亲属之间过户二手房 赠与合适还是买卖划算

亲属之间过户二手房 赠与合适还是买卖划算

　　这是我们在二手房过户经常遇到的实务问题。作为一线的房产律师（139-3301-8680），经常接受全国范围内的房产过户咨询。现在对家庭成员之间的房屋产权转换，如何更划算更简便，涉及哪些法律问题，也是民众普遍关注的热门话题。目前，房产过户主要有赠与和买卖、继承（遗嘱等）几种方式。一些亲人之间有房产过户的需求，但究竟采取哪种方式可以更省事、更省钱，很多购房者都不太了解。

　　亲人间过户房产咨询最多

　　省城市民署名豆豆在房产群（2312-30213）里咨询：他买了槐安路某楼盘房子，房子是他姥爷的（快出房产证了），想把的房产过户给自己，他想了解，在缴纳税费方面，赠与和买卖、继承这几种过户方式有何差别？

　　另有张先生打来电话，房子的产权人父亲健在，母亲刚去世。父亲和家人同意同意在有生之年，把房子过户到他名下，以避免日后产生麻烦。有的亲戚认为采取赠与方式好，而有的则觉得以买卖方式好，让他一时间不知该怎么办。

　　随着2014年的房产政策调整，随着房地产市场的发展，不少人有亲人之间房产过户的需求。有的市民名下有多套房产，担心今后国家可能开征高额遗产税，也想趁早把房子过户到成年子女的名下。

　房龄不满5年选择赠与较为划算

亲人间过户房产，以赠与方式好还是买卖方式好？房龄是否满5年是一个主要考虑因素。

根据国家有关规定，在以买卖方式过户房产时，需要缴纳营业税（5.6%）、个人所得税（核定3%或扣除成本所得额20%）和契税（1%、3%、4%）等费用。

　　房产不足5年，赠与过户只需4%契税，无其他税，赠与最合算。房龄不足5年，在以赠与方式过户房产时，并没有房产年限是否满5年的限制，只须缴纳4%或20%的契税即可。根据规定，直系亲属（配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹）之间房产的相互赠与可以按照总房款的4%缴纳契税；非直系亲属间的房产赠予，须按照总房款的20%缴纳契税。

如果房龄满5年，两种过户方式所需要费用相差不太多。

房产赠与可明确为夫妻一方财产，房子再售个税高

过户不能单纯考虑税费。根据我国法律规定，赠与人可明确将房产只归夫妻一方所有，买卖过户则为夫妻共同财产。受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。

　　比如，某套房子当时赠与人是以50万元买下，现在涨价到100万元。受赠人想再次出让房产，仅个人所得税就要交纳10万元，计算公式为：（100万－50万）×20%＝10万。

房产继承税费最低

房产所有人去世后产生继承，但日常咨询中经常有人认为老人健在能否办理继承，答案是否定的。我国继承法规定，被继承人生前无遗嘱等有效处分文书，按法定继承。法定继承由被继承人的第一顺序继承人先继承（被继承人的配偶、子女）；无第一顺序继承人的或其放弃继承的，由第二顺序继承人继承。

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