对中国购物中心的发展趋势研究（最终版）

对中国购物中心的未来发展趋势研究

摘要：通过从数量和建筑面积、购物中心的种类两方面来分析中国购物中心的发展现状，然后结合目前的中国国内消费环境以及和电商之间的竞争关系的演变，对中国购物中心的未来发展之路进行研究，得出中国购物中心的未来发展的三大趋势为经营主题化、差异化，运营百货店化、精细化和体验新奇化、智能化。

关键字：购物中心 趋势 发展　

目 录

1中国购物中心的发展现状分析 2

1.1数量与建筑面积 2

1.2 购物中心的种类 2

1.3发展阶段 3

2中国购物中心的发展环境分析 5

2.1消费环境 5

2.2电商的竞争 6

3中国购物中心的发展的趋势分析 6

3.1经营方式主题化、差异化 6

3.2营运方式百货店化、精细化 7

3.3体验形式新奇化、智能化 7

4 结论 8

参考文献 9

致 谢 10

购物中心（Shopping Mall）产生于二十世纪初，五六十年代在美国等发达国家盛行，掀起了商业经营方式的新浪潮，并逐渐以其购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等综合性经营模式与完美的环境配套设施而风靡欧、美、日及东南亚国家。中国的购物中心建设起步较晚，开始于20世纪90年代初期，最早的项目是位于珠江三角洲的天河城购物中心，随后以飞快的速度向前发展。相比前几年的高歌猛进、加速扩张，中国购物中心行业在受到电商冲击、商业项目过剩等综合因素影响下，从2015年开始频频出现延期开业、倒闭等令人揪心的现象，不少商业地产集团也开始谨慎扩张或者缩减投资计划，但这并不妨碍中国购物中心业的发展，全国商业地产存量市场依然庞大。

1中国购物中心的发展现状分析

1.1数量与建筑面积

据搜铺网商业地产研究院不完全统计，截止到2016年一季度，全国一二三线城市已开业购物中心3547家(不含港澳台)，总建筑面积达3亿多平方米，总经营面积达2亿多平方米。

根据中国连锁经营协会与全球最大商业地产服务和投资公司世邦魏理仕发布《2015中国购物中心发展报告》，目前,中国购物中心的在建面积位居世界首位,全球购物中心在建量最大的十个城市中有九个在中国。

从开发总量来看，北上广深四大一线城市，截止到2016年一季度，已开业购物中心数量达到575家，总计建筑面积达5469.74万平方米，总计经营面积达3401.76万平方米，平均单个购物中心的体量达9.51万平方米；成都、武汉、重庆、苏州等32个二线城市拥有已开业购物中心1505家，总计建筑面积达16070.8万平方米，总计经营面积达10258万平方米，平均单个购物中心的体量达10.6万平方米；南通、常州、泉州等62个三线城市已开业购物中心1469家，总计建筑面积达13744万平方米，总计经营面积达9380.6万平方米，平均单个购物中心的体量达9.35万平方米。

1.2 购物中心的种类

根据国际购物中心协会ICSC对购物中心的分类，按规模对购物中心类型进行分类可分为邻里型购物中心、社区型购物中心、区域型购物中心、超级区域型购物中心，如图1所示，

按业态特色对购物中心进行分类，可分为能量中心、奥特莱斯、生活休闲型、娱乐中心，如图2所示，

由商务部主导、中国连锁经营协会受委托组织起草的《购物中心等级划分规范》于2015年3月开始实施，将购物中心划分为都市型购物中心、社区型商业、地区型商业和奥特莱斯。

1.3发展阶段

（1）中国购物中心的雏形阶段----自发的探索（20世纪80年代）

中国购物中心的雏形阶段始于上个世纪80年代末期，迫于日益激烈的竞争环境，中国不少百货店为谋求与众不同的竞争优势，开始升级传统百货，进行购物中心的最初探索。主要是增加餐饮和娱乐方面的服务，丰富传统百货的功能，并没有改变中国百货公司自身的经营模式。从本质上看，这类购物中心绝大部分依然应该划归于百货公司业态，最多也是升级版的百货，它们同购物中心获得租金收益并实现物业资产价值的目标有着本质的区别。

（2）中国购物中心的起源阶段----主动的尝试(20世纪90年代)  

从上个世纪90年代初期开始，随着中国改革开放和城市建设进程的不断加快以及居民生活需求的逐步提升，一批具有战略眼光的投资人开始关注到中国零售房地产市场的前景和机会，开始了中国购物中心的主动尝试。

广州天河城广场、上海港汇广场、上海恒隆广场、中国国际贸易中心国贸商城率先导入购物中心的开发运营理念，标志着购物中心作为新型房地产投资形式开始在中国出现，从而成为中国购物中心真正的起源。

（3）中国购物中心的发展阶段----全国的狂热（2000年至2010年）

中国购物中心的发展阶段起始于21世纪初。这一时期中国经济和城市建设迅速发展，使得购物中心的成长基础日趋完备和成熟。同时，中国零售业和房地产业交融性的发展，尤其是房地产业在全国的火爆发展，更是对购物中心的广泛开发起到了至关重要的拉动作用。

特别是2004年到2008年间，看到了购物中心成功的案例和巨大发展空间，众多的投资商/开发商投入到购物中心的开发中来，在全国范围内掀起了一场轰轰烈烈的造Mall运动。

（4）中国购物中心的繁荣阶段及未来发展趋势----理性的回归（未来十年）

中国的购物中心发展至今已有近20年的时间，从最初自发的探索到主动的尝试到后来的快速发展，最后到最近几年的全国性开发高潮，我们既积累了很多的宝贵经验，也走了不少弯路，付出了高昂的学费。

目前，我国房地产行业正处于行业发展的冬天，投资商、开发商、投资者和消费者也越来越理性。大浪淘沙，经历市场的磨砺，一批偏离市场规律的开发商或转变开发思路或退出购物中心开发市场，中国的购物中心发展又逐渐回到理性的发展轨道上来。

面对停滞的业绩增长与上升的经营成本，奢侈品进入盘整稳固阶段。快时尚及大众时尚品牌继续扩张，截至 2015年，世邦魏理仕统计的 20 个快时尚及大众时尚品牌在全国 17 个大中城市的门店总数已达 1123 家，同比上升25%，不少新晋品牌仍然在积极拓展中国市场。此外，面对中国中产消费者的迅速崛起，轻奢品牌也面临着较大的市场发展空间。以餐饮为主导的体验式消费，已经成为实体零售在为电商不断侵蚀市场份额时的“护城沟壑”并成为了购物中心提升客流的重点业态。到 50% 左右的背景下，休闲娱乐及服务业态将是未来发展的焦点。其中，儿童业态将以其吸引客流、增加顾客停留时间、带动周边消费的特点拥有巨大发展空间。

2中国购物中心的发展环境分析

2.1消费环境

中国消费者群体正在成为一股影响世界的力量。经济增速放缓、人民币贬值和股市震荡令全球政治家和商业领袖忧心忡忡，似乎中国的经济奇迹戛然止步，而困难期即将来临。然而虽然近年来整体经济不容乐观，中国消费者的信心在过去几年保持了令人吃惊的强大韧性。在居民收入持续增加、失业率稳定在较低水平的支撑下，中国消费者对未来依然乐观。中国消费者在增加支出的同时，消费形态也在悄然变化。中国消费者对于把钱花在何处更为挑剔，普遍的快速的市场增长已经不复存在。消费者开始增加提升生活品质及体验的开支，如SPA、旅游和休闲娱乐等。超过四分之一的消费者声称愿意在休闲娱乐上花更多的钱。消费升级正呈现出旺盛的势头和活力，高端产品的品类增速超过了大众产品和价值型产品的品类。而消费量—尤其是食品和饮料——则增长乏力。中国消费者的消费行为的变化趋势主要体现在以下几点：

趋势1：品牌忠诚度提高。越来越多的中国消费者开始只关注少数几个品牌，其中一些人则进一步锁定某一个品牌。中国消费者并不很愿意在自己关注的品牌之外购买其他品牌。例如在服饰品类，愿意选择非备选品牌的消费者比例，已经从2011年的约40%降至2015年的不足30%。

趋势2：追求健康生活。中国消费者逐渐发现，收入的增长和生活水平的提高反而可能会影响生活品质。42%的消费者称越来越难以享受生活，45%的消费者则认为未来的压力将更大。这反映在注重健康饮食, 定期体检和保健, 以及从事运动健身。

趋势3： 以家庭为重。对越来越多的中国人来说，拥有幸福的家庭是人生成功的基石。近年来，在追求社会地位和财富的同时，人们对家庭也越来越重视。这一趋势为消费品行业带来了深远的影响。尽管电子商务风生水起，“购物休闲体验”却越来越吸引着人们。三分之二的消费者表示,逛街吃饭购物是与家人共度时光的最好方式，与三年前相比上升了21%。

随着消费者越来越成熟，越来越挑剔，普遍性的市场增长时代逐渐走向尽头。消费形态正从购买产品到购买服务，从大众产品到高端商品转变。消费者开始寻求更为均衡的生活方式——健康、家庭和体验成为主要关注。

2.2电商的竞争

电商崛起将近十年，零售商零售商已基本完成线上渠道布局，不再轻易“谈电色变”。行业与电商共舞的同时，关注实体店体验。据商务部数据，2015 年中国网络零售额继续位居全球第一，约占全社会消费品零售总额比重 11%。本报告对 137 个零售商进行的调查显示，零售商将提升门店体验和互动性放在 2016年运营策略首位，而发展线上渠道和移动端渠道仅位列第三和第四。

3中国购物中心的发展的趋势分析

3.1经营方式主题化、差异化

　　我国购物中心8成以上集中在一二线城市，许多地方布局已趋饱和甚至过剩，空白点非常有限，“僧多粥少”的局面已然形成。激烈竞争必然导致购物中心发展走差异化的道路，依靠主题化、个性化才能突出重围。

　　如上海K11购物中心突出艺术、文化主题，而杭州一些购物中心则强化轻奢、快时尚潮牌、品牌集合店经营，凸显年轻、时尚、潮流特色，万达演变升级为专注文化旅游，走科技、演绎、秀场的道路，实质上是旅游文化主题购物中心。还有的主打儿童教育、娱乐牌，有的以自然、生态为主要卖点，引有机蔬菜种植、动物养殖进店吸引关注。未来，随着我国进入老龄化社会，也不排除以中老年为主要客群、主打保健、养生、医疗为特色配套的购物中心。

目前我国的购物中心总体上同质化大于差异化，除了少数有鲜明的个性、特色之外，大多数风格都差不多，经营类别甚至是品牌都非常雷同，陷入激烈的客源争夺、价格大战也就在所难免。围绕主题定位、建筑风格、业态组合、品牌引进、氛围营造、顾客服务等诸多元素凸显差异化、个性化是破解同质化的必由之路，谁拥有更多的独有资源，谁有更强大的招商能力，谁有更新颖的创意、更优越的体验，谁就拥有更强大的竞争力。

3.2营运方式百货店化、精细化

　　过去的购物中心更多采用出租、物业式管理，这种“原生态”的营运模式很难适应未来竞争，百货店化的运营才能形成合力，增强整体竞争力。因此，将百货、超市、餐饮、娱乐、休闲等业态纳入购物中心的收银体系、营运系统，规范服务、统一售后、整体运作，从单一的租赁模式变成以联营为主、租赁、自营为辅的新模式，或是未来购物中心的发展方向。

　　严重的同质化、激烈的同业竞争将对购物中心的营运提出更高的标准和要求，整体宣传推广、休验式营销、会员式管理是增强购物中心竞争力的必然要求，专业的招商、营运、企划人才必不可少，这些要求，都将使购物中心的营运、管理越来越向呈现出高度的百货店化。

　　购物中心属典型的“节假日经济”代表，包括双休及法定节假日在内的100多天的“销售时间”是其业绩高低的关键。像百货店一样“过节”、“造节”、借节造势、借势扩销能力非常重要，以活动聚客、低价引客、体验吸客、服务留客也是购物中心必备的能力，“故事性”超强、“话题性”越足，就越能从众多的竞争对手中脱颖而出，否则只能泯灭在海量的同行之中。事实上，不管是购物中心、百货店还是大卖场，营运能力、营销能力，都是体现门店竞争力的核心能力。

同时，购物中心也属“微利”行业，由于体验业态占比更高，单位坪效、回报远低于百货店，因此，精细化管理、节支控费也是能否实现盈利的决定性因素之一。提高信息化水平，采集提炼大数据，以严密的制度流程规范运作，实现精准布局、精准调整、精准营销、精准服务，把有限的钱用在刀刃上，也是购物中心营运、管理的重要一环。这些都要求购物中心对所经营的业态、品牌具有较强的控制力，能对各种资源实行有效整合，这样才有利于整体宣传推广、营运营销，提升竞争力。

3.3体验形式新奇化、智能化

　　购物中心是消费者主权时代的主流零售形态之一，顺应“因逛而购”的消费变革趋势，适应“懒人经济”发展方向既是以消费需求为志向的内在要求，也是回归零售本质的题中之义。

　　购物中心既是商业和业态的经营，更是对客流资源的经营，而客流经营有两大关键因素，一是吸引新的顾客，不断扩大消费群体，二是留住原有顾客，增强顾客黏性，提高顾客到店率。鉴于购物中心的庞大体量，必须有足够的客流量才能维持经营。

　　这首先要求购物中心有很强的“吸睛能力”，新奇体验必不可少。体验由多种元素组成，既包括建筑设计、装修风格、空间布局、公共设施打造，也包括业态布局、品类搭配、品牌组合，还包括服务设施、氛围营造等等。这就要求经营者从视觉、听觉、嗅觉、味觉、触角等维度出发，从交通、安全、便捷、舒适、时尚等角度进行立体打造，凸显主题色彩、差异特色、人文背景、自然景观，融入更多的生态、科技、动漫、影视、娱乐、社交等因素。还要做到常变常新，保持对顾客的持久吸引力。

　　要留住顾客，增强顾客黏性，则须顺应网络时代的消费特点，通过CRM、微信平台加强与顾客交流互动，做好会员管理服务;通过开发APP等虚拟平台，实现双线引流、融合互动，实施“多平台订购、多方式付款、便捷化配送、一体化体验”的全渠道经营模式，引进智能导航、3D试衣、电子价签、网络大屏等移动科技设备，都有助于增强顾客体验。通过手机APP发放优惠券，实现消费积分、抽奖、返券、联动促销，也是吸引年轻群体的有效手法，在这方面，万达即将上线“腾百万”O2O、大悦城的大数据、天虹的微信值得学习借鉴。

商品和业态经营始终是购物中心产生吸引力的强大磁场，环境和服务是优化体验的主阵地，百货界的“调整是永恒主题”、“好店是调出来的”同样适合购物中心。基于可靠数据的优化调整、服务升级是购物中心打“体验牌”的基础，只有稳固夯实这一基础，新奇体验、智能化、网络化运作才能发挥最好效果，离开了这一基础，所有的追求都是舍本逐末。

4 结论

在供应井喷、消费需求结构演变以及电商挑战的大环境下，国内购物中心发展固然面临着重重挑战，但另一方面消费升级、品牌布点扩张和城市零售商圈外扩的趋势亦带来了众多机遇。中国商业地产资本市场的逐步形成，使得中国购物中心发展将进入发展的黄金时期。未来10年，中国将会有更多购物中心落成开业，而严格按照购物中心理念进行开发和运营的购物中心将成为产业主导力量。

参考文献

1.2015中国购物中心发展报告，中国连锁经营协会，2016.6

2.探讨商业空间与艺术展览融合发展趋势_以上海K11购物中心为例，杨韵怡，现代装饰：理论，2015.4

3.购物中心主力店经营模式，杨敬玉，全国商情：理论研究，2014.6

4.购物中心的发展问题与管理研究，邱浩，国际商业技术，2004.6

5.透过麦肯锡2016年报告看中国消费趋势http://mt.sohu.com/20160509/n448538956.shtml

致 谢

光阴似箭，日月如棱。这几年的时间，在我漫长的人生旅途中是那么的短暂，但是最真诚的青春，是最纯真的岁月，我的自学能力在这里得提升，我感谢所有的恩师：是您赋予我们最有意义的收获；是您带领我们走进知识殿堂，使我们不但丰富了知识；是您给我们一个全新的角度去发现美、创造美、欣赏美，给我们美的眼睛去发现世界的美，感悟生活的美；是你教会我们珍惜友谊和时间；是您给了我们看世界的眼睛，是你们用博大的胸怀，给予我们最无私的关怀和奉献。这在这次的毕业论文中，发挥了我在学校学到的文化知识和技能的应用，也算是我最后一次做学校的作业了，我要感谢我的指导老师，还有我的班主任老师，以及任课老师，感谢他们的教诲，让我知道在社会上懂得怎样去做好自己，端正自己的位置，为社会贡献出我自己的力量。

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/37da680e17fc700abb68a98271fe910ef12daebc.html