前海楼市神话

盛富资本与协纵国际就前海楼市被开发商爆炒一事接受媒体采访

原文标题：前海楼市神话:开发商借势爆炒 周边房价剑指6万

2012年12月

随着深圳前海开发政策获得国务院正式批复，前海楼市再度上演“产业未动房价先行”的大戏。

在前海规划的巨大利好下，规划涵盖的宝安与南山两大区域楼市早已躁动不安。网易房产调查发现，宝安中心区房价率先涨入“3万”时代，区域房价较年初涨幅达50%；南山区二手房价更屡创新高，区域别墅均价剑指6万/平。虽然大规模建设仍未开始，但在巨大的政策利好刺激下，前海楼市再次担当“排头兵”的作用，周边区域的房价涨幅一浪高过一浪。

但在行内人看来，前海规划里的金融中心不是一天就能建成，金融服务业更是需要长时间培育发展，如今前海房价却率先飙升，投资资金的炒作或许正在透支前海房地产的投资前景。

宝安豪宅闻风而动 房价涨入“3万”时代

“五年前我来这边（宝安中心区）的时候，听说的房价还不到一万（每平）”,与记者一同在某号称“前海奢居小户”的项目看房的陈小姐面对项目26500元/平的报价时，不禁感叹。

“不可能跟五年前比的。”陪同参观样板房的销售小赵显然非常惊讶：“深圳的房价五年间都涨了多少倍了，现在前海又是‘特区中的特区’，宝安房价涨到2、3万很正常的。”

如今说到房价3万/平，已经不再是福田或南山的专利，随着今年7月国务院正式批准前海政策规划，宝安房价“闻风而动”。深圳市规划和国土资源委员会资料显示，今年9月份宝安一手住宅均价跃升至20989元/平米，与今年1月份13759元/平米的均价相比，涨幅达到52.5%。

在宝安中心区，均价超3万的楼盘更比比皆是，榕江天御二期、天御豪庭、幸福海岸的均价都在32000元/平以上，万科翡丽道在售均价甚至在40000元/平。即使是稍偏的西乡、沙井等片区，主流项目均价也都在2万/平以上。

在高定价的背后，这里的楼盘清一色以“前海豪宅”为卖点。榕江天御二期有“世界前海定制级世袭大宅”之称，天御豪庭则主打“前海金融中心首席纯大户豪宅”，幸福海岸号称占据“西岸中央40万平方豪门领地”……日前更有媒体报道，华侨城白金五星级酒店豪华公寓和鸿荣源壹方中心将以“6万元/㎡”的超高价面世，将宝安房价推升至更高水平。

而另一方面，数据显示，仅今年下半年，宝安区推盘量就占了整个深圳楼市新推货量的40%。同时，宝安的楼市成交量也一直力拔头筹，周均成交占全市成交比例屡现4成以上的大比例。

深圳中原副总经理贺晓丽则告诉网易房产，前海的规划利好非常大，宝安中心区楼市肯定会从前海规划中受益，开发商打“前海牌”也很正常，目前宝安的置业人群主要还是刚需客，房价不算有太大的泡沫。”

“前海对宝安来说有巨大的利好，但前海的利好对于目前的宝安楼市来说，不仅能推动销售，也会带来问题。一旦区域楼市关注度太高，楼盘扎堆，如果不懂得如何错峰销售、分流客源，就很可能引起恶性竞争。” 亚太城市发展研究会房地产分会副会长王永胜就直言。

他提醒，目前宝安区楼盘的主要客源还是宝安的原住民，前海的利好固然让开发商和置业者都非常期待，但利好释放出来至少是三年以后的事，而刚需客买房解决的是当下的问题。

南山别墅均价剑指6万/平 二手房价屡创新高

尽管深圳前海合作区管理局曾对媒体强调，现在很多房地产热炒的前海其实是“大前海”的概念，而这个概念并没有明确的区域划分。但无论如何，位于月亮湾大道、前海路一带的南山区楼盘，无疑都能在“前海规划”中近水楼台先得月，区域二手房价更是屡创新高。

记者在前海路一家中联地产门面店看到，窗外贴着泛海拉菲76㎡三房两厅165万在售的宣传单。但详细询问下，中介才告知单位已经成交了。

“前海这边的（二手）房子，放盘后成交很快的。”中介说着向记者介绍的其他相似户型的房子售价却基本在180万以上。

与如今2.5万/平的价格相比，资料显示，泛海拉菲二手中小户型单位年初的均价仅为2.1万/平，而紧邻的阳光玫瑰园的二手成交均价也从年初的2.3万/平涨到了2.6万/平左右，涨幅基本都超10%。

“自今年7月前海规划批复以来，前海路、月亮湾大道这一带的二手房价格涨幅明显增加，成交速度也非常快。”有业内人士就谈到。

实际上，从价格角度，更让人惊讶的或许是片区的一手项目。

今年6月开盘，号称“前海核心规划区的唯一别墅住宅区”的大南山紫园均价就已达到6.5万/平米，独幢别墅均价更是在15万/平左右。而“远在”蛇口的伍兹公寓、鸿威海怡湾等项目也分别以“新蛇口大前海‘端基效应’”、“占据前海中心区核心地段”为噱头开出5-6万/平的均价在售。

“购房是有两种需求的，一种是居住需求，一种则是投资需求。南山前海板块的房子用来投资的比例较大，相对空置率高，但其实不能说所有房子都是买来住的，所以也不能说南山前海楼市泡沫很大。”贺晓丽告诉网易房产。

不过，对于南山楼盘炒作前海规划的现象，也有业内人士提醒，客观来讲，深圳前海在经过多年发酵之后，目前尚未进入大规模开发阶段，相关细则也并未公布，项目不好定位。应该说前海片区的房子一定还有涨价的空间，但房子短期内要转卖和转租还是比较难，接手的基本上也都是投资客。

产业未动房价先行 概念炒作风险需警惕

今年7月初，关于支持深圳前海深港现代服务业合作区开发开放有关政策正式得到国务院批复。该政策指出，支持深圳前海深港现代服务业合作区实行比经济特区更加特殊的先行先试政策，是国务院为加快前海开发开放、进一步发挥深圳特区发展新优势，促进粤港澳更紧密合作的重大举措，对于发挥前海在全面推进香港与内地服务业紧密合作中的先导作用、打造粤港现代服务业合作区、加快推动转型升级具有重要意义。

华泰证券的研究报告指出，前海区域毗邻香港，背靠珠三角，有着绝佳的地理位置优势。建立以深圳为连接点的包括香港、澳门在内的大珠三角经济圈是符合各方共同利益的建设方向。由于其独特的地理位置优势，前海将在其中扮演最重要的角色，最先获益。而在前海地区开发建设中，一方面将受益于香港多年国际金融中心的成熟经验和人才溢出优势，另一方面受益于珠三角发达的外向型经济。

“深圳前海具有政策和区位经济双重优势，未来有可能成为中国三大金融中心之一”，海通证券的一位研究人员更直言。

在盛富资本总裁黄立冲看来，前海合作区土地开发模式没有明确的政策指导，最终能不能成为新的金融中心也是未知数，现阶段房价的飙升更多只是概念炒作，缺乏实质性基本面的支撑。

“新的金融中心不是一天就能建成，前海大规模开发需要相当长的一段时间，尤其是前海以金融服务业为主，其对应的商业配套需要区域的产业发展带动，现在产业还没起来，房价已经被爆炒，这是在透支前海的投资前景”。

黄立冲表示，目前前海的房价已经被炒到很高的水平，但是规划里强调的深港联动能不能成功还不好说，如果无法吸引香港人到深圳置业，这么贵的房子最终卖给谁？这个击鼓传花的游戏最终玩不下去。

但世联地产市场研究部总监吴志辉则认为，与其他依赖概念炒作的区域不同，前海规划属于国家级特殊性政策支持，未来区域金融服务业发展潜力巨大，虽然目前房价已经在上涨，但是只要政策支持与区域配套跟得上，前海要成为全国房价最高的区域之一并非不可能。

“现在的前海就像早年的上海浦东，上海人以前经常说浦东环境再好也宁愿挤在浦西，但事实上，随着浦东要建设成国际金融中心，浦东已经成为全中国房价最高的城市之一，未来的前海具备同样的潜力”，吴志辉认为。

《网易房产》出师表

两汉：诸葛亮

　　先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。

　　宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。

　　侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。

　　将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。

　　亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。

　　臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。

　　先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。

　　愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。臣不胜受恩感激。

　　今当远离，临表涕零，不知所言。

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