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中国房地产未来的发展前景

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中国房地产未来的发展前景
学生：王马军，城市建设学院，工程管理10701班
指导老师：黎生南老师，长江大学
【摘要】: 房地产企业是我国房地产企业的主体，占我国房地产企业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性行业，所需资金量大，资源占用多，而且涉及到社会非常敏感的住房问题。分析我国房地产企业发展趋势，对促进房地产业和整个国民经济的健康发展，对国家的国计和民生问题，还有构建和谐社会，促进我国社会主义现代化建设，乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。 【关键词】：房地产 发展前景 趋势
Prospects for the future development of Chinese real estate 【Abstract】: Real estate business is the main body of the real estate business, real estate enterprises in China.Real estate development industry is a competitive industry, funding capacity, resource utilization and more, and involves very sensitive to social housing. Analysis of the real estate business trends, real estate and the entire national economy to promote the healthy development of the country's national planning and livelihood issues, as well as building a harmonious society and promoting China's socialist modernization, as well as maintaining the stability of the whole community are very important. 【Keywords】：Real Estate Prospects
Trends





1.1课题的研究背景
房地产业是我国国民经济发展的支柱产业，第一，房地产业关系人们的安居条件。安居、乐业是社会和谐的两大前提，有没有房子关系到人们生活的基本保障；住的好不好，环境是否舒适关系到人们的生活质量，因而政府的住房政策和房地产业的发展政策关系社会发展目标的实现，是小康社会的重要内涵之一。第二，房地产是产业链较长的行业，它对经济发展的带动力很强。中国经济处于转轨和转型阶段，住房商品化和农村逐步城市化的过程正是房地产大发展从而带动经济中其他产业发展的过程，因而房地产业在今后相当长的一个时期中是国民经济发展的重要支柱产业之一。第三，房地产业的发展关系国计民生，但房地产生产周期长，资金需求密集，而最终消费者支付积累需要一个过程，即存在着资金需求与供给的时间差。解决资金供求的时间差，就是一个金融问题。 由美国的次贷危机引发的全球金融危机表明，房地产业是关乎一个国家国计民生的行业，也是国民经济的龙头行业。他可以提高我慢国民经济的发展速度，同样也可以是一个国家的国民经济处于崩溃的境地，房地产业虽然在我国是比较新型的产业，但是其发展速度是任何行业都无法比拟的，对国民经济增长的推动也是任何行业都赶不上的，因此我们要掌握好它的发展趋势，从而跟早跟快的让其稳定发展，为我国的国民经济的增长不断做出贡献，有效的降低对国民经济发展不利的影响，杜绝像美国次贷危机，以及日本“房地产泡沫”对其国民经济造成不可估量的损失的现象发生。房地产业还可以增加就业率，减少失业人口，可以为我国建立和谐和小康社会起到重要的作用。所以我们需要更为全面的去掌握其发展的规律，让其良性发展。这个对推进我国的现代化建设和全面建设小康社会具有重大的意义。
1.2 研究房地产企业发展趋势的意义
房地产业作为我国新的经济增长点和国民经济的支柱产业，将会在新世纪面临前所未有的发展机遇和挑战。房地产业关乎着国家的国计和民生问题，住房也是人民关注的热点话题，住房是人民生活的基本保障，也是国家全面进入小康社会和建立社会主义和谐社会的前提。
一方面，个体消费者已成为我国房地产市场的消费主体，房地产市场供求关系、消费者需求等方面不断发生变化，引起了国内房地产企业之间的竞争加剧，使全行业从“暴利时代”迅速转入“微利时代”，利润水平向价值回归，市场逐渐走向规范，还有国家的一些相关政策都会影响房地产的发展方向。
另一方面，中国加入WTO后，海外资金和开发商进入中国房地产业的成本大大下降，将导致海外的开发商抢滩中国房地产市场，从而形成中国房地产市场的全球化竞争格局。海外的开发商运作经验丰富，专业化程度高，管理水平先进，


资金实力雄厚，具有强大的市场竞争力。对中国房地产业造成了冲击，也给我们这个新型产业发出了挑战。
随着我国加入WTO，外国大型房地产企业将大举进军国内市场，将会给国内房地产企业带来前所未有的竞争压力。由于国外企业在资金、技术和管理等方面具有显著优势，势必使开发的商品房质量更好，品质更佳，建设成本更低，房地产市场竞争格局将会发生明显变化。
我国房地产业为了要在激烈的市场竞争中取得优势，房地产企业必须要有市场危机意识，强化企业管理，逐步形成企业的核心竞争力，以高科技、高品质、高效益、低消耗、低成本、创品牌的房地产开发，不断开拓市场、占领市场，才能维持企业的生存和发展。才能让这个新型产业在世界这个逐鹿的时代站住脚跟。
上世纪８０年代末、９０年代初发生在日本的泡沫经济崩溃的情况，使得日本整体的经济发展经过了近２０年的徘徊仍然止步不前，而其最初的导火索就是房地产价格的疯狂上涨所带来的巨大的泡沫所致，而最近这一次全球性的金融经济危机则是缘于美国的次贷危机，也是对全球的经济造成了不可低估的损失，而他们的根源就是由于房地产业自身的问题。
因此， 探讨一条我国房地产企业的良性发展之路，以迎接全球化经济所带来的高层次竞争，已成为国内房地产业面临的重要课题。要让中国房地产业继续为中国国民经济的增长不断造福，避免重蹈美国和日本的覆辙，所以我们要研究房地产未来的发展方向和前景，更好的应对金融危机对我国经济的冲击，防止“房地产泡沫”在中国发生。
1.3研究的内容
随着中国房地产业的逐渐壮大，成为了我国的支柱产业，从日本80年代的“房地产泡沫”和美国的次贷危机，都是由于房价的不良性增长造成的，房地产业虽然可以促进经济的复苏和发展，但是掌握其发展趋势，让其稳定的良性的发展对一个国家尤为重要，我从以下几个方面进行了研究。
（1） 第一章为绪论部分 主要讲述研究课题的背景和研究此课题的意义。 （2） 第二章简单的讲述了我国房地产的发展历史，为后面讲述房地产未来的发展趋势和前景作铺垫。
（3） 第三章讲述了我国的基本国情和我国房地产的现状。为后面的叙述做好基础的准备工作。
（4）
第四章主要讲述了我国房地产面临的问题。主要从面临的所有制问题，企业发展规模问题，企业的效益问题，外企竞争问题，世界经济危机的


波及，还有国家的宏观调控问题，深入研究了我国房地产在未来发展中面临的挑战和问题。
（5） 第五章主要讲述了我国房地产未来的发展方向和趋势。主要从企业民营化，法制化，正规化，专业化，品牌化，集团化，规模化，网络化，信息化，国际化方向的阐述。这也是对未来房地产方向和前景的展望和预测。
（6）
第六章是结论。综合全文对我国房地产未来发展前景和趋势的一个总结。

2我国房地产发展历史
我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。
八十年代的中国然而房地产业是初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了明确。进入九十年代，党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。1991年4月，中共中央关于制定国民经济和社会发展十年规划和“八五”计划的建设中要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。经济体制改革的进一步深化，有力地推动了房地产业的飞速发展。
随着中国国民经济的增长，还有人民生活水平的提高，人们对物质生活的要求的提高，中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮。而其重要标志就是，房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，国家的基础设施建设，还有全面进入小康社会的前提，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构的进入，则有利于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展。这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。
形势喜人，但存在的问题不少，困难很大。房地产开发具有资金密集型和生产周期长的特点，而这正决定了其规模经营的性质。但是，我国的房地产企业大部分是各自为政，分散经营，综合实力弱，发展缓慢，竞争力差。而且各开发企业的状况也不平衡，总体看是东南实力强，西部实力弱。这些都极不适应当前迅


猛发展的经济形势和人民群众日益增长的物质需求和要求。而且现在的房地产的发展都与环境问题息息相关，我们不仅要提高房地产的质量，还要保证对环境的无破坏，以及世界金融危机对中国房地产业的冲击等都是房地产业需要面临的考验。
到目前为止，全国房地产企业已达到3万多家，房地产行业从业人员已突破1000万人，并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。随着市场体制的完善，房地产业业从一个新型的产业在不断的冲击和考验下逐步趋于完善，成为我国的支柱产业。 3中国的国情及房地产的现状 3.1中国的国情
中国是世界上人口最多的国家，2008年末中国大陆人口13.28亿，占世界人口的20%、亚洲人口的33%。中国人口的发展同中国社会的发展一样经过了漫长而曲折的道路。在党和政府的坚强领导下，经过长期不懈的努力，人口发展已经结束了高增长的历史，步入健康发展的轨道。中国有百分之八十是农村人口。 中国的GDP增长都是每年以9%以上的速度增长，中国国民生产总值已经达到400000万亿元，位居世界第二仅次于美国，自从改革开放以后我国的国民经济飞速发展，并且保持着良好的势头。 3.2中国房地产的现状
建筑行业的产值已占国民经济的22%左右，2009年中国GDP为33.5万亿元，同比增长8.7%，而建筑行业产值为7.6万亿元，同比增长22.3%建筑行业的从业人员超过3000万人。2009年建筑行业总产值增加1.38万亿元，占我国GDP增加值的51.6%，建筑行业对我国GDP增长的贡献在20%—30%.
房地产市场现状2010年以来,尽管中国政府在4月份出台了号称“史上最严厉”的房地产调控措施,但全国尤其是一线城市的房价却没有出现明显的松动迹象。随着第一轮调控政策的逐步深入,主要城市楼市成交量一直低位运行。随着“金九银十”专题销售旺季的到来,多数城市楼市成交量虽不及09年同期,但还是有明显回升。
为了进一步深入、全面地贯彻实施楼市调控政策,二次调控政策在国庆节前全面启动。二次调控政策包括差别化住房信贷、增加有效供给、加大交易检查力度等方面,不仅加强、深化了第一轮调控的力度,还提出了更加严格的市场规范。二次调控政策虽然刚刚实施,但调控效果非常显著。房地产业经过金融危机冲击后


虽然低迷了一段时间，但是随着中国经济的复苏房地产行业也不断攀升，有着良好的发展趋势。
房地产企业是中国房地产企业的主体，目前官方统计的数字是全国近3万家，占中国房地产企业总数的80％多。中国城镇住房制度改革的不断深化，个人购房取代集团购买成为市场交易的主流，以及中国加入世贸组织，对外开放步伐大大迈进等内外因素，给中国房地产企业的未来发展带来前所未有的机遇和挑战。
4我国房地产企业发展中面临的问题
4.1企业的所有制性质问题
尽管国内学者对于国有企业问题的研究如火如荼并日益深化，国有企业给人的感觉都是“铁饭碗”，只要你能够进入国有企业就可以享受国家很多福利政策，实际上，工业国企中的问题和弊端房地产国企中都有，如预算软约束。代理人内部控制，激励机制不合理、普遍存在着人才浪费和企业效率低下等。并且，由于房地产业本身的特点以及它在国民经济中越来越重要的地位而对宏观经济的增长和波动造成的影响更大，如在经济增长中房地产业的重大贡献及其对宏观经济的拉动作用，以及在历次大的经济波动中房地产业所起的推波助澜的作用甚至是决定性的破坏作用，现在对房地产业的发展有了更重要的认识。
上个世纪80年代末90年代初是中国房地产企业发展的初期，国有房地产公司占了绝大多数；随着改革的深入和市场的发展，国有房地产企业的比例逐渐缩小，90年代中期下降至不到50％；到90年代末本世纪初，房地产国企的比例已然降至20％多。然而，即使是只占总数的20％，由于其占有的土地、人才、资本等社会稀缺资源的数量巨大，国有房地产企业对市场的影响仍然举足轻重。 相比国有企业而言，私有企业在管理和问题决策方面要比国有企业更为迅速，能更快的把握时机，更快的做出决策，能更好的适应变幻莫测的市场，在用人和激励的体制更为完善，员工工作的积极性也较强，这个更能更快的适应这个日益竞争的经济体制，能够在经济体制和改革情况下，更快的去调整自己，将来国有企业会逐步被私有企业所替代，这是社会所决定的。
4.2企业发展中的规模问题
目前中国房地产企业“散、小、差”的特点已是有目共睹。据有关的统计资料显示，全国房地产企业平均净资产不足1000万元，具有一级资质的1％多一点，二级资质的不到10％，大多数是小公司或者项目公司。缺少大型房地产企业集团，即使是规模较大的开发公司也是资本少、市场份额小，据统计，全国房地产


企业平均每家年开发量只有1.6万平方米，即使最大的房地产企业所占的市场份额也不足0.5％。
然而，从理论上讲，房地产业所需资金量大、高投入、高回报、高风险的特性，以及房地产企业属于资金密集型。管理技术密集型、人才密集型企业等特点，决定了房地产开发行业的进入门槛应该较高。从国际经验看，一般大型房地产企业或房企集团是市场舞台的主角，占据市场的绝大份额，如香港“五大”地产商，企业资产市值都在百亿美元以上，占据了香港楼市的半壁江山。与国际经验相比，大陆房地产业进入门槛过低、房地产企业规模过小等问题亟待改进。只有规模问题解决了，房地产业才能在经济变幻莫测的浪潮中稳定发展，如果规模不够大，没有雄厚的资金做后援，迟早会面临着破产。
4.3房地产企业的效益问题
从《中国统计年鉴》中的数据看，与“经营总收入”、“商品房屋销售收入”等指标的稳步增长相比，我国房地产开发行业的“营业利润”以及“平均利润率”等指标波动剧烈，不容乐观。我们简单地用“营业利润”除以“经营总收入”得到房地产“行业平均利润率”，可以明显地看出，1992、1993、1994年是中国房地产业发展的高峰，表现在行业利润率上是12%左右；而从1994年开始房地产企业经营利润和行业平均利润率都迅速下降，1999年我国房地产行业平均利润率为-1.16％；2000年才开始“扭亏”为1.62%.可见我国房地产的效益不容乐观，需要进一步通过体制的改革来提高效益收入。
此外，早期的开发企业对于解决我国多种经济成分并存条件下，非公人员购买住房起了不可或缺的补充作用。而且这个时候房地产开发商面临着来自单位福利分房这样一个强大的竞争对手存在，其利润水平局限在一定范围，还没有对社会造成多大危害。从1998年下半年我国取消福利分房，实行住房分配货币化，加之住房消费贷款政策的放宽，房地产开发经营业步入了一个迅猛增长的时期。对房地产业的发展是个很大的机遇。
可以说，开发企业在消除竞争对手直面庞大的住房需求市场（包括由开发商直接推动的拆迁市场），并且可以自主定价而不受任何约束的条件下，迎来了开发业有史以来最好的“黄金时代”，目前，从利润获得的容易程度上看，对于已经储备大量地块的房地产开发商而言，利用的中央宏观调控政策、地方政府拍卖土地或“勾地”、开发商和政府的特殊关系、中外炒房团的出击、消费者的倾巢出动等因素都有助于其“坐地加价”，获取房价失控状态下的超级暴利。所以业内提出的“地产黄金时代已经到来”的观点对开发商而言是对的，但对广大的住房消费者而言绝对不是一个好消息。因此现在的房价很多地方时不合理的增长，国家也对其出台了很多相关政策，来控制房价的增长。因为一个几乎不做任何物质劳动、增值性服务的行业，或者说顶多做了房地产创意策划和住房销售的行业，却获得了远比房地产金融、整个建筑业、房地产服务业等整个产业链加起来大得多的超额利润，成了整个社会不得不负担的沉重成本。



英美等发达市场经济国家，房地产业中根本不存在我国这种基本上不做什么物质劳动和增值服务的房地产开发经营企业。房地产业由两类企业构成，一类是房地产生产建设企业，这是国际意义上的建筑生产企业。这类作为第二产业的企业如同我国的工业企业一样具有完备的房地产原料采购、营造和销售功能，是房地产的真正生产者和开发者。
另一类是房地产服务业，由不动产抵押银行、房屋信托投资公司、不动产投资基金、房屋租赁经营、房屋中介代理、房屋开发创意策划、房地产价值评估、产权代理、物业管理、IT服务等行业构成的房地产服务业体系。这些房地产服务业根据服务对象的不同又可以分成为消费者服务的房地产服务业和为房屋生产者服务的房地产服务业两类。在英美发达国家，房地产开发企业都是建筑企业，建筑业由于其生产率上升快、收入弹性高、产业关联性强等特性，成为国民经济的最重要的支柱产业之一。这正是上世纪70年代末邓小平同志到欧美访问时所看到的现象，他后来提出了把建筑业作为我国国民经济支柱产业和推进住宅商品化的构想。需要我们国家经过不断的努力，不断去完善房地产行业的体制与其制度，去遏制那些不利的因素，从而给我们国民经济的发展做出贡献，成为我国名副其实的支柱行业。
4.4外企竞争问题
自从中国加入WTO以后，大量海外投资者将会前来从事各方面，包括房地产的投资。他们除了把资金带进中国，会把更为先进的管理理念，科学技术，还有更合理的体制。这对我国尚不成熟的房地产业会有很大的挑战。
中国的社会现状与外国有着很多不同的地方，其中最显著的是政府在很多方面都进行干预，因而在房地产评估方面也普遍存在这问题。中国的士地制度为三级制，一级土地市场的地价是由政府以基准地价规范。基准地价是由有关政府部门根据土地的区位、繁华程度、交通状况及土地本身特点等因素来的制订，由于基准地价不是主要靠市场物业成交价为基础，各种因素的加权系数在某程度上会受到有关官员的主观意愿影响。这相比国外是一些较为严重的弊端，也是阻碍房地产发展的“绊脚石”。所以我们需要国家尽快解决这些问题，在政策允许的情况下，提高政府官员的办事效率，以及办理相关手续的效率。增加国内房地产业的竞争力。
4.5世界经济危机的波及
中国房地产只是世界经济体系中的一员，经济危机的发生自然也会波及我国的房地产市场。就拿美国的次贷危机来说，给我国房地产行业带来了不可估量的副作用。



首先，影响购房者预期。购房者对房地产市场的预期极其敏感，“买涨不买跌”是普遍的心态。2001年以来，美国楼市的不断上涨在很大程度上助长了中国购房者的信心，对房价的快速上扬起到了一定作用。然而，次贷危机影响，使国内购房者认识到没有只涨不跌的房地产市场，进而由热烈入市买房转为持币观望，具体表现为成交量的急剧下滑和房价的滞涨。据最新的国家发改委、国家统计局公布的调查数据显示，2008年1月份，全国70个大中城市房屋平均销售价格环比仅上涨0.3%。整体房价水平虽然略涨，然而急剧的量缩已经改变了很多地区楼市“跌量不跌价”的状况，楼盘以各种名义和各种方式暗降价格的现象日趋增多。 这个对房地产业的销售有着严重的影响，使其住房卖不出去，资金无法正常运转，有很多中小房地产公司面临着破产的境地。
其次，影响政府政策及银行经营理念。次贷危机对政府房地产政策产生了深刻影响。“不仅打破了国内房地产按揭贷款为优质资产之神话，也改变中央政府对国内房地产发展的看法”。 不少商业银行放松个人住房按揭市场准入，贷后又放松风险管理。在2007年三季度前，国内个人住房按揭贷款人一般只要购买都可以获得贷款，一些人还用假收入证明等虚假文件进行“假按揭”，使整个房贷市场处于一片混乱，再加上“循环贷”、 “加按揭”、 “转按揭”等五花八门房贷产品大量涌现。如果房价持续低迷，利率又处于上升周期，那么购房者的负担将逐步加重，会有大量违约客户出现，银行将出现大量不良贷款。银行个人住房按揭贷款快速增长成为房价疯涨的助推器。2003年初到2006年底，个人住房消费贷款共增长10800亿元；而2007一年的时间，个人住房按揭贷款增长接近前四年的总和，达到9000多亿元（数据见人民银行2003-2006年货币政策执行报告）。大量投机者利用银行杠杆和低利率政策，在国内房地产市场疯狂炒作，造成房价快速飙升。增加了购房者的购买负担，这个也降低了房地产公司的销售房子的数量，使很多房子处于积压状态，对于资金链的衔接和正常运营带来了不便。给社会也带来了不稳定的因素。政府政策的变化直接影响到银行的经营理念，对个人住房按揭贷款的盲目乐观和松弛管理成为过去。从2008年起，个贷申请人不仅要提供收入证明、信用记录、公司工资证明、学历等，还必须向银行提交自己的3个月以上工资卡上资金对账单，从而防止贷款人提供虚假的收入证明。这些规定的实施，将有三成以上的购房者受到影响，有一半以上的购买者贷款申请将被拒绝。
最后，影响国内房地产市场的中长期走势。(1次贷危机反衬中国房地产市场的潜在危机。美国的次贷危机如一面镜子，也反衬出了我国房地产潜藏的大量问题，国内房地产市场涨价过快和违约风险。 (2次贷危机提示我们重新思考国内房地产市场的需求情况，次贷危机爆发之前，国内房地产界流行的说法是中国人多地少，住房需求具有刚性云云。然而，次贷危机的前车之鉴，使我们有必要对国内房地产市场的需求进行重新思考。(3次贷危机对推动国内房价走高的流动性过剩问题影响深远，一方面，影响我国对美贸易顺差。我国对美国的出口价值约占中国出口总额的一半以上，次贷危机使美国经济陷入衰退，减少对中国商品的需求；同时，美联储已经再次采取放松银根的政策，并对人民币升值施加更大的压力。2008年中国的出口形势不容乐观，贸易顺差将步入下降轨道。这虽


然给我国经济发展带来一定负面影响，但也将使高额的贸易顺差增速下降，减轻外汇储备的过快增长给治理流动性过剩问题带来的压力。 另一方面，加速国际投机资本涌入。由于美联储的降息，使中国加息的空间受到制约，但由于国内通胀压力，2008年中国还将加息，中美利差不断加大，国际投机资本加速涌入，致使本己过剩的流动性进一步膨胀，从而给中国治理流动性过剩问题的带来难度。

美国次贷危机，不仅使美国大量金融机构面临破产，也使一些与美国经济密切相关的国际财团和跨国金融机构面临严重的流动性风险。这为中国金融业通过收购和重组的途径走出国门，加快向世界发展提供了前所未有的机遇。但同时，由于中国金融业改革开放时间较短，国际金融市场经验相对不足，加之在公司治理结构、经营方式、管理手段和人才战略等方面与发达资本主义国家的金融机构差距较大，因此，我国金融业能否抓住机遇，科学制定对外发展战略，实现有效的向外发展，提出了严峻的挑战。我国房地产业需要在各种世界经济危机的挑战中，不断完善自己的体制和制度，不断的提高自身的竞争力，从而向国际进军。
4.6国家的宏观调控

我国房地产市场发展取得的成就是有目共睹的。自1998年以来，随着城镇住房制度改革深入推进，住房商品化的新体制基本确立，以土地出让、土地开发、房地产投资、房地产建设、房地产销售与管理、二手房转让等为链条的房地产市场体系逐步完善，房地产投资持续快速增长，以住宅为主的房地产业已经成为国民经济的支柱产业。我国正处于城市化快速发展期，从城市化水平指标看，近十年来增长迅速。1996年全国城市化水平为28.7%，2006年增长为43.9%。快速城市化为城市输送来大量的新增人口，城区面积迅速扩大。这个阶段还伴随着以城市旧区改造和基础设施重建为主要形式的城市更新过程，因而，在城市化的量和质的指标方面都有了巨大的提升，而这种复合型的提升所释放出的对于城市发展用地和房地产的巨大需求远远超出了人们的预测。但是我国房地产还是存在很多问题，房价不良性的增长，需求膨胀与供给滞后的矛盾，房地产投资的高涨与住房保障不足同时并存等。国家通过一系列的宏观调控来控制房价，从而规范房地产行业。国家一般通过下面几个措施来实施宏观调控。
（一）控制房地产投资规模来调控，在我国宏观调控部门主要关注的是投资增长速度指标，对房地产行业的调控也主要关注该行业对固定资产投资的影响。几年间的调控手段一直强调控制“两个闸门”，即希望通过控制信贷和土地来控制投资的增长速度。这种做法在计划经济时代是可行的，但是在社会主义市场经济体制下的房地产市场中，则无法直接改变个人的投资行为。因此，市场调控必须以房价为中心。当我们控制两个“闸门”时，市场会预期供给减少，于是房价上涨，而房价上涨又会刺激地产类公司的利润的大幅度增加。在利润的驱动下，地产公司冲破重重阻力，扩大房地产建设规模。结果是房地产投资增长速度无法得到遏制，2007年房地产开发投资增速在连续两年低于固定资产投资增速后强进反弹，高


达30.2%，而2008年的前两个月全国大中城市房屋销售价格同比上涨幅度均超过10%，依然属于快速增长，这个过程也正是市场力量战胜了行政力量的反映。 （二）严格控制土地供应对房地产业进行宏观调控，为了宏观调控的需要和国家长远发展的需要，国土资源部实行最严格的土地管理制度，2006年全国批准新增建设用地40．43万公顷， 2007年，全国批准新增建设用地39.50万公顷。这些土地紧缩政策给市场带来的预期是，未来农用地转为房地产开发用地的空间已经非常有限，土地市场的供求关系将日趋紧张，土地市场的竞争将进入白热化状态，价格将不断攀升。严控土地供应虽为了可持续发展，但土地供应紧张，加剧了供需的矛盾，从而刺激了房价上涨。以后国家出台了很多政策来控制土地的供应实施宏观调控，使房地产市场处于正常的发展状态。
（三）通过对利率的调整来对房地产业进行宏观调控，2008年10月28日央行第三次下调利率，从2008年10月30日起下调金融机构人民币存款基准利率，一年期基准利率由现行的3.87％下调至3.60％，下调0.27个百分点，一年期贷款基准利率由现行的6.93％下调至6.66％下调了0.27个百分点，其他各档次存款和贷款基准利率相应调整，个人住房公积金贷款利率不变。对开发商而言贷款利率提高,对开发企业而言意味着融资成本增加,企业的成本曲线会向上移动,利润空间变小,企业只能开发预期利润率高的项目,预期利润率低的项目则要被淘汰。可见,实行从紧的货币政策,提高贷款利率,可以起到减少投资的作用,从而有利于抑制房地产市场上的过度投资。如果提高贷款利率，则提高了开发商的融资成本，降低了整体开发能力，致使地产市场供应相对不足。银行信贷,尤其是房地产信贷会在长期内影响房地产价格，这样以来缩小信贷规模,企业贷款就变得困难，对于那些融资渠道单一、经营绩效差的企业来说，提高贷款利率会增加它们的经营难度，甚至亏损从而退出市场。而对那些融资渠道较多、实力雄厚的企业来说,提高贷款利率对它们的影响相对较小。可见,从这个角度上看利率的调整有利于促进房地产开发市场上的优胜劣汰,促进房地产行业的整合。通过利率的调整可以调整房地产房价的增长速度，可以遏制恶性的房价增长，有利于国家的稳定。
正确认识政府宏观调控在市场经济中所能起到的作用，要充分发挥房地产市场自身调节的功能。市场失灵的存在和市场的不稳定发展，是政府干预经济活动的基本理由，不要去做本来应当由市场去做并且实践已经证明市场能够做好的事情。要在国家调控的指导下，不断去完善房地产业的市场机制，不断提高自身的竞争力，在国家政策允许的条件下良性发展，为我国的和谐社会建设做出贡献。
5房地产业未来的发展方向和趋势 5.1企业应该逐步走向民营化
近年来，民营经济在房地产领域中迅速崛起，并逐渐成为我国房地产投资增长的主要动力。近几年来，由于我国买方市场的全面形成，其他实业领域投资机会越来越少，而房地产领域相对来说则机会大、获利高，加上政府的一系列鼓励


措施，所以吸引了许多在其他领域积累了一定资金实力的民营企业家转向投资房地产。民营企业具有良好的管理机制而迅速增强了企业综合实力。而国有企业由于体制和机制以及历史遗留问题等深层次原因，往往在竞争中处于劣势，发展相对缓慢。例如，在广州市新近评出的房地产综合实力30强中，民营房企占了近一半，而在前10名中，只有广州城建集团一家房地产国企榜上有名。所谓“有进有退”的措辞并不能阻止国企将全面淡出中国房地产市场的趋势，房地产开发行业中的重新“洗牌”将是大势所趋。事实上，目前民营房地产开发商已经在市场基础好、发育快的地区如广州、深圳等地迅速崛起，“后发而先至”，并逐步从市场的“少壮派”向“实力派”转变。民用企业虽然实力较国有企业还是有一定的差距，但是民营企业的管理水平，特别是在决策，机遇的把握，市场的适应能力都比国有企业强了很多，在用人和激励体制更较国有企业先进很多，更能适合经济全球化和市场经济的变化，将来必然会成为房地产业的支柱。
5.2逐步走向法制化正规化
制度化是企业发展规模化，民营化的制度基础和保障，加强企业内外制度的建设是中国房地产企业下一步的重点，加入世贸则加速了这一进程。改革以来，我们在制度建设、市场规范和企业发展等方方面面都取得了长足进步，然而如果套用国际游戏规则的要求则又在各方面都存在着不规范，远未能与之“接轨”。一言以蔽之，中国房地产业的各方面仍然显得“乱”，典型的不合理制度如房地产定价制度、土地征用制度，企业内部激励机制等。我国房地产业目前还没有达到法制化和正规化。
随着国内房地产市场逐步成熟以及竞争日趋激烈，房地产市场也被逐渐细分，房地产的各类产品也越来越多，它们各具特点和特色，满足市场上各种购房者的不同消费需求。目前，作为房地产企业，应结合企业自身的现状，通过对市场的深入分析和准确判断，选择合适的细分市场进入，形成特色经营，即为某一特定客层的消费者提供具有某些特质的产品，以更大程度地满足他们的消费需求，这样，才能保证产品的销售速度及项目的成功，使企业在这一细分市场处于领先地位，在激烈竞争的房地产市场中占据一席之地。改革开放以来，我国房地产开发在制度建设、市场规范和企业发展等方面都取得了很大的进步，但是如果按照国际惯例的要求，目前我国很多方面还存在着不规范的做法和一些不完善的制度需要改革，如房地产定价制度、土地征用制度、企业内部激励机制等。未来我国房地产企业将按照现代企业制度的要求，完善企业内部的管理制度、激励制度、用人制度和财务制度等。企业的内部运行和组织建设及企业的外部环境和行业管理也都将进一步向制度化、规范化方向发展。只有想制度化和规范化发展，才能去适应这个日益竞争的社会，才能在外来行业的冲击下独领风骚，才能够更好的抓住机会去发展自己，让自身的实力逐渐增强，虽然这个不是一朝一夕的事情，但是这是未来发展的必然趋势，也是我国房地产业最终的归宿。
5.3房地产企业逐步走向集团化规模化经营



随着科学技术的提升，外来行业进军中国等一系列因素，将导致房地产企业向规模化。集团化方向发展，逐渐出现一批执市场之牛耳的“房地产航母”，“房地产大鳄”。其实，目前中国房地产开发行业中大鱼吃小鱼的态势已然显现，快鱼吃慢鱼也是早晚的事。例如，我国房地产市场发育早也较成熟的广州市，目前已有约1／3的房地产企业被淘汰出局，从最“辉煌”时期的1600多家，减少至目前的1000多家。
企业集团化经营有利于房地产业的全面发展。房地产市场的特性，决定了不论是在开发，还是在交易和使用过程中，均需一系列专业服务的支持，以保证市场的有序运行和房地产价值的实现。而我国的房地产市场在开发中的服务仅是初级水平，而在“交易”和“使用”环节的服务上存在很多空白领域。党中央在“十年规划和八五计划”中，明确提出要“积极发展企业集团”。党的十六大报告指出：“国有企业是我国国民经济的支柱。通过市场和政策引导，发展具有国际竞争力的大公司大企业集团。”党和政府的宏观调控政策是促使企业实行集团化的加速器。使企业增加了实行集团经营的紧迫感。实行企业集团化，有利于党和政府通过对市场经济的宏观调控，减少盲目性而产生的损失，增强综合国力。这样可以为企业创造更大的发展空间，增强公司的实力，提高公司在国际的竞争力，从而可以向世界各个领域进军。
纵观西方发达国家的经济发展历程，当经济水平达到一定高度时，某些行业就会出现集中的趋势。未来我国房地产企业竞争加剧，只有增强规模优势、走集团化道路、全面提升企业的综合竞争力，才是企业赢得竞争的关键。规模化的经营是国内房地产企业发展的必由之路。房地产业投入大、周期长、受市场因素影响大的特点，决定其有着较高的市场风险。随着房地产市场的日趋成熟，国家政策的不断完善，像土地招投标制度、新的商品房预售标准等的实施，房地产开发行业的准入程度将不断提高，只有那些具备雄厚的资金实力、显著的品牌优势、规模化经营、占据较大市场份额的大型房地产企业，才能在市场中站稳脚跟。才能更好的去发展自身，去适应这个优胜劣汰的经济社会。
目前，我国房地产开发正处在一个结构性转变的关键时期。一些大的开发企业实力正在急剧增强，市场竞争的核心能力正在加速形成，一批对市场有较大影响的房地产龙头企业正在脱颖而出，而那些实力弱而又缺乏核心竞争能力的开发企业在未来几十年内将会面临被淘汰出局的危险。诸如万科这样的企业，正努力从其它开发企业特别是房地产企业中吸引人才，为企业的扩张做好人才储备。房地产开发“ 大盘时代”的来临以及国内资本市场的逐步成熟将大大加快我国房地产企业规模化、集团化的步伐。这是我国房地产业从一个新型产业逐步走向成熟的必由之路，只有在不断改进自己，提高自身的竞争力，才能去迎接更大的挑战，去把握更好的机遇。
5.4逐步走向专业化和品牌化



目前，我国城镇居民已处在一个从追求“ 量”向追求“ 质”转轨的时期，这是大势所趋。从市场的微观层面看，市场需求和消费者偏好又是多变的，有时还变得很快，开发企业如果事先不充分考虑到这些变化将会尽失先机。所谓“ 得客户者得天下”，研究消费者偏好，开发适销对路的产品，研究细分市场，形成独特的他人无法模仿复制的产品特征和竞争优势，将是未来我国房 地产开发企业考虑的一个主要问题。将来想要立于不败之地，房地产业只有走向专业化和品牌化，用自己最好的产品去满足人们日益提高的物质生活水平。
专业化的管理要求房地产企业在房地产开发的各个环节上配备专业化的管理人才，提升企业及项目的管理水平，提高效率，降低成本，以获得更多的利润。随着市场竞争的加剧，国内房地产业逐步进入微利时代，企业只有具备较高的项目成本管理水平，使开发成本低于行业平均水平，才能在竞争中获得优势。因此，房地产企业必须充分重视投资管理工作，尽早培养出一批专业化的投资管理人才，使他们成为既具备房地产运作的专业知识和实践经验，全面了解房地产市场，让企业逐步走向专业化，从而能够和国外那些资金雄厚，管理先进的企业分得房地产行业的一杯羹。
品牌是一个企业的实力、产品质量、管理水平等指标的综合体现，以核心竞争力和综合素质的外部表现，是市场经济发展和市场竞争的必然产物。一个有影响的品牌，不仅可以在市场竞争中取得越来越大的市场份额，而且售价比一般同类产品要高出许多。如万科地产近年来在沪上开发了多个项目，由于服务品牌的建立，不但销售火暴，而且，售价也比周边楼盘每平方米高出700－1000元。其次，知名企业在某一地段的投资开发，会带动其它企业在周边跟风投资，从而形成新的热点，提升了区域价值，最终提升了自身楼盘的价值，扩大了利润空间。 越来越多的房地产企业已经意识到走品牌竞争之路，具有高附加值的优质产品才能在满足客户需求的同时，为企业提供更多的资金积累，在良性循环的状态下保证企业的生存和发展。才能扩大利润空间，不断让自身的资金累积，实力逐渐增强，以适应这个多体化的竞争社会。
5.5企业逐步走向网络化信息化
房地产是区域市场，而房地产策划代理企业必须跨区域经营才能实现自己的规模化发展，而跨区域经营就要求企业加强区域网络化管理的能力，企业必须通过利用网络化管理的优势，整合市场和企业内部的资源。如上海富阳的"全国通路战略"，通过业务网络分摊风险，利用经济的地域轮动赢得发展空间。当今世界是个信息发达的社会，也是个网络化社会，房地产企业也要紧跟时代的潮流，把握信息的重要性，可以在第一时间了解到顾客的需要，还有世界各地的政策变化，更好的把握住机遇。国房地产TOP10研究组通过对百强企业的系统研究认为：专业化、制度化、品牌化、职业化、网络化将是百强企业的发展趋势。



5.6逐步走向国际化
自从中国加入WTO以后，中国也向海外进军，随着近几年国内建筑市场竞争的日趋激烈，施工盈利水平越来越低，经营难度越来越大，中国铁路工程总公司、中国铁道建筑总公司、中国水利水电建设集团等国内大型施工企业相继向海外建筑市场进军，海外工程项目所占施工企业在施项目比例节节攀升。目前欧美发达国家基础设施已非常完善，中国施工企业能够进入的市场大多是基础建设十分薄弱，工业非常落后，资源匮乏的欠发达地区，比如非洲国家。如果工程一旦开始启动，一个很重要的问题就会摆在眼前，那就是机械设备的配置与管理，其对施工工期、项目效益将会产生非常大的影响，而且在这过程中产生的失误，大部分是无法弥补和挽回的。因而此项工作对于海外工程项目显得尤为重要。虽然我国进军海外的还是一些技术相对落后的国家，那是我们还不充分具备像国外的那些先进的技术，在未来的发展中，我国房地产业会逐步提高技术，管理水平，从而向更广阔的海外市场进军，走向国际化。

结论
总体上讲，我国的房地产形势看好，房地产企业有较好的生存环境。要多种途径解决房地产企业规模过小，后劲不足的问题，摸索并逐渐形成较成熟的运行模式，抗风险能力也将会得到不强加强。我国的房地产企业要在市场中站稳脚跟，牢牢把握好市场开发方向，学习国外的先进的管理方法和科学技术，要在挑战中不断完善我国房地产行业体制的不足，提高自身素质，与时俱进，把握机遇，同时，还必须有国家政策的正确指导、政府部门的大力配合,以及政府与企业对消费者需求的准确把握及合理引导。我相信中国房地产业未来的发展前景会十分可观，中国房地产业会成为我国名副其实的支柱产业，也会从一个新型产业逐渐走向成熟，为中国的现代化和构建和谐社会做出不可磨灭的贡献。





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