二手房交易逃税“歪招”百出

二手房交易逃税“歪招”百出

二手房税收新政策相继出台，但二手房交易中各种逃税方式层出不穷。

今年以来，为抑制房地产市场投资过重和加强税收管理，一系列新税

政相继出台。限制房屋买卖双方通过假赠与偷逃税款，但这些新政并 没有完全杜绝二手房交易市场的违法逃税现象。

相关专家对此特别提示，尽管各种“歪招”可以替二手房交易双方省不 少钱，但由此产生的“合同”不受法律保护，所以存在各种难以预料的 风险。

二手房交易逃税手段一：假赠与真买卖

赠与行为没有发生市场化交易，一般只收取部分手续费。根据有关规 定，将房屋赠与他人，受赠方须按 3％的税率缴纳契税，赠与方和受 赠方要各缴纳 0.05％的印花税，但不需缴纳营业税和个人所得税。

案例

杨小姐拥有一套以 43 万元购买，出售时总价 50 万元未满 5 年的普通 住宅。如正常转手交易，需缴纳的税费为：

500000×（1.5%+5.5%+0.05%×2+1%）=40500 元；

而如果通过无偿赠与，只需缴纳税费：500000×（3%+0.05%×2） =15500 元。

也就是说，通过真买卖假赠与可少支出成本 25000 元。风险提示房屋 质量不受保护

“链家地产”市场总监金育松告诉记者，交易双方若以赠与的方式进行 交易，同样会存在很大的潜在风险。

对于卖方来说，“买方”（即受赠方）可能以房产是无偿赠与为由抵赖而

拒付房款；对于买方来说，按照《合同法》规定，赠与的财产有瑕疵，

赠与人不承担责任，也就是房产如发生了质量问题，在法律上不受保 护。

此外，银行也会认定受赠方不需要付出任何金钱，不会给其办理受赠 房屋的按揭贷款业务。

二手房交易逃税手段二：做低交易价格

在当前二手房交易的避税方式中，采取签订黑白合同、做低交易价的 方式是二手房交易双方最为普遍的避税手段。

案例

张先生于 2003 年购买了一套位于团结湖的商品房，房价 57 万元，算 上装修和贷款的费用，总成本为 72 万元。张先生在今年 7 月份以 92

万元的价格将房产转让给了王先生。如果按照实际的二手房交易价格 办理登记，仅营业税和个税张先生就要缴纳 5.06 万元和 0.92 万元； 王先生要缴纳的契税是 1.38 万元。

买卖双方为了逃税，将成交价格签订为 80 万元，这样算来，张先生 只需缴纳 4.4 万元的营业税，个税则变成了 8000 元；相应的，王先生 的契税则只需缴纳 1.2 万元。以上三项税款就可以为买卖双方节省费 用 9600 元。

风险提示：购买者再卖多掏钱

中大恒基副总经理王彬告诉记者，这种逃税方式面临的风险是：万一

购买方获得房屋产权后，余款的划割要求按照低报的合同价支付，出

售者就要面临巨额房款的损失。另外，购买者未来转手交易时，购房

原值按此合同价计算，会产生更多的售房收益，将面临大幅的个人所 得税支出。

二手房交易逃税手段三：假离婚少交税

政策规定：“对个人转让自用 5 年以上，且是家庭唯一生活用房取得 的所得，免征个人所得税。”一般来说，家庭是指配偶关系，也就是说

夫妻俩的第二套住房在转让时就要缴纳个人所得税了。为逃避这部分 税费，许多夫妻通过假离婚的形式逃税。

案例

王先生为了逃税，开出离婚证明，将自己名下的两处房产中的一处以

赠与的方式转到妻子名下，省下几万元税费。而后再复婚，两道手续 的成本却不足百元。

风险提示：难保一方拒绝复婚

我爱我家的房产专家告诉记者，双方在办理离婚手续时对财产的分割

不会作过多考虑。因此，离婚后一旦出现一方为了私利而拒绝复婚的

话，另一方是很难维护自己的合法权益，因此通过这种方式来逃税风 险较大。

二手房交易逃税手段四：以租赁代销售

自 2006 年 6 月 1 日起，对于 5 年内转手交易的房产均要按照销售收 入的 5.5％全额征收营业税；且自 8 月 1 日开始，还要征收个人所得 税。这就让一些原本超过 2 年而未满 5 年的房产交易者为了逃税，纷 纷采取“以租代售”的策略。

案例

王小姐欲购李先生一套总价为 60 万元的二手商品房，但离出售该套

房产无需缴纳营业税还有两年的时间。该房产交易需缴纳的营业税税 额为 3.3 万元。

为逃避这笔税款，王小姐与李先生签订了一份租赁合同，约定李先生 以月租金 2500 元的价格将房产出租给王小姐，出租期限为两年，两 年后双方补签买卖合同，正式将房产出售给王小姐。

买方可以将先期支付的租金用以冲抵购房款。此前，双方可以通过公 证的形式进行买卖。

风险提示：未过户双方易反悔

“信一天”市场部经理罗煜告诉记者，因相当长一段时间内无法办理交

易过户，房子的产权并不是买方的，这期间一旦出现政策变动或房价 上涨，买卖双方都有可能反悔。

相关数据：二手房交易六成“避”税

记者调查发现，虽然一些大型房产中介出于对企业声誉的考虑，一般 不提倡二手房交易双方以有风险的手段“避”税，但多位业内人士向记 者透露，整体来看，在京城二手房市场中，存在各种“避”税方式的交 易量占到 6 成左右。

“信一天”市场部经理罗煜告诉记者，根据该公司统计，在所有要求采 取“避”税手段交易的客户当中，“做低合同价”占二手房“避”税手段的 42%；“假赠与”占二手房“避”税手段的 33%；“以租代售和先公证后过 户”占到二手房“避”税手段的 15%。

专家建议：二手房交易利用优惠政策合理避税

“罗煜告诉记者，其实利用一些税收优惠政策既可以避税，又没有风 险。

首先，税政规定对个人出售自住 5 年以上，并且是家庭唯一生活用房 的房产，免征个人所得税及营业税（普通住宅）。

5 年内出售的次新房中有近 30%的房产距 5 年期满仅剩不到一年的时

间，因此在不急于出售的前提下，房主可以考虑先行出租，等待期满 后再进行出售。这种“以租待售”，比起“以租代售”来，风险要小得多。

此外，对出售自有住房前后一年内按市场价格再购房的市民，其出售

原有住房应缴纳的个人所得税，可以视新购房的价值进行全部或部分

免税。因此，业主在售房前后一年内及时实现置业升级，则能享受返 还部分或全部个税的优惠。

地税说法：偷税行为要负法律责任

市地税局相关部门负责人指出，这四种手段都是不正当的“逃税”行为。

避税是指在法律允许的范围内进行相应的规避风险等行为，但做低交

易价格、假赠与等行为显然是法律所不允许的。一旦发现必须按《征 管法》第 60 条的规定负相关的法律责任，属于偷税行为的要补交税 款和罚款，属于偷税罪的要负刑事责任。

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/2ea49446d1d233d4b14e852458fb770bf78a3baf.html