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2015年高级经济师经济学考点归纳：收入分配方式与居民收入来源的多元化最新考试题库（完整版）

发布时间：2016-04-05 15:40:22 来源：文档文库

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1、下列房地产开发项目管理工作中，一般应先开展的是( )。

　　A. 选择工程施工单位

　　B. 选择材料、设备供应商

　　C. 选择工程勘察设计单位

　　D. 选择工程监理单位

　　标准答案： C

　　解析：考察房地产开发项目管理的程序。房地产开放项目管理的程序第一步是工程建设准备，在该阶段，需要完成施工现场勘察与施工图设计，因此本题推断为答案C。

2、房地产开发项目的土地取得成本包括( )。

　　A. 建安工程费

　　B.土地使用权出让金

　　C.土地房屋征收补偿费用

　　D. 公共配套设施建设费

　　E.土地使用权取得税费

　　标准答案： B, C, E

　　解析：考察土地取得成本的内容。土地取得成本包括：土地使用权出让金，城市基础设施建设费，土地房屋征收补偿费用，土地使用权取得税费。

3、下列成本费用中，可纳入物业服务成本或物业服务支出的有( )。

　　A. 物业服务人员工资

　　B.物业管理区域绿化养护费用

　　C.物业服务人员奖金

　　D. 物业管理区域公共秩序维护费用

　　E.物业管理用房保修期满后的改造费用

　　标准答案： A, B, D

　　解析：考察物业服务成本的内容。物业服务成本或物业服务支出一般包括以下内容：

　　(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;(3)物业管理区域清洁卫生费用;(4)物业管理区域绿化养护费用;(5)物业管理区域秩序维护费用;(6)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;(7)办公费用;(8)管理费分摊;(9)物业服务企业固定资产折旧;(10)经业主同意的其他费用。

4、房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的( )。

　　A. 专业意见

　　B. 公证书

　　C. 证明文件

　　D. 担保函

　　标准答案： A

　　解析：考察房地产估价报告的概念。房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意见。

5、房地产估价的市场法中，可比实例在自身状况下的价格乘以( )等于可比实例在估价对象状况下的价格。

　　A. 房地产交易情况修正系数

　　B. 房地产市场状况调整系数

　　C. 房地产状况调整系数

　　D. 房地产价格变动率

　　标准答案： C

　　解析：考察房地产状况调整的含义。房地产状况调整是把可比实例在自身条件下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。采用百分率法进行房地产状况调整的一般公式为：可比实例在自身状况下的价格*房地产状况调整系数=可比实例在估价对象状况下的价格。

6、房地产估价的市场法中，可比实例在自身状况下的价格乘以( )等于可比实例在估价对象状况下的价格。

　　A. 房地产交易情况修正系数

　　B. 房地产市场状况调整系数

　　C. 房地产状况调整系数

　　D. 房地产价格变动率

　　标准答案： C

　　解析：考察房地产状况调整的含义。房地产状况调整是把可比实例在自身条件下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。采用百分率法进行房地产状况调整的一般公式为：可比实例在自身状况下的价格*房地产状况调整系数=可比实例在估价对象状况下的价格。

7、房地产开发项目竣工验收应具备的条件有( )。

　　A. 窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备运转正常

　　B.有工程质量监督站签署的质量合格文件

　　C.有施工单位签署的工程保修书

　　D. 有完整的技术档案和施工管理资料

　　E.工程质量监督站责令整改的问题全部整改完毕

　　标准答案： A, C, D, E

　　解析：考察房地产开发项目竣工验收应具备的条件。开发项目竣工验收应当具备下列条件：①完成开发项目全部设计和合同约定的各项内容，达到使用要求。交工工程达到窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备正常运转，建筑物周围2m以内的场地清理完毕。②有完整的技术档案和施工管理资料。③有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。④有勘察、设计、施工图审查机构、施工、监理等单位分别签署的质量合格文件。⑤有施工单位签署的工程保修书。⑥建设行政主管部门及其委托的工程质量监督站等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。

8、下列房地产开发项目管理工作中，一般应先开展的是( )。

　　A. 选择工程施工单位

　　B. 选择材料、设备供应商

　　C. 选择工程勘察设计单位

　　D. 选择工程监理单位

　　标准答案： C

　　解析：考察房地产开发项目管理的程序。房地产开放项目管理的程序第一步是工程建设准备，在该阶段，需要完成施工现场勘察与施工图设计，因此本题推断为答案C。

9、房地产估价的收益法中，房地产未来第一年的净收益与价格的百分比，称为( )。

　　A. 折现率

　　B. 报酬率

　　C. 投资收益率

　　D. 资本化率

　　标准答案： B

　　解析：考察报酬率的含义。报酬率为投资回报与所投入资本的比率。

10、下列房地产需求调查问卷的问题中，属于背景性问题的有( )。

　　A. 受访者的年龄

　　B.受访者是否打算买房

　　C.受访者买房的主要原因

　　D. 受访者的收入水平

　　E.受访者的房型偏好

　　标准答案： A, D

　　解析：考察调研问卷的设计。房地产调研问卷的受访者项目是有关被调查者的一些背景资料，如被调查者的性别、年龄、职业、文化程度、收入等。

11、根据《物业服务企业资质管理办法》，一级资质物业服务企业的注册资本最低为( )万元。

　　A.300

　　B.400

　　C.500

　　D.600

　　标准答案： C

　　解析：考察物业服务企业的资质条件。一级资质企业的条件要求，注册资本为人民币500万以上。

12、对互斥型房地产投资方案进行直接比选时，比较方案之间必须具备的可比性条件有( )。

　　A. 各方案均为房地产开发投资项目

　　B.各方案有相同的投资收益率

　　C.各方案费用和效益的计算口径一致

　　D. 各方案有相同的计算期

　　E.各方案现金流量有相同的时间单位

　　标准答案： C, D, E

　　解析：考察比较方案之间必须具备的可比性条件。比较方案之间必须具备的可比性条件包括：在对互斥方案进行比选时，必须的条件：被比较方案的费用及效益计算口径一致;被比较方案具有相同的计算期;被比较方案现金流量具有相同的时间单位。如果以上条件不能满足，必须经过一定转化后方能进行比较。

13、房地产保险的目的是( )。

　　A. 防止房地产发生意外灾害

　　B. 提高房地产盈利能力

　　C. 降低房地产运营费用

　　D. 补偿因灾害造成的房地产损失

　　标准答案： D

　　解析：考察房地产保险的作用。房地产保险通过对房地产领域因为自然灾害和意外事故造成的保险责任范围内的损失提供经济补偿或资金给付。

14、购房人贷款45万元，贷款期限为15年，贷款年利率为4.8%，若采用等额本金还款方式按月还款，则第20个月末的贷款余额为( )万元。

　　A.33

　　B.35

　　C.40

　　D.43

　　标准答案： C

　　解析：考察等额本金还款的计算。贷款期限为15*12=180月，等额本金还款方式下的贷款余额Pm=P(1-m/n)=45*(1-20/180)=40万元。

15、出售型房地产开发投资的不确定因素有( )。

　　A. 建安工程费

　　B.空置率

　　C.租金水平

　　D. 开发周期

　　E.房地产开发贷款利率

　　标准答案： A, B, C, D

　　解析：考察房地产开发投资的不确定因素。房地产开发投资的不确定因素包括：土地取得成本，建筑安装工程费等费用，租售价格，开发周期，融资成本，空置率，经营成本，投资收益率。

16、下列房地产市场指标中，属于反映房地产市场供给状况指标的有()

　　A.新竣工量

　　B.房屋成交量

　　C.空置量

　　D. 商品房吸纳量

　　E.房屋施工面积

　　标准答案： A, C, E

　　解析：考察房地产市场供给指标。在市场调研中涉及到的房地产市场供给指标主要有新竣工量、灭失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值等。

17、购房人贷款45万元，贷款期限为15年，贷款年利率为4.8%，若采用等额本金还款方式按月还款，则第20个月末的贷款余额为( )万元。

　　A.33

　　B.35

　　C.40

　　D.43

　　标准答案： C

　　解析：考察等额本金还款的计算。贷款期限为15*12=180月，等额本金还款方式下的贷款余额Pm=P(1-m/n)=45*(1-20/180)=40万元。

18、房地产开发企业对其开发的高层住宅小区不同销售单元进行定价时，首先应确定( )。

　　A. 楼幢均价

　　B. 楼层差价

　　C. 朝向差价

　　D. 楼层均价

　　标准答案： A

　　解析：考察房地产项目定价的基本依据。一个房地产开发项目中，如果存在多个楼栋，首先应确定楼栋平均价格。

19、根据《物业服务企业资质管理办法》，一级资质物业服务企业的注册资本最低为( )万元。

　　A.300

　　B.400

　　C.500

　　D.600

　　标准答案： C

　　解析：考察物业服务企业的资质条件。一级资质企业的条件要求，注册资本为人民币500万以上。

20、签订物业服务合同的双方都具有相互给付的义务，这体现了物业服务合同的 ( )特征。

　　A. 委托合同

　　B. 有名合同

　　C. 要式合同

　　D. 双务合同

　　标准答案： D

　　解析：考察物业服务合同的特征。物业服务合同都双方具有相互给付的义务，故为双务合同。

21、以需求中心论为基础的市场营销组合包括价格策略、产品策略、促销策略和( )。

　　A. 定位策略

　　B. 分割策略

　　C. 渠道策略

　　D. 人本策略

　　标准答案： C

　　解析：考察房地产市场营销组合的含义。根据需求中心论的营销观念，把企业开展营销活动的可控因素归纳为产品、价格、渠道和促销，称之为4Ps。

22、关于国有土地上房屋征收的说法，错误的有( )。

　　A. 实施房屋征收应先补偿，后搬迁

　　B. 凡在房屋征收评估前进行新建、扩建、改建的房屋，均可增加补偿费用

　　C. 任何单位和个人不得采取中断供水、供电和限制道路通行等方式迫使被征收人搬迁

　　D. 建设单位可作为房屋征收的实施单位实施搬迁

　　E. 被征收人在补偿决定规定的期限内不搬迁的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府可以依法强制执行

　　标准答案： B, C, E

　　解析：考察国有土地上房屋征收与补偿的内容。实施房屋征收应先补偿、后搬迁，A正确。房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，B描述错误;任何单位和个人不得采用暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，C说法错误;房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作，D说法正确;被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内不搬迁的，由做出房屋征收决定的市、县级人民政府可以依法申请人民法院强制执行，E说法错误。答案为BCE。

23、影响住宅市场细分的消费者的行为因素有( )

　　A.生活方式

　　B.使用时机

　　C.购买阶段

　　D.购买动机

　　E.追求利益

　　标准答案： B, C, E

　　解析：考察房地产市场细分的依据。房地产市场细分的行为因素包括：使用时机、追求利益、购买阶段。

24、以需求中心论为基础的市场营销组合包括价格策略、产品策略、促销策略和( )。

　　A. 定位策略

　　B. 分割策略

　　C. 渠道策略

　　D. 人本策略

　　标准答案： C

　　解析：考察房地产市场营销组合的含义。根据需求中心论的营销观念，把企业开展营销活动的可控因素归纳为产品、价格、渠道和促销，称之为4Ps。

25、下列人员中，具备业主身份的有( )。

　　A. 房屋权属证书记载的房屋所有权人

　　B.合法购得房屋但尚未依法办理所有权登记的人

　　C.房屋所有权人的父亲

　　D. 房屋的承租人

　　E.房屋的借用人

　　标准答案： A, B

　　解析：考察业主身份的内容。具备业主身份的情况有三种：房屋登记薄和房屋权属证书记载的房屋所有权人;基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人;取得建筑物专有部分所有权的人。

26、业主委员会会议作出的决定，应由( )签字确认。

　　A. 全体委员

　　B. 半数以上的参会委员

　　C. 业主委员会主任

　　D. 参会委员

　　标准答案： D

　　解析：考察业主委员会会议的内容。业主委员会议应制作书面记录并存档，业主委员会会议做出的决定，应有参会委员的签字确认。

27、下列房地产活动中，属于房地产金融活动的是( )。

　　A. 土地收购储备

　　B. 不动产征收

　　C. 保障性住房建设

　　D. 住房抵押贷款

　　标准答案： B

　　解析：考察房地产金融的概念。商品房开发、保障性住房建设、土地储备和一级土地开发，以及购买住房或其他房地产等，都需要大量资金，对金融有很强的的依赖性，房地产金融是指与房地产有关的货币资金的筹集、融通等各种信用活动的总称。

28、房地产开发企业委托甲房地产经纪机构代理销售其开发的商品房，并允许甲房地产经纪机构吸收其他房地产经纪机构参与其代理的商品房销售。这种情况下代理佣金的结算方式是( )。

　　A.房地产开发企业直接与各房地产经纪机构结算

　　B.房地产开发企业只与甲房地产经纪机构结算

　　C.由参与代理的房地产经纪机构出具委托书，甲房地产经纪机构代表其与房地产开发企业结算

　　D.代理成交额较大的房地产经纪机构直接与房地产开发企业结算，其余与甲房地产经纪机构结算

　　标准答案： B

　　解析：考察商品房销售代理的基本形式。该房地产公司的授权行为属于独家代理权，此时开发企业均要向代理商支付佣金。

29、下列房地产活动中，属于房地产金融活动的是( )。

　　A. 土地收购储备

　　B. 不动产征收

　　C. 保障性住房建设

　　D. 住房抵押贷款

　　标准答案： B

　　解析：考察房地产金融的概念。商品房开发、保障性住房建设、土地储备和一级土地开发，以及购买住房或其他房地产等，都需要大量资金，对金融有很强的的依赖性，房地产金融是指与房地产有关的货币资金的筹集、融通等各种信用活动的总称。

30、房地产开发项目工程施工投标的主体是( )。

　　A. 房地产开发企业

　　B. 招标代理机构

　　C. 工程监理单位

　　D. 施工企业

　　标准答案： D

　　解析：考察施工投标的主体。施工承包商是工程施工的具体实施者，是工程承包合同的执行者。承包商通过投标接受业主的委托，签订工程承包合同。由此可见，施工投标的主体是施工企业。

31、居民点分为城市和乡村两大类，两者之间的主要区别有( )。

　　A. 人口年龄构成不同

　　B. 人口职业构成不同

　　C. 产业结构不同

　　D. 职能类型不同

　　E. 地形地貌不同

　　标准答案： AB

　　解析：考察城市与乡村的区别。城市与乡村的区别：(1)在人口职业构成上不同于乡村;(2)城市在人口规模和密度上不同于乡村;(3)在空间形态和物质构成上不同于乡村;(4)在职能类型和产业结构上不同于乡村。AB涉及到居民点的问题，答案为AB。

32、关于国有土地上房屋征收的说法，错误的有( )。

　　A. 实施房屋征收应先补偿，后搬迁

　　B. 凡在房屋征收评估前进行新建、扩建、改建的房屋，均可增加补偿费用

　　C. 任何单位和个人不得采取中断供水、供电和限制道路通行等方式迫使被征收人搬迁

　　D. 建设单位可作为房屋征收的实施单位实施搬迁

　　E. 被征收人在补偿决定规定的期限内不搬迁的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府可以依法强制执行

　　标准答案： B, C, E

　　解析：考察国有土地上房屋征收与补偿的内容。实施房屋征收应先补偿、后搬迁，A正确。房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，B描述错误;任何单位和个人不得采用暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，C说法错误;房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作，D说法正确;被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内不搬迁的，由做出房屋征收决定的市、县级人民政府可以依法申请人民法院强制执行，E说法错误。答案为BCE。

33、房地产开发企业向商业银行申请房地产抵押贷款，通常采用的融资方式是( )

　　A. 间接融资和股权融资

　　B. 间接融资和债权融资

　　C. 直接融资和股权融资

　　D. 直接融资和债权融资

　　标准答案： B

　　解析：考察房地产金融的职能。间接融资是资金有金融机构将资金从供给方传导需求方的方式，房地产开发企业贷款属于间接贷款。债务融资是指企业通过银行借款、发行债券、应付款项等获得资金的方式。

34、某商品房开发项目占地面积2万平方米，容积率为3，楼面地价为1000元/平方米，预计总建造成本为16800万元(不含土地成本)，销售税费为销售收入的11%，可销售面积为总建筑面积的95%。若采用成本定价法确定销售单价，成本利润率为25%，则商品房销售均价为( )元/平方米。

　　A.5337

　　B.5440

　　C.5550

　　D.5618

　　标准答案： A

　　解析：考察成本导向定价法的计算。该房地产开发建筑面积2*3=6万平方米，每平方米的建造成本为16800/6=2800元/平方米，则该商品房的单位成本=建造成本+地价=2800+1000=3800元/平方米。商品房单位价格=[商品房单位成本*(1+)成本加成率]/(1-销售税费率)=3800*1.25/0.89=5337元/平方米。