房地产可行性研究报告(DOC)

毕业论文（设计）题目

四川江油圣明国际房地产项目开发可行性研究报告

选题类型

调研型

课题来源

自选

学 院

专 业

指导教师

职 称

讲师

姓 名

年 级

学 号

1、选题背景

1.1立题依据

江油是国家重要的商品粮基地，能源基地，冶金基地，建材基地。

江油市，四川省下辖县级市，绵阳市代管，位于四川盆地西北部，涪江上游，龙门山脉东南，东临梓潼县、广元市剑阁县，南接绵阳市涪城区、游仙区，西连安州区、北川县，北抵平武县、广元市青川县。距绵阳35公里，成都160公里。是中国优秀旅游城市、全国卫生先进城市，四川省首批“工业强县”示范市、环境优美示范城市、法治市、文明城市。地处成渝经济区北端，是绵阳国家科技城重要辐射区，幅员面积2719平方公里，总人口88.87万。城市建成区面积35平方公里、人口35万。

圣名国际广场以30万平米国际商业配套锁定江油未来核心，汇集14万方超级购物中心—4.4万方主力百货、1.8万方大型超市、大型电器卖场、IMAX院线，40万方都会华宅，2.4万方五星级酒店，1.8万方甲级写字楼，4.5万方仿古风情街。一座集人文、旅游、商业、休闲娱乐、餐饮为一体的的城市综合体横空出世。

1.2 立题目的

可行性研究报告是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法。在对一个拟建项目进行可行性研究后，可以对项目的投资可行性做出直观判断，对项目是否可行给出合理意见，对项目所涉及的问题给出建议及可能导致的风险的合理规避方法。为项目的后期运营提供依据、为业主方在项目决策上提供参考、为投资方降低项目风险。

1.3 立题意义

当一个房地产项目进行立项时，首先应该进行可行性研究，来预测项目是否能够带来利润及多大的利润，进而决定是否对项目进行投资。通过此次研究，能够探讨研究出未来房地产发展方向，扩展房地产行业的市场，一定程度上提高房地产行业的利润率。向其他的房地产企业提供案例参考。

毕业设计是为了将自己在校期间所学的专业基础知识和基本技能的复习、巩固和提高，又是将所学基础知识、专业知识和相关知识的综合应用。本次实习选择工程项目可行性研究作为设计课题，是为了培养自己从理论到实践的能力，以达到对所学知识的真正理解、巩固。充分掌握可行性研究报告编制时要注意的问题，如，对资源与市场的可靠性、项目建设的必要性、建设规模的合理性、工艺技术方案及配套条件的可行性、投资及经济评价的合理性等。

2、研究内容

2.1工程概况

位于江油市太平路中段（李白邀月塑像处）

占地面积：108400平方米

建筑面积：746400平方米

容积率：5.92

绿化率：31%

总户数：2049户

停车位：3300个

交通状况: 乘2路、8路、9路、11路、14路、23路 到华丰桥站下

2.2设计内容

2.2.1项目建设的理由及必要性

本段任务主要是通过江油市整体的房地产行业的发展状况，圣明国际周围商业发展状况、交通状况、市区周围旅游资源、历史文化、项目发起人的实力以及政府的行政规划等角度来说明投资该项目的可行性和必要性。该段的讨论应当主要从企业效益及社会效益的双重效益上得出结论。

2.2.2市场研究

本段四个主要任务是：

对圣明国际周边环境的当前经济状况、整体社会发展和市区的城市建设概况进行详细调查和描述。

通过搜集资料，对比数据从而对江油房地产行业的现状及发展前景进行分析。

讲述近两年国家对房地产市场的调控政策及这些政策对江油和圣明国际的房地产市场产生了哪些影响。

最后对所有调查的分析结果进行简单的总结。对圣名国际这个房地产项目给出合理的可行性建议。

2.2.3项目的选址与建设条件分析

本段的两个任务是：

项目具体位置的确定，即是整个项目在地理位置的选择，需要参考整体江油市的城市规划，建筑格局来进行选择，以保证符合城市发展趋势，吸引消费群体，促进后期销售工作进行，便利市民，发展社会效益。

对项目所在地的最终选址确定地的工程地质、地震烈度、气候条件、水文条件等地理条件以及交通费运输条件、供电供水条件、通讯条件、建筑材料等社会条件的获取方式和土地获取方式进行描述。

2.2.4建设规模与内容

本段将通过对该项目最初的设计指标，数据，相关图例，分析圣名国际的整体建筑格局，建筑面积，以及相关绿化，内部交通，配套设施等方面对该项目的建设规模与建设内容进行描述。

2.2.5主要工程技术方案

本段的三个任务是：

对该小区的户型设计、建筑造型、结构与基础的构造方式予以描述。

以江油总体规划为前提描述该项目的总平面布置。

定出该小区的供配电、给排水的方案。

2.2.6环境影响评价与劳动保护

本段主要利用各种措施减少施工过程对项目所在地周围环境的影响；利用合理的施工方案节约施工场地的电、气、水等能源；对施工过程中容易导致工人受伤的危险因素进行控制；制定消防方案扼杀施工过程中的火灾隐患。

2.2.7投资估算与资金筹措

利用调查数据或类似建筑的数据指标对该项目进行投资估算，指出资金筹措的措施

2.2.8财务分析

对项目进行成本估算、销售收入估算、利润概算、投资利润率概算、盈亏平衡分析、敏感性并且对比相关的房地产案例的财务数据，作出合理的分析，得出财务预算结论来判断项目的可行性。

2.2.9风险评价

运用一定的风险方法对该项目的市场风险、技术风险、工程风险、资金风险、社会风险、经营风险、管理风险进行分析并分出等级。（如：高，中，低三级）。最后提出一些风险防范、风险规避对策。

2.2.10社会效益评价

该项目对江油当地的影响是否给当地带来了积极地社会效益。

该项目是否符合国家的发展战略，与江油当地城市是否和谐搭配。

2.2.11结论及建议

通过对上述的各个重点进行的研究分析，得出的相关方面的结论，进一步讨论出整个项目可行性结论。并根据本项目的详细分析，探讨出的存在风险和不合理或者不适用的地方提出合理的建议以促进项目实施。

2.3 研究重难点分析

2.3.1投资估算与资金筹措的计算

利用调查数据和建筑涉及的各项数据指标预算出项目的土地成本，建筑成本，营销成本，管理成本等对该项目进行投资估算，并根据项目多需要的资金多少分析得出合理的资金筹措措施

2.3.2财务分析

通过科学的方法对项目进行成本估算、销售收入估算、利润概算、投资利润率概算、盈亏平衡分析、敏感性分析制作报表，进行合理分析整理调控并得出正确的结论，为项目的可行性提供数据依据。

2.3.3风险分析

运用合理的风险分析方法对项目的市场风险、技术风险、工程风险、资金风险、社会风险、经营管理，管理风险进行分析并分出等级，适当给出规避风险的方法或者降低风险出现的概率。

2.3.4社会效益分析

该项目的实施与江油整体的城市规划是否相符合；该项目的实施是否能够促进江油城市布局进一步合理，利于城市发展；该项目是否能够带动城市新商圈的形成，能否通过该商圈便利更多的市民和带动城市GDP增长；该项目是否符合人民意愿，达到人民期望；总体来说，即是研究对江油当地的影响是否给当地带来了积极地社会效益。

2.3.5项目选址与建设条件分析

通过分析江油的城市布局，了解政府城市规划，确定出该项目的选址。并且对项目所在地及其工程地质、地震烈度、气候条件、水文条件、交通费运输条件、供电供水条件、通讯条件、建筑材料的获取方式和土地获取方式进行描述。

2.3.6项目建设的理由及必要性

通过对江油市的房地产行业发展现状和发展前景分析，以及旅游资源、历史文化及圣明国际周围商业发展状况、政府的行政规划、交通状况、项目发起人的实力等角度来说明投资该项目的必要性。

2.4 预期目标

通过对江油圣明国际项目进行可行性研究分析，对可能采用的各种开发方案进行认真仔细的经济分析和技术先进性和适用性、经济合理性，以及建设的必要性和可行性进行全面分析、多方案的比较和综合评价，由此确定该项目是否应该投资建设和如何进行投资建设以及建设过程中的后续问题建议等结论性意见。

3、研究方案

3.1编制依据

1、国家经济建设的方针、政策和长远规划

2、政府主管部门批准的资源报告、国土开发规划、交通路网规划和工业基地规划

3、可靠的自然、地理、气象、水文和地质等资料。例如建设地点的自然条件和现状。

⑴自然条件。如年平均温度冬季最低日平均温度日照、主导风向和风速最大冻土深度土壤类别房地产可行性研究报告编制依据和步骤是什么及地耐力地下水位洪水水位及50年或100年一遇水位抗震设防烈度地势和地貌等。

⑵建设场地现状。如场地归属现有可供利用建筑物幢数和建筑面积现有建筑物需拆除建筑面积现有的可供利用或需拆除的构筑物占用菜地、耕地、荒地、坡地的面积数 动迁户数及人口等。

4、周围的社会环境、基础设施和施工条件等

⑴ 社会环境及设施。如到市中心距离到中学校、小学校、医院的距离到副食、蔬菜供应点的距离至高噪声区的距离及影响 周围通信设施的远近相临厂矿的污染源及其影响相临单位可利用的条件等。

⑵ 施工条件。如自来水干管管径和接口距离排污干管管径和距离热力和燃气的干管管径与距离电力等来源、距离和可供数量当地原料可供给数量等。

⑶ 施工条件。如当地施工力量是否能满足需要预测构件能否满足需要钢材、水泥、木材、建筑设备的来源地、价格 砂、石等地材的产地和单价等。

5、有关的经济法规及工程技术方面法规房地产可行性研究报告编制依据和步骤是什么、标准和规范等

6、政府主管部门规定用于项目评价的参数和指标。如定额回收期、基准收益率、折现率、利率、折旧率、调整外汇率等

7、有关市场需求调查、分析和预测资料等

3.2研究方法

4、进度安排

论文安排如下表所示

2016.4.1——2016.4.10 收集资料

2016.4.11——2016.4.30 完成初稿

2016.5.1——2016.5.10开题答辩

2016.5.11——2016.7.10 论文修改

2016.7.11——2016.9.20 完成终稿

2016.9.21——2016.10.20 准备答辩

2016.10.21——2016.12.10 毕业答辩

5、主要参考文献

[1]石小娟.可行性研究报告投资估算若干问题研究[J].中国工程咨询，2009,1.30-31.

[2]严军印.论建设项目可行性研究的可行性[J].探索与思考，2011,22-23.

[3]王栋，马令佩.房地产投资的可行性研究及风险分析[期刊]，中央财经大学.2011

[4]都普.某房地产开发投资可行性分析（学术论文）.西安理工大学，2010

[5]张庆增.试论房地产投资项目的可行性研究[J].财经纵横，2013（02）

[6]郑晓云.房地产开发与经营.北京：科学出版社，2010

[7]明源地产研究院.房地产项目运营最佳实践.中国建筑工业出版社，2011

[8]陈利文.房地产营销19讲.广东经济出版社.2010

[9]魏后凯等.房地产蓝皮书.社会科学文献出版社.2015

[10]周小平.房地产投资分析.清华大学出版社.2011

[11]丁宏，董藩，陶斐斐.房地产经济学.清华大学出版社.2012

[12]董藩等.房地产金融.清华大学出版社.2012

[13]埃文斯（英）.经济，房地产与土地供应.中国人民大学出版社.2013

[14]王直明，黄卫华.房地产策划.北京大学出版社.2010

[15]齐国生.房地产项目主要风险及应对.中国宇航出版社.2013

[16]陈琳，谭建辉.房地产项目投资分析.清华大学出版社.2015

指导教师意见

指导教师签名：

年 月 日

开题小组意见

负责人及成员签名：

年 月 日