蛋壳公寓的“破壳之战”
发布时间：2021-09-04 来源：文档文库
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蛋壳公寓的“破壳之战”
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来源：《经理人》 2019年第9期
蛋壳公寓是以数据驱动为核心，提供高品质租住生活的资产管理和居住服务平台，产品形态涵盖合租公寓、整租公寓等，满足都市年轻白领多元化的居住需求。
文 / 汪宇
2019年伊始，紫梧桐(北京资产管理有限公司旗下的蛋壳公寓，创造了长租公寓行业最大的收购案——以2亿美元收购了爱上租的100%股权及资产，由此，使得其管理的房间量达到近40万间，并成为长租公寓品牌中规模较大的玩家之一。
蛋壳公寓成立于2015 年初，是一家以数据驱动为核心，提供高品质租住生活的资产管理和居住服务平台，产品形态涵盖合租公寓、整租公寓等，满足都市年轻白领多元化的居住需求。创立至今四年时间，已进入北京、上海、广州、深圳、苏州、杭州、天津、武汉、南京、成都10地市场，管理近50万间公寓。
在长租公寓行业权威研究机构迈点研究院发布的最新一期《中国长租公寓品牌风云榜》中，蛋壳公寓的品牌知名度力压其它长租公寓品牌，高居榜首。2019年3月，蛋壳公寓对外宣布完成5亿美元C轮融资。
蛋壳公寓创始人高靖表示：“整个长租公寓行业依旧是机遇与挑战并存。首先,作为互联网长租公寓企业的代表,蛋壳公寓会继续通过互联网技术、专业化服务,让越来越多房东愿意将房子出租,盘活存量房,为市场提供稳定持续的房源。其次,我们继续通过专业化托管、标准化升级为租客提供更好产品和服务,让年轻人有尊严地生活在城市。”
供需对位才是关键
长租公寓盈利点主要有四个：一是租金差，长租机构在收房和租房之间有个价差，比如付给房东3000元月租金，最终以5000元的价格租给租户，2000元就是租金差；二是提供增值服务所得，即提供家政、购物等增值服务的收益；三是空置期差，长租公寓与业主约定空置期长，实际的空置期短，空置期差内就可以净赚房租；四是金融市场所得，比如风投资金以及租房贷收益。一些长租公寓负责人告诉记者，租金差、空置期差和增值服务所得减去装修改造和空置期等成本后，收益其实非常微薄。因此很多长租机构都瞄准了金融收益，租金贷成为常用操作方法。
与此同时，长租公寓行业内部之间的竞争也是愈演愈烈。自几年前，蛋壳公寓、魔方公寓等兴起后，现在的新兴一线城市的长租公寓品牌也是越来越多，而且类型也是越来越多。例如，蛋壳公寓、自如公寓等，都是以木屐风的统一装修为主的合租公寓形式，而魔方、V领地、窝趣等，则都是以精装修酒店式公寓为主的盈利形式。
品牌以及风格的多样化，使得长租公寓公司竞争愈演愈烈的同时，给没有买房的单身年轻人提供了暂时且优良的住宿环境。长租公寓的出现，既统一了租赁市场，又提高了生活质量。同时，大部分的长租公寓的租金在可接受的范围内。
深度竞争开始启幕
在长租公寓商业的形成阶段，各从业公司需要为自己确定竞争地位。
“行业竞争已从早期野蛮增长向精细化运营方向转变。目前，住房租赁行业进入整合发展阶段,行业头部企业通过强强联合、规模化经营,提高效率,有利于促进住房租赁市场稳定规范发展。同时打破单一住房租赁机构对市场的垄断,让整个行业竞争格局更加均衡,走向健康有序、高层次发展阶段。”蛋壳公寓创始人高婧表示，2019年是蛋壳公寓的卓越服务年,希望在规模发展的同时，更多提升服务质量。
与蛋壳公寓的业务模式最接近的是自如公寓。自如公寓的发展度数极快，其租房面积一般比蛋壳的居住面积大，价格也相对便宜，对蛋壳的冲击不可小觑。与此同时，其它长租公寓品牌中，虽然租赁模式可能与蛋壳公寓不完全相同，但是竞争力却从没有弱过。比如魔方公寓，该公寓近几年一直在努力将长租公寓升级到“科技生活”，让科技生活带来的便利更好的满足租户的需求。按照魔方公寓方面的描述，自己已经从“包租公、包租婆”升级为“专业生活服务运营商”，而作为国内为数不多的估值超过十亿美金的长租公寓“独角兽”企业，它的持续扩张也是业内一直关注的重点。
另外，一批潜在进入者也在跃跃欲试。2015年之后,大量开发商、中介机构、酒店集团、其他机构等也纷纷瞄准该赛道，比如万科、保利、碧桂园、链家等。目前，国内长租公寓整体品牌数量超过两千家，公寓间数超过16万间，万科“泊寓”、龙湖“冠寓”、链家“自如”、我爱我家“相寓”、新派公寓、魔方公寓、蘑菇租房等都是其中代表品牌。
从业务与商业模式角度，最初的长租公寓，做的是拿房、出房，赚取租金差价的生意，过程中毫无“运营”可言。成本的损耗、用户的流失都暴露出粗放式运营的弊端，难以持久。对比传统的“二房东”模式，目前的长租公寓在专业性、规范性上都有所提升。随着行业发展日益深化，公寓产品体系也逐渐健全，从一刀切的白领公寓，到企业公寓、服务式公寓等多个品类百花齐放。围绕各类租房群体的居住需求，未来，也将衍生出更多公寓产品品类。
当然，长租公寓最重要的价值是客人。一般来说，长租公寓的主要对象为在一线城市无实力买房的单身青年和移民人士。目前，虽然长租公寓通过赚取差价提供租赁物业，但是租金一般还是在租住者的可接受范围内的，而且长租公寓的条件一般也还可以，所以大部分的租赁者还是愿意支付这笔租金和接受这种租赁形式的存在的。
总体而言，长租公寓目前仍处于发展初期，尤其是，其成长是在近年互联网的大潮下发展起来的，大部分从业公司均采用了互联网思维进行经营，特别是利用互联网手段进行营销、上线订房系统、开通APP等，对于原有的公寓租赁模式，进行了效率的创新，但谁将是最后的巨头，还需要拭目以待。
高速发展与“孵蛋”营销
时间回到蛋壳公寓成立之初，创始人高靖的想法很是简单。在他看来，蛋壳公寓要对房东和租客负责。不仅仅是做两端的信息匹配，对房东负责表现在让其获得稳定收益，对于租客则是要价格真实、服务升级，符合年轻人的生活需求。
这样的理念，自然吸引了众多用户。有人告诉速途网，选择蛋壳公寓，最开始是碰运气。因为在互联网上，蛋壳公寓的知名度并不高。但在住进来以后，才发现蛋壳公寓不仅价格合适，在服务方面也还可以，她已经将蛋壳公寓推荐给了其他朋友。
用户积累到一定程度，资本也随之而来。短短4年时间，蛋壳公寓便由一家初创企业成长为完成六轮融资、估值超20亿美元的企业。在蛋壳公寓最新一轮的融资中，融资金额甚至达到5亿美元，老虎环球基金、蚂蚁金服均为其背书。
今年1月，蛋壳公寓还以2亿美金全资战略收购知名长租公寓运营商爱上租，成为长租公寓领域最大收购案。
与此同时，蛋壳公寓作为受年轻人追捧的长租公寓品牌之一,还采用了丰富多彩的营销策略以吸引客户。今年2月,蛋壳公寓“孵蛋节”活动北京首站在798尤伦斯当代艺术中心启动,活动内容很好地诠释了年轻人们全新的租房生活状态和租房文化。
蛋壳公寓通过优质房源的打造,带给年轻人们舒适的居住环境,还通过“孵蛋节”等活动的举办来打造租房文化,满足年轻人们内心对城市归属感的心理诉求,让他们更有条不紊地追求生活质量。
据了解,蛋壳公寓“孵蛋节”活动,还将走进武汉、杭州、深圳等城市,将带去更丰富的活动内容,与更多的年轻租客们进行交流。
蛋壳公寓的高速发展与运营效率让其入了资本的眼，在资本的助力下，蛋壳公寓如插上了翅膀，发展的也愈发快速。但压力也同样存在，以发展速度吸引来的资本，也需要以更快的速度来增值 。
负面缠身与忙于自救
今年2月，据媒体报道，蛋壳公寓存在虚假房源以及低价引流的现象。一名蛋壳公寓工作人员声称，蛋壳公寓在58同城、安居客等平台发布价格较低的虚假房源，吸引用户。但房源、价格甚至是图片，均为造假。关于蛋壳公寓房间甲醛问题所引发的安全隐患，已经不是第一次报道了。去年9月25日，新浪旗下网络投诉平台－黑猫消费者投诉平台就报道了消费者李某所租住蛋壳公寓房间甲醛含量为0.38，远高于国家标准0.08，导致了李某和其朋友两人均出现了不同程度的不适症状。
在对事件的回应中，蛋壳公寓将“自查自纠”作为重点，这一点是基于其主打的服务理念。但水能载舟，亦能覆舟。服务助阵蛋壳公寓崛起，也会在野蛮生长方面对其多加限制。
当服务不再让用户满意时，蛋壳公寓也将迎来更大的危机。能够在频繁的争议中吸取教训，并将服务理念真正落到实处，才是蛋壳公寓最有效的自救方法。
然而，无论是处于神坛还是忙于自救，长租公寓仍然是当代青年奋斗初期的首选。而蛋壳作为长租公寓的先驱者，如何在这样的蜗居市场中鏖战并保持胜出依然值得期待。
