大理市场调研报告

大理市场调研报告

【调研目的】

了解大理楼市状况；

了解大理市经济状况；

通过楼盘调查为项目产品定位、价格定位及营销推广提供市场依据；

【调查方式】

楼盘走访调查

网络信息搜集

人员访谈

【调查范围】

大理市经济现状调查

大理市在售楼盘基本情况调查

大理市在售楼盘销售情况调查

大理市在售楼盘物业形态、产品构成调查

【调查成果】

一、项目状况：

项目位于大理经济开发区满江片区，占地106亩，北靠龙山，南邻滇源路，地块由规划的龙山公路一分为二，西面地块较为方正，东面地块狭长由西向东呈三角形延伸；

项目周边专业市场居多，主营汽车4S店，中小型机械卖场，建材木材市场，刚才贸易市场；

项目距市中心建设路3.8公里，距火车站2.6公里，机场9.7公里，凤仪货场7.3公里；

二、大理市经济状况

2008年，大理市生产总值（GDP）达371.70亿元，增长13.2%，全州经济总量排列全省第五位，五年年均递增12.1%；

其中第一产业增加值97.00亿元；

第二产业增加值136.54亿元；

第三产业增加值138.16亿元；

2008 年末全州总人口347.48万人，大理市人口63 万；

城镇居民人均可支配收入11,616 元，五年年均递增7.9%；

社会消费品零售总额84.1 亿元，比2006 年增长17%，年均递增14.2%；

近五年完成固定资产投资426 亿元

大理旅游人数每年800 万人次

四季温差小，气候四季不明显

小结：

● 大理城市人口数量不多，消费市场规模不大；

● 受山地交通影响，对外交流及商务活动不够活跃；

● 拥有丰富旅游资源，旅游经济消费旺盛；

● 休闲娱乐无特色，游客停留大理时间较短；

● 国内关注程度日益提高，游客日趋高端。

三、商业地产特点

商业地产项目供应量相对较大，现以商铺销售主；

投资者对独立街铺更为认同；

目前市场上产品主要为 100 万以上，中小商铺供应较少，而大众投资者更倾向于 50 万以内商铺；

word/media/image2.gif大理商业地产营销手段大多是以“硬广强推”为主，高水平的营销活动出现并不多见；

零售业市场特点：

受收入水准限制，市场类商业发达

连锁零售业发展较慢，品牌进度较少

街铺发达，百货生意并不乐观

服装品牌专卖店集中在街铺

租金较高类业态为小面积的市场类商铺

word/media/image3.gif城市规模较小，点到点到达相对方便

小结：

● 大理商业以小型专业市场居多，分布较为分散，但都不能形成规模效应；

● 由于当地消费水平不高，商业市场呈不温不火局面；

● 当地人长期形成的消费习惯，短时期内难以改变；

● 当地写字楼租金价位20元/㎡，出租率较高，写字楼项目有一定市场需求，但没有大型商务写字楼项目；

四、大理消费特征

大理城市居民经济收入水平大理作为云南的重要旅游城市，近年经济增长较快。人们收入水平逐年提高，近五年年均递增 7.9%，2008年城镇居民人均可支配收入 12865 元。在收入不断增长以及未来经济预期继续看好之前提下，人们消费支出更加积极，近五年零售额的年均递增 14.2%，高于收入增长。在目标人群对生活品质越来越重视的前提下， 项目在定位时要充分考虑人群需求的变化。

在大理，购房人群大致分为2类，一类为投资客户，外来人居多，主要投资大理古城和洱海周边物业；另一类为下关本地客户，购买物业多是为了自住，面积需求在120㎡左右三房为主，他们并不排斥跃层产品。

商业物业投资额在50-80万元之间，总价超出100万元的物业销售速度缓慢。

当地人日常消费主要为餐饮、娱乐，其中高端餐饮主要集中在西洱河沿岸和洱海公园附近，高端餐饮人均消费约100元，普通大众餐饮人均消费不超过50元；

现有餐饮品牌：伊天园、花藉厨等，其余为当地知名餐饮，如沙坝鱼等；本次调查中尚未发现当地有商务型会所出现；

娱乐消费主要以KTV、酒吧、温泉为主，KTV人均正常消费100元以内且，酒吧区域相对集中，但规模不大，单店面积200㎡以内，且消费水平不高；温泉项目目前大理最为知名的是凤凰温泉，占地90余亩，距下关市区3公里，四星标准建设，是当地人休闲娱乐的首选之地， 人均消费在20—400（含酒店住宿）不等；

五、大理市楼盘开发情况

2008年大理房地产开发投资204.276亿元；商品房销售面积41.87平方米，商品房销售额144.45亿元；城市人均住宅建筑面积34.94平方米。

下关众多旧城改造项目已启动，预计近几年内将有大量的物业投放市场；

重点项目情况如下：

商业物业

住宅

租金情况：

小结：

● 目前，下关零售商业主要集中在建设路、泰安路和人民路两侧；

● 当地二手房市场处于萌芽阶段，二手房中介规模不大，且所能提供的房源有限，由此可见，当地人投资房地产的热情不高，需要市场引导；

● 传统商业区商业租金及物业价格水平较高，但数量有限；

● 近五年来，大理房价涨幅不大，是导致当地人对房地产投资积极性不高的一个重要原因；

● 未来2—3年将有大量物业投放市场，市场竞争日趋激烈。

六、【结论】

● 大理市房产开发长期处于不温不火状态，但近年来发展上升势头明显；

● 大理市楼盘开发总体面积不大，专业市场规模较小，本项目存在良好的市场机遇；

● 项目所处大理经济开发区满江片区，区域内多为汽车、建材交易市场，车流量大，人流量小，片区暂无密集型居住区，短时期内无法支撑起本项目大体量商业；

● 项目所处区位作为下关重要门户之一，交通便利，有一条公交线路直达项目地，其交通优势明显；

● 基于本项目所处区位条件及周边商业现状，本项目应定位成专业市场；

● 从下关当地的消费能力及当地人的消费习惯来看，本项目所辐射的范围应扩大至大理州乃至整个滇西片区；

● 目前下关正加快旧城改造力度，预计未来1—3年内将会有大量优质楼盘涌现，项目存在潜在竞争威胁。

营销策划部

2010-6-30

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/10f56d91f8b069dc5022aaea998fcc22bdd14357.html