁华市区，临近市政府，老旧形象、渗水等

问题严重影响租赁经营。经公司领导审议，计划对外墙、包括窗膀

渗漏等问题进行翻新处理。

三、 项目管理机构设置

该项工程作为公司 2017 年的重点改造项目，由工程副总主持，

工程技术部重点管控，应通过市场调查、价格比选，对施工单位施

工能力、业绩等考察，以便能够最终确定施工单位，并要求施工单

位针对本项目建立明确的组织管理机构，配备充足的劳动力、及相

关机械、机具、设备。

进场施工前所有施工人员必须是经过考核的合格人员，持工作

证上岗，统一进行安全、技术、质量交底，要求项目经理必须到位，

并配备专业的安全、质量检查人员，切实抓好安全、质量工作。公

司工程部人员每日做好巡检工作，及时发现安全隐患、质量问题，

协调施工中出现的各类问题。

四、 施工处理方案

（一） 工程技术部的拟定处理方案

1. 铝合金外窗维修，更换损坏五金件、锁扣、滑道，窗框、轨道

变形的予以维修，窗框型材拼接部分打密封胶。

2. 窗台、窗膀的处理：全部检查，将空鼓位置剔除，使用水泥砂

浆重新找坡，同外墙面涂刷弹性防水涂料，窗缝使用密封胶重新处理。

部分倒坡窗台予以维修。

3. 拆除影响改造、维修、锈蚀严重的窗户护栏。

4. 大面处理：将马赛克表面清洗处理干净，局部损坏脱落部分进

行维修补平，螺栓固定件割除，涂刷防锈漆，对马赛克表面进行打磨，

增加粗糙度，刮外墙瓷砖专用砂浆、腻子，打磨后，刷封闭抗碱底漆，

外墙弹性防水涂料。

5. 二层雨棚位置有渗漏情况，将原防水卷材拆除后，重新做 SB

卷材防水处理，防水卷材将内部支撑梁（高 60cm）包裹，女儿墙上

翻至压顶，翻包 10cm（120cm）。

要求施工单位应根据公司的处理方案编制专项施工方案，报公

司工程技术部审核，如有更适合的施工方案，应提前与工程部交流，

探讨，比对选择更优方案，施工方案审核确定后，施工单位应严格

按审核通过的的技术方案组织施工。

（二）施工工序

施工准备（水电设备准备）—→外窗护栏拆除—→铝合金外窗

维修，更换五金配件—→空鼓窗膀、窗台剔除，重新抹灰找坡—→

窗缝使用密封胶重新处理—→外墙检查、清理、打磨—→瓷基覆涂

剂施工—→抹面砂浆施工（两遍，挂玻纤网）—→干粉柔性腻子施

工两遍—→底漆施工—→面漆施工—→清理场地。

（三）施工工艺要求

1. 要求对铝合金外窗进行全面检查，清理边框及轨道内杂物，

清理泄水孔道，避免堵塞，对框扇、轨道变形的进行调整，滑道、

锁扣等五金件进行更换。

2. 空鼓的窗台、窗膀位置马塞克、部分抹灰层凿除，清理干净

后使用水泥砂浆重新找坡，注意流水坡度，避免遮挡泄水孔，窗框

四周，型材拼接缝处使用硅酮耐候密封胶密封。

3. 外墙面要求平整、干燥，无浮尘、油脂、铁锈等污染，可采

用高压冲水方式进行清洗，对整体外墙面进行检查，空鼓部位应凿

除修补，破损部位维修，使用水泥砂浆找平，螺栓固定件割除，刷

防锈漆，整体进行清洗、打磨，增加墙面的粗糙度。

4. 墙面基层处理合格后，对墙面均匀涂刷瓷基覆涂剂，确保马

塞克墙面与抹灰层之间结合牢固。抹灰层应分两遍抹刮，中间挂玻

纤网格布。分两遍批刮干性柔粉腻子，腻子批刮要求均匀平整，干

燥后予以打磨。

5. 待上述工作完成后，均匀涂刷封闭抗碱底涂，专用弹性底漆

施工，先滚涂，再用排刷刷涂一遍，防止漏刷，增强墙体与面涂的

粘合强度及防水功能。待底漆干燥后，采用配套弹性面漆进行施工，

施工采用羊毛辊筒滚涂，要求涂膜均匀一致，防止辊痕，面涂分两

次进行滚涂。

6. 施工结束后，对不良的墙面及时修整，有分割线位置进行勾

缝，勾缝要求匀直，确保墙面整体美观。

7. 二层雨棚平台原防水卷材拆除，基层清理干净，充分干燥后，

重新铺 SBS 防水卷材。

五、施工质量控制

为使外墙翻新施工达到最佳效果，必须集中对影响涂装效果的人、

材料、机具、方法及环境等方面进行施工前到位的准备、施工中的

严密指导控制、完工后的严格检查、验收。

（一）施工质量要求

1. 窗台抹灰应内高外低，窗台边沿应比根部低不少于 10mm。

若抹灰层过厚（超过 20mm），则每遍抹灰厚度不得超过 15mm。超

过 3CM 厚度的必须挂网，抹灰层凝结后应洒水养护。

2. 外墙腻子必须平整、坚实、牢固、无粉化、起皮和裂缝，腻

子干燥后应打磨平整光滑，并清理干净。

3. 外墙面必须使用耐水腻子，材料进场均须提供产品合格证、

性能检测报告、使用保养说明书等相关资料;

4. 涂料涂饰工程应涂饰均匀、粘结牢固、不得漏涂、透底、起

皮和掉粉;

5. 涂料的颜色、必须均匀一致，不得出现泛碱、咬色、流坠、

疙瘩、砂眼、刷纹等现象。

6. 施涂罩面涂料时，不得有漏涂和流附现象，等前一涂层干燥

后，方可进行下一遍的施工。

7. 二层雨棚卷材防水施工完成后应进行 24 小时蓄水实验，确保

无渗漏现象存在。

（二）施工质量控制

1. 督促、审核施工单位编制详尽可行的施工组织设计，并严格按

施工组织设计组织施工。

2. 严格控制所使用材料的质量，检查进场材料的生产合格证，检

测报告，养护、使用说明等，施工前对材料进行必要的复检。进场涂

料应按使用说明要求存储，应避免阳光直接照射，贮存于阴凉、干燥

无冻处。底涂、面涂应分类堆放。使用时严格按照规定加水量稀释，

充分搅拌均匀。

3. 施工前对施工人员做好详细的相关技术和质量要求交底。严格

按照施工规程要求操作，每层之间要达到规定的干燥时间，涂刷应均

匀、厚薄一致，避免露底、漏涂、多涂。

4. 涂料施工应在 5℃以上进行施工，提前了解天气变化情况，避

免大风、大雨、雾天施工，避免在阳光爆射下施工。

5. 施工先做样板，由公司工程部会同施工单位共同按照外墙涂料

施工验收规范要求进行验收，验收通过后再进行大面施工，大面施工

质量以样板为标准进行控制。

6. 加强施工过程中的监控，对施工质量进行平行检查，发现问题

及时反馈、及时处理。

7. 按施工工序进行分项报检、验收，要求施工单位每道工序施工

完成后，报公司工程部予以验收，验收通过后方可进行下步工序的施

工，出现的问题及时进行返工处理，确保施工质量。

（三）施工质量验收标准

1. 铝合金外窗开闭顺畅，五金配件齐全，满足使用要求，密封胶

涂胶表面应光滑，平整、厚度均匀，无气孔。铝合金窗表面无明显油

污，雨雪天气无渗漏情况。

2. 窗台、窗膀表面平整，阴阳角垂直、方正，无空鼓、破损，无

逆坡情况。

3. 外墙涂料不得出现漏涂、透底、掉粉、起皮、同时不得出现反

碱、咬色、并且颜色要求一致，疏密均匀，此外不得出现流坠、疙瘩、

刷纹，并不得污染门窗。

六、可能出现的质量问题及预防解决措施

（一）粉化现象

原因：

1、基层有粉层、油污等 2、涂刷时温度低、成膜不好 3、

涂刷渗水太多 4、涂刷耐侯性差 5、墙体表面未加以处理

处理方法：

1. 上漆前应将表面松脱的旧面漆、尘埃、油污清除。

2. 施工温度应保持在 5 摄氏度以上。

3. 选用符合施工质量要求的材料。

4. 减少渗水量。

（二）流挂现象

原因：

1、漆膜厚度一次涂刷过厚 。 2、涂刷时加水太多。

3、环境湿度过大 。 4、下层漆没有打磨，附着差 。

处理方法：

1、分遍涂刷漆料，不宜一次涂完

2、按涂料使用说明进行配比

3、避免在环境湿度过大的天气施工

4、打磨被涂物表面 。

（三）变色发花或泛青现象

原因：

1、基层含水率过大 2、基层碱性过大

3、施工环境有化学气体发生

处理办法：

1、让基层完全风干 。 2、水泥基层干燥要养护一段时间 。

3、严禁与聚氨脂类涂料同时施工，若已使用可先用砂纸将墙面轻打

磨，再上底漆与面漆。

（四）色差通病防止措施

1、工程原料整批采购，施工前进行检验，确保色泽一致，杜绝色差；

2、严格按施工要求对原料在施工前均匀搅拌，由专人负责及时将搅

拌均匀的材料交给喷涂人员；

3、在封底漆施工前，对墙面表层进行平整处理；

（五）感观效果的技术措施

1. 施工前严格控制涂料成品，涂料稠度，在进行面涂层施工时要

连续不中断，大风天气暂停施工。

2. 保持涂料稠密度适中，每遍涂层厚度不要太厚。

七、施工条件及工期要求

外墙涂料施工对环境要求比较苛刻，一般施工保养温度应高于

5℃，环境湿度不得高于 85%。低温会引起涂料的漆膜粉化开裂的问

题，过热的天气会使涂料干燥过快，并使耐久性受到影响，施工时

应避免空气和基层材料温度高于 32℃，以及阳光暴晒，最适合的施

工温度应在 15—25℃之间。

湿度过高的情况下，漆膜干燥得慢，而且基层潮湿，碱性较高

的氢氧化钙渗出，不仅影响涂层对墙面的附着力，也容易使墙面发

花、龟裂。因此在涂刷涂料前，12 小时未下雨，保证基层干燥，涂

刷后，24 小时内避免淋雨， 造成漆膜被雨水冲坏。施工最好在春秋

季节施工，施工时要提前关注天气情况，避开雨天。

根据实际工程量，要求承包单位上报工期计划，并按工期要求

合理编制工程进度计划，确定施工节点时间，报工程技术部审核，

并根据审核通过的进度计划组织劳力、机械、设备进行施工，我工

程技术部技术人员通过节点控制相关施工进度，如进度出现偏差，

应要求承包单位按我公司要求采取相应的纠偏措施。

八、电动吊篮安全问题

办公楼高度接近 40 米，如使用外搭双排落地式钢管脚手架，费

用过高，且需要平整压实地基，超过 20 米需要进行工字钢悬挑，对

楼体造成破坏，考虑办公楼实际情况，确定使用电动吊篮，并应根

据相关操作规程做好安全防护措施。

使用电动吊篮高空作业属于危险性较大的分部工程，应作为本

工程安全控制的重中之重。

（一）施工前检查工作

1. 承包合同中须明确注明相关安全责任划分，督促施工单位做好

安全防护工作。

2. 要求承包单位上报电动吊篮租赁单位的相关资质，电动吊篮的

合格证、各项检测报告，安装、保养、维修说明书，经工程部核实无

误，并现场检查吊篮是否与证件一致，相关配件是否满足使用要求后，

方可进行安装。

3. 要求施工单位编制专项安全方案，审核方案是否符合相关规定、

是否全面合理，并检查施工单位是否按安全方案组织施工。相关作业、

操作人员是否经过安全培训，是否具有高空作业资格。

（二）电动吊篮的安装验收

1. 电动吊篮安装完成后，必须进行负载测试，并对安全锁和安全

方面进行测试，进行过载检测，存在问题应关闭维修。

2. 安装完成后的电动吊篮应经过工程技术部会同施工单位、吊篮

单位共同检查验收通过后方可使用。具体验收项目如下：

1) 钢挂机构有足够的强度和稳定性，无变形、开裂、破损等问题；

2) 配重的质量及块数应满足施工要求，悬挂机构的配重应固定加

锁，防止被搬走或移动；

3) 悬挂机构挑梁外伸长度不超过 1.5 米，不符合要求的要进行整

改。

4) 设备悬挂机构的加强绳是否收紧，标准节连接螺栓、动力箱与

吊篮固定螺栓应紧固。

5) 悬臂梁前支腿落点应牢固，不应落在雨棚、空心砖墙、空调板

等非承重结构上。

6) 吊篮结构框架锈蚀情况应仔细验收，特别是底板部位，如发现

锈蚀开裂，不得使用。 悬臂梁与支架底座之间的螺栓或销子，

特别是后支架的销子必须有销紧防脱落措施。吊篮钢丝绳上端

超高限位、碰板应安装齐全。平台安全护栏应满足高度要求：

内侧＞800mm，两端和外侧＞1100mm。

7) 电线电缆完好无破损，电气系统各种安全装置齐全可靠：超高、

漏电保护等。电气元件灵敏可靠；行程开关可靠。漏电保护器

和开关箱符合要求。

8) 钢丝绳的直径、规格应符合说明书要求，不应有锈蚀、扭曲、

断裂、变形、断丝、断股。

9) 制动器、安全锁、锁绳应灵敏可靠， 提升机构传动部分应有

防护罩，各结构润滑密封良好。

10) 安全吊绳上端应可靠固定，不应锚固在吊篮悬挑架上，在吊绳

经过的棱角处加护角。安全带必须用防坠锁挂在安全绳上，安

全绳不得断股。

（三）电动吊篮使用日常安全检查

1. 要求施工单位配备专门安全检查人员，吊篮在每天开始使用前，

必须认真检查，确认安全牢固后方可使用。作业结束后，吊篮应与建

筑物固定，并切断电源，锁好电气控制箱。

2. 作业人员应按规定系好安全带，戴好安全帽， 作业人数不得

超过负载限额。

3. 安全带用防坠锁挂在安全绳上，不得挂在吊篮上。

4. 吊篮不得加宽加长使用，不得超越护栏使用，不能歪拉斜用，

不得沿吊篮钢丝绳下滑。

5. 吊篮上使用手执电动工具应装设漏电保护器， 吊篮上使用电

焊机应避免钢丝绳导电，吊篮上使用照明应采用 36V 低压行灯。

6. 施工时，吊篮平台内应有二人以上操作，严禁单人操作吊篮。

7. 严禁私自随意拆卸、拆除吊篮设备的部件，特别是安全装置。

8. 吊篮施工下方地面区域行人进入，需做相应保护隔离。

9. 五级（含五级）以上大风不得使用吊篮，大雨、大雪天不得使

用吊篮。雷雨天及大风天绝对禁止施工，并在雷雨到来之前彻底检查

吊篮的接地情况。

10. 吊篮运行时注意观察吊篮上下方向有无障碍物，如开启的窗

户、突出的物体等，以免吊篮碰挂后发生危险。

九、费用估算

1. 铝合金外窗维修，更换锁扣、滑道、窗框、窗扇维修等，人工

费用按 50 元/窗，五金配件、锁扣价格按 50 元，合计 100 元/窗，经

统计共计 425 个窗（每两个推拉扇作为一个窗），预估价格 42500 元。

2. 窗框四周打硅酮耐候密封胶，按照 12 元/米计算，窗四周打胶

长度根据图纸计算为 1780 米，实际长度根据施工后现场测量确定，

估算价格为 21360 元。

3. 外墙面翻新施工

使用某弹性涂料品牌作为参考，估算价格，为实际施工时价格控

制做为参考。

计算。

5.二层雨棚平台防水处理，根据实际测量、计算，共需铺粘 SBS

防水卷材面积 140㎡。

5.1 使用 4mm 厚 SBS 防水卷材单层铺粘价格按 50 元/㎡计算，需

7000 元；

5.2 使用 4mm 厚 SBS 防水卷材双层铺粘价格按 80 元/㎡计算，需

11200 元。

6.施工中如有其它需要附加的施工项目，费用再进行核算

总计费用合计约：27 万元

十、安全保障、文明施工措施

由于办公楼仍在使用状态，需要在开放状态进行施工，对安全

保障、文明施工提出更高的要求，需要加强安全生产管理，根据本

工程实际情况，制定相应的安全文明防护措施，避免纠纷及事故的

发生。

1、提前告知租户施工内容，需注意的安全事宜，加强租户的安

全意识，与物业一起做好租户的协调工作，确保施工的顺利进行；

2、督促施工单位建立健全的安全机构，安全规章制度，安全责

任落实到位。 施工人员必须按规定穿戴好安全保护用具，现场施工

材料配专人看管，施工时的灰料、腻子、涂料应集中打料、堆放，

不得随意乱扔，污染环境，施工后施工垃圾应集中堆放及时处理、

清扫，存放在专门区域，再统一处理，尽量减少对办公环境的影响。

3、设置安全标识，高空作业、机械作业，做到统一指挥、统一

信号，划定安全警界区，施工区域安排专人值守、警戒，严禁无关

人员进入。

4、高空作业的人员必须戴好安全带，扣好保险钩。高处作业不

准穿硬底鞋或带钉易滑鞋，高空作业的料具应堆放平稳，工具应随

时放入工具袋内，严禁乱堆乱放和从高处抛材料、工具、物件。 高

空作业所需的料具、设备等，必须根据施工进度随用随运，禁止超

负荷运转。

5、钢丝绳使用应有足够的安全储备，凡表面磨损、腐蚀、断丝

超过标准、有死弯、断股、抽芯外露的不得使用，吊钩应有防止脱

钩保险装置；卡环在使用时应使销轴和环底受力。

以上施工组织设计既是对工程情况的预估，对工程安全、质量、

进度的要求，也是对工程技术部自身工作的相关工作要求，由于工

程实际情况变化复杂，将根据实际情况随时进行调整，确保安全、

优质的完成施工改造任务。

工程技术部

年 月

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/3b2272bf78563c1ec5da50e2524de518974bd31e.html