上海黄浦区137#地块招投标报告

万源集团篇 3

公司简介 3

经营理念 3

项目产品理念 4

项目产品介绍 4

项目市场篇 10

上海市整体市场 10

国民经济总环境 10

金融投资环境 11

行业经济环境 11

城市建设 15

上海市房地产市场综述 16

上海市商品住宅供需情况统计 16

黄浦区区域市场综述 21

区域概况 21

黄浦区区域特征 24

黄浦区房地产市场综述 25

黄浦区期房市场供求分析 25

黄浦区房地产市场总体特征 27

项目区域市场 28

项目区域面积配比 28

区域竞争个案分析 29

区域市场潜在供应的竞争 30

项目概况 31

项目立地条件 31

周边区域生活机能 31

SWOT分析 32

项目构想篇 36

客源客层分析 36

客源客层定位概念与目标 36

客层定位主导对象 36

目标市场产品需求分析 38

产品总体规划建议 39

规划指标 39

规划思想 39

总体布局 40

交通设计 43

产品力加强建议 44

社区智能化配置 44

物业信息化管理 45

社区环保设施 46

会所设施配备建议（供选用） 46

物业管理服务建议 47

项目开发篇 50

项目开发打算 50

项目三通一平土地价位 50

实施计划及时间节点 50

资金筹措方案 50

万源集团篇

公司简介

上海万源投资（集团）有限公司是专业投资房地产的大型民营企业集团。

公司法定代表人：王继加

注册资金：人民币1.16亿元

主要经营范围：实业投资及资产管理，房地产开发经营，销售建筑材料。

经营理念

万源集团把顾客的需求作为企业生存发展之源，

坚持公平竞争原则，谋求企业及社会的共同发展，

提倡以人为本，积极向上的企业文化，

凭借成熟的专业队伍和成功的开发经验，

高效地开发适销、环保的高质量产品，

为提升城市居民的生活品位竭尽所能！

项目产品理念

坚持超越现有标准，未臻理想决不面世。

这是万源的精神，也是他与众不同的地方。

万源集团不惜代价聘请世界知名设计团队，

引入新住宅工学理念，

配备家庭舒适系统，实施高规格酒店式物业服务，

甚至聘请知名文化顾问……

种种前所未有、别出心裁、体贴客户的做法，

除了铸就万源集团的新时代坐标，

也将震动世界，必将得到品位认识的心灵共鸣。

项目产品介绍

◆ 万源杰座（附图）

主要经济指标

投资商：上海万源（集团）投资有限公司

发展商；上海源鸿置业有限公司

占地面积：26626 M2

建筑面积：58591 M2

建筑形态：7幢16～18层的住宅，一幢18层公寓式酒店和约6000 M2的4层商场写字楼、沿街店铺。

绿化覆盖率：47.7%

容积率：2.2

会所面积：2500 M2

住宅户数：304

公寓式酒店户：166

简介

万源杰座位于内环线以内的浦东锦绣路、锦和路口，正对3.9万平米杨东小区中央绿地，隶属花木行政文化中心区的杨东小区。北邻世纪公园，附近地铁二号线龙阳路站、在建的明珠二期蓝村路站以及未来锦绣路轨道交通站点形成便捷的立体交通；毗邻龙阳路、锦绣路、浦建路、杨高路等主干道，周边二十多条公交路线辐射上海主要中心城区。

万源杰座力邀“世界建筑家581人”之一，大师黄永洪倾力打造。独创4.5米起伏坡景，绿意拾级而上，生活不再一成不变。蜿蜒流畅、光影变幻的外观，流水般的阳台曲线，延绵起伏的天际线，圆形主卧、大广角观景窗、3米挑高的恣意空间……，加上世界着名景观公司“贝尔高林”锦上添花，以及纽约OFA设计事业的公共空间设计，让万源杰作具备浦东顶级住宅的气势格局。

全装修规划的万源杰座，首创“家庭舒适系统”：配备沪上少有、美国顶尖的TEMPSTAR中央空调，结合欧洲享誉百年盛名的德国威能燃气热水器，冬天以热水炉提供的热水进入空调热水盘管进行制热，新风输送、湿度调节、恒温节能，舒适又健康；管道纯净水即开即饮。

诚邀余秋雨先生作为小区文化顾问；莲花物业作为企划销售；国际知名物业公司世邦魏理仕的酒店式顾问管理；2500平米豪华会所，全方位，智能化。对细节的完美坚持正是万源杰座独树一格、别具用心的地方。

◆ 万源晶典（附图）

主要经济指标

投资商：上海万源投资（集团）有限公司

设计单位：中国建筑设计研究院

占地面积：5421M2

总建面积：28893M2

总户数：510户

商业用房面积：2954M2

简介

万源晶典，万源建筑文明NO.2，酒店式服务公寓，约30—55 M2的MINI豪宅，一座33层高的滨江地标建筑，矗立于浦东陆家嘴金融商务区浦东大道和东方路交汇处。

浦东陆家嘴CBD，世界目光的聚焦之地，高档写字楼入租率85%以上，12家四星级以上的豪华酒店入住率更是让同行艳慕不已。万源晶典，占尽天时地利，雄居陆家嘴核心金融区和东方路高尚酒店区的黄金临界线上，餐厅、时尚会所、便利店等高档生活设施一应俱全，同时卓然地利汇集立体交通网络，30条公交线路，延安路隧道、大连路隧道两线连牵浦江两岸，西临明珠2号线东方路站。

万源晶典裙楼共计2层规划3000 M2左右高档商铺。臻美极致的空间格局，东方路酒店区的高尚客源，多维交通带来的源源客流，浦江百年规划的前景蓝图等，多重优势地利营造无出其右的商业财富空间。

项目市场篇

上海市整体市场

国民经济总环境

2002年是我国加入世贸组织的第一年。2002年一季度，上海完成国内生产总值达1159.53亿元，比去年同期增长9.6%，增幅高于全国水平2个百分点。虽然一季度经济增长比去年回落0.2个百分点，但从各项主要经济指标表现看，总体经济仍处于平稳、健康的运行状态。

在一季度上海市国内生产总值中，第一产业实现增加值为11.35亿元，比去年同期增长2%，第二产业实现增加值为534.08亿元，增长9.5%，增幅比去年同期下降4.3个百分点；第三产业实现增加值614.1亿元，增长9.8%，增幅比去年同期提高3.3个百分点，呈现加快增长的势头，对GDP增长的贡献率达到53%，比去年同期上升17个百分点。

2001年本市居民人均可支配收入为1.29万元，比上一年增长9.9%，剔除部分居民家庭出售住房所得收入，比上一年增长5.2%。上海城市居民家庭户均购建房屋支出为4855元，比上年增长2%。

上海房地产业和市场的持续发展有力地推动第三产业的增长。一季度，商品房登记预售面积516.57万平方米，比去年同期增长46.7%；存量房交易面积333.81万平方米，增长19.2%。一季度房地产业实现增加值达到70.8亿元，增长14.9%，拉动第三产业增长1.5个百分点，对第三产业增长的贡献率达到11.5%。

金融投资环境

2002年一季度，上海完成固定资产投资额289.7亿元，比去年同期增长21.2%，增幅比去年同期提高13.7个百分点。一季度，房地产开发、基本建设和更新改造投资分别完成107.88亿元、104.11亿元和42.14亿元，比去年同期分别增长23%、22.3%和23.2%。一季度重大工程项目完成投资79.42亿元，完成全年计划投资的15.8%。

占全社会投资60%以上的非国有投资增速迅猛。2002年一季度，非国有经济完成投资182.62亿元，比去年同期增长27%，增幅比去年同期提高6.3个百分点，拉动全社会固定资产投资增长16.2个百分点。

2002年，上海城市建设计划投资额542亿元，其中城市基础设施计划投资额为219.23亿元，占总投资额的41.8%。

金融保险业增幅的回升、邮电通讯业和社会服务业高速增长促进第三产业的增长。一系列有利于证券市场发展的政策措施的出台，增强了投资者的信心，成交额有所放大。一季度，有价证券成交额达到了11056.49亿元。

行业经济环境

 宏观发展环境

2002年上半年，上海房地产市场不仅延续了2001年不断走好的局面，而且出现了加速发展的趋势，内部订购、排队购房已成市场普遍现象，商品住宅价涨量升，办公楼租金不断上扬。

从宏观上看，2002年上海房地产市场暖风频吹，一是浦江两岸综合开发进入实质性的启动；二是央行第8次调低银行存贷款利率，房地产抵押贷款和公积金贷款利率也出现大幅下调；三是上海市第八次党代会提出2007年人均GDP7500美元，上海将进入较发达地区的行列，届时居民的购买力必将大大提升；四是九大轨道交通建设引发新一轮房地产投资热。

从市场来看，上海房地产市场从1999年底回升以来，住宅市场是一枝独秀，办公楼市场和商铺从去年开始，亦有所带动。2002年上半年和去年同期比较，房地产开发投资额增加45.3%，商品房新开工面积和商品房竣工面积分别增加11.2%和9.0%。期房推案量比去年同期增129%，推案量和去化量之比达到1：1.08。居住购房和投资购房两股合力推升了上海楼市。

 行业经济数据指标

◆ 2002年一季度上海房地产开发投资额为107.88亿元，较2001年同期增长23%.

◆ 办公楼投资额为4.12亿元，较上季同期微幅下降1.67个百分点，所占比重由上一年同期的4.78%继续下调到3.82%，并低于2001年全年4.27%的历年最低水平。

◆ 上海房地产开发投资构成中，其它类项目为34.02亿元，占投资总额的31.54%，大大高于去年同期所占据的10.33%的比重。（其它项目除了厂房外，主要包括商品住宅小区的会所、商场、医院、车库等物业配套措施。）

◆ 上海完成动迁拆迁面积47.73万平方米，比上年同期减少15.6%，但动迁拆迁补偿货币化金额继续上升，达到7.4亿元，同比增加26.7%。

◆ 上海期房一季度推案量为466.3万平方米，去化量为516.6平方米，供求比为1：1.11。从推案量来看，本季全市期房推案量中，浦东新区独占半壁江山，达到213万平方米，占总量的45.68%。传统的楼市大户闵行区，推案量则大幅下降，仅为16.7万平方米；从去化量来看，浦东新区本季期房去化量为95.22万平方米，占全市总量的18.43%，较上季有一定萎缩。但比第二名的闵行区的68.3万平方米仍有一定优势。

◆ 上海市中心9区以及浦东、宝山、闵行的统计显示，2002年一季度上海商品房住宅成交均价为4786元/平方米，与上年当季的4625元/平方米相比，增加了161元/平方米，增幅为3.48%。

◆ 本季上海市住宅预售商品房价格指数为1147.15，较2001年四季度上升1.76%，同比增加9.21%。

◆ 存量产权房登记的买卖面积达333.81万平方米，其中，存量住宅交易占据绝对主体地位，达252.24万平方米，占总量的75%。办公、商业用房的份额只占7%，厂房等其它用途的存量房则基本保持在15%-20%。

◆ 2002年一季度，上海个人购买商品房的比重继续攀升，商品房住宅交易销售登记中，个人购买的有43515套，占97%。预售中属个人购买的有39141套，占98.2%。

 2002年行业经济新政策

◆ 2002年1月1日，《上海房地产市场明码标价实施细则》正式实行，上海房地产市场将全面实行明码标价。新出台的《实施细则》规定凡是房地产经营、房地产中介服务机构和物业管理企业买卖、有偿转让、租赁房屋，提供相关服务的均得明码标价。

◆ 2002年一月下旬，上海住房拆迁安置补贴新规定出台。凡在该市城市国有土地上拆迁居住房屋，并在2001年11月1日以后核发房屋拆迁许可证的，都可按新标准补偿。最低补偿单价标准为：被拆除房屋同区域已购公有住房上市交易的平均单价。平均市场单价由各区、县人民政府按其划定的区域范围，定期公布。

◆ 2002年2月1日起，《高层建筑的面宽控制规定》开始实施，在上海中心城（外环线以内）范围内新建、改建、扩建高层建筑的面宽应当符合以下规定：一、建筑高度大于24米，小于、等于54米的高层建筑，其最大连续展开面宽不大于80米；建筑高度大于54米的高层建筑，其最大连续展开面宽不大于65米。

◆ 2002年３月１日起，本市住房交易手续费实行新标准。主要内容为：

一、新标准改变了计费办法，由原先按件计收改为按建筑面积计收。

二、购买者购买新建商品住房不再承担交易手续费，新标准规定新建商品住房每平方米３元的交易手续费，全部由开发商承担。

三、存量住房交易手续费标准国家规定每平方米可以收取6元，上海的新标准规定每平方米收取5元，由双方各承担50％。

◆ 从1994年2月起试行的上海对外来常住人口的蓝印户口政策于2002年4月1日废止，取而代之的是“上海市居住证”制度。“上海居住证”是持有本人合法居民身份证、在沪居住满半年以上，并有合法住所、稳定收入或职业的上海市常住人口身份证明文件。“上海市居住证”将首先在来沪工作或创业、不改变国籍或户籍、具有本科以上学历或特殊才能的外省市人才、港澳台人才、获得境外永久居留权的出境人才和外国人才中试行。获得者将在申办企业、科技成果转化、行政机关聘用、专业技术职务任职资格评定、子女就读、社会保险、专利保护、住房公积金、出入境手续办理与外汇兑换等方面享受相关待遇。

◆ 自2002年5月1日起，对已有的《房产测量规范》未做规定或规定不明确的部分，按新的规定进行房产测量。明确了凡是计算建筑面积的房屋，层高均在2.20米以上（含2.20米）。

城市建设

2002年，本市重大工程建设项目计划共安排七大类39项，76个单项，另有预备项目24个单项。苏州河综合治理一期工程为2002年的一号工程。

今年的计划项目中：基础设施工程31个单项，信息工程5个单项，能源建设工程4个单项，生态环境建设工程14个单项，农林水务工程8个单项，工业建设工程11个单项，社会事业和其它项目工程3个单项。

全年计划工程投资总额542亿元，高于去年64亿元（2001年完成重大工程投资工程量460亿元）。今年，高速公路、轨道交通、市内骨干道路、越江工程、水环境治理、废弃物治理、绿化建设工程共36个单项占219.23亿元，占总量的41.8%。
上海市房地产市场综述

上海市商品住宅供需情况统计

单位：万M2

说明：

1)期房市场推案量

1998年——期房预售推案面积有所下降，表明市场压缩期房供应量，提升成品房供应量，从而试图减少存量房的进一步增加。

1999年——全年的期房供应量继续下降，比1998年减少了7.3%，这对目前市场的有序进程具有不断的推动作用。

2000年——期房市场的推案量在不断打开，恢复了多年不见的生气。2000年全年上海市商品房期房市场推案较1999年全年上涨了7.1%，基本与1998年持平，市场供应有所复苏。可见在近两年的市场调整期后，整个市场正在不断向良性化方向发展。

2001年——受到2001年1月实施的《上海市商品房住宅预售标准》的影响，一季度期房推案量曾出现大幅度萎缩的现象，但后三季度推案量大幅回升，全年期房市场的推案量为1659.2万平方米，同比增长了7.1%。

2002年——1季度本市期房推案量虽较前一季度有所下滑，但同比却增加了265%。

2)现房市场推案量

1998年——由于1997年大量上市的期房纷纷交楼，上海现房推案量出现前所未有的2143.92万平方米，同比1997年增长了226.7%。

1999年——全年现房推案量比1998年下降了31.17%，造成如此大的幅度的原因一方面由于政府在1998年对期房供应的控制；另一方面也是近两年现房销售的大幅跳升所导致的。因此1999年市场状态更趋合理、稳定、平衡，这对2000年的市场发展更有利。

2000年——上半年现房推案面积较1999年同期增加21.4%，下半年较1999年同期下降了42%。全年上海市商品房现房市场推案较1999年全年下降了15%，房地产市场总体上供求矛盾继续缓解，商品房销售保持良好势头，存量房屋交易稳步上升。

2001年——现房总体推案量1841.56万平方米，同比增长了10.1%，但是后半年推案量有所下降，降幅为46.4%。其原因主要为新预售政策影响，大量新建楼盘纷纷推迟上市后，间接影响了现房市场的供应。而现房推案市场上半年仍能有充分的供应，主要得益于2000年末楼盘的集中上市。

2002年——1季度现房推案量为582.66万平方米，同比微幅上扬1.5个百分点。

3)总体去化量

1998年——受“福利分房取消”政策影响，全年商品住宅成交量大幅上升，其中期房预售实际成交比1997年增长83.5%，现房销售实际成交增长67.7%。

1999年——期房预售实际成交比1998年又增长23%，现房销售实际成交增长38%。1999年上海商品住宅期房、现房市场总体成交率分别从1998年的52.4%、34.4%跃升至74.4%、81.8%，市场现房存量压力大大减轻。表明市场受多方政策鼓励及房地产业本身的良性发展已有所好转。

2000年——上海商品房预销售仍保持较高的势头，与1999年比较，预售去化增加35.1%，现房去化基本持平，其中2000年度，上海商品房期房市场预售总体去化率达到前所未有的94％。

2001年——虽然受到新预售标准的影响，2001年上海市商品房总体去化量还是达到3852.29万平方米，较2000年同期，上涨幅度达36%。期房和现房市场去化量双双走高，分别比去年同期有了较大幅度的上升。与受新预售政策影响的期房市场相比，上海的现房市场显得更为活跃，面积突破了2000万平方米，到达了2020.46万平方米，同比增长了16.3%。

2002年——一季度期房成交量为516.6万平方米，同期增长38%，全市供求比1：1.11，市场供求偏紧。从现房推案量和去化量之比来看，本季度则与预售类呈反向运行态势。2002年一季度，去化量为556.89万平方米，较同比增长19.8%，供求比为1：0.96，呈供略大于求的态势。显然上一年预售大幅放量，使今年一季度竣工后办理初始登记的项目明显增加，根据最近一年多来，增量房求大于供的实际，今后各季中，现房形态的供求会处于动态平衡之中。

黄浦区区域市场综述

区域概况

黄浦区是上海历史最悠久的城区，是上海近代商业的发祥地，是上海中心商业区的核心区域，是上海的行政文化中心，是上海发展都市旅游的精华之地，是体现上海国际大都市繁荣繁华的重要窗口。

◆ 人文地理

黄浦区位于上海市城区的几何中心部位，东临黄浦江；西至成都北路、金陵路、西藏南路、肇周路、制造局路；南沿高雄路、江边路、黄浦江；北邻苏州河，上海市的"0"公里就位于本区内的国际饭店。

全区面积12.85平方公里，占全市面积的0.2%，其中陆地面积11.017平方公里，水域面积1.837平方公里；行政区划为9个街道共190个居委会。至1999年底，全区总人口数为68.6万人。

◆ 道路交通

黄浦区交通四通八达。人民广场是上海市内重要的交通枢纽，设有通往市内各主要地点的公交线路，轨道交通一、二号线在此交汇（人民广场站）。加之南浦大桥、延安路隧道、延安路高架、内环线高架、南北高架以及复兴东路、西藏南路、陆家浜路等主要道路构成了快速、便捷的立体交通网络。

主要横向干道：

北京东路、九江路、福州路、延安东路、金陵东路、淮海东路-人民路、陆家浜路、中山南路。

主要纵向干道：

西藏中路-西藏南路、河南中路-河南南路、中山东路-中山南路。

◆ 主要学校、医院

黄浦区是上海近代文化及英语普及大区之一，区内有市重点中学格致中学、大同中学、大境中学，区重点中学光明中学等各类中、小学。

◆ 主要商圈

 南京东路商业街：

是全国着名的商业街，其每年的营业额都冠居全国。“新世界商城”、“市百一店东楼”、“宝大祥商厦”、“伊都锦商厦”等，使整个南京路成为具有国际水平现代化商业大厦，展示国际名牌、一流商品，拥有一流购物环境、一流服务水平，是繁荣、文明、整洁、安定的现代化商业大街

 北京路五金一条街：

经营门类有机电、交电、阀门管件、机动刀具等60余个大类，数万个品种，使北京路成为名符其实的生产资料街。

 福州路文化街；

有上海科技图书公司、上海外文图书公司、上海书城、上海古籍书店等一大批名优特色店，另外还经营上千种文化用品，正以崭新面貌，迎接国内外宾客的文化生活需要。

 金陵路装潢街；

以经营各类中高档装潢材料为主要特色，以满足各类人群不同的需要。

 豫园商城；

豫园旅游商城，在百余年的商业文化积淀的基础上，场内形成小商品、小吃、黄金等经营特色的，享有“小吃王国”、“小商品王国”等美誉。

◆ 主要旅游资源

黄浦区内拥有丰富的历史文化资源和众多的城市新景观，并成为近几年景点旅游和都市旅游的热点，目前沿外滩、豫园、西藏中路、人民广场、南京东路步行街的旅游环线已经形成，成为黄浦区商贸旅游得天独厚的景观资源。

◆ 市政规划

 南京路兴建“浦西第一高楼”

总投资达30亿元、高达333米、楼高60层的世贸国际广场将矗立在南京东路、西藏南路口，总建面积近14万平方米，由6层大型高档购物商场、3层会议、餐饮及娱乐中心、48层800多户套客房的超豪华五星级酒店组成。

 董家渡将建本市最大滨水聚居区

董家渡聚居区东濒黄浦江，北至复兴路，西至中华路——桑园街，南以陆家浜路为界，陆域面积122.5公顷，其中可开发土地面积为66公顷，将建本市最大的滨水聚居区。

 中华路环城绿带的建设

在上海老城四周将建中华路环城绿化带，其中占地达7.6公顷的古城公园已建成，改善了豫园地区的绿化环境。

 苏州河综合治理工程

苏州河四期（河南中路——西藏中路）全长1150米，用地面积1.8公顷。将于2002年年底竣工。此项工程建成标志着黄浦区苏州河环境综合治理工程的初步完成。

黄浦区区域特征

◆ 上海市中心最好的黄金地块，中央商务区最中心地块，全国金融中心。境内外滩金融一条街30年代起已驰名中外，具历史价值。

◆ 全区第三产业异常发达，商业及其繁荣，南京东路步行街被誉为“中华第一街”,营业总额冠居全国。

◆ 区内市府大楼、市人大、市政协等构成全上海的政治中心。

◆ 区境内人民广场、上海博物馆、上海大剧院…形成市中心地区独特的风景线。

◆ 老式里弄众多，人口密集，地价昂贵，动拆迁成本高昂，改造须主要依靠市政行为或与政府联合开发。

◆ 依托豫园—城隍庙商业旅游城形成集聚老城厢及明清怀旧特色的商业旅游城区。

◆ 区域中文物、古迹众多，怀旧气息浓郁，区境中人民路、中华路椭圆形方位内有旧城乡保护规划（面积186.73公顷），保留有较完整的上海开埠初期的人文地理景观。

◆ 老式住宅，木结构房屋较多，人口密集，道路纵横交错，路幅普遍较小，动拆迁难度较大。

黄浦区房地产市场综述

黄浦区期房市场供求分析

单位：万M2

说明：

2002年1季度黄浦区期房推案量为1.1万平方米，占全市总量的0.23%，较上季的6.03万平方米大幅回落，降幅达81.76%，去化量为16.42万平方米，占全市总量的3.18%，较上季增加2.16万平方米，增幅为15.15%。供求比为1：15.37，期房供不应求局面加剧。

黄浦区2001年区域单套单价与成交量的关系

黄浦区2001年区域单套面积与成交量的关系

黄浦区2001年区域单套总价与成交量的关系

黄浦区房地产市场总体特征

◆ 自2000年中旬与南市区实行“撤二建一”后，使房地产市场受到极大推动，区域供应和去化量猛增。

◆ 区域北部的CBD地区为上海甲级写字楼最集中区域之一，其供应性以商业性用房为主，而住宅供应量微乎其微。

◆ 住宅主要供应来自与延安东路以南原南市地区。目前黄浦区的整体住宅市场已由原南市区物业所主导。

◆ 区域均价再度走高，供应量持续减量，市场成交稳定增长，供不应求局面有所加剧。

◆ 区域整体价格走高已成定局，主力成交中心上移，再度回落可能不大。

项目区域市场

由于土地资源稀缺，动迁成本过高，本区域向来物业数量稀少，目前区域均值在10000元/平方米，其个案均为占地容积高的小规模个案。“市中心水景豪宅”为本区域楼盘的对外一致形象。由于过于高估自身的地段优势，却缺乏豪宅的高质规划和形象包装，在房型的设计上又因“大而无当”而导致总价过高，除“家化中房苑”以低总价销售取得了不错的业绩，其余个案的销售去化普遍遇到了较大的阻力。从目前100-110平方米的两房去化速度最快来看，显然受到价格因素影响。

项目区域面积配比

说明：

以上数据统计由福海名人府、水景苑、家化中房苑3个楼盘得出，统计总户数为264户。

本区域市场以三房为主，占49.6%，主力面积为150-170平方米之间，占三房总户数的75.4%；二房为辅，占42.4%，主力面积为130-140平方米之间，占二房总户数的41%。

区域竞争个案分析

区域市场潜在供应的竞争

◆ 金色家园

发展商：金外滩集团

项目位置：黄河路，新闸路

用地面积：16744 M2

建筑面积：80178 M2

主宅面积：72300 M2

会所和公建面积：7878 M2

◆ 黄浦区97#、119#地块旧里改建项目

发展商：上海中福地产置业有限公司

项目位置：云南路，广西北路

总投资额：3.8亿元

建筑面积：7.3万M2

◆ 新昌路项目

项目位置：新昌路、成都路东侧，北京西路北侧，苏州河南侧

总投资额：60亿元

用地面积：12万M2

总建面积：45万M2

项目概况

项目立地条件

周边区域生活机能

◆ 生活机能：

区域地处上海市中心黄金地段，外滩景观区，南京路步行街都只有举步之劳，为今后业主购物娱乐提供了极大的方便。

位于浙江路上的各类便利店，为将来小区居民就近购买各类生活用品提供方便。

◆ 交通机能

地铁一号线（新闸路站）距离本项目一公里，出行十分方便。项目西侧为上海连接东西的重要高架——延安路高架

项目北侧正对北京东路，为上海重要的东西向主干道之一，并且还是衔接外滩景观旅游区的要道。

基地周边500米范围内的公交线路众多，为居民出行提供方便。

◆ 学习机能：

本案周边的“格致中学”和“光明中学”分别为上海市的市级与区级重点中学，为今后本区域居民的“望子成龙”提供了一条捷径。

◆ 医疗机能

本项目东南侧的“仁济医院”属上海市市级医院，在医疗水平、软硬件方面都异常出众，为区域内居民提供了有利的医疗保障。

SWOT分析

Strength优势

 上海顶级烫金地段

本案处于“撤二建一”前的正黄浦地区，东有外滩金融景观区、南有南京东路步行街、更可远眺壮阔的黄浦江景。想着脚下这块土地昔日之梦幻与辉煌，看着眼前这一幕幕伸手可及的荣耀与珍藏，上海顶级烫金地段的地位由此而无可非议。

 苏州河畔的水景住宅

巴黎传统上流阶层住在塞纳河旁的圣路易岛；伦敦最好的房子坐落英国知名的高级河滨区凯因道；世界上所有高级的住宅都是临河而居。在上海能找到一处既依偎苏州河，又离黄浦江不远的住宅决非易事。本项目既是其中之一，临水而居，繁荣与宁静皆在其中。

 四通八达的交通网络

基地西靠地铁一号线，新闸路站近在咫尺；并傍有“三横三纵”之一的延安路高架之优势和各类公交线路10余条。由地下、地上、空中三方面构成的空间交通网络，对未来居民意味着什么不言而喻。

 大师级现代派的规划

本案聘请耶鲁大学建筑硕士，世界建筑家581人之一的台湾黄永洪先生为本项目倾力规划，与众多国际建筑师相比，黄大师熟知上海地区居住习性和地域文脉，在将上述两点融入建筑中独有心得，从其在上海规划过的一系列高档个案来看，几乎每次都能在沪上引发一轮小小的“建筑革命”。

 完善成熟的商业生活配套

项目位于成熟商圈南京东路步行街北侧，为将来小区居民出行购物娱乐提供方便，项目周围医疗、教育设施一应俱全，享受生活一步到位。

Weakness弱势

 基地相邻的旧区环境

基地周围相邻小环境显得较为灰暗、陈旧，视觉感较差，对本案的高档住宅的形象显得格格不入。

 北京路五金街的嘈杂

基地北侧正对北京路五金商业街，来往人员比较嘈杂,对将来小区外围人文环境会造成一定的影响。

 部分相邻单行道的影响

基地周围部分道路为单行道，为将来小区内居民的行车带来一定的不便。

 相邻办公楼的视线阻挡

基地西北侧为一办公大楼——东银大厦，北侧为科技京城，对将来小区内业主的观景视线有一定的影响。

Opportunity机会

 高档“黄浦区”的影响

黄浦区在绝大多数的上海市民的心目中，其形象之高档甚至在静安区之上，是公认的目前上海市顶级地段，这有利于本基地未来规划的形象树立。

 苏州河“东方塞纳河”的影响

苏州河素有“东方塞纳河”之称，其所带来的“绿意盎然”、“追溯往事”、“浪漫意境”、“名宅法则”、“升值空间”等一系列主题，均值得加以强化诉求，由此引发不同客层的思绪共鸣。

 旧区改造的先行者

本项目作为黄浦区旧区改造的先行者，具有一定的社会新闻效应，此有利于加强未来本项目的形象推广和各类活动的展开。

 中国入世刺激需求

中国加入WTO以后，活跃的经济，巨大的消费市场，加之良好的投资环境，潜在的无限商机，已获得了国内外广大有眼光投资者的青睐。各类人才精英集聚上海，必然直接刺激、拉动房地产市场消费和需求。

 客源市场广泛

项目与外滩金融街、南京路商业街、淮海路商业街为临，区域周边外商住户代表、商务人士、私营业主、高阶白领众多，为本案高端产品定位提供了有利客源支撑。

Threat威胁

 全市高档楼盘的崛起

本项目地处黄金地段，主力客层大多为“金字塔”顶级客层，其置业重地段，“不确定区域”为其主要特征。随着目前上海全市房地产顶级产品的不断涌现，意味着本案将面临全市范围内高档楼盘的市场竞争。

 周围区域的竞争压力

伴随着黄浦区新一轮旧区改造的启动，相信未来本区域内会出现与本项目同类型的个案，对本项目的压力是显而易见的。

项目构想篇

客源客层分析

客源客层定位概念与目标

鉴于本项目位于上海公认的顶级地段——老黄浦地区，并且北有苏州河活水绿化带，东临外滩金融景观区，南可府瞰南京路、地域文化气息浓厚等一系列得天独厚的地缘优势和前景规划，同时结合本案高昂的土地成本，建议本项目在前期客源层及产品定位规划方面的利益与起点均须较高，只有如此方能形成地段结合产品的双重品质优势，从而在高昂的土地成本面前，仍能为房产商带来丰厚的利益。

因此，以本项目极佳的地缘优势结合良好经济技术指标的先天赋予，已将本项目定位于上海首屈一指的国际化完美社区，赋予其“人文的、艺术的、国际观的、终身学习的”四大社区主题。使本项目不仅成为全上海高品位人士争相认购的优秀产品，更是境外人士在沪置业的必然选择。

客层定位主导对象

在高价位案例中，客层定位尤其重要，精确的目标客层确立，才能使进一步的行销企划具有针对性和高效率。了解客层才能了解需求，并提供满足需求的产品和执行符合客层的行销策略。

根据本项目特点，综合分析得出客层定位如下：

◆ 身份特征：

 国内外投资者、经商人

 外企驻沪代表

 港澳台和东南亚移民人士

 海外归国华侨及外国移民

 私营企业主

 高阶白领

 文艺或影视名人

 国家行政机关高级领导或实权者

 期货股票金融大户

 留学的高级管理层人士

 其它认同生活高品位的境内有识之士

◆ 购房动机

 在沪工作、经商便利

 上下班往返便捷

 移民上海

 结婚用房

 纯投资

 显示身份

 追求高品位生活

◆ 行业类别：

 IT、外贸、金融、房地产等行业

◆ 年龄层：35-50岁

◆ 经济实力：以按揭方式付款为主，年薪在15万以上，足够承担本案的按揭付款。

目标市场产品需求分析

本项目客层对产品的主要需求点如下：

◆ 国际化的社区设计理念

◆ 物业较大的升值空间

◆ 通畅快捷的路面交通

◆ 全方位高品质的社区生活配套

◆ 细致的社区庭院景观绿化以丰富人文主义与独特的艺术气质为主；

◆ 宽带网络智能化的设计，完全与国际接轨，能使住户享受轻松写意的现代生活；

◆ 注重房屋的使用功能胜过对其总价的考虑，其中大开间略带挑高的客厅与良好的视野以及通风采光为基本条件；

◆ 注重公用空间（大堂、电梯厅等）的豪华、气派；

◆ 服务式物业管理细致周到，无微不至；

◆ 发展商实力、工程进度与交房日期

产品总体规划建议

规划指标

基地面积：23100平方米

总建筑面积：83160平方米

商业面积：12475平方米（公寓式酒店10400平方米）

住宅面积：70685平方米

建筑容积率：3.6

建筑密度：23.3％

规划思想

小区是城市的基本构成和有机组成部分，住宅区的规划应是城市设计的延续，它受到城市文明和地域的制约。在规划设计中，应以人为核心，力图有所创新，突破常规的住区模式，从社会效益、经济效益和环境效益的整体入手，营造“地区感”和“地缘感”，加强小区的可识别性和居民的归属感，应充分研究基地的地形地貌特征，探寻最佳的规划结构和形态布局。小区居住整体环境包括住宅、公建、道路、绿化空间组织等诸多因素，都应首先符合城市的总体规划要求。在充分发挥土地价值的基础上，创造独特清新的城市建筑形象。在有限的用地中为居住者提供舒适宜人的生活空间。采用“生态化，可持续发展”的设计理念及现代设计思想，努力创造具有“品牌效应”的居住小区，使住区有机地融汇在上海黄浦区大的建筑文化环境之中。

总体布局

城市支路牛庄路将基地天然地分成南区和北区。南区、北区既相对独立，又存在着有机的联系。北区按建筑性质分为商业组团和住宅组团A。南区为住宅组团B。3个组团共同构成小区的整体形象和建筑空间。规划布局分区合理，构思巧妙，具有如下特性：(附图)

◆ 内聚式商业步行街的设置

商业组团沿北京路展开，发挥其最大的商业价值。规划时，突破惯有的商铺设计模式，在基地内引入一条内聚式商业步行街，以呼应北京路沿线商业布局的要求。步行街呈曲线型，街宽随建筑的流动而变化。沿街布置1～2层的商业店面，有着部分玻璃顶棚的半室外商业街提供了悠闲自在的购物环境及尺度宜人的商业空间。在南北侧商铺之间结合商场动线及室外空间，设置灵活轻盈的空中走廊，使得街景更加丰富多变，充满趣味性和悠然情调，达到步移景换之效果。在北京东路和福建中路交叉口布置20层的公寓式酒店，作为该基地的地标性建筑处理，可形成较好的城市建筑形象。

◆ 商业与居住互利共存

在北区南侧布置住宅组团A，由一栋板式楼和一栋塔楼组成。商业和居住空间该如何处理才能互不影响呢？设计师巧妙地在商业组团南侧与住宅之间设置高差，形成绿色缓坡，使得商场屋面与住宅区域绿地有着自然的衔接与过渡，商业空间和居住空间有机地分离并融合，既为住宅区北向塑造了良好的景观环境，并可有效防止商业部分对居住部分造成的干扰，达到商住互利共存的目的。

◆ “城市广场”与双会所

城市支路牛庄路从小区穿过，给小区规划带来了不利的一面。但反而促使设计师去寻找解决问题的途径。为使南区北区发生有机的联系，保证小区形态的完整性，规划中沿牛庄路设置南北两个

月型开放空间，与中心圆形会所呈放射状联系，双会所分别为南北两区各自的“核心”，是小区公共活动中心的向心点，双会所与北区板楼中心和南区景观背景墙相串联共同形成一条景观轴线。住宅组团独特的空间围合形式与中央开放空间共同形成丰富的小区空间形态，增加了小区的领域感，组成一个完整的社区形象。因为城市道路的介入，小区开放空间在某种程度上已变成了“城市广场”，小区会所也变成了城市独特的环境小品，景观轴线与节点更是为城市的大环境注入了生机与活力。因此本案的设计层面已扩展到城市设计这一更高更广的区域，其在改良城市空间、提升区域形象上所起的作用是不可估量的。

◆ 自然形态的后花园

南区住宅结合半月形广场呈弧形布置，这样布置避免了平板单调的格局，又增添了空间的流动变化。规划布局和建筑群体的空间组织自由流畅，连续而富有层次，这种灵活流畅的表现手法使建筑群生动自然、和谐统一。在南北向景观轴线上预留出足够的空间，以便视觉走廊能够透通无阻，并与西南侧自然形成的后花园在空间上有所交融呼应。自然形态的花园设置蜿蜒的水体与绿化景观相配合，与入口处半月型开放空间形成空间形态上的对比。住宅的灵活排列错落配置，也使得各户都拥有最好的视野景观及良好的日照和通风。

交通设计

公寓式酒店及商业街沿北京东路和福建中路设置出入口，住宅部分主入口设在牛庄路会所“核心”处，住宅车辆由牛庄路西侧进入基地地下车库，达到人车分流的效果。各住宅单元竖向交通均与地下停车库相连，方便住户到达停车场，尽可能减少小区内动机车流与人流的交叉，保证整个步行系统的持续性和安全性。

产品力加强建议

社区智能化配置

◆ 未来数字生活的智能化环保小区

突破常规智能化小区一般仅有宽带网设置，本项目除应在安全防范系统、物业服务智能化水平真正落实、在家庭智能化上有所突破，且在环保上有建树。真正铺就未来数字生活之路，与目标客户的现代观、未来观融合起来。

社区智能化应该同小区的生活相结合：

A：宽带网络传送、浏览；

B：通过社区的BBS增进住家的交流，增强业主沟通；

C：网上点击物业服务；

D：网络可视医疗；

E：网络双向交流的科普讲座、电脑培训。

◆ 宽带网络服务

通过小区INTRANET（内部局域网）与公共网连接，小区内采用光纤到楼（FTTB）内部，每户独享100MB配置。实现VOD点播、网上医疗、炒股、教育等功能。

◆ 家庭智能化系统

每户住家安装智能化系统，实现家用电器远程控制。

◆ 安全系统

完善的安保系统不仅给予业主安详生活的保障同时还可以让购房者对本社区有一更加良好的印象。具体安保措施如下：

1) 周界红外微波双重报警。

2) 大门、车库、电梯轿厢、中庭等重要位置设闭路电视监控。

3) 每栋大楼密码门禁系统，每户可视对讲系统。

4) 小区内部通信系统，实现住户之间，住户与物业之间的通讯。

5) 每户配有紧急按钮与保安中心相连；并连网110报警系统。

6) 每户进门、落地窗，一、二楼住家窗户配有门磁窗磁、红外线探测器并通过可视对讲主机接入安防中心，非法闯入时，与安防中心相连自动报警。

7) 小区内主要通道出入口及各大楼的主要部位设置电子巡更，记录巡更路线及时间，保证安全。

8) 住家厨房防煤气泄露系统，并通过对讲主机接入安防中心

9) 各层、车库设置消防栓、火灾报警系统及公共部位自动烟感、消防喷淋系统。

物业信息化管理

◆ 建筑设备监控系统：采用先进电脑神经网络化智能控制技术组成高效监控网络智能系统，对小区内大楼的水箱，水泵、电梯、供电设备进行监控，保证各类设备处在最佳运行状态。

◆ 远程抄表系统： 采用电子脉冲水、电煤表收集器，用户即时通过智能化控制器的液晶显示器查看三表读数，并同时传输给物业中心远端服务器，自动记费结算，减少上门抄表的干扰。

◆ IC卡一卡通系统：每户均配有IC智能卡，可用于小区内会所消费，物业管理等费用的结算及车辆进出的管理。

◆ 车库管理系统：在停车场出入口各设有接近式读卡器，持IC智能卡接近读卡机时，在取得有效确认后，闸门臂会自动开启，允许车辆通过。

社区环保设施

◆ 太阳能公共照明、采用太阳能供电路灯；公共部位智能照明（声控节能）及消防紧急照明，均由太阳能板提供电源，小区门口设置电子显示屏，公布物业信息及重要新闻等，服务居民。

◆ 水资源循环利用系统，小区雨水、生活污水分管处理、再利用。

◆ 有机垃圾分类收集、粉碎后降温处理。

◆ 双层中空玻璃，隔热隔音降低能耗。

会所设施配备建议（供选用）

鉴于本案的高档定位和目标客源客层需求，在社区内规划一座实用精致的专供业主私人使用的小型住户会所或开设一家俱乐部式的娱乐空间将是必不可少的：棋牌室、休闲吧、壁球室等。另外，随着人们的工作节奏的加快，工作压力的加重，更需要舒缓压力和健康运动的场所，室外的运动场所也必不可少。这样对提升整个小区的生活品质也起着相当重要的作用。建议会所设施可选择配备如下：

物业管理服务建议

◆ 基本原则目标

保持住户的私密性

物业管理之最重要目的在于将本区与外界作某种程度的隔离，让住户拥有自己绝对的私有空间，不受外人干扰。

维护居住的安全性

住户生命财产维护为物业管理最重要一环，社区内应有足够保障观察范围的监控系统，配合相应的警卫巡逻系统，以达到安全目的。

◆ 具体实施建议

1) 物业服务系统

a) 代收房租、代售、代管服务

b) 水、电、煤费代收服务

c) 邮件收发服务

d) 垃圾定期服务(袋装化)

e) 洗衣、送洗服务

f) 清洁维修服务

2) 警卫安全系统

a) 中央监控系统

b) 大门警卫安全系统

c) 四周警卫巡逻系统

d) 各户防盗安全系统

e) 各户紧急求救系统

3) 维修管理系统

a) 机电维修

b) 中心花园及庭园维护

c) 建筑维修、公共设施维修

4) “健康”概念社区

建议与本项目周边仁济医院等市级医疗中心合作，引入小区内部亲情化健康服务内容，如：

a) 每年两次社区居民体检

b) 建立私人健康小档案

c) 专家定期医疗咨询、讲座

d) 组织社区运动会

项目开发篇

项目开发打算

我司将联合黄浦区建委下属机构——上海金宏浦房地产发展有限公司投资开发137#地块。

项目三通一平土地价位

根据我司对该项目地块的综合考察、评议，确定该项目净地块“三通一平”地价为20000元/平方米，共计46200万元。

实施计划及时间节点

根据该项目规模及规划设计方案，确定该项目分二期实施，一期位于牛庄路以南地块，规划建设4幢（单元）25层住宅楼、1幢会所，地上总建筑面积40400平方米，计划于2002年12月全面进行动拆迁，2003年6月土建开工，工期1.5年，于2004年12月竣工；二期位于牛庄路以北地块，规划建设3幢（单元）25层住宅楼、1幢（单元）20层公寓酒店、1幢会所、1-2层商场，地上总建筑面积42760平方米，计划于2003年6月全面进行动拆迁，2004年2月土建开工，工期1.5年，计划于2005年8月竣工。

该项目地块具体实施分项进度及时间节点见附表。

资金筹措方案

根据该项目实施计划，结合我司现有二个项目建设进展，公司确定该项目资金筹措以公司自有资金投入为主的方式进行开发建设。

公司目前现有项目位于锦绣路、锦和路的“万源杰座”已进入预售前的准备阶段，定于10月份中旬开始对外正式预售，预计在11-12月份销售收入达2.5亿元，该部分预售收入将全部用于137号地块一期土地款的支付及项目前期开发建设；位于浦东大道、东方路的“万源晶典”已进入施工阶段，预计2003年4月开始预售，预计在第二季度末该项目销售收入达3亿元，该部分预售收入将全部用于137号地块二期土地款的支付及二期部分的开发建设。

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/16e3f02480c758f5f61fb7360b4c2e3f56272554.html