仓库出租中的风险分析与防范

仓库出租中的风险分析与防范

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仓库出租中的风险分析与防范

　　李京

　　案例陈述

　　A公司（出租方）与B公司（承租方）签订仓库租赁协议，B公司承租A公司拥有产权的“部分仓库设施”，用于家电物流业务之用。双方签订的合同中，并未明确约定承租仓库出现事故后的责任分摊。B公司采取了封闭式的经营管理，A公司人员无法进入承租仓库区域。

　　后因承租仓库失火，造成货物损失约250万元，库房损失10万元。经过公安机关认定，事故因照明导线故障引发。在责任认定书中，消防部门认定B公司对火灾地发生、蔓延、扩大负有责任，但A公司对火灾的发生也负有连带责任。

　　A公司与B公司经过协商，达成口头约定：即A公司不向B公司追索仓库损失，B公司也不向A公司追索货物损失。

　　事隔两年，A公司接到法院传票及起诉书副本，货物保险人在赔偿被保险人货物损失后，依据代位求偿权向A公司提出诉讼，要求A公司支付全额赔款。

　　律师分析

　　不难发现，在签约时合同条款的约定就很模糊，这样的约定不能有效地维护双方权益。A公司在日常巡查方面放弃了应有的权利，导致出租仓库失控，在事故发生之后，缺乏积极有效的应对措施，没有专业法务人员介入，仅与B公司达成口头“默契”，导致处于被动，不仅因超过诉讼时效失去了向B公司追索仓库损失的权利，而且还要支付巨额索赔。

　　如果出租仓库发生火灾，出租方首一先面临的就是财产损失。依据合同及相关法律规定，如火灾系承租方责任造成，出租方有权向承租方进行索赔。如火灾系出租方提供硬件设施不合格，或者出租方未能及时按照承租方要求，对事故隐患进行维修，那么出租方的损失就很难得到赔偿。还有一种情况是，当出租给承租方的仓库内储存了危险货物，且该货物未经出租方同意，即使承租方不知情，一旦发生财产损失，出租方都有权向责任方（承租方或货主）提出索赔。

　　承租方管理范围的火灾蔓延，导致其他货主（出租方自营区域）的货物受损，虽然，这些区域的货主与承租方不存在直接的合同关系，但是可以依据火灾责任认定书以侵权的方式提出索赔。

　　除了经济责任之外，重大事故还可能引发行政、刑事责任。公安部《火灾事故调查规定》第四十一条规定：“公安机关消防机构在火灾事故调查过程中，应当根据下列情况分别作出处理：（一）涉嫌失火罪、消防责任事故罪的，按照《公安机关办理刑事案件程序规定》立案侦查；涉嫌其他犯罪的，及时移送有关主管部门办理；（二）涉嫌消防安全违法行为的，按照《公安机关办理行政案件程序规定》调查处理；涉嫌其他违法行为的，及时移送有关主管部门调查处理；（三）应当给予处分的，移交有关主管部门处理……”

　　依据以上分析，出租方有可能在没有过失的情况下对外承担责任。因此对仓库出租，出租方不能掉以轻心，认为可以稳获收益。如果在承租合同中缺乏明确的规定，或者承租方资信存在问题，完全有可能造成出租方为他人的过矢承担赔偿责任的情况发生，其单位可能遭受行政处罚，甚至负责人还会被追究刑事责任。

　　律师提要

　　经过上述的责任分析，可以看到仓库出租经营中存在风险。因此，对仓储设施不能仅进行简单的资产管理，更应涉及具体的业务操作与监管。为了规避风险、降低损失，可在管理上采取一些措施予以防范。

　　完善口常管理记录。事故发生之后，日常管理记录将成为划分责任的重要依据，特别是涉及到承租双方责任交集的地方，规范日常管理、完善管理记录对于承租双方都是非常重要的。

　　如案例中，照明导线故障引发火灾，究竟是出租方维护不当，还是承租方使用不当，就存在很大争议。同时，行政执法部门在划分责任，甚至处罚时，也需要根据日常管理记录做出判断。

　　本案中，如果出租方日常记录完整，将很容易证明自己尽到监管义务，也可因此避免承担不必要的责任。

　　完善仓储合同。在出租合同中，应详细地划分出租方和承租方的权利、义务，对出租仓库区域管理，及由此引发的赔偿责任都要明确规定。如果承租方采用封闭式管理，那么在合同中就应当将相应的责任明确为承租方承担。

　　此外，还应对仓储物品的种类进行限制，减少因货物特性导致的危险。

　　目前，业内常见的出租仓库合同版本比较简单，容易导致事后产生争议。因此，承租双方应参考大型物流地产公司的标准合同范本，并依据实际情况完善仓储合同细则。

　　调查承租方资信。承租方管理水平及偿付能力是仓库出租方首先要考虑的问题，需要在签署合同前就予以审查、确认。具备一定经营能力的承租方，其管理相对规范，出现重大事故的几率较小，在经营合法性方面也有保障。即便出现承租方过失造成的事故，偿付能力强的承租方也能赔偿相应损失。

　　对于那些资信能力较差的承租方，则需要他们提供必要的履约保证，甚至要求提交适当的保证金。

　　投保相关保险。仓库经营者不论是自营还是出租经营，最好能够投保相应的责任保险。通过保险的方式，分散经营产生的风险责任，减少经济损失。

　　作者系中国外运长航集团有限公司法律部研究员

　　

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