住房租赁市场的三大痛点

住房租赁市场的三大痛点

编者按：党的十九大报告指出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”近两年，随着我国租赁住房市场规模不断扩容、参与主体陆续增多，住房租赁市场整体缺乏标准化规范体系的问题也逐渐显露。促进住房租赁市场的规范化发展，不仅是贯彻国家“房住不炒”的指导方针，更是推动我国房地产开发产业转型升级、减缓住房供需矛盾、完善住房供应体系、建立房地产市场平稳健康发展长效机制的重要环节。 

我国住房租赁市场现状 

长期以来，我国房地产开发企业常见的经营模式是项目开发后直接出售获取利润，但随着近年一二线城市增量项目逐步收缩，房地产市场开始向“存量时代”转变。而住房租赁作为房地产行业中相对于出售来讲更为灵活的一种流通方式，有助于存量房地产资源的高效利用，也为房地产市场的参与者提供了转型升级的新思路。 

住房租赁市场的兴起——城镇化进程推进 

城市化发展是社会经济发展的必然结果。据国家统计局披露：截至2018年末，我国常住人口城镇化率达到59.58%，较1949年末增长47.94%，年均增长0.69%。自新中国成立以来，我国可谓实现了世界历史上规模最大、速度最快的城镇化进程。特别是，我国的房地产行业在过去的二十年间获得了飞速的增长，有效满足了人民的住房需求。 

住房问题自古以来就是重大民生问题，关系千家万户的基本生活保障。但是，随着城镇化进程加快，越来越多的流动人口涌入到京津冀、长三角、珠三角等具有资源优势的地区。城市人口的不断膨胀和密度加剧为城市的管理与发展带来了严峻挑战，亦为部分投机客提供了投机炒房、哄抬房价的可乘之机，导致房价不断上涨，引发了百姓特别是刚需民众的恐慌。 

在此背景下，党中央明确提出“房住不炒”的指导思想，敦促各地加快建设多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，发展住房租赁市场。对具有住房“刚需”的年轻群体而言，资源优势城市的房价不菲，且伴有不同规则的限购政策门槛，在购房资金和城市限购的双重门槛下，租房成为新晋市民的首选，且租房周期有延长趋势。 

我国住房租赁市场的政策驱动 

为了抑制房价的不理性膨胀，敦促房地产市场回归理性，自2015年起，党中央、国务院及住建部等政策层加大相关指导与监管力度，陆续出台有关租赁住房的政策，推动住房租赁市场持续发展。 

2017年5月，我国首个专门针对住房租赁与销售的法规——《住房租赁和销售管理条例》（征求意见稿）发布，条例征求意见稿包括住房租赁、住房销售、房地产经纪服务、监督管理、法律责任等内容，进一步规范房屋租赁和销售市场。2017年7月，住建部会同八部委，联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，并选取广州、深圳等12个城市开展首批“租购同权”试点，真正实现了“买房租房都一样”，赋予了租赁住房新的内涵。“租售同权”作为我国新型城镇化建设中，继户籍、土地、财政、就业、医保和住房等多领域配套改革后的又一举措，将成为我国城镇化进程进阶为“提质发展阶段”最重要的体现之一。 

监管层大力发展与规范租赁市场的态度十分明确，而我国住房租赁行业的规范化与相关配套设施建设也需要进一步完善和提升。 

我国住房租赁市场的主要产品服务类型 

目前，我国的租赁住房产品主要面向个人住房群体。伴随着“租售并举”与“租售同权”的政策驱动，我国的住房租赁市场迎来了一轮加速推进期，房屋供给端的多元化、差异化愈加明显，在一定程度上保障了不同群体的住房需求。 

从我国租赁房源供给主体来看，由一般业主直接出租的分散式房源占绝对优势，而开发商自持物业或具有合法包租权的机构房东提供的房源占比相对较低，且机构房东占比远低于美国等发达国家成熟住房租赁市场的平均水平。从市场分布来看，整体房屋租赁市场房源供给呈现大而分散的格局，即使是头部规模的品牌公寓市场占有率也不足5%，剩余供给端呈长尾分布。由业主直接出租的分散式房源由于数量更多、户型位置可选范围更广， 能够满足多数租客不同层次的需求，但这部分市场长期以来存在合同不报备、租客维权难、群租管理不规范等现象。有鉴于此， 相比个人住房出租，由专业化住房租赁企业运营以及由房地产企业自持运营的机构房东正在快速崛起。 

相对于个人房东提供的住房，机构房东运营的租赁住房具有租约稳定性强、服务管理专业、居住条件和品质更有保障、争议处理机制透明等优势。目前已投入运营且模式比较成熟的机构房东中，既包括房地产企业自有的租赁品牌，如万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓等；也包括房屋中介机构下属的品牌如链家自如、我爱我家相寓、世联红璞；还包括部分独立的第三方品牌，如蛋壳公寓、魔方公寓等。 

从运营模式上看，我国的住房租赁行业主要分为集中式和分散式两种运营模式。集中式公寓因为装修设计前卫、社区化服务丰富和管理半径适当，往往会吸引年轻群体居住，但由于房源获取难等问题，集中式公寓通常位置偏远，房屋空置率较大，导致运营商经营风险较高，前期投入较大，目前多适用于一线城市；分散式公寓空间自由度大，但由于房源分散、户型不一、管理半径大，为保证用户体验，需要运营商投入较大的管理成本，但分散式公寓的灵活性使其市场拓展速度更快。 

伴随着我国租赁住房运营主体自身的品牌化、标准化、产业化逐步形成、完善，相关周边配套服务逐步优化，以及政府对运营主体相关扶持政策的逐步落地，可以预见，我国的住房租赁市场将迈入新的发展阶段。 

租赁住房市场的痛点 

自2015年以来，我国住房租赁市场加速推进，但我国房地产领域在租房规模占比、房屋租赁比例、租金回报率以及租赁住房服务体系的成熟化等多个维度仍不及美国等发达国家。过去，我国的房屋租赁市场发展更多依赖于市场自发运行的状态，缺乏系统性的制度规范及体系化管理。随着我国的住房租赁市场逐步成熟、参与主体进一步多元化，行业规范及市场调控的价值也愈发突显出来。 

供给端缺乏标准化的管理体系 

随着资源密集型城市房价高企，部分新房供应呈现高端化态势，难以满足刚需年轻群体的居住需求。租赁住房本应是解决年轻人群居住问题的有效途径，但受限于目前租赁住房行业在供给端缺乏标准化的管理体系和房屋规格，使得租赁住房在供给端的标准化程度低，增加了房源与租客的匹配难度；甚至由于房屋管理规范性不足、信息不对称，导致了哄抬房租、强迫交易等“黑中介”问题的发生。 

中介端服务模式陈旧，缺乏相关配套服务 

随着租赁住房供给端扩容，租房人群年龄结构分布亦向着年轻化发展。目前，住房租赁市场上主要的租房人群为30岁以下群体，这部分群体在选择居住环境时，考虑的不仅仅是租金或者是通勤距离，他们同时也希望能够找到一个满足自身休闲、社交等需求的生活社区，用户需求更加丰富和细化。 

目前，部分模式陈旧的中介服务机构或分散式的租赁住房并不具备提供相关配套服务的能力。为解决客户需求多元化的问题，已有部分集中式公寓提出向具有不同需求的人群提供定制化的配套服务，最大限度地满足租赁客群对于生活质量的需求。 

用户端体验普遍较差，缺乏反馈通道 

传统租赁行业最大的痛点之一就是租房服务长期缺失，租户处于被动地位，租房体验较差。特别是在市场发育初期，以出售房源信息为核心的中介收费模式使得租赁行业缺乏提供租赁住房服务价值的动力，用户体验长期得不到重视，乃至用户遭遇“黑中介”都缺乏反馈、维权通道。 

随着政策环境的进一步优化，租赁住房市场也将迎来激烈竞争，租赁市场管理需向服务型收费模式转变。租赁住房产业实现经营突破，需要建立强大的运营管理系统，设立专门的IT技术团队，围绕运营的变化和市场需求进行更新及维护。租赁住房运营机构的发展不仅需要自身提升改进，还需要借助外部力量进行赋能。 

以区块链技术构建住房租赁信息平台 

随着互联网信息技术与住房租赁行业相结合，“平台化”所带来的天然聚合效应与客户黏性也逐步让住房租赁产业最核心的资源由“房源”慢慢向“平台”迁移。 

2018年曾发生的租赁住房甲醛超标、违规隔断事件就是由于租赁住房运营商对其供应商管理不善所致。此外，还存在“二房东模式”运营商一次性按年收取租客房租后，却按季、按月转付给房东，利用其中的付款时间差额，通过“加杠杆”持续扩张引致资金链断裂，最终导致房东收不到租金、租客无房可住的“长租公寓爆仓”等乱象。 

面对市场乱象，地方政府要加快租赁市场服务监管平台建设，监管平台功能涵盖土地规划、一级开发、建筑施工（材料采购、工程决算、农民工代发工资等）、税费代缴（物业费、物维费）、房屋交易资金监管、房屋工装（装修公司、建材、家电）、物管服务等各方面，进一步完善市场规范管理。同时，传统租赁行业要充分利用区块链技术，打造房地产上下游与供应服务商服务圈链，将政府租赁住房、长租公寓、房地产开发企业自持租赁房屋、个人出租房源等信息发布到指定的网站及手机软件，实现信息发布、交易、登记、服务和监管一体化，优化公共服务。 

政府可与商业银行合作，充分利用商业银行在电子商务领域、客户资源多元化、信用信息渠道充足等方面的优势，将区块链技术引入到住房租赁体系的平台建设中，打造住房租赁的信用体系，为行业参与主体提供住房租赁相关的信用信息，便利各方主体投融资，降低整体交易成本。 

商业银行亦可以利用自身业务覆盖区域更广、分支机构众多的优势，提供增值服务，与各地政府相关部门数据共享、信息互通合作，扩展建立覆盖区域更广、信息来源更加丰富的租赁住房一体化平台；各地区政府亦可弥补自身基础设施建设过程中公共服务提供不足的劣势，真正实现人员管理与金融服务的规模效应。 

以某商业银行金融服务为例。租赁企业将征集来的房屋发布到租赁平台，商业银行对其租赁成交信息进行整合，对房产未来N年的租金收益进行测算分析，由租赁企业向房主一次性或分期交付未来租金，商业银行对其提供融资服务，提高租赁运营效率；同时，通过租金折现，租赁企业在进行租赁定价时会更加清晰，有利于租赁价格的稳定。商业银行在风险可控的前提下， 既满足了租客的住房需求又实现了收益。同时，商业银行可以在此过程中实现租金监管，抑制企业滥用预收租金，降低骗租的风险，保障租赁企业和租户的资金安全。 

未来，要在住房租赁行业充分利用信息精准匹配、构建用户画像、交易信用分析、标准化管理房源、支付结算管控、智能家居服务等各个层级前沿技术，降低交易成本、提升服务效率，并陆续引入智慧建筑乃至5G物联网等相关业务模块，使住房租赁上下游形成一条龙式的服务闭环，在提升用户和房源精准匹配能力的同时，更加高效地满足用户的个性化需求。 

借力金融产品助推住房租赁市场发展 

设立REITs公司吸收社会资本参与住房租赁市场 

我国的租赁住房行业参与机构众多，虽然近年来政策倾向明显，但目前尚没有占市场主导地位的巨擘出现，其主要原因之一就在于房源的获取难度较高，无论集中式亦或是分散式租赁住房，都需要经过拿房及装修改造等步骤，相比传统租赁形式投入更大。特别是我国集中式租赁住房目前以重资产运营模式为主， 所需资金占用较大，而目前有效的前期融资渠道相对稀少。为促进国内租赁住房市场多渠道供给，通过设立REITs（房地产信托投资基金）公司有效筹集社会资金，可以有效扩大资产供给，以小资本撬动项目发展，实现对物业资产的有效控制。此外，租赁住房行业通过项目收益覆盖相关成本，可以后期择机通过发行金融产品或与地产开发企业合作等方式择机退出，享受租赁住房项目增值收益，实现租赁业务资产与资金的募投管退模式。 

以特色租赁住房项目为切入点，搞活住房租赁市场 

随着租赁住房市场的不断发展，面向具有特定需求人群或区域的租赁住房产品也陆续在我国房地产市场面世，如主打养老需求、孕妇产妇及扶贫纾困等类型的租赁住房等。但这类租赁住房面临了需求旺盛但供给不足、缺乏规范化的管理和专业的运作团队等诸多发展问题。 

设立专业REITs公司，发挥REITs融资功能，可以有效解决特色租赁住房项目发展遇到的瓶颈问题，并可为社会输出地产改造的专业经验。比如：在医养领域，助力修建康复中心、护理中心及安宁疗护中心；在康养领域，支持集中式与分散式养老项目，并可衔接养老金等金融资源；在民宿领域，建立特色美丽乡村项目，助力精准扶贫；也可将住房租赁与社会公益事业相结合，发挥专业运营公司在建设、配租、物管、服务等领域的优势，打造低成本公益住房项目。 

利用金融手段深化住房租赁服务 

在国家政策的大力支持下，我国租赁住房市场正迎来深化发展的黄金时期。面对普通租户的租金压力、机构房东的资金需求、重资产模式下资金来源、运营公司营运资金紧张等问题，我国租赁住房市场需要更全方位的金融服务支持。针对上述问题， 要进一步深化租赁住房金融服务，在传统的租赁住房开发贷款服务基础上，要整合REITs、CMBS、ABS等金融产品，因地制宜解决不同主体资金融通问题。同时，为解决目前租赁市场中主流的“二房东模式”里税收与资管模式服务问题，我国租赁住房市场可以探索“保险+运营”模式，通过引入运营公司与保险公司进行租金收益担保，承诺租金收入，并可通过保理、信托等机构的介入，为房东提供未来租金融通服务。 

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/15a24130961ea76e58fafab069dc5022abea4675.html