一、古北水镇开发融资方案
2010 年 7 月中青旅设立北京古北水镇旅游有限公司，注册资本 2.1 亿元，由中青旅全 资控股，作为古北水镇项目的建设主体，推进 项目建设工作。 整个古北水镇景区规划面积 9 平方公里，其中项目公司购买 1000 多亩土地，其他采用 租赁形式使用土地。在景区规划区域内，如果 公司仍有用地需求，当地政府也会提供相应 土地支持，推动景区长远发展。公司购买 1000 多亩土地，其他采用 租赁形式使用土地。在景区规划区域内，如果 公司仍有用地需求，当地政府也会提供相应 土地支持，推动景区长远发展。 当地政府对项目支持力度较高，采取市 级部门领导、区县政府牵头到行政审批模式， 除立项和建设用地手续外，市级行政审批权 限一律下放，由密云县统筹研究，依法依规办 理。密云县成立了“古北水镇”项目手续审批 工作协调领导小组，优化审批流程，构建“政 府牵头、部门协商、集中审批”的项目审批模 式，在依法依规的前提下，最大限度地加快审 批进程，各相关部门从受理到审批均将时间 压缩在行政许可的最短时限。此外，还提供财 政补贴和政策支持，除项目拿地、征地、水电 供暖、基建补贴等支持，在交通方面，政府还 协助修建景区门口的道路。 2011 年 6 月，中青旅为古北水镇旅游公司 以出具保函的方式向北京和谐成长投资中心 借款 1 亿元人民币提供担保，借款期限一年。 同年 8 月，古北水镇旅游公司取得国际休闲度假旅游区一期项目旅游用地，总面积 717.54亩，成交价 2.59 亿元；11 月取得旅游用地 359亩，成交价 1.94 亿元。项目取得土地为当地村 民宅基地，借助新农村的开发政策，村民获得 较高的拆迁补偿收益，另外，在水镇开发前吸 收当地人就业，优先培训当地人成为工作人 员；水镇开发后，设立一万平方米民俗区，对 社会公开招标，村民享有优先租赁的权利。在拿到土地后，为平衡前期投资支出，项 目方与高端住宅开发商龙湖地产合作推出 6.8 万平方米长城源著项目，依托龙湖地产的设计 和建设，快速进行建设和销售，实现资金回笼。 2011 年 12 月，古北水镇旅游公司引入战 略投资者乌镇旅游公司和 IDG，旅游公司注册 资由 2.1 亿元增至 5 亿元，增资后中青旅持 股 42%，乌镇旅游持股 18%，IDG 持股 40%。此 次是中青旅与 IDG 的第二次合作，在上一轮 合作中乌镇旅游未能顺利上市，此次合作增 加了古北水镇走资产证券化道路的预期。此 外，由于古北水镇整体为仿古建筑群，能够规 避文化古迹的上市审核问题，预计古北水镇上市可能性较高。 2012 年 8 月古北水镇旅游公司再次引入 战略投资者京能集团（北京国资委直属企 业）进行增资扩股，京能集团投资 5 亿元占股 20%。增资完成后股权结构作出以下变更，如 表 1 所示。表 1：2012 年 8 月增资完成后的股权架构
表 2：2013 年 5 月增资完成后的股权架构
增资后古北水镇旅游公司自有资金达到 15 亿元，为项目建设提供了充足的资金支持， 增强了公司信用，降低了公司财务费用，并提 高了项目的抗风险能力。同时，项目的建设运 营团队、国有资本、战略投资人持股比例均在 15%-20% 之间，能很好的平衡项目管理团队 与资方的利益关系。 旅游公司以项目土地及地上建筑为抵押 物，从中国银行北京分行、交通银行北京分行 获得合计 15 亿元十年期银团贷款，加上旅游公司自有资金，项目建设资金已达到 30 亿元。 2013 年 5月项目公司各股东方共同对古北水镇公司进行增资，合计增资金额 3.02 亿元，增资后股权结构再次进行变更，如表 2 所示。 由于中青旅持股比例的下降，古北水镇 不再纳入财务报表合并范围，变更为联营子公司。 2013 年 10 月水镇项目一期开业，2014 年 元旦开始试运营，水镇大酒店及部分民宿客 房开始接待游客，部分游览景点、文化展示体 验区、商铺和特色餐饮同步推出。试营业几个 月后的清明节，游客量便迎来大爆发，日均客 流量达到 2 万人次。 2014 年 7 月古北水镇各股东按持股比例对公司进行增资，共计出资 8 亿元，将注册资本由 13.02 亿元增至 15.32 亿元，为新增项目 开发提供资金，降低财务费用。 整个景区到商业模式，除了门票外，还包 括索道、温泉、餐饮、住宿、娱乐、演艺及展 览等，使得项目的收入来源能降低对门票收 入的依赖性，同时各项目间能相互促进，提升 整体收入规模。除通过招拍挂形式取得 1000 多亩外，原有古镇采用租赁模式运营，降低重 资产投入的规模，提高投资回报率。古镇中新 建的酒店采用自持模式，其他商业物业自营， 将计入利润表的收入规模尽可能做大，便于 未来持续融资。
二、成功方案背后的思考
乌镇模式的成功在于资源、区位、政府支 持和管理四要素，在政府的大力支持下，通过 后天的改造和营销运作打造成观光、休闲、度 假游综合目的地。虽说乌镇本身的资源、区位 及政府支持都十分可观，但相比其他几大江 南古镇并不是绝对有优势。乌镇的成功靠的 更主要还是管理团队经营理念的卓越，使整 个景区实现质的飞跃。投资就是投人，这句话 在企业发展的每个阶段有效。 古北水镇在项目是乌镇模式的异地翻版， 但同时也符合资源、区位、政府支持和管理四 方面的成功要素，乌镇项目的成功经验让古 北水镇开发少走弯路。
本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/132793173868011ca300a6c30c2259010202f36d.html
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