成都市公房出售政策规定的历史回顾

成都市公房出售政策规定的历史回顾

一、住房折价出售、住房补贴出售（1983－1985年）

（一）住房折价出售。

根据建设部有关指示精神，80年代初期，成都市就开始了住房商品化的研究和探索试点工作。1983年，市房管部门将直管公房中零星、分散或与私人住房相连不便维修管理的旧房，一次性出售给现住户，并给予一次性付款者以优惠。

市房地局公房处首先出售了57户住房，面积1229平方米，户均21.56平方米，全部一次付清房款，每平方米均价为11.20元。 这批房屋的原值为59.20元/平方米，房屋现状均在3成新以下，实际现值17.78元/平方米。继后，东、西城区房地局也陆续折价出售旧住房。1983－1986年共出售8.65万平方米， 回收资金近300万元。 其中住房约8万平方米， 均价29.28元/平方米。1986年售房停止。这批旧房产权归个人所有，属完全产权。

（二）住房补贴出售。
    1983年，国家在沙市、四平等城市开展“三三制”住房补贴出售试点工作，房价定为150元/平方米，国家、单位、个人各出三分之一。成都市派人考察后，起草出台了《成都市新建住宅补贴出售试行办法》。《办法》规定，1984年补贴出售房价，按建房的基本造价计算，个人付款不得少于售款20％的优惠。 全市先后有20多个单位开展试点工作。 到1986年，全市共补贴出售新建住宅3000余套，15万平方米，其中房管部门出售1615套，6.53万平方米。补贴出售的住房属有限产权性质。政策规定：凡享受国家或企、事业单位补贴、廉价购买或建造私有房屋出卖时，只准卖给原补贴单位或房管机关，其他任何单位或个人不得 购买。 1987年8月， 市房地局发出《关于申请变更补贴出售住宅产权性质的暂行规定》，对个人购买补贴出售的住宅，要求取得完全产权的，可由本人申请，提交证件，经原售房单位或房管机关同意，并补付差额房价后，可换发完全所有权证。

二、优惠价出售住房（1988－1991年）

1988年2月， 国务院办公厅转发了国务院住房制度改革领导小组《关于鼓励职工购买公有旧住房的意见》（国办发〔1988〕13号）。据此，成都市房改领导小组要求市级机关干部带头购买住房， 随后全市有34个单位（机关5个，事业单位11个，企业18个）6万余职工参加房改试点。1988年6月，《成都市职工购买住房试行办法》（成办发〔1988〕35号）出台。《办法》规定：住房只能卖给有城镇正式户口的职工，每户只能享受一次购买一处住房的优惠。可以一次或分期付款，一次付清房款的，按照购房款总额优惠20％；分期付款，首次付款不得低于售价的30％，其余的10年内付清。职工购买的住房，产权归私人所有，可以继承。优惠价购买的住房，从付清房款时起超过5年的可以进入市场流通， 房屋出售时原售房单位有优先购买权。住房的增值部分，个人只应得优惠价与综合价比例的部分。新房售价由市房地局、市物价局每年共同公布。1988年试点时的优惠房价为：新房基础价为165元/平方米，公布的房价分优惠价、综合价、商品价三种；旧房售价按重置成新折扣计算， 每年折旧率为2％，由当地房管部门进行评估。
三、“标准价”出售住房（1992－1997年7月）
    经几年房改试点，全市住房制度改革已有相当的社会群众基础，职工居民的经济和心理承受能力有了进一步增强。在总结烟台、唐山、蚌埠尤其是上海等城市房改经验的基础上，国务院房改领导小组于1991年11月出台了《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》（国办发〔1991〕73号），对提租、售房、新房新制度等一系列问题作出了原则规定。关于售房问题，《意见》提出：“向居民个人出售新旧公房是推行住房商品化的基本措施之一。出售公房的价格要合理，既要考虑到职工的购买能力，又不能定得过低。住房价格区分为标准价和市场价，标准价包括住房本身的建筑造价以及征地和拆迁补偿费。在起步阶段，为鼓励群众买房，按标准价计价时，征地和拆迁补偿费暂可考虑由单位适当负担。出售公有住房的价格，要经评估机构评估，国有资产、房地产和物价管理部门核定，报所在省、自治区、直辖市人民政府审查批准，严禁以过低的价格出售公有住房。按市场价格出售的住房，出售对象主要是高收入者，要按体现国家宏观调控的原则定价。”据此要求，特别是学习上海市的经验，经过近一年左右的准备，1991年10月，成都正式出台了《成都市住房制度改革规划和实施方案》（成府发〔1991〕171号），同时出台了包括《成都市职工购买公有住房暂行办法》等在内的10个配套文件，并于当年12月正式实施。
这里，重点介绍公有住房的“标准价”购房政策。
    新建住房的标准价包括：住房本身的建筑造价和征地拆迁补偿费；旧房的标准价按重置价成新折扣计算。规定：标准价每年公布一次，并按建筑面积计算。1991－1992年单位
向职工出售新建住房的标准价：锦江等五城区为250元/平方米；青白江区等（市）、县为230元/平方米。砖混结构旧房，折扣后不能低于重置价的60％。优惠政策为： 

1、按购房职工工龄（每户1人）给予优惠。建国前的那 一段工龄， 每一年优惠房价的1％；建国后的工龄，每一年优惠房价的0.5％。工龄优惠按建国前后分段累计。  

  2、 1992年底前可再给买房职工工龄优惠后房价30％以内的优惠。但实施上述两项优惠后，个人实付金额：锦江等
五城区范围内不得低于120元/平方米；其他区（市）、县不得低于100元/平方米。 

   3、职工、居民购买公有住房按住得下、分得开的原则，每户限购一套。 超过国务院〔1983〕193号文规定标准的，超15平方米以内的，执行优惠价；超16－30平方米的，按标准价全价计价；超过30平方米以上的，按商品价计价。
 4、买房者可一次付款，也可分期付款。①一次付清者，可享受应付总价款20％的优惠。②分期付款的，首次支付不低于总价款的30％；余款可在10（旧房）－15（新房）年内
付清。③按先存后贷的原则，总房款70％可向银行贷款。职工可使用本户成员和经直系亲属同意的公积金支付房款。
 5、 按标准价购买的住房，购房者拥有部分产权，即全部占有权、使用权，受限制的收益权、处分权，可以使用、继承，不能赠与、出租。购房人付清房款取得产权证，五年后允许出售，原售房单位有优先购买权。按标准价全额购房的，拥有60％的产权；按标准价优惠    折扣购房的，拥有41.25％的产权，其余的归原售房单位。《办法》明确规定：1987年以来房改试点出售的住房，  购房者的产权额均确定为41.25％， 按标准价出售的公有住房免征营业税，职工免缴房产税、土地使用税和一次性契税。    此后， 成都市按标准价售房的房价调整了几次， 诸如280元/平方米、330元/平方米，但这都是价格调整，不是售
房政策调整。
  6、 标准价售房的政策调整（1995年）。1993年底，国务院召开了全国房改第三次会议， 1994年7月发布了国务院 《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔1994〕43号）。
 这个《决定》，科学准确地概括了近期房改的基本思路，着力转换住房机制，建立新的住房制度，更重要的是对出售公有住房价格政策作了调整，把标准价作为一种过渡形式，最
终取消标准价，建立成本价、市场价并存的新体制，逐步向住房商品化过渡。    以成都市为例，为贯彻国务院《决定》，出台了《成都市职工购买公有住房实施办法》（成房委〔1995〕17号）。《办法》规定：单位向职工出售公有住房，视其家庭经济收入实行市场价、成本价和标准价。标准价只作为“当执行成本价有困难”的一种“过渡”。按照国家新出台的政策规定：“标准价按负担价和抵交价之和测定”。1995年向职工出售公有住房的标准价基价成都市城区定为：608元/平方米，其中负担价372元/平方米，抵交价236元/平方米。优惠折扣为：

①买现房可给予负担价5％以内的折扣，即：18.6元/平方米；

②工龄折扣，按购房职工夫妇双方工龄之和计算，每年折扣额为3.6元/平方米。  工龄统一计算到建立公积金制度前的
1995年底为止。

③旧房成新折扣为1.5％，使用30年以上的住房均按30年折算。

④以标准价购房拥有产权比例为80％。内的实际售价＝（核定评估后的标准价－年工龄折扣额×夫妇双方工龄和－负担价×现住房折扣率）×（控制标准内住房面积）×（1－一次性付款折扣率）。    其他政策规定同上。
 7、 关于停止执行标准价售房的决定。1997年，按照国务院公布测定房价办法，全市售房标准价已超过成本价，市房委办经请示市政府决定从1997年7月1日起停止标准价售房，一律按成本价出售住房。至此，从1992年起的成都市单位按  标准价出售住房在经历了五年半之后，正式退出房改舞台。
   四、房改成本价出售住房（1995年至今）
  自房改试点工作以来，住房出售的价格一直是房改机关和职工居民争论的焦点问题，也是一个十分敏感的问题，成都的房价尤其令国务院房改办关注。怎样合理定价才能推动
住房出售又不至于造成国有资产大量流失，这是一门高深的学问，既涉及理论问题，更要具有可操作性。说实话，80年代的房改起步阶段要推动住房出售，既要考虑单位和职工居民的心理承受能力（卖不卖得房，买不买得房，因为住房都是实行分配、低租金，凭什么要卖、要买），又要考虑经济承受能力（单位卖房赔得多；个人收入低、买不起），还要考虑房屋的实际造价和建造房屋的质量、配套水平。因此，房改起步阶段的售房具有探索性，哪怕个人出很少的钱，买得的是部分产权，应当承认买房者作出了很大牺牲和贡献。到了90年代中期，职工收入水平有了很大提高，又经历了十余年房改的探索试点，无论经济的、心理的承受能力都增强了，再说，新建的住宅小区早已提高好几个档次了，如再以80年代的价格办法出售住房，实实在在已经落伍了。  根据国务院第三次全国房改会议精神和房改  《决定》
（国发〔1994〕43号），1995年底，成都市人民政府出台了《关于深化城镇住房制度改革的决定》（成府发〔1995〕60号） 和 《成都市职工购买公有住房实施办法》  （成房委〔1995〕17号）。《关于1995年向职工出售公有住房的标准价和成本价的通知》（成房委办〔1995〕42号），对按房改成本价出售住房作出了明确规定：
   1、 成本价住房是一种具有社会保障性质的经济适用住 房，价格包括征地拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息及税金
等七项因素。房改成本价也是一种政府决策价格，它充分考虑了职工的切身利益。1994至1995年度，全年的房改成本价定为750元/平方米。
2、职工购买成本价住房可享受工龄折扣、现住房折扣、    一次付款折扣和购买旧住房的成新折扣。工龄折扣，按购房职工夫妇双方工龄之和计算，每年折扣率为0.48％。现住房折扣为18.6/平方米（99年10月起改为30元/平方米）。一次付款优惠20％不变（99年10月起取消一次付款的优惠），旧房年成新折扣率为2％，使用年限超过30年的按30年计算。
3、成本价购房房价 计算公式为：住房控制标准内的售价＝评估核定后的成   本价×（1－年工龄折扣率×夫妇双方工龄和） ×控制标准内建筑面积×（1－一次性付款扣率）。
   4、 超过控制面积标准的，一律按市场价购买。1998年以前，由于省上出台了“三段式”计价办法，实际操作中，控制标准面积内按公布成本价计算，超过控制标准15平方米内，按实际成本价计价，超过15平方米以上部分，按公布商品价计价。
 5、 按成本价出售住房的政策，一直沿用至今。住房分 配货币化后，旧有公房出售仍按上述政策办理。

    五、关于部分产权转换问题

职工按照房改“标准价”购买的住房属部分产权，如要到市场再交易将受到诸多限制。一是需征得原售房单位同意（因为他是产权共有人），同等条件下他有优先回购权、租用权；二是需明晰产权比例、再出售后的分成比例。为充分满足职工群众不断增长的住房需求，活跃住房二级市场，部分产权转换为完全产权势在必行。1994年，国务院房改《决定》提出了“已出售的公有住房均需按照售房当年的售价占成本价的比例明确个人拥有的产权比例；经购房人同意可按成本价补足房价款及利息后，原购住房产权归个人所有”的完善产权要求，1995年，市住房委员会发布了《关于房改售房中部分产权转换为全产权的办法》，对部分产权完善作出了明确规定：

    1、 凡按照成府发〔1988〕101号、成府发〔1991〕171号、成房委〔1992〕07号文件的规定购房，并按规定办得产权证的，继续有效。1987年以来按标准价折扣购买的住房、

职工的产权比例均为41.25％； 按标准价全额购买的住房，职工的产权比例为60％；按市场价购买的住房，职工的产权比例为100％。

    2、 购房职工本人愿意，经原售房单位同意，可对拥有上述部分产权的住房按成本价补足价款后，原购住房产权归个人所有。

（1）职工原购住房拥有的产权比例视为已购得的产权；
    （2） 余下的产权部分按现行的成本价售房政策出售给个人。具体办法如下：
     ①按现行的成本价基价重新评估，确定该套住房的具体
成本价。
     ②按以下公式计算出应补房价款：  应补房价款＝具体成本价× （1－年工龄折扣率×夫妇  双方工龄和）×〔（1－41.25％）×A1＋（1－60％）×A2〕×（1－一次付款折扣率）。

    注：A1＝标准从折扣购房的面积；A2＝标准价全额购房
的面积。
    ③转换时须将应补房价款一次性付清，一次付款折扣率参考当时购房政策性抵押贷款利率与银行储蓄存款利率的差额，以及分期付款的控制年限确定。

    3、 购房职工补足房价款后即取得全部产权，住用五年后可依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。

    4、 按照每个家庭只能以成本价购买一套住房的政策原则，已经购买了两套住房的职工家庭，只能选择其中一套实行成本价转换，另一套按中共成都市委办公厅、成都市人民政府办公室厅关于清理市级机关在职干部违反规定多购、多占住房的意见和补充意见（成委办〔1994〕86、〔1995〕58号）的有关规定处理。

    5、 职工按成本价或标准价购买的公有住房，每个家庭只能享受一次，部分产权转换为全产权后，不得再用标准价或成本价另购公有住房。

    1998年，《成都市政府关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》 （成府发〔1998〕200号）中，又对加快部分产权向完全产权转换步伐作出了更具体的要求：“2000年底职工已购部分产权住房原则上都应转换成完全产权。在2000年底前转换产权的，可按转换当年房改成本价补足房款；在此之后转换产权的，应按届时的经济适用住房计价补足房款。”目前，这项工作正在加快进行。（蜀都房地产）

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