浅谈中国的房价问题
发布时间：2011-05-09 来源：文档文库
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浅谈中国房价过高问题
按:当前国内房价的居高不下根本上与收入差距的拉大密切相关，但现代主流经济学却基于伦理自然主义而这种现状合理化。其实，，具有公共品的特性，从而不能简单地放任市场机制来加以配置；特别是，由于各国政府从房地产中吸取大量的财政收入，这不但违背税赋的支付能力原则，而且住房本身是社会大众的基本生活必需品也使得“住者有其屋”这一理想离现代社会越来越远。
近年来，房价的急速上涨已经成为笼罩在社会大众心头的巨大阴影，这个问题是如何产生的？我们怎样认识它？本文对此作一较为深入的剖析。
一、为何房价会居高不下
一般来说，在房价非理性狂飙过程中，支持房价走高的有两种力量：一是居民的自住性需求，二是富人的投机需求。由于在住房的供给受到制约的情况下，有关住房紧张之类虚假信息比较容易误导人们的房价预期，从而人为地引起房价的不正常上涨，这是近来年房地产市场的基本现状。但是，党房价上涨预期破除之后，在房价下跌过程中阻碍房价下跌的“抗跌”力量却只有一个：居民的自住性需求；这就是房地产中的所谓“不对称原理”：富人的投机行为产生房价的峰值，而穷人的购买力产生房价的“抗跌值”。显然，居民的自主性需求主要与其未来可支配收入变化有关，在一个收入不断拉大的社会里，理论上房价是应该很低的，或者说，当前国内的房价应该会迅速下降；但是，为何已经经历半年多的休整期，迄今国内房价还没有形成快速下降的局面呢？这里从两方面加以剖析。
一方面，就住房的真实需求而言。任何商品的价格上涨都跟供求有关，而房地产中土地的有限性制约了住房的供给，因而房价上涨的直接原因在于其巨大需求，这是住房市场面临的真实需求。而这里就有两个基本问题：一是为何有如此大的住房需求，这就涉及到资金的来源问题。二是住房需求为何集中在这段时期，这就涉及到前端时期住房制度改革中的缺陷问题。
另一方面，就住房的需求结构而言。当前的房价剧涨并不是全面性的，而主要集中在大中城市；在一些城市房价成倍地上涨的同时，全国房价2004、2005和2006年上涨只是9.7%、7.6%和5.6%，这是就住房需求的结构性问题。为什么会出现这样的反差呢？其实，房屋本身存在明显的外部性，人们不仅关心自己家庭的外观，也会关心整个街区的观瞻，关心整个地区的地理人文；因此，如果整个地域的环境和设施很差，那么，人们对它的需求也会下降。显然，当前住房需求的结构性问题根源就在于，中国小城市或农郊地区的住居环境、交通设施与大中城市相差太远了。正因如此，在城市土地资源如此稀缺的情况下，只要收入分配问题得不到解决，城乡之间就会呈现出反差极大的二元结构，城市住房也就必然会不断上涨，从而也就永远不可能实现“住者有其房”。
二、现代主流经济学对住房问题的理论误导
当前国内的房价之所以如此高涨，显然是与那些所谓的“主流”经济学家的推波助澜分不开的，早先不是有经济学家就不断看涨房价，甚至还为之打赌吗？事实上，当前的那些“主流经济学家”往往热衷于从供求角度来预测房价的走势，从供求平衡来为不断高涨的房价进行辩护，并基于市场原教旨主义而崇尚以市场机制来解决住房问题。这些经济学家之所以采取这种分析方式，推崇这种政策主张，也是与现代西方主流经济学所内在的自然主义思维密切相关。西方社会本身就具有根深蒂固的自然主义思维，中世纪宗教道德衰败后自然主义又与一定的价值信念相结合，从而形成了一种伦理自然主义，这种伦理自然主义基于“物竞天择”的学说把存在的就当成合理的；同时，对存在的认知又衍生出了实证主义，这样，伦理自然主义又与伦理实证主义相结合在一起，因为两者拥有共同的信念，即我们必须把规范归结为事实。正是基于伦理实证主义这一信念，主流经济学将实然上升为应然而将现状合理化
了，因而当前房价上涨也是符合经济学规律的。但问题是，符合何种经济学规律呢？是那种赤裸裸的以力量决定的市场规律吗？尽管在当前收入极端悬殊的情况下，房价确实有不断上涨的需求基础，但问题是，这种上涨合理吗？主流经济学所依据的伦理实证主义强调存在就是合理，因为存在是物竞天择和优胜劣汰的结果；但问题是，存在的东西就一定合理吗？ 一方面，就市场机制对住房的扭曲而言。尽管主流经济学认为在市场机制的作用下，资源可以获得最有效的利用，这是科斯中性定理所表达的；但是，在人类社会中，每个人的效用本来就是不同的，出价高的人仅仅是那些具有高度需求的人，而不意味着它能够使同样的资源创造出最大的收益。其实，维塞尔很早就区分交换价值和使用价值：使用价值单纯地决定于效用，而交换价值还决定于购买力，是衡量效用和购买力的结合；并且指出，“在商业界里，只要社会的财物供应还掌握在那些想要从中牟利并为自己的服务取得报酬的企业家手里，成为最高原则的就是交换价值而不是效用”，因而“生产出来的不是那些可能有最大效用的东西，而是人们需要付出最高价钱的东西；财富上的差别愈大，生产上的矛盾也愈显著。它给浪荡公子和饕餮之徒提供奢侈品，而对贫苦不幸的人的需要却充耳不闻”。[5]正因如此，尽管土地资源是非常有限的，但它为不同的人所占有往往会导向不同的用途：贫穷者将会盖经济适用房，而富裕者则可能用来盖豪宅、建车库或围花园；显然，尽管作为基本生活品的住房主要是弱势者的需求，但一旦土地集中在少数富人手中，这种需求就难以得到满足了。特别是，纯粹市场行为绝对不会为扩大社会效用而生产，而是生产那些更具收益的产品；正是由于土地资源分配的极端不平衡，国内一些房地产大鳄就公开宣扬，他们只盖富人住的豪宅，也应该只有富裕者才能买得起房。
另一方面，就对住房属性的认知而言。尽管住房因具有争夺性和排他性而往往被视为私人物品，从而经济学家大多强调应该由市场机制来调节；但实际上，这种商品并不是可以完全经由市场交易的，相反，它具有非常强的公共品特性。究其原因在于，人们的应得权利应该与社会的财富增长同向乃至同比例发展，而就当前而言，免予匮乏和保障安全已经逐渐包含在基本人权的范畴之内；因此，就像人的生存权等权利一样，获得住房本身也已经越来越成为人类的基本权利，因为要生存必须有栖身之地。
