万宁市保定----乌场湾项目合作开发框架协议
甲方： 万宁市人民政府
法人代表：
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乙方：三亚龙圣投资发展有限公司
法人代表：
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依托万宁市滨海区域得天独厚的旅游资源，根据万宁市产业发展战略，甲、乙双方同意就万宁市保定----乌场湾的整体开发事宜进行合作，本着互惠互利的原则，甲乙双方经充分协商，特签订本框架协议。
第一条 合作宗旨
甲方同意乙方参与万宁市保定-----乌场湾项目的开发合作，本着“政府主导、企业参与、整体规划、分期开发”的原则，共同打造高品质滨海旅游度假区。
第二条 合作模式及合作范围
一、在甲方主持下，由乙方参与保定----乌场湾项目区的规划开发活动，有关项目区可行性报告，总体规划及控制性详细规划编制费用由乙方负责支付，不纳入合作项目区的开发成本，本项目可行性报告、规划、开发活动由始至终在政府的领导下进行，并经批准后方可实施。
二、规划范围，本协议确定的保定----乌场湾项目合作开发区域（以下简称“项目区”），其规划范围西起保定村及其以南的太阳河旧河道，东至乌场湾（含甘蔗岛），北抵万城镇至春园湾的旅游大道，南临保定湾南部的太阳河分洪口（具体以规划确定的范围为准），项目区规划面积约10平方公里，该区域基础性建设内容（包括项目区连接万城镇的旅游景观大道及其相关的供水工程等）和重点建设项目。
三、规划要求，保定----乌场湾总体规划和控制性规划的具体要求，由万宁市建设局具体制定规划细则或规划设计任务书，乙方按甲方委托的权限及市建设局确定的规划细则具体组织上述规划的招投标工作。
四、完成时间。保定----乌场湾区域的可行性报告及总体规划在本协议签订后4个月内完成，其控制性详细规划在总体规划获得批准后6个月内完成。
五、有关规划成果及项目区开发方案获得省政府批准后，政府和开发商双方成立项目联合开发公司，甲方2指派万宁市土地整理储备中心代表甲方参与项目联合开发公司经营管理
（一）项目联合开发公司由乙方派员任董事长和总经理，负责联合开发公司的经营管理。
（二）甲方派员任项目联合开发公司董事和财务总监，参与项目联合开发公司的经营管理，负责公司财务管理工作。
六、项目区土地供应在统一规划、统一整理的基础上，按“以项目带土地”的原则逐一进行，即成熟一个项目推出一个项目：项目区土地整理后，由市政府采用招拍挂方式出让项目用地，项目区的土地出让底价由甲方委托具有资质的评估机构进行评估并经确认后报省政府批准确定。
七、项目区土地出让收入，在优先偿还乙方基础设施项目建设等投资成本及支付土地征收、收回、征补偿安置补助费、新增建设用地土地有偿使用费等有关费用及按照有关政策规定提取的费用后所获得的纯利润，由甲、乙双方按照3：7的比例分配，具体分配方式由双方另订补充协议执行。
八、按国家和省政府规定，项目区土地开发成本包括实施本项目开发所需的征地补偿费、新增建设用地有偿使用费等依法向国家上缴的税费以及本项目开发所涉及的基础设施工程建设费等按国家规定应纳入开发成本的费用支出。其中，征地补偿安置费包括土地补偿费、安置补偿费、青苗及地上附着物补偿费、拆迁补偿费和被征地农民社会保障费等。其他费包括新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费、征地管理费、确权登记费、土地测绘费、评估费等；林地收费包括森林植被恢复费、林地补偿费、林木补偿费、安置补偿费，以及按规定计提的建立国有土地收益基金、城镇廉租住房保障基金、计提用于农业土地开发资金；基础设施建设费用包括：本项目开发所涉及到的市政道路（含万城镇至项目的旅游景观大道等基础设施 ）。供排水、供电、供气、防洪泄洪、滨海园林景观带建设工程及项目区相关的公共配套设施工程投资等。上述开发费用由乙方负责支付。
第三条 建设内容和投资计划
本协议确定的“万宁市保定----乌场湾滨海旅游区”合作开发项目，其主要规划建设内容包括：
一、以海上超五星级酒店为标志，集乌场岭—甘蔗岛滨海全景休闲公园和国际游艇俱乐部（条件具备时将进一步拓展其国际邮轮母港功能）为一体的高端旅游服务设施组团（该区域涉及其他企业拥有的土地，由甲乙双方共同负责处置并另行协商处置方案）
二、以保定湾“蔚蓝海岸”生态泉艺景观走廊营建工程为核心，集一线海景酒店，高档度假公寓项目区为一体的滨海旅游度假区。
三、以乌场湾“渔人码头”项目区为核心的体现现代化渔业服务基地的滨海小集镇组团，通过对现有乌场渔港进行整体改造，提升乌场渔港的现代化，环保型渔业基地功能，建设现代化渔港码头、鱼货交易、渔业后勤服务体系、商业体系及其他配套设施、生态保护与景观设施为一体，具有渔业生产、市场服务、商业服务、和“渔文化”旅游等多功能的现代化“渔人码头”，使之与保定----乌场湾的高端旅游环境相协调、相融合，并以此促进乌场港地区群众的就业、安置等民生问题的解决。
四、以实现项目区南部太阳河段流域整治、带动太阳河流域花卉产业基地规模化创建与“新农村”建设为发展目标的太阳河人工水系及“水榭花都”大型高尚度假住宅区、太阳河高端花卉度假庄园、别墅项目发展组团。
五、根据本项目的开发规模和建设内容，本项目拟建设各类旅游、商业、住宅项目的总建筑面积约300万平方米（以控制性详细规划确定的规模为准），拟在五至八年内分阶段进行投资，其计划投资总额约为100亿元人民币。其中：基础设施项目建设投资约为8亿元，自有项目建设投资约20亿元。项目区的有关投资计划初订如下：
1、基础设施及土地整理投资计划：
第1年：在项目区总体规划与控制性详细规划获得批准后，由乙方按规划所列基础设施内容，先期启动项目区连接万城镇的旅游景观大道、区内主干道及供水管道工程、燃气管道工程建设，计划投入资金约3亿元。
第2年：建设项目区次干道、项目区排污工程、太阳河水生态治理工程等基础设施建设工程，计划完成投资5亿元。同时，组织项目区土地征收、收获和整理，项目区土地整理费按省政府批准的土地供应指标足额投入（土地整理进度根据海南省政府安排的年度用地计划指标调整，同时市政府在项目区的土地供应计划应与乙方的基础设施投资进度相适应）
2、乙方自有项目及招商项目投资计划
第2年：建设保定湾高档度假公寓项目（一期工程部分），乌场湾现代化渔业服务基地及”渔人码头“项目区（一期工程部分）等，该阶段计划投资约2亿元。
第3年：建设太阳河“水榭花都”大型生态度假社区及国际老年安养城项目的建设，计划投资约15亿元。
第4年：建设乌场岭----甘蔗岛国际游艇俱乐部与海上超五星级标志性度假酒店项目（含海底酒店部分）基础工程，计划投资25亿元。
第5-8年：完成项目区土地经营、项目招商和全部自有项目的建设任务，逐步实现经营类项目的营业计划，全面完成项目区的市场推广与销售目标，该阶段计划完成滚动投资（含项目区流动资金投资）约50亿元。
项目控制性详细规划获得批准后，乙方要进一步制定具体的年度投资计划及建设项目。甲乙双方另行订立年度投资计划及建设项目计划补充协议，作为本协议的补充。
第四条 双方权利和义务
一、 甲方的权利和义务
（一）由甲方出具委托书，并委托乙方聘请有资质的项目咨询公司和规划设计机构编制保定----乌场湾项目区可行性报告、总体规划和控制性详细规划。
（二）本协议签订后，由甲方成立项目领导协调小组，负责项目可行性报告、规划开发活动、建设期间的统一领导、监督和协调工作。
（三）在项目区总体规划设计方案获得批准前，冻结项目区范围内的一切项目审批活动，并承诺在乙方未违背本合约的条件下，不再寻求与第三方开展项目区的开发合作。
（四）在项目区总体规划获得批准后，负责项目土地征收、收回、整理及土地供应计划的申报工作，协助乙方组织项目区外各项基础配套设施的建设，争取在3年内完成本项目区的土地供应计划并完成全部土地的招、拍、挂、出让的实施工作。
（五）按规划要求对项目区的主要污染源进行集中性的协调、治理活动，以保证项目区生态环境治理与恢复工程的具体实施。
（六）对项目区的土地利用总体规划的修编或局部调整、土地征收、用途改变及供地指标等方面给予全力支持。所涉及的农民种植补偿、坟墓搬迁、房屋搬迁等项工作，由乙方出资，甲方出面负责协调解决。
（七）对项目区的开发和经营活动，在甲方的权限范围内给予最大限度的费用征收优惠及政策支持。
二、乙方的权利和义务
（一）根据甲方出具的委托书，出资编制项目区可行性研究报告、总体规划及控制性详细规划。
（二）项目区总体规划与控制性详细规划获得批准后，乙方按规划所列内容，出资开展项目区规划所涉及的基础设施、公共景观区域的施工建设和项目区土地整理，并在甲方规定时间内完成，本协议签订后，乙方应首先突出抓紧启动万城----项目区旅游景观区大道的规划设计工作，争取尽快开工。
（三）乙方提前做好项目开发的资金保证工作，在本协议签订之日起7天内，乙方必须将2000万元人民币注入甲乙双方共管账户，作为项目区启动开发的前期保证金（该保证金在项目启动后即转为乙方的前期规划及建设投资），并且确保项目初期（项目总规获批后的第1年）投入不少于3亿元人民币，第二年投入7亿元人民币，乙方在进行上述资金准备的同时，应及时向甲方提交可行性的资金到位计划，以便接受甲方的监督，甲方应根据规划和乙方的投资计划，制订相应的土地征收、回收计划和供地计划。
（四）乙方按照本协议约定的投资计划，完成相关具体工程、项目的投资，同时履行对相关具体建设项目所涉及的群众搬迁、安置、就业与村镇改造的出资义务（具体实施方案由甲乙双方共同协商后再补充协议中进行明确）。
双方初步议定，拟采用国际上先进的“团地再生”市镇改造模式，就地集中安置群众，改善旧市镇的生活居住配套条件和基础设施条件，并充分解决项目区群众的生存、发展问题，建设风格统一，环境优美，村容整洁、民风淳朴、民生富足的“集镇型”、“旅游型”社会主义新农村。在该项建设活动中，政府负责安置的规划指导并组织实施对群众的拆迁、安置、补偿等事务，乙方负责出资配合对规划范围内的村庄进行规划改造和建设，具体改造、建设的程度由政府提出明确的要求，乙方具体组织实施。
（五）该项目区涉及林地较多，特别是沿海国家特殊保护林地带面积较大，乙方在项目规划建设时，应按照省人大对海域景区的有关规定，在充分保护滨海生态林地的基础上进行规划建设。
第五条预警机制及违约责任
一、为保障项目区合作开发的顺利进行，甲乙双方同意自本框架协议签订后，共同建立双方合作的预警机制，以促进双方认真履行本协议内容。
（一）违约告知。乙方执行年度投资计划时，不能完成当年投资计划额度60%以上，则甲方向乙方发出违约预警；乙方应制定具体的投资资金保障计划并积极组织项目投资建设。
（二）终止合作。乙方在第2年的6月底前投资额达不到当年投资额度的50%以上时，视为乙方无力继续投资，甲方可以依照本协议终止与乙方合作，只对乙方的原始投入予以如实补偿，该补偿在该项目重新启动后政府获利时，从政府所得利益中支付。在此基础上政府可另行确定项目开发商。
项目区的技术设施项目建设期最长不得超过三年。
二、如因不可抗拒因素和非乙方原因或非正正当理由导致乙方投资计划延误时，甲方应予以确认并允许将乙方当年的投资计划顺延实施。
三、如因不可抗拒因素导致本协议无法履行或终止履行时，则乙方可以免责，同时甲方应对乙方的原始投入进行如实补偿，并如数退还乙方乙缴纳的项目保证金。
第六条 协议的生效和补充
一、 本协议由甲、乙双方代表签字、加盖公章后生效。
二、本协议尚未明确的其他具体的内容，由甲、乙双方分项协商后另行签订有关补充协议，该补充协议及其相关附件是本协议的组成部分，与本协议具有法律效力。
三、本协议一式四份，甲乙双方各执两份
甲方：万宁市人民政府 乙方：
法人代表 法人代表：
签约代表 签约代表
本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/1f9c530b68eae009581b6bd97f1922791688be8c.html
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