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西安搜房网第2期博客沙龙-感知楼市冷暖漫谈百日大戏文字实录

发布时间：2010-08-06 13:53:19 来源：文档文库

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西安搜房网第2期博客沙龙

——感知楼市冷暖漫谈百日大戏（文字实录）

史上最严厉的楼市调控政策截止目前已经过了百天，相比新政之初狼烟四起、口水不断的喧闹景象，现在的楼市显然消停了很多。百十来天的时间，“喜剧、杯具、讽刺剧”……亦庄亦谐的闹剧一出接一出竞相上演，楼市新政调控下的众生相显露无疑，精彩程度堪比年度大戏。

搜房博客从来都不回避热点，我们的每一位博友都是有着独立见解的思想者，把脉楼市、洞穿时局、豪享生活，精神富有者从不吝啬分享自己的观点。继5月底的首届博客沙龙后，西安搜房网再发“英雄帖”，盛邀业内专家及资深博友，漫谈楼市“百日大戏”。

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沙龙主题：感知楼市冷暖漫谈“百日大戏”

举办时间：7月31日（周六）上午10：00-12：00

活动地点：美华食府215室（南二环西段65号，碑林区政府隔壁）

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【主持人】段高攀北京搜房科技发展有限公司西安分公司博客编辑

【参会嘉宾】

朱林陕西经典派地产商业运营管理有限公司总经理

梁耀英陕西易鑫城中村改造有限公司总经理

张芳军陕西同策房地产咨询有限公司高级市场经理

孔祥富 21世纪不动产高新店负责人

秦涛陕西永嘉信律师事务所律师（于右任字画案代理律师）

岚风陕西省人大常委会报刊社《法制与社会》杂志资深编辑

王涛《时代人物》杂志社记者

靳喜梅陕西省人大常委会报刊社

杨时敏古城热线采访记者

王彦荣北京搜房科技发展有限公司西安分公司主编

【文字实录】

主持人：大家上午好！欢迎大家参加西安搜房网第2期博客沙龙，首先我来介绍一下今天与会的各位嘉宾：陕西经典派地产商业运营管理有限公司总经理朱林先生；陕西同策房地产咨询有限公司高级市场经理张芳军先生；陕西易鑫城中村改造有限公司总经理梁耀英先生；21世纪不动产高新店负责人孔祥富先生；省人大报刊社《法制与社会》杂志资深编辑岚风老师；《时代人物》杂志社记者王涛；陕西永嘉信律师事务所（于右任字画案代理律师）秦涛律师，搜房网主编王彦荣先生。

下面我们的会议正式开始，这次论坛的主题是“感知楼市冷暖，漫谈‘百日大戏’”，新政已经过了百天时间了，在这百十来天里，楼市发生了很多颇具争议的事件，房地产作为目前最炙手可热的行业，从来就不缺少口水，如果把楼市发生的一切事件看做一场场表演，那么新政百日这台大戏绝对堪称经典。下面进入咱们的第一个话题——新政后遗症。这个是我归纳出来的，可能还不全面，大家可以畅所欲言，只要是大家感兴趣的话题，都可以提出来共同探讨。提纲上所列的这14条只是冰山一角，楼市新政带给我们的还远远不止这些，那么，作为开发商、作为代理公司、作为房产中介、作为媒体机构，“新政百日”里，大家印象比较深刻的现象或事件是什么？首先请朱林老师谈一下。

朱　林：何止14条，我认为房产新政，应该对这个社会起了很大作用，谁说没有起作用那是瞎说。从大的范围上来讲，政府的责任体现出来了，房地产整体的形势在向理智转变，这个转变凸现了政府职能明显起来了，老百姓知道什么是政府该做的，西安市政府下半年推出10万平米的公租房，这就对了。

最近有一个住建部官员说西安的房价不高，其实他说的是实话，但是和西安市的人均可支配收入相比还是有点高了。为什么高了呢？是因为我们在评说房地产价格的时候，总是拿均价说话，大家知道什么是均价，所有的价格相加再相除就是均价。如果这段时间，不推出高端项目，商品房均价就下降了；如果这段时间推的都是高端房，价格明显就提升了。但是我们看到，西安的几个大动作造成外来人口、我们新市民的增加，也就是购买力和购买规模在增加，所以我们泡沫不大，是新的购买力增加了。过去在咸阳买房子的人，现在在西安买，过去在陕南、陕北买房子的人，现在也到西安来买了，是购买人群发生了变化。这两天媒体出现了一个很逗人的数字，叫“9540”，说的是空置房的问题，很多专家学者试图求证它的准确性，但始终是查无实据，它说明什么？说明我们房地产两个层面的泡沫都存在，其实我觉得房子空置和卖不出去，是绝对不相同的两个概念。卖出去了没有实现社会功能，只是实现了企业效益的增长。所以我认为“新政百日”，作为代理公司、作为开发商、作为政府，还有很多需要思考的问题。

中国的经济建设速度不能慢下来，中国的现代化进程也不可能减速，中国城市化的进程应该进入了一个高速发展的后期了，逐步要理性化了。因为中国的城市化进程这两年是高速发展的时候，我曾在搜房博客上撰文说：到2015年，中国城市化进程将会达到一个相对稳定的时期，开发商、代理公司、策划公司、政府等等市场主体一定要意识到自己的职责。政府应该为市民，尤其是低收入群体提供相关补助；开发商根据社会需求推出产品；代理公司应该牢牢把握市场的需求，为开发商进行明确的定位，满足市场的需求，使我们这个房产市场更加繁荣，更加丰富多彩，更加满足不同阶层人们的需求。我们房地产再也不能出现房子寿命不到30年，再也不能出现盖的房子10年、20年后就要被拆掉，我们要对得起子孙后代。房地产是百年大计、千年大计，它不仅仅是艺术。所以“新政百日”以后，我认为房地产市场可能还会有一段时间的起伏、变动甚至反复，但是总体来讲它在向一个更加稳定和理智的阶段前进。

主持人：相对来说，新政它的作用还是积极的？

朱　林：应该是积极的，能唤起我们10万平米的公租房，这就说明把政府的职责唤醒了，这是非常重要的，不管是中国还是美国，政府的作用是最重要的，这个社会靠谁？靠选民选领导，靠政府调整社会，不要把责任推给开发商，开发商是企业，它一定是自身利益最大化，政府、企业、个人把原本属于各人的任务担当起来，这个社会就和谐了。

主持人：谢谢朱老师给大家讲的新政积极的一面。梁总，您这段时间应该也关注了新政调控，因为您就是搞房地产开发的，虽然对城改可能关注比较多，但对整体的政策，您应该关注也挺多的吧，您这段时间印象比较深刻的是什么？

梁耀华：总的趋势来看，房地产行业转向稳定、理智，出现了明显的好势头，政府在这方面做了很大的努力，对廉租房、经济适用房的动作比较大。西安房价不会违背市场规律，不会有暴涨，也不会暴跌。“新政百日”我觉得还是这个样子，西安的房价相对比较稳定，不会大起大落。通过这一百天多天来的观察，没有太大变化。

主持人：作为专业的房产律师，秦涛先生，新政百日让您印象比较深刻的是什么？

秦　涛：我跟朱老师的观点可能不太一致，我认为房产新政没有什么新意。国家的房地产调控政策的出台，它是基于解决暂时过于激烈的社会矛盾拿出的一个“药方”，但它治标不治本。在我看来，根本的问题是土地财政，就是国家宏观政策跟地方财政，也就是与地方利益脱节了。实际上决定房地产价格因素的一是成本，二是需求，现在的成本并不低，比如说在西高新，拿地、建安成本算下来，一平米3800—4000元，如果加上开发商合理的利润、资金成本，卖到5000—5500元每平米也是合理的。现在西安房子均价6000左右，问题就在开发商这里。土地的供应跟市场有一个基本的共识，房地产有一个刚性的需要，当然政策出台不是没起到作用，作用比较明显，使疯涨的态势抑制住了，新政与其说对房地产起到抑制作用，还不如说是给了买房人更多的期待，让他们有了一种底气去观望，去跟开发商博弈。2007年时房价涨得非常快，当时物价局也出台了一系列抑制房价上涨的文件，但是效果不明显。08年整个低迷，那是基于金融危机的影响，我记得很清楚，2008年西安市跟各地一样，都在为推动房地产企业恢复销售量努力，西安市政府当时出台了一个“救市”的政策，当时省政府编制的时候，我们参与了论证，到最后整个4万亿的投资，使得经济趋势趋于好转，房地产价格也跟着上涨。我个人认为，就目前来讲，房地产价格跟经济大环境有直接的关系，根本点取决于成本，需求是没问题的，需求是非常大的，关于成本，实际上这跟咱们下面涉及的问题相关，比如说集资房等，都跟土地的成本价息息相关。房产新政出台以后，因为房地产行业对政策的需求，核心来说对货币，对金融工具的需求是非常高的，也就是说房产新政出来以后，在客观上对房地产价格的抑制，起到了一个积极的作用，但是我对它并不看好，因为这样的一个政策，它既没有触动土地财政，也没有影响市场的需求，更没有对整个社会经济发展进行战略性的创造，所以它只是给了购房者和开发商相互观望的平台，最终的走势可能要跟着市场走。但是有一点，西安的房价应该有一个相对平稳的调整期。

主持人：王彦荣主编，新政调控已经百日了，您算是咱们搜房网的资深媒体人了，您来谈一下。

王彦荣：因为我自己是从事媒体的，会有一种感受，其实以前这种调控确实像刚才一位老师说的，“国八条”，“国六条”等等，出了很多，新政出台后，开始我并没有太多在意，政府每年都有调控，但是这次为什么引起这么大的振动，我想首先是北京、上海的一线城市影响比较大，有很多类似于喊中小企业倒闭的说法，二套房三套房购买硬性限制政策出台及执行等，然后大家开始重视这次调控，感觉到了调控的力度。后来西安出了“16条”，当时也跟业内的一些朋友聊这个事情，大家当时总体解读是非常的温和，感觉这个东西好像不是在干涉房地产，而是在保护房地产这个产业，这是我当时的一种感受，中间还有一个插曲，当时四川成都还是重庆也出台了一个政策，也是“16条”，于是有人说是西安抄那边的，也有说他们抄西安的，究竟怎样反正我们不知道。后来在5月份调控效果就出来了，我们接触了一些客户，说一周都没几个人来买房子，这种现象反映出，调控确实起了很大的效果。到6、7月份，我接触了北郊、曲江的开发商，他们都喊房子卖不出去，因为搜房网本身在媒体这块，跟地产营销也是有一些关系的，所以很多开发商找到我们，说你们能不能想办法去拯救咱们这样一个产业，在营销策略上有没有什么好办法。后来我们搜房网也结合市场情况搞了一些东西，包括我们团购2.0，以及正在推的“百团大战”，大家上搜房网都可以看到。前段时间跟曲江的几个楼盘合作过，现在马上也要推出北郊的一个楼盘。其实在这些活动中，我们发现很多购房者并没有因为这种调控政策,，让大家会觉得开发商房子卖不出去，那么我现在不去买，去观望去等，等到降价了再买。我们实际上做这个活动，发现很多有刚性需求的人，他只要遇到价格合适的房子，他真的就会出手。我们当时在曲江做了一个楼盘，大概两周时间，卖出了51套。也就是说，新政对西安的影响还是蛮大的，从开发商卖不出去房子，到有人喊说很多实力不济的开发商会可能死掉，以上实际上从我们媒体跟开发商打交道期间我的感受，这次条调控的影响是史无前例的，以前是喊一喊，这一次确实是起了一定的效果。

另外，刚才两位嘉宾说到，包括前一段有报道说西安的均价怎么样，说西安房价较上个月下降了多少，过几天又上升了多少，一会健康，一会不健康的。我是去年买的房子，本身我在搜房网，我当时出去跑的比较少，对价格没概念，很多宣传报价都是4500、4700，我打电话他们就说4500、4700的都有，出去一看，都是6000以上的，然后他们就说我们确实有4500的价格，但是已经卖出去了。包括我有很多朋友买房子，说你给做一些参考，我说你们买房子不要看外面宣传的那些价格，不要被误导了，包括一些网店，在网上报的价格，比如说买一台笔记本，它的报价非常有优势，你去了他说我的这种机子没有了，或者说价格调整了，这都是策略，我说你不要看这个。

还有一些朋友说现在出了这么多政策，那么房价到底是升还是降，包括我的一个亲戚问我这个时候该不该买，我说我也不知道。总体趋势我觉得西安的房价不会降，新政出台以后，在西安房价的上涨得到了遏制，去年大概7、8月份涨得非常快，7月—12月底，我看了几个楼盘，价格差不多涨了700、800，但是从今年4、5、6月，上涨的幅度是得到了一些缓解，我就告诉我朋友，你要买房子，我觉得现在还是比较适合买的，它至少没有涨得那么快，如果你不买，可能到第三季度末，或者第四季度的时候，它那个时间段跟西安楼市现状相比较，跟整体的市场情况相比较，还是比较健康的，但是可能在第四季度的时候，现在是5800，到第四季度可能是6200，从你现在的价格，到后来涨了400块钱，你一套房子要涨多少钱，那么一下增加的这么多购房成本，多长时间能挣出来？

主持人：下来有一个问题是牵扯中介和代理公司的，新政调控之初，有人预言说二、三线城市的中介和代理公司会死掉一批，依现在的市场情况来看，这种预言是否应验了，如果没有，那么现实是一个什么情况？

孔祥富：说到西安中介行业的现状，我感觉用三个词语能概括，一个就是“乱”，第二个就是“良莠不齐”，第三就是“我家明天会更好”，这是我的感觉。西安现在的行业，我个人感觉需要一个约束性的东西制约目前的市场，目前存在的一些问题，一部分的从业者自律性不强，从人员的职业素质、违规操作的情况看，大大降低了消费者对中介这个行业的认知度，从长远的市场发展角度来看，毕竟西安建设用地的范围不断缩小，行业的发展是这样的。

主持人：您认为中介这一段时间受新政影响大吗？

孔祥富：有一定的影响，数字下降了，但是从最近，所有的系统数字显示，我觉得影响不是很大，相对买卖来说，观望的程度比较严重。大家也知道房地产行业有“金九银十”的说法，但是从现在看，比以往六、七月份增加的数字非常多。

主持人：死掉一批的说法是不是现实？

孔祥富：我目前了解还没有这个情况，也很少有关门倒闭的，昨天我打电话问了一下北京的市场情况，他说“我们最近睡觉”，虽然是一句开玩笑的话，我回去跟我爱人聊天，我说处于睡眠状态就可能比较严重，但是我们西安目前好像还没有出现这么严重的情况。

主持人：还有一个问题，这个问题比较尖锐，前一段时间传言房租暴涨了，大家都知道房租不管现实是一个什么情况，媒体是这样炒的，说房租暴涨，有人反映说中介是背后元凶。您怎么看？

孔祥富：当时看到这个话我非常气愤，说中介是幕后黑手，我觉得有点夸张，其实从字面意思上看起来是有点道理，合乎其理，确实有些房地产中介可能在中间做了一些手脚，采取坑蒙拐骗的手法使房价上涨，但是大体来说，可能这句话过了，有一点栽赃的意思，我觉得中介不仅仅是一个公共关注者的守望者，它也是一个公共，或者名义上的传递者，它是让房租达到双方的需求，说白了就是一个表达者。现在这个事炒的这么沸沸扬扬，哪个人，或者某一个政府部门，能把这个“句号”变成“感叹号”现在也不知道，但是终归有会有一个结局，现在不能确定是谁的问题，但是可能有一定的作用。

朱　林：还有一个“豆你玩”，“蒜你狠”之后，确实中间有一些违规的，最主要的传闻是什么，说大的开发商，在背后是始作俑者，通过二手房的价格调节一手房的价格，不可忽视的一个原因，从全中国来讲，城中村改造规模的集中放量，大规模的拆迁，造成直接社会效应的表现，现在学生没地方住了，城中村住起来肯定便宜，所以整体社会大规模的事情，政府没有宏观调控好，西安市今年城中村拆了多少，突然之间可租的房没了，市场经济有一定的自身规律，供求关系、价格关系，你供应量增加了，需求量也增加了，看谁增的多，如果需求量没有变，供应量减少了，差价也会变，这是一个客观，在大环境之下，指桑骂槐、发发私怨也是正常的。房租暴涨也是近段时间城中村加大改造后造成的一种社会效应。

孔祥富：在西安市场有一定的原因，西安市场拆的非常多，从我们上个月的白桦林居店来看，周边的村子拆了之后，很多合租者，或者一个单独的租者，报的数字非常惊人的，我从业这么长时间还没有碰到这种情况，别的村子还有这种情况，整体来看房租暴涨是全国范围内的，昨天看搜房论坛上一个小伙子说北京的房租暴涨归根于“北京有十万小姐”撑着。北京和西安有一个最大的相同点，就是大学比较多，导致城中村减少，大学生没地方住，或者刚毕业没地方住，本身西安的收入比较低，可能合租者居多。

王彦荣：我个人的看法，完全说中介是房租上涨的推手可能是冤枉的，大家为什么这么做判断说中介是推手，可能是因为中介和租赁有直接的关系，有误杀的成分。供求关系是很大的一个原因，比如于西安大面积的城中村改造带来的影响，还有大学生刚好这个时间段大量毕业，这个时间西安毕业大学生尤其多，而很多人会选择陕西最好的城市，就是西安，就会留在西安。还有这种说中介是房租上涨推手，可能也会跟社会舆论的大环境有关。举个例子：我有一个同学在北郊，一个在城南，他们两个租房子都不是从中介租的，是从房东手里直接租的，北郊的朋友从400一下子涨到700，城南那个朋友租600，一下子涨到900。因为我现在也租着房子，刚好这个月我要缴房租，我很担心我的房东给我涨房租，我就想着赶紧去找房子，后来房东没提这个事。其实就是说租赁房价的上涨在西安，这是真有其事，这跟大环境、跟需求有关系，从我朋友的两个案例可以看出，它跟中介没有直接的关系，但不排除可能会有一些中介借着这个环境做一些这方面的事情，但是它不完全是中介的责任，这是我想说的一点。

杨时敏：我想问一下房租涨，是不是真的，还有两个问题，我前一阵去看房子，我看了一下售楼小姐的单子，我发现有1/3的人写买房子是为了投资，所以我想知道刚性需求到底怎么样，不知道业内有没有人统计一下空置率的问题。

孔祥富：你可能看到售楼部售楼小姐单子上的事情，她为什么这样写，我之前也接手过这样的事情，这个单子说写的投资者越多，售楼部的人越高兴，如果你自住，可能你现在买一套房，可能很多年之后可以在这里再买，如果你这个房子是用来投资的，你可能就是我们的长期客户，能在我们手上搞更多的房，那个资料不一定是真的。我当时第一套的时候，我也写的投资，第二套我还是写投资。但是有一部分住房者不懂，我觉得看对哪个楼盘而言，购房者很大一部分还是不知道内幕，但是我个人感觉，你所看到那一个楼盘的现象不是普遍现象。

王彦荣：上回搜房活动有一个嘉宾说到空置率的概念，我不知道应该怎么解读，比如开发商建的房子没卖出去，是不是属于空置率计算范畴，还有一些我买了的房子，但是我没住，但是这个房子确实已经移交到了购房者手中，这个是不是也属于“空置率”计算范畴，到底什么样的情况我们真正定义它在空置率计算范畴？

秦　涛：两种情况可能都叫空置率，开发商开发完了卖不出去，可能是市场没那么大的需要，第二可能是买了再没有出手，供应量足够，市场的需求不足，实际上都想说这个问题。咱们刚才说到投资还是自住，这个问题实际上只有在咱们中国才出现这么一个滑稽的事。咱们在座的各位，我买第二、第三、第四、第五套房，我是通过工作取得合法收入买房，有什么问题？没有任何问题。实际上房子跟我们的“面包”没有区别，我为什么不可以多买几块“面包”来，包括炒房团的事，这是一个很糟糕的问题，“面包”为什么不怕炒，因为它供应是充足的。说到中介是元凶，用理性的思维，稍微思考一下，为什么咱们政府要把自己的责任，就跟“乾坤大挪移”放到这儿放到那儿，房价高了，开发商又是囤房不卖，又说中介推动这个事，实际上都是需求决定的，不管是开发商，还是中介，它都是生产销售的某一个环节，它决定不了什么产业链的发展。

我认为即便是房租涨，实际上咱们再算这个帐，房租涨到现在的程度，比较一下，租房肯定不划算，这是一个心理的需要，咱们的社会普遍缺乏安全感，所以房子是租还是买，通常来说只要能长期拥有下去，是租还是买都可以，但是你基于投资，只是一个增值的空间，但是租还是住，至少在全国，你租房子肯定比买房子划算，没有任何问题，但是为什么这个情况下，还要背着很大的压力买房子，是一种心理的需要，这个心理是整个社会秩序不确定性、不安全感暗示的。

像租房子的租金跟房价没法比，包括咱们说的廉租房，经济适用房，经济学家多次指出，你可以提供廉租房，你现在没有住房的条件，我租给你住，让你“居者有其屋”，但是作为政府，他不一定要让你买得起房子，他只要让你有房子住，当然对弱势群体的救助肯定是必要的，这个没有任何问题，实际上廉租房更能解决住房困难者的问题。我自己的感觉心理的暗示非常大，你现在算，你租房子跟你买房子计算，肯定租房子划算的多。我就说这么多。

主持人：下面请张芳军先生谈一下，主要有两个问题，一个是新政调控出来，二、三线城市中介代理的问题，您是代理公司的，您来谈一下，说“代理公司会死掉一批”，这一观点您怎么看？

张芳军：我先自我介绍一下，我是同策咨询负责市场的，叫张芳军，第一次博客沙龙的时候也来过，刚才各位谈了很多，有很多话题其实可以再深入的聊，就你刚才提的问题，我说一下我的想法。

其实孔经理这边也说到了，中介这块的反映，我作为代理公司这块来理解，我觉得说这句话的人，要么就不是这个行业的人，要么就是一个新手，根本就不了解这个行业，最起码他不了解代理行业。为什么这么说呢？其实我们是给开发商服务的，市场好的时候，房子卖的很快，开发商是不需要代理公司的，有能力的开发公司它不需要代理公司，反而是在这种市场不好的形势下，开发公司才会求助于代理公司，就是说市场形势越不好，开发商越会求助代理公司，代理公司也越吃香。这是我的看法。

主持人：近来的楼盘打折促销、广告投放，相对于以前增加了很多，以前开发商都在观望，现在都有动作，要么就是打折，要么就是增加广告投放，我注意到缤纷南郡、九形道等项目近期户外广告非常多，这是开发商变被动为主动，积极出击市场？还是开发商资金链出了问题，真的坐不住了，急了？

张芳军：最近两个月感觉促销的楼盘确实多，一方面是因为5月份国务院出台的政策影响和6月份西安市出台的政策影响，但是最重要的一点：7、8月份是西安市场的淡季，如果没有政策影响，这两个月，包括开发商代理公司，都是投入广告量相对较多的时期，如果按正常讲，这也是市场发展的正常规律。今年加了一个政策的影响，当然也有一部分开发商相对比较主动，这种主动不是因为开发商资金链有问题，就我了解和接触的开发商资金链都没有问题，而且在找土地、买地，根本不是08年底的情况，08年底很多开发商确实没钱，但是今年却不一样，不一样是因为整个09年市场形势非常火爆，开发商资金都很充裕，政策出台后，就西安来讲，我觉得影响根本不大，所以开发商资金没问题，也牵扯不到坐不住的问题。

再说变主动的问题，像恒大、中新浐灞都是八折、八五折，它们这种主动，不是资金链有问题了，也不是市场不行了，它完全是一种策略，现在房价相对比较高，大家不满意，特别是买房的人，骂开发商、骂政府，在这种压力下，政府出台政策调控，但是作为开发商来说，像恒大、中新浐灞，打八折、八五折，实际上你问他们这些楼盘，去年推出来卖16000多的房子打八折，多少人能买得起，但是它打八折、八五折，很多人看房子卖便宜了就会去看看，这是一种策略，完全不是资金链的问题。

主持人：其实是一种策略，迎合现在购房者的心理。

张芳军：刚才你（杨时敏）说看到楼盘销售小姐的单子，我觉得这个不一定是假的，你要看在哪里看，比如你去看自住型的楼盘，肯定很多写自住，而且现在住户如果买房子，他自己能写上自付或者改善型，作为开发商更高兴，因为现在这种市场形势下，投资客户不稳定，因为政策影响、市场波动，如果你是一个投资客户，作为开发商来说不会把你做一个重点的客户跟踪。我觉得这个要分情况。

杨时敏：我最近从上海回来，亲戚朋友都说赶快来西安买房子，他们相对比较北京等等地方，觉得西安的房价还是很便宜，这种情况会不会影响购房者？

张芳军：我觉得它反映了这种情况，一线城市房价上涨快，反而促进了二、三线城市房子的出售。关于说到房价到底高不高，这个是相对敏感的话题，当时网上说西安房价涨到8000，我觉得房价是百姓需求的问题，也不是政府政策控制的，也不是能打压下去的。刚性需求在这儿放着，投资需求往二、三线城市转移，这情况下房价怎么可能下降，最起码在短期内不会下降。

包括朱总在首届博客沙龙讨论的时候说了一个观点，我当时觉得说的非常好，您当时说“西安出台的政策根本不是打压政策，而是保市政策”，“福利分房”，在我们西安市出台的政策，最后一条就写“鼓励企业自建房”，当时我还把这个说了一下，我们西安市其实出台这个政策，是保市政策，而不是打压政策。所以从政策你详细的研究，政策说的其它点都是老话重谈，除了二套房、三套房提高首付对市场有影响，其他政策都是保市政策。我感觉对后期市场影响不大，而且就说现在，7月底、8月初这个时点考虑，据我了解，西安很多项目，像万科曲江的项目，短短十天之内，我上一周去专门看了一下，短短十天之内排了600多个号。因为代理公司是世联（音），我去看楼盘的时候，他的策划是我原来的同事，这些问题我们都探讨了一下，我觉得高端市场对政策压根儿一点反映都没有，政策对于有钱人根本没有一点作用，反而政策打压的是特别像我们这种年轻人，想买房又买不起，我觉得我们这种人是每次政策的受害者。

像朱总您这个层次、这个年龄段、这个社会地位，您不需要房子很正常，但是我身边的朋友、同事，没有在这个行业里面，现在都在买房，我觉得现在市场上买房的是这么一部分人，而不是像您这部分人，我们也是政策受害者。

朱　林：房地产是中国人一个心痛，是经济的一个支撑，又是大家的心痛，其实我还是很赞同秦律师的很多观点，我们的政策有问题，政府的职能有问题，这次温总理来就被反问了，咱说经济适用房和廉租房出现了很大问题，温总理在西安考察的是经济适用房，而且那个地方的住户根本不是低收入阶层，那里边小车高端的非常多，温总理来到西安，被反问了一个经济适用房。刚才提到空置率，其实空置率是怎么造成的，大家不要过分指责空置率，售后空置率有一个泡沫，售后空置率是金融的泡沫，其实空置率就是房地产的投机，如果不投机市场就不成立，面包你可以不吃，发霉了倒掉，房地产为什么不可以空置在那里？大家都看到了，我们廉租房为什么租金上涨，我们中国没有廉租房，其实大学一毕业，你根本不存在买房的可能，现在我们是什么，开个玩笑，现在大学生一毕业，没毕业都想买房，这是不正常的，虽然是一个市场经济，但是导向是人人都想买房，大学生一毕业，50块钱、100块钱他都能租房子这才对，这些房子容易配置，大学生能生活，可能大学生一毕业，大专生，他的人均月工资可能就800块钱左右，你说叫他拿一半去租房，怎么可能，所以这是我们社会没有调节好。价格有这么几个规律，全国肯定就均价，西安只要出均价它各个县和区一定往均价奔，超过均价的，它一定继续引领着价格的大旗，均价一定有这么个作用。我认为均价真实的存在，但是的确有可能是过去时，没有一个代理公司出的均价是假的，它只能是过去时，但是这个过去一般是在一个月之内，它不会超过一个月，均价真实的存在，确实是角落的房子，非常不好，非常便宜，和最好的房子加起来一除，均价最主要是什么？是一个统计工具，除了均价可以统计，别的没什么可以统计，一房一价是政府要求的，但是一房一价连比较的概念都不存在，均价可以比较，所以均价是一个伪命题。刚才我们秦律师有一个很深的话题，说楼面地价占房价的比例越来越大，确实是这样的，这里面还有什么问题？中国的房地产是市场经济，政策来调控，房地产所依据的土地市场不是市场决定，我们的土地市场是一级所有，就是政府所有，任何人没人跟它竞争，这是一个非常大的问题。那次说物权法出的问题，我们房地产没有这么一个法律，比如买房子一万块钱，我们住70年，一万一平米，一般业主拿到房子最多是68年，少一点是65年，我这一万块钱的房子哪些钱缴税了，我们明白，哪些钱是房子的价格，哪些钱是这68年的租金，没有任何一个人知道，开发商不知道，专家学者不知道，连我们城建部长都不知道。

所以大家现在争议一个具体的问题，我们具体的问题放在一个模糊的前提之下，所以这些东西横亘在我们中国市场。今天的价格已经是今天以前的规划造成的级差，所以这里面有很多东西需要大家探讨。代理公司没拿开发商一分钱，市场经济要第三方推动，咱们两个打官司，我一定找律师，咱俩帐目说不清，一定要财务公司，一定是第三方推动，开发商为什么发展这么快，开发商所有的都是第三方通过，开发商不搞物业，不策划，它把任何东西拿过来都是一个适合市场发展的行业，它怎么不发展。这个行业的操盘手就是策划师，策划师一旦叫他策划这个项目，他一定做市场调研，他能看到两年以后这个土地的价值，策划师的慧眼就是充分尊重土地的价值，房子它会折旧，它不增值，是土地在增值，这个策划公司，策划师们根据国家的城市规划、区域规划，又根据现在区域的现状，他判断两年、三年以后的，所以他知道以后怎么样做价格，我怎么样宣传，所以代理公司死一批，是纯粹的代理公司，而不是策划公司。代理公司现在分两个，一个是全程的带策划，一个仅仅是销售不带策划，现在在我们内地不良开发商在增加，代理公司都做策划，他自己做，我们网络上，咱们这个同行的，不良开发商太可怕了。像律师一样，你审一个案子，最近出不来，这很累人的，有一些智力劳动是很累人的，在这个市场上，我觉得将来和一些开发商可能问题不大，市场经济什么叫“第三方推动”，就是取长补短和强强合作。目前我认为这次调控，可能没有完全跳出，每年大家看到的都调，但是毕竟得到了一些欣喜的兆头，比如说廉租房，这是可喜的兆头，这是硬指标，地方政府肯定不愿意做，廉租房是要花国税的，其它的房子都是要收税的，政府肯定不愿意，这是硬指标，这是可喜的变化。而这次我们国家的调控，整个市场的期盼和我们温总理两次讲话不相符合，温总理一个是抑制一个是遏制房价过快上涨，结果全社会都盼望着房价下跌，尤其是一些专家学者一个劲儿说房价不会下跌，现在从全国来讲确实出现了量跌和价跌，如果强制违背规律做的话，我觉得一旦这次结束后，很快就要补上调节这块的空白，有一个报复性的上涨肯定还要存在。

梁总开始说了，暴涨必有暴跌，西安既没有暴涨，所以说明暴跌没有根据，那西安的价格是不是有水分，任何地方都有水分，我们只是买房的人群发生了变化，这个大家要看到，这是好事情，符合西安的定位，西安一千万的人从哪里来，如果不是这样的，它是非常可怕的，非常悲哀的事情，你们都知道了，可能网上，媒体上连续两个月报道了，中国现在中产阶级开始规模的移居海外。为什么呢？没有安全感。买房子就是安全感的表现，董潘（音）我听过他上课，买房子就是对社会的认可，没有人愿意把钱投在不安全的地方，我们现在要纠正一个仇富心理，这次调控造成了全中国人都开始仇富了，其实均价不能说明问题。因为房子本身的功能很多，确实有投资功能，房地产还有很多功能在这不展开了。大家想一想，如果富有的人到澳大利亚买房子，到加拿大买房子，到美国买房子，对我们中国有什么好处。我们经济发展起来了，还要给富人留足他的消费空间，如果他赚了钱，到美国消费，可能对我们经济的打击更大，更残酷。财富不是罪，只要我们增加有钱人的社会职能、社会职责，但是现在财富流出去的速度，超过了我们的想象。中国的财富流出去有两个渠道，一个就是有钱人住国外，一个就是贪污腐败。其实我们不要仇富，假如说我们买上三千、五千块钱的房子，假如买廉租房，我们觉得各得其所，不要仇富，我们西安的房子，我以为我们还有必要推出高端的，对一个企业来讲它是满足社会需求，市场需求，它能卖20万平米，有人要，开发商一定卖，税它还要交，关键是廉租房这块政府要掏钱做。

其二，一些主导我们的社会价值观恐怕要引导，不是人人有房买，是有房住就可以了。我前几天搞了一个活动，我们提出这个问题，其实富有的企业家、富有的阶层，他不管买多少房子，他买20万平米的一套房子，他每天住的也是一套房，他每天睡的也是一张床，买的多是对我们社会的促进，就看我们怎么认识它，我觉得整个社会的价值导向有很多问题，政府要承担很多责任，所以空置率、价格，都不是大家真正要讨论的，成了伪命题，而且喋喋不休。

主持人：下面进入第一个议题的最后一个问题，就是目前新政百日，有人说“政策进入了维稳期”，大家觉得是不是这个情况？

张芳军：政策它有一个细化和深入执行的过程，我觉得和“维稳期”差不多是一个概念。比如说北京市，现在二套房或者三套房购买资格的认定还是不是有空可钻？比如说我以前投资了很多商铺，没有买住宅，我现在想买住宅，算是几套房，这一个问题。另外，我买了很多房，但是我都没有按揭，但我现在再买如果要按揭，算是几套房？所以现在政策在执行细节上还有很多模糊、不明确的地方。政策出台后，它的可操作性是一个很大的问题，其实很多东西都没办法落实。从政策再细化，再深入这个方面做，我觉得这个可能是政策后期主要调节的。

主持人：它还会继续细化吗？

张芳军：我觉得会。

朱　林：我加两句，第一，非常赞同，第二，我觉得在今后两个月，中国会兴起一个新的讨论，房价会不会二次暴涨，大家肯定会讨论这个话题。可能维稳现在是一个现象，是客观存在，谁也不能否认，中央应该做什么，政府应该做什么，要把现在出台的政策，尽快在某些方面形成法律，因为政策毕竟不是法律，所以张芳军上面说的那些要细化上升到法律层面，这样政策才能真正落到实处。

张芳军：我觉得如果你真正要买房子，还是不要看政策，你要是去看政策，希望政策给你做出某方面的指向，我觉得不太现实。昨天《华商报》头版头条，九月份计划开工10万平方米的公租房，10万平方米是什么概念，就是3、5栋楼，给谁住，拿到谁手里，最后的结果势必是某些有权力、有背景、有关系的人把这些公租房弄到自己的名下，然后再租出去。

秦　涛：按那个标准没钱的都买不起，能买得起的都是超标准。

主持人：下面进入第二个议题，最近的社会热点还有一个就是集资房的事情，一个是最先曝光的北山门的“23层最牛民房”。还有一个陕西省质监局，在政策的敏感期，出现了福利分房，被央视的《焦点访谈》曝光了。一个是村民盖的“集资房”，另一个是政府部门所谓的“集资商品房”，这是省质监局的一个局长说的，这个概念大家可能都没听到过。针对这两个社会热点大家谈一下，如果有什么看法可以直接发表。

张芳军：5月13号西安政府出台的“16条细则”最后一条是什么？“鼓励企业自建房”，就是说的这个，所以我觉得人家做的没错，虽不符合国家大法，但最起码符合地方法。

秦　涛：从集资建房来说它属于未经审批，村民在宅基地上擅自建设，肯定是违规的。对于省质监局局长的说法，他是把集资房纳入到经济适用房的管理办法中，它本质上属于经济适用房，原因是什么？因为它在划拨地上盖的，集资房是这么一个概念，它是在相对偏远的工矿企业，或者是一些比较偏远的企业为职工建的房屋，当然它都是按经济适用房的标准建的、批的。上述事件的两个主体，作为村委会，它不属于工矿企业，作为省质监局它就更不是了，它是陕西省政府一个直属机构，它属于一个行政机关。它们两个都不具备从事或者开发集资房的主体资格。

从第二点来讲，因为我们给很多企业做这样的专项服务，都是企业或者一些机关要给职工解决问题，因为“利益部门化，权力世袭化”这是一个基本的套路，这两个事，全国都在做，是不是只有西安最突出呢？不是的。像城中村，最牛23层，3层跟23层是一样的性质；像省质监局，实际上咱们到曲江去看，那么多单位都有这种福利性住房，它们本质都没有区别，但是做的可能会巧妙一些，或者没有成为关注热点，所以相安无事。关于福利分房，98年就已经很明确了，从实物向货币补助过渡，从当年开始有5%的住房公积金时就意味着开始逐步做了。职工住房有困难，单位货币补助，5%不行，因为现在有些单位住房公积金5%是上线，所以给一些其它的补助，可能一个月房子补助可以达到3000、4000块钱。搞集资建房，大家都做，只是方式有区别，大多数都是跟开发商联手，你给我定向开发，开发商拿地的时候，肯定是基于一些特定的关系，要不然按照正常思路，开发商拿到地肯定不会专门为一个单位做开发，除非有些资金链有问题。

第三，集资房，它的主体限于企业，在企业的划拨地上，按经济适用房的建设销售标准进行操作，它的购买对象也是有限制的，就是低收入群体。照此，省质监局的职工肯定不符合经济适用房的购买条件。地方政策鼓励企业拿出一部分利润，给职工解决住房问题，原本无可厚非，因为它可以缓解供需矛盾。本来集资房是合法的，它是一个法律概念，集资房还有个人的合作建房，前几年老是说有人挑头，大家都掏钱咱们自己组成一个项目法人，直接拿地建，最后没有做下来，那个事因为整个开发的环节非常复杂，不好解决。集资房是经济适用房，它上市交易跟经济适用房市场交易条件完全一样，这个房子大家敢不敢买，如果你不具备购买经济适用房的条件，你肯定不能买，但实际情况是大家都在买，风险说的很大很多，但是从行政处罚来讲要是不符合条件购买的经济适用房就要收回，包括你买了经济适用房，你再买第二套房，原来的经济适用房回购，交回。从这两起事件来讲，能感受到法律对于社会生活的调整，它的无力和尴尬，说事的时候拿法律来说，但是真正做事的时候，法律是被架空的，如果说村民法制意识不强，作为省质监局，就不能理解，但也可以完全理解，就是上述原因所致。

朱　林：秦律师分析的很深刻，我也简单说一下。我记得在几年前教育部有一个副部长退休前说了一句话：“中央的政策出不了中南海”，过去我不理解它，现在我深深体会到。98年国家取消了福利分房，但其实福利分房从来没有停止过。政府和国有企业还在继续福利分房，到今年为止，这两个单位是碰到了，倒霉了。省市政府，县政府都在盖，相比之下，我倒对那23层民房有怜悯之心。

主持人：岚风老师你们这有没有福利房的待遇。

岚　风：有啊。

朱　林：这个现象真的太可怕了。政府的规划，执法力度要加强。西安近些年在搞一个“唐皇城复兴”计划，在钟楼、北大街的那几栋楼跟我们西安定位相符合吗？一点都不符合，影响了西安整体的风格。政府官员领导天天看，现在要改造还来得及。

主持人：请省人大报刊社的那两位朋友来谈一下。

靳喜梅：很高兴今天来这里，我现在说这个问题，也许是老百姓最关注的问题，就是房子质量，我昨天看的房子，就说房地产代理，人家就说我们是城中村的房子，也有那种框架结构的，我现在困扰的问题是框架结构，城中村的房子跟咱们房地产开发的房子有什么质的区别？

梁耀英：说到城中村改造，我们公司主体业务就是城中村改造，刚才我听了前面大家的发言，可能这个话题得往前再推一点，说房屋租金上涨，中介是否背后元凶。我先解答一下这位女士的问题。咱们从2001年出台了一个关于城中村改造的文件，它本来是一个完整的，不出它这个系统可以完成好多事情，结果拆了就要做很多系统，所以这个系统很复杂，牵扯到很多新问题，一直到今天，我觉得好像跟昨天差不多，我要进入状态就是那个感觉。我02年正式接触改造，跟市建委说我当时的项目，这里面当时都是专家研究，它是研究话题，当时西安建筑科技大学的专家，还有长安大学的专家，还有交大的，还有政府里面的专家，都在研究。说到房屋质量，我在报纸上看到，有的说城中村改造房子的质量大家有怀疑，有的人就到我们公司来进行咨询，我说你尽管放心，如果城中村的房子要买的话，在质量上不要担心。

要买城中村的房子，有一种买了风险比较小，有一种不能买，还有一种一点风险都没有，一种是所谓的黑房子，没有一点手续就建起来的，这种风险非常大，坚决不要买。咱们西安市城中村改造的政策在2001年提出来以后，在调研论证，然后在02年出台了《西安市城中村改造暂行管理办法》，以孙清云的10号令，我们当时开始的时候依据就是10号文件，在03年就是9号令，后来到08年出台的正规的具有法律效应的管理办法。这个楼房的质量，我先说一下，接着说23层最牛民房的事情。

因为城中村改造的项目，这个楼房如果纳入到城中村改造里面了，它是正规的城中村改造的手续，它是经过土地规划，建设部门批准，现在为了城中村改造工作的顺利进行，专门成立了西安市城中村改造工作领导小组办公室，现在这个名字太复杂，隔了8年，大家简称为城改办，这是一回事。城改办的成立，它一个是概括的事情更多了，一个是给城中村改造项目的办理手续带来了方便。当时为了让大家办手续方便一点，一听是办公，所以城中村改造工作小组领导办公室得到市政府的授权，接受政府的职能比较多，包括公安的、房屋、土地、建设、规划等等，都有这些职能，所以我们当时就叫“二政府”权力比较大。

刚才说的都是有形改造的，现在说无形改造的部分，就是体制改革还有身份改革。正式纳入改造的楼房的质量，它是经过政府批准的，他建的时候经过规划的图纸，一切不管从控规还是详规，都经过专家研究、调研、论证、报批等等，而且它的质量也有要求，用的钢材标号、资金管理，都是非常详细的，不像大家有一种说法，很担心。

主持人：下面请王涛说一下。

王　涛：其实对农民还有省质监局的集资房这种违规建房现象，在西安是一种普遍的现象。主要像大家说的上面有政策，下面有对策，咱西安市的政策和国家的政策是相对立的，根本没办法执行。

主持人： “最牛民房”呢？

王　涛：一方面，它是由高房价导致的，另一种就是利益的驱使，有一个数据说，像这种民房盖起来，一般都是在五层以上，两年之内只要不拆就可以收回成本，两年以后全部都是利润，所以现在城中村盖的都是五层以上，没有五层以下的。

主持人：梁总您接着说，您能不能给大家一个建议，关于城改房、小产权，哪些房子能买，哪些房子不能买？风险有多大？

梁耀英：我跟大家一样幸运，搞过这个工作，说的可能比较能够满足大家的需求。刚才说的是质量，质量请放心，它的是手续正规的，还有验收，咱们市城改办还有专门验收的人，这个环节虽说复杂，每个环节都有人把关，除非是正规手续有腐败现象，那就没办法说了。如果存在腐败现象，那每个环节都会出现大家担心的事。按手续上说一般不存在问题，我们也设想过、编写过、调研过、论证过。

主持人：出现腐败现象它的证件会齐全吗？

梁耀英：它的证件齐全，但是有豆腐渣工程，它在细节上可能出问题。

靳喜梅：城中村的框架结构，跟大的房产商的框架结构一样吗？

梁耀英：应该是一样的，但是不完全一样，根据需求，你刚才说的开发商的那块，开发商叫商品房，城中村改造它应该属于安置房。

张芳军：这里面有一个问题，梁总，作为买房者他不可能了解，他没有这些专业知识。另外，正规商品房和城改房有一个最大的区别，正规商品房监管很多，但是作为城改房它监管相对薄弱一些，当然大问题多一些，比如说塌的问题没有，但是小问题上它肯定能省就省了，因为它利润比较低，它还会像商品房一样投入那么大吗？

朱　林：门开一点问题不大，窗开一点问题不大，但是承力墙肯定不能出问题。

梁耀英：我把里面的质量说一下，大家尽管放心，因为城中村改造，城改办它里面有各种职能，你又代表一部分人的想法和看法，又怀疑它的监理环节和力度薄弱，实际它里面比如说监理部门要介入城中村改造它有一个代表人去，真正的还是要监理部门决定的。价钱里面有很重要的原因，为什么便宜，便宜了大家往往会理解为便宜没好货，一分钱一分货。

靳喜梅：城中村盖房子，一般把他的五证都在墙上？

梁耀英：没有五证的全部算黑房，他说有是口头的，我们要能出示的证件。要有批文，批文拿下来，根据批文办土地证、规划许可证、开工许可证、项目许可证，还有到房屋部门，就是四个部门五个证。房屋预售证，这个证在城中村改造里面，有时候用，有时候不用，因为这个房子是安置房，不能卖，所以不能预售，但是城中村改造从2001年—2007年分为两大改造模式，第一模式是“三自自改”，“自我改造，自筹资金，自我管理”，这个利益对城中村影响比较大，这个当时是搞试点，可是咱们西安市也好，其他地方也好，响应的人、单位比较少，大家因为过去受苦，形成城中村以后，他家里有房子，有既得利益，就是眼前的利益，他比较满足现状，他认为过去很可怜，现在终于城市建设把我们包围了，城市把大家的村子都包围了，城市需求房子的资源非常深厚，他家里面收入由原来非常可怜的农村变为了一个接近于城市又不完全是城市的收入，他就当了房东、老板，他整天收房租，他认为终于有歇脚的时候了，他满足于现状，有的时候低的就是一千多块钱，几千块钱，高的就上万了，他坐在那收房租，他还认为我这是“微型房地产”，这个道理可想而知也应该算，但是不能提倡，因为它跟城市的发展格格不入，所以试点的时候，响应这个政策，相对来说数字比较少，尽管政府给的优惠政策比较多，但是那个事情进行的慢，这样一慢，当时市政府为了改变西安市的城市性质，咱们规划的现代化的旅游城市，说到西安市了，它有计划，有发展速度，有要求，当时就计划，二环以内用5-7年，把二环以内57个城中村改造完，结果到07年了，还没有进行，所以到07年等于完成02年提出的任务，这等于噎住了，事情就卡壳了，这么好的政策不好进行，就出台了一个根据原来的暂行管理办法出台了《西安市城中村改造管理办法》，这里面就带有强制性了，这里面有两句话，叫“政府主导、市场运作”，本来城中村改造是原地民，土地是谁的，谁就成立公司，成立改造主体，它就开始响应，利益就非常大。

说到这儿，跟招商引资，就是用主体的土地，用有钱人的钱给这块土地进行投资，把它拆掉，再建起来，成果按双方议定的用合同形式建立一种法律上的租赁关系，用30年来进行回收和收益，是这种关系。给城中村人有的利益做到最大的可以做到5：5分成，如果容积率按4.5考虑，或者按习惯称呼说1个平方米土地建5个平方米的建筑面积的房子，那么就可以简单的说，拆掉一个村，建上5个村，给原来的村庄还两个半村，给投资人拿两个半村，投资人拿2.5个村完成回收和收益，就可以做到最大，但是进行不下去，最后导致07年出台硬性的，带有强制性意思的政策，力度比较大，市场运作。什么叫市场？有买有卖就叫市场，买什么卖什么，就是买村卖村，城中村里面没什么，大概念就是土地和现有的旧房子，达不到城市发展要求的房子。

主持人：我有一个网友们比较关心的问题，一个是您说的三类房子，黑房子，还有手续齐全的，还有一个手续不齐全有风险的房子，在手续齐全的和手续不齐全的这两种房子里面，如果自住，如果是投资，这两个风险相对有多大？

梁耀英：手续齐全它在城中村改造里面分为两种，一种是集体土地转变为国有土地，然后划拨土地，它上面建设的房子不能卖，是受国家政府控制的，是不允许买卖的。虽然从政策角度不能买，但是这种房子人们买的现象比较多，可以居住也可以流转。从法律角度流转的是房子的承租权，或者是使用权，但是产权是半产权，就是一半属于自己，另一半不属于自己。另一半是谁的，土地是国家的，或者是集体转制以后属于企业的。另一种是一般完全手续叫全产权，房子产权是自己的，土地也相应带来了，这叫全产权。

主持人：手续不齐，自住有没有问题？

梁耀英：自己住没有任何问题。

秦　涛：有一个基本的原则，就是成房不拆，要拆的话，就浪费大了，由集体变国有只要缴土地出让金就可以了。因为小产权的房子对外出售品质比较低，尤其是自住，你在中国这么一个环境，只要是自住房子，问题不大。

靳喜梅：一般在规划之内，住50年、70年没问题吧？

梁耀英：经过建设部门、规划部门、土地部门规划了，一般都是法律意义上的70年。

靳喜梅：我觉得夏天大家看房子比较少，也是一个淡季，可能过了伏天以后，慢慢看房的人也会逐渐增多。

梁耀英：会，凡是房地产，所谓一级市场、二级市场，还有黑市场，都会随着市场规律走，这个是互相关联的。

秦　涛：具体到房屋的建设，23层民房没有什么问题，跟开发商建的房，没什么区别，它的品质就在于有没有一些配套，比如说曲江的房子，它的配套就比较好。

梁耀英：这是很重要的，如果配套不到位，那就存在很大的价格上的差异，但最重要的还是土地出让金的问题。

朱　林：我们西安之所以没有大的动作，是因为这个问题牵扯到的都是老百姓，法管老百姓，但是不可能杀老百姓。

张芳军：买城中村的房子，不管有证没证，首付都是10—15万，如果你能拿出来这么多钱付首付就成。

朱　林：其实买城中村的房子，主要是没有户籍的人和工矿企业的人，因为买城中村的房子负担比买商品房的门槛高，不能按揭，它一般是分期，想住进去就必须把钱缴完，但最大的特点是总额小。归结到刚才的，你们认为23层会拆吗？