我国商业银行住房抵押贷款的风险分析与对策研究

摘 要

在目睹了美国次贷危机对全球经济的影响，为能有效维护我国商业银行业的健康有序发展，对我国商业银行住房抵押贷款的现状进行风险分析并寻找有效地措施来防止不利事件的发生，对于中国是一个迫切而又十分重要的新课题。本文的研究目的是在我国商业银行的相关政策下，正视我国商业银行住房抵押贷款的现状，对存在的风险进行分析，并有针对性的研究相关的对策。本文从信用风险、利率风险、抵押物风险、流动性风险这四个方面分析了我国商业银行住房抵押贷款存在的隐患，并针对这四个风险分别进行了详细的研究提出了相应的对策，同时从完善住房抵押贷款的法律法规、建立政府住房抵押贷款担保制度、发展住房抵押贷款证券化、建立健全住房抵押贷款保险制度这四个方面对改善现如今商业银行住房抵押贷款的状况进行了研究分析。

关键词：商业银行，住房抵押贷款，风险，对策

Our Commercial Mortgage Risk Analysis and Research

Abstract

In the subprime crisis impact on the global economy, effectively maintain the health of our commercial banking development on our commercial mortgage risk analysis of the present and look for effective measures to prevent the occurrence of adverse events, for China is an urgent and important new topics. This study aims at bringing together the relevant policies of commercial banks in China, face up to our commercial mortgage situation, risk analysis, and targeted research-related measures. This article from credit risks, interest rate risk, collateral risk, liquidity risk these four aspects of the commercial bank home mortgage loan risks, and risk for the four exceptions to a detailed study of countermeasures, while from the perfect mortgage law regulations, establish a Government housing mortgage loan guarantee system, development of mortgage-backed securities, establishing a home mortgage loan insurance four aspects to improve nowadays commercial mortgage loan conditions conducted a study on analysis.

Key Words: Commercial Banking, Mortgage, Risks,Countermeasures

1 研究背景

1.1 研究背景

美国次贷危机波及全球经济，引起了各方关注，虽然从表面上看美国次贷危机是因为资产证券化、银行风险控制不力导致的，与我国银行房地产贷款过程中这些问题并不是很明显，但是美国次贷危机的诱因却与我国银行业存在的问题基本相同：房价虚高，房地产泡沫的不断膨大，利率的不断调高。由于房地产贷款在我国银行信贷资产中比重较大，严峻的形势要求我们必须正视此次美国次贷危机带给我们的警示，以保证我国银行业能够实现和谐发展。

下面我将就我国商业银行住房抵押贷款的基本概念、现状以及存在的风险进行阐述分析，进而得出我国商业银行需要采取的相应对策以避免步美国次贷危机的后尘。

表1.1 2002—2005年全国个人住房抵押贷款(单位：亿)

图1.1 个人住房抵押贷款增长比例图

2 住房抵押贷款的理论研究

2.1 住房抵押贷款的含义

住房抵押贷款又称按揭，是指房屋购买者以所购买的住房为抵押担保品向银行申请贷款，以所贷的款额作为房费付给建筑开发商，然后按照一定的付款方式向银行支付款项以还清贷款，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。我国住房抵押贷款主要有住房公积金贷款、个人组合贷款、个人住房担保贷款的等七大类，相应的还有等额本息、等额本金和到期还本等各类还款方式。

2.2 我国商业银行住房抵押贷款的现状

我国住房抵押贷款业务发展速度十分惊人，在商业银行总资产中的比例逐年上升。其快速增长的原因一方面是因为其能给银行带来丰厚的利润；另一方面是因为其被认为是风险较低的资产，许多银行都把其当作银行的高质量资产。2009年国内房地产信贷市场面临着前所未有的宽松政策环境：央行实行适度宽松的货币政策，取消了对商业银行信贷规模限制，降低存款准备金率，降低贷款利率。同时，中国正面临着空前巨大的房地产与按揭贷款的发展空间，有理由相信今后中国房贷市场前景十分光明。

2.3 我国商业银行住房抵押贷款的风险分析

近年来，我国住房抵押贷款业务广泛发展，为改善居民居住条件、推动居民住房投资、扩大内需、拉动经济增长做出了重要贡献。但是，在住房抵押贷款业务快速发展的同时，也暴露出不少问题，诱发了金融风险隐患的产生。现对以下四种风险进行分析：

1、信用风险。信用风险是由于住房抵押贷款期限都很长，而在贷款期间贷款人对借款人各方面的情况难以做到全面准确的掌握，使得这种潜在的信用风险随时都可能触发，从而造成违约行为。违约行为发生后，即使银行能将抵押物变卖，其收回的资金额也可能少于贷款余额，使银行资产受损；同时，银行将不得不面对突然改变的资金流量，要重新安排资金使用计划，而这时资金市场可能发生利率下降等情况，对银行构成不利影响。

2、流动性风险。流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，主要体现在两个方面，①目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存款属于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押贷款却属于长期贷款。这种在发放长期抵押贷款时的短存长贷行为，会降低商业银行资产的流动性，进而影响银行的兑付能力。②商业银行持有的住房抵押贷款债权不易变现可能产生两个方面的严重后果。其一丧失了在金融市场上更有利可图的投资机会,增加机会成本带来的损失；其二当存款人挤提存款或债权人要求贷款人清偿债务时，出现资金周转困难，进而直接导致银行的破产或倒闭。

3、抵押物风险。抵押物风险主要表现为抵押物处置风险和抵押物价格风险。抵押物处置风险表现在两个方面。一是借款人欺诈行为构成的风险，包括：虚拟抵押、多头或重复抵押、旧契约抵押等。由于借款人的欺诈行为，使得借款人违约后导致对抵押物处分的纠纷，由此造成花费高昂的处分费用，给贷款人造成损失。二是房地产交易市场不完善构成的风险。目前，在我国贷款人通过拍卖抵押房产所得价款来清偿贷款，在实践中的阻力很大、困难重重，难以实施；抵押物价格风险也有两个方面的表现。一是抵押物价格的市场风险。抵押房屋随着经济环境、房地产市场供求关系的变化和自然磨损而导致市场价格下跌，会给银行带来损失。二是抵押物价格的人为风险。借款人在其抵押期限内对房屋的损坏，造成抵押物价格下降，使银行贷款遭受风险；估价人员的过失或故意过高估价等，这些人为因素都会给银行贷款造成风险隐患。

4、利率风险。利率风险是指利率水平的变动给银行资产价值带来的风险，是由其业务短存长贷的资本结构所决定的。如果利率上涨，对借款人来说，借款额度越高，借款期限越长，其影响度也就越大。因为在借款人本来的收入就比较吃紧的情况下，增加的每月还款额无疑会加大借款人的还款压力，从而使银行的风险加大。如果利率下降，借款人又有可能从当前资本市场融资或以低利率重新借款来提前偿还贷款，从而使银行预期的利息收入无法实现，给银行带来风险，主要表现在，提前贷款的发生使得住房贷款的现金流量发生不确定性，给银行的集约化资产负债带来一定的困难。只要利率发生波动，无论是涨还是跌，商业银行都会遭受损失。

2.4 我国商业银行住房抵押贷款对策研究

1、信用风险的控制。一是加强对按揭贷款项目的审查。包括开发商的资信审查和项目楼盘审查。二是加强对借款人资格和偿债能力的审查。抵押人应具有完全民事行为能力，对抵押房地产拥有所有权,并领有所有权凭证；法人应具备独立核算、自负盈亏能力,且具有房地产开发权。同时银行可要求企业提供验资证明、财务报表等资料，审查抵押人的资信状况。三是完善贷款相关手续。在“简化手续”的同时，要完善个人住房抵押贷款的登记、公证、抵押、保险等手续，加强贷款合同及档案等基础管理工作。四是完善我国居民信用体系的建立。

2、流动性风险的控制。据了解，作为我国商业银行住房抵押贷款重要构成之一的住房公积金制度尚存在覆盖率低，公积金存在应建未建等现象。针对这些问题，我们应该着手完善住房公积金制度，让住房公积金切实地满足消费者实现住房融资需求，降低流动性风险。

3、抵押物风险的控制。首先积极培育发展资产拍卖市场。其次规范房地产评估业务行为，政府行政主管部门加强对评估机构管理的同时银行也加强对房地产评估人员的培养，保证抵押物估价真实有效，三是加强对抵押物的审查。金融机构应严格做好对抵押物的管理，并要求借款人提供用作抵押房产的产权证件或能证明其产权的合法性证明文件。从而达到规范抵押活动，遏制无权抵押、多头抵押、重复抵押和当事人作弊等违法行为。

4、利率风险的控制。针对利率变动带来的风险，银行可以采取以下措施：一是开发可调整利率抵押贷款，其利率根据市场利率不断变化而作周期性调整。二是开发固定利率抵押贷款，它是指在抵押贷款合同所规定的还贷期限内，贷款利率固定不变的抵押贷款方式。在现有模式下，银行承担了大部分的利率风险，如果银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配（如发行固定利率债券等），可以避免相应的利率错配和流动性风险。

除此之外，还应加强以下几方面的建设：　

1、完善住房抵押贷款的法律法规。我国现在迫切需要一套完善而严密的法律法规体系来规范住房抵押贷款的运作和发展。

2、建立政府住房抵押贷款担保制度。住房金融的政策性决定了建立政府住房金融担保制度的必要性。与企业担保和个人担保相比，政府担保信誉高、实力强，尤其在我国当前社会信用基础薄弱且信用体系发展滞后的情形下，政府对住房金融担保机制的高度介入具有现实意义。为此，应尽快在我国成立专门性的住房抵押贷款担保机构，该机构不以盈利为目的，主要作用在于鼓励中、低收入家庭进入住房抵押贷款市场，促进住房抵押贷款市场的稳健发展，担保的范围限制在中、低收入居民的住房贷款上。　　

3、发展住房抵押贷款证券化。住房抵押贷款证券化在对银行的资产进行分解的同时，将由银行独自承担的风险进行分散和转移：即由银行一家承担发放抵押贷款和回收贷款本息等业务，转化为多家金融机构和机构投资者共同参与的活动；从而将银行体系内的风险转移到证券市场上。由于在证券市场上存在着大量的投资者，当证券化的资产在这些投资者之间自由转让时，证券化资产就可以被合理定价，并且由接受定价的投资者自己承担投资风险，这样就极大地减弱了风险过度集中的可能性。因此，在证券市场上住房抵押贷款证券化的金融风险是派生的、分散的，演化为系统性风险的可能性不大。由于住房抵押贷款具有稳定的现金流入、低违约率、贷款契约标准、易组合等特点，被认为是最适合于证券化的信贷资产。如果抵押贷款证券化了，贷款银行将期限、利率相近的个人住房贷款组合成资产组，经信用增级后发行住房抵押支持债券，实现债权转移风险证券化，银行利润来源由存贷款利息差变为手续费，提前还款的风险就转移给了投资者。

4、建立健全住房抵押贷款保险制度。住房抵押贷款保险制度的风险转移和损失赔偿机制能有效缓解住房抵押贷款授信业务中银行与客户之间因信息不对称等导致的风险，有利于房地产金融市场的繁荣和金融体系的稳定。住房抵押贷款涉及到置业者、银行以及开发商三方的利益，要使其带来的风险降低到最小化，上面所述的防范措施只是其中一部分，我们应该不断完善。总之，三方都应正确处理好业务发展与风险防范的关系，在贷款产品的设计中充分考虑风险因素，强化风险控制，完善个人住房抵押贷款的品种，使其适合不同的住房需求者，最大限度的确保住房抵押贷款的安全，推动住房抵押贷款业务的良性、健康发展。

结 论

本文主要针对我国商业银行住房抵押贷款的风险及对策展开了分析和研究，本文首先阐述了住房抵押贷款的含义，然后本文站在我国商业银行的角度，从信用风险、流动风险、抵押物风险、利率风险这四个方面进行了分析，最后站在我国相关政策的基础上研究了相对应的解决对策，同时从完善住房抵押贷款的法律法规、建立政府住房抵押贷款担保制度、发展住房抵押贷款证券化、建立健全住房抵押贷款保险制度这四个方面对我国现实施的政策提出改善的方案。因为住房抵押贷款的背后会牵涉到许多具体的细节问题，不是仅仅通过这四个风险的风险分析和对策研究便可以解决的，很多的不足之处又带在今后的学习和工作中做出进一步的探讨和研究。

参考文献

[1] 周米.住房金融新业务与法规[M].上海：上海财经大学出版社，2009：8-9.

[2] 崔世明.住房抵押贷款[D].北京：对外经济贸易大学,2008.

[3] 石崇.我国商业银行住房抵押贷款的风险研究[DB/OL].

http://www.chinaqking.com/%D4% /2009/43107.htm,2009-09-06/2010-02-09.

[4] 陆小小.论我国住房抵押贷现状[J].财务与会计,2008,11(12A):37-40.

[5] John,Karayan.The influence of the u.s. crisis[M].Wiley:2Edition,2006:13-15.

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/302b6e0116fc700abb68fc10.html