深圳市X X村旧改项目可行性
研究报告
一 项目总论 1
1 项目背景 1
2 可行性研究结论 3
二 项目概况 6
1 项目位置 6
2 宗地现状 7
3 XX村旧改历史回顾 9
4 项目初步补偿方案 9
三 项目投资环境和市场研究 10
1 深圳宏观经济形势综述 10
2 房地产宏观市场分析 10
3 深圳市住房建设规划（2006-2010） 18
4 宏观市场总结 22
5 龙岗区基本状况分析 23
6 XX房地产市场研究 25
四 项目定位分析 34
1 项目SWOT分析 34
2 产品定位 35
3 客户定位 35
4 价格定位 35
五 项目开发建设进度安排 36
1 有关工程计划说明 36
六 投资估算与资金筹措 37
1 项目总投资估算 37
2 资金筹措 39
3 投资使用计划 40
七 销售及经营收入测定 41
1 物业销售收入估算 41
2 项目销售回款计划 41
3 资金来源与运用分析 41
4 销售利润 41
八 财务与敏感性分析 43
1 赢利能力分析 43
2 项目不确定性分析 43
九 社会效益和影响分析 45
十 可行性研究结论与建议 46
1 拟建方案的结论性意见 46
2 项目主要问题的解决办法和建议 47
3 项目风险及防范建议 48
十一 附表 50
附表1：项目工程计划横道图
附表2：项目开发成本估算表
附表3：项目投资计划估算表
附表4：项目销售收入与经营税金及附加估算表
附表5：资金来源与运用表
附表6：损益及利润分配表
附表7：现金流量表（全部投资）
附表8：敏感性分析表
深圳市龙岗区XX街道办XX村旧城改造项目
根据委托方提供的相关资料，深圳市XX房地产开发建设有限公司初步确定参与龙岗区XX街道办XX村旧城改造项目。
表1-1：开发公司情况简介表
注：资料来源于深圳市工商行政管理局《企业法人营业执照》。
受托单位：深圳市XX土地房地产评估有限公司
单位地址：
资质证书：
资质等级：
法人代表：
联系电话：
✧ 《关于规范深圳市房地产项目计划立项可行性研究报告编制的通知》（深圳市发展计划局：深计[2003]590号）
✧ 《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：建标[2000]205号）
✧ 《建设项目经济评价方法与参数》（发改投资[2006]325号）
✧ 《关于印发经济评估方法的通知》及附件（中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号）
✧ 《深圳建设工程价格信息》
✧ 《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》（深圳市人民政府令 第161号）
✧ 《深圳市人民政府关于推进宝安龙岗两区城中村（旧村）改造工作的若干意见》深府〔2006〕257号
✧ 《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》
✧ 企业提供的相关资料
根据委托方深圳市XX房地产开发建设有限公司提供的《XX街道办XX村旧改预案公示》等其它资料，本项目初步规划设计指标为：
XX由于地处关外，交通不便，因此房地市场发展缓慢。2006年有翠峰丽景、九号院馆一期以及威凤山庄3个项目入市销售，2005、2004连续两年没有新项目，2004年之前的项目数量亦非常少，1993-2003年XX仅有8个项目面市，大部分项目规模较小，缺乏园林规划，户型简单无特色创新，物业管理专业性弱；
长期以来XX房地产市场XX房地产市场多年以来一直处于自给自足状态，高品质的大型楼盘较少，匮乏有创新的户型，急需出现一些在规模、环境、物业管理等各方面表现不错的高素质楼盘，以满足当地居民需求；
近年来随着工业、物流业及相关产业的发展，物流园日益增强的聚集效应使园区生意人及管理人员数量持续增加，经济水平不断提高大大增强了当地人购买能力，可预测XX房产市场需求日益膨胀；
此外，考虑到关内土地供应日趋减少，新增土地主要集中在关外，深圳人关外置业意识不断加强，未来楼盘素质的提升以及XX交通设施的日益完善的大环境，可判定XX房地产市场的发展具有很大提升空间。
根据委托方的介绍，项目从2007年1月开始进行项目立项，补偿安置，进行专项规划编制等工作；预计2007年9月开始动工，2009年3月竣工验收，总工期为18个月；销售期从2008年6月至2009年6月，总销售期为12个月。
投资估算
根据测算，项目的总投资为36,341.21万元（含地价）详见下表：
表1-4：项目总投资估算表
注：1、单价为按总建筑面积计算的单价；
2、测算数据来源于委托方提供的相关资料及数据。
资金筹措
项目投资的资金来源包括企业自有资金、银行贷款及销售回款。
项目总投资为36,341.21万元，经测算需投入资金包括自有资金13,000万元，企业向银行贷款10,000万元（贷款期拟从2007年9月1日至2009年2月28日，总贷款期限为1.5年），销售收入13,549.14万元。
表1-5：项目资金来源表
1） 项目具有良好的社会效益
项目的建设有利于改善区域环境，提升区域形象，充分发掘区域价值。
项目定位为深圳市中部物流组团的生活配套服务工程，将为华南城国际原料工业城提供900套配套住宅，以及8,000平米的商业配套，解决约3,000人的居住生活需求，有助于华南城物流园区的持续快速发展。
旧城改造的实施设能够较好的解决“XX村事件”中所遗留的问题，帮助拆迁村民解决生活和发展问题，减少社会矛盾和不安定因素，构建和谐社会。
项目的成功打造将吸引高素质人群进驻区域，从而为区域注入新鲜血液，促进区域发展、成熟。
增加财政税收。
创造就业机会。
2） 项目建设资金有保证
项目建设资金来源于企业自有资金、银行贷款和项目销售回款。
3） 项目经济效益处于行业正常水平
表1-6：项目主要经济技术指标
注：1、项目动态投资回收期从2007年第一季度起计算；
2、上表为容积率r=4.0，住宅的销售率为95%，返迁房销售率100％，商业销售率为50%的情况下的经济效益指标，未考虑项目未售部分物业销售或出租的产生的利润。
项目地块位于XX街道办XX自然村，南面为富安西路，与华南国际工业原料城相邻；西侧为规划的XX路，与华润万佳配送中心相接；东面为新山路，与中央储备粮深圳直属库相邻；北面为规划的中环大道，现状为村民住宅。
项目规划范围东以新山路为界，南以富安西路为界，西以XX路为界，北以中环大道为界，遵循整体规划、分片改造的原则，因而以四条道路围合而成的街坊作为规划研究范围，总用地面积为12.84公顷。改造范围为原XX自然村旧村位置，总用地面积2.45公顷，现状为平土区。（最终改造范围和用地面积以政府批准和测量结果为准）
图2.1 项目位置图
图2.2 项目四至图
东侧：宝盛仓库 南侧：土丘、华润物流
西侧：福昌精密厂 北侧：村民住宅
本项目规划范围内主要为集体用地和乡村居住自留用地，目前已基本完成拆迁和土地平整。周边建成区现状以多层的私宅、厂房为主，建筑质量以及环境卫生较差。
本项目改造范围内用地权属主要为XX村委的乡村居住自留用地，根据宗地资料显示原有旧祖屋36栋，总建筑面积2,904.4平方米；此外，还有一小部分用地权属为新南村委的未批的集体用地。根据宗地资料，项目总用地面积24,525.3平方米，其中乡村居民自留用地15,035.04平方米，集体所有用地9,490.26平方米，范围如下图所示：
图2.3 项目周边环境
中央储备粮深圳直属仓 福安大道
华南国际工业原料城 烂尾楼
华润物流 村民住宅
图2.4 宗地现状图
⏹ XX新南XX村（自然村）现有村民35户共91人，该村的存在有数百年历史，由于地处偏僻，经济发展落后，房屋破旧。
⏹ 92年起村民开始进行新村建设工作，93年当时的龙岗区政府批准了XX村村民宅基地约3.9万平米，还为XX村做了规划；此间大多数村民向政府申请了住宅用地，并办理了相关报建手续，有的还缴纳了有关税费，符合当时的合法手续。由于建设资金短缺及后来支持物流基地征用建设用地，新村建设时断时续；
⏹ 2002年因华南物流城的建设带动，XX村重新启动了旧村改造，与2003年底完成了旧村旧屋的全部拆迁；
⏹ 2004年村民为追求短期利益，开始大规模私宅建设；
⏹ 2004年底做为当时“静”“畅”“宁”工程的典型，全部房屋被拆除；共有107户，有90余栋已开工建设，10栋未建设，其中属于本村村民住房困难及物流基地征地补偿村民的有7户；属于祖屋拆建的36户；属于本村村民报建的有24户；属于外地人违建的36户。
⏹ 据统计，强拆建筑的各项投入1709.9万。
⏹ 拆迁的房屋中，有的具备报建手续，有的属历史问题，强拆对村民的生活和发展产生了很大的影响，不满情绪日益高涨，此后村民曾多次上访，区和街道领导也十分重视，做了大量的安抚工作，在政策范围内曾考虑多种解决方案，最后龙岗区城中村改造领导小组在2006年第3次工作会议上，将XX村问题列入旧改项目加以解决，并同意进行前期工作；
⏹ 2006年5月，XX街道旧改办XX村居民统建上楼，特批XX居民小组约3万平方米的非农用地指标，然后按正常审批程序，由其引进开发商建设；
⏹ 目前该地块已平整完毕，村民与开发商的补偿协议也初步确定，村民的情绪基本稳定。
根据委托方介绍及提供的相关资料，目前初步确定的补偿方案如下：
✓ 补偿XX祖屋拆旧建新共107户（107栋），建筑的各项费用为1,709.9万元。项目费用如下：XX村经济合作小组前期开发费231.4万元；解决村民住房困难及物流基地征地补偿村民用地7户建房费用169.4万元；本村村民拆旧建新的36户建设费用460.6万元；本村村民报建的27户建设费用482.8万元；外地人37户的建设费用365.6万元；华侨占地面积1,260平方米。
本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/0d7027c0112de2bd960590c69ec3d5bbfd0ada20.html
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