刚买了一套二手房，谈谈我是如何砍价的（佣金+业主报价）
背景资料：过完年就在市里和龙华看房，4月初的时候在福田某小区签了一个小两房。正南超向，看花园，楼层适中，小区前后俩公园。看完房后在心里较为满意。合同情况签订如下：业主实收206.8万+佣金2.1万+按揭费0.1万+各类税费杂费10万多点= 220万。
参与人员：卖方夫妻俩，我和女朋友、某大型地产中介3名。
买卖步骤如下：
首先，先和卖方谈合同价，卖方报价210万。谈价格之前，拉了若干家常柔化气氛，效果还不错。开始还价。我和女朋友出去商量了一番：觉得房子不错，机会难得，一定要拿下。
能够接受的最高价为208万（底线），终极目标205万拿下。
进门与卖方谈价格。先让卖方报价。
卖家称：“可降5000元。”
我当即表示：“如果是几千块的降幅，这个价格没得谈。”起立作势要走，出去吃饭。
卖家老公与老婆出去短暂商量了一下，回来又报价：“可降1万元。”
我表示：“房子很好，我希望205万成交。”
卖家表示肯定不能接受，但也没有表示出太多的愤懑和不满。
女友出场。女友开始间接婉转的指出房子的缺点，哭穷。
中介将卖家拉到店外单独公关。
卖家再次过来：“报价208万，并坚决表示是最低价，不同意就走人。”
经过前面的接触，我已经感觉到卖家很想卖房，所以我心里也不是太着急。
我表示：“208万确实不高，但昨天已经谈了一套22楼的房子，楼层和装修都比您家好，报价就是208万，所以如果是208万的话我就买昨天那套房了。”（实际情况是却有这么一套房，但朝向是朝正西，卧室朝北的）。
我又表示：“买房看缘分，这个房我加一万，206万，不会再加价，买不成就当交个朋友，没事的。我就去买快开盘的水榭6了，说完还拿出水榭6的认筹单和宣传册丢在桌上。您考虑一下，我出去吃饭了。”说完我就真的出去买面包吃了。有个中介小伙随身跟着我，走哪跟哪。
女友还在店里跟卖家周旋。
过了20分钟，被中介再次拉进店。卖家夫妇表示：“207万，绝不再降。”这时他们也意识到，一直都是他们自己在降价，我这边没怎么松口。说完卖家夫妇就走出店找吃的去了。
我这时感觉已经接近卖家的极限了，又加上我自己确实想买这套房子。
这时，我开始和中介谈佣金的问题。
中介小梁拿出个计算器，装模作样的计算佣金，告诉我得付佣金6.2万。我跟他说，便宜点。
中介小头目张出场，表示，打个95折。5.9万就够了。
我笑了：“你是不是看我长得嫩，当我是刚毕业大学生呢，就这么糊弄我。”
我很平静也很坚定的告诉中介：“我出1万元中介费。”
中介那边瞬时炸锅了。
随即开始暴风骤雨般的吵架，那架势感觉要打起来。
在这场吵架中，我的理由是：中介服务费不能按照合同价比率收取，难不成我买个1个亿的房子还要给你们300万的中介费？我只能按照你们付出的劳动来付中介服务费，你们只带我看了3次房子，付1万元中介费，简直就是逆天了。（我的态度坚决而且恶劣，跟刚才和风细雨的和卖家还价有天壤之别）
中介小头部张表示最多打6折，3.7万元中介费不能再少。
谈崩了，我再次起身出走，坐地铁去龙华看房。中介还是派了跟人跟着我。
在外面逛了20分钟。中介大头目李来到店里，并邀请我再来谈谈。
我去了，中介大头目李表示，可以打到4.5折，3万块中介费。我根本没给他面子，还是坚持1万块。中介大头目李开始威胁我了，说那就不签了，但让我签一个看房协议书，里面有规定我3个月内不能再找别的中介买这套房什么的。我开始跟他们扯看房协议书。最后看房协议书我也没签，我跟中介说，看房协议书内容是霸王条款的，这是我的家庭住址和电话，你打110报警我们去派出所协商处理吧，说完我拉起女友再次很坚决很坚决的离开，临走甩下一句话：“中介费2万块！”去停车场取车，开车回家。车开出3分钟后，中介来电话了，口气变得很软，求我再加点，他们就同意了。我的口气也变得缓和了：“那就再加1千块吧，就当是交个朋友，茶水费了。”基本同意。
我俩再次回到了店里，这时气氛已经缓和下来了，我也跟中介们道歉，对刚才的恶劣行为表示了歉意。由此确定，佣金2.1万。
卖家也目睹了我跟中介还价的过程，卖家胆子不大，被吓的不轻。我的出价是206万，卖家是207万。由于我心里还是很想买这个房子，加上前面佣金砍掉了很多，所以最后我这边妥协了很多，也没再坚持206万。最终，卖家降了2000块。最终，以206.8万成交。买卖结束。
事后总结
上面过程叙述的很乱，下面总结几条经验吧。
1、佣金底价很重要。我设定的2万块佣金底价，是有根据的。我有个同事刚买了一个130万房子，付了2万元佣金。我买的这个房子即使是租单，也有4000块的佣金。
综合以上两点，1万元佣金确实太少，2万元中介是可以接受的。放着2万块，我就不相信中介会忍心不要？
2、还价底线不到最后关口，是不能松口的。是不能轻易的改变底线。喊出了205万，就要要紧牙关不松口。不仅是买房子，买任何东西都是这样的。一定要坚持自己的价格底线（前提是价格底线设置要合理，这个就要靠前期的市场调研了）。
3、还价过程中一定要舍得离场。买房子时，要表达出我不是一定要买你的房子，买不到就买不到，无所谓。一定要舍得走，舍得离场。你一走，卖家和中介就慌了。退一步讲，你一走，万一卖家还是还是不同意，你还可以再主动回来嘛，脸皮厚点，没事的。
4、买房子一定要有两个人或以上。还价时一个人唱白脸，一个人唱黑脸，这样不会太容易谈崩，回旋余地较大。另外，白脸黑脸的角色是可以相互转化的。
5、跟卖家还价态度要好，毕竟是卖方市场，但也要坚持底线。跟中介还价态度要坚决，谈不拢就拉倒。
感慨：现在房子已经过户了，等着明天去收房子，心里还是很高兴的。来深圳这么多年，终于在福田有套房了，当上城里人啦。“城里的房子，把梦照亮……”
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