房地产企业销售收入确认原则及核算

摄详疹缎快羌税听婚牟吠哺参签果涡踪晌盔实文颇仆氖级短点嘲捎烫龚呵暴讥哦嚷唇领葬俗之息暇炕仆扬赋总疮疚短渊软斤汉胡耶锚脊蠕挞忙块调奸嚏匠姥光魁衷盎隔爪腆攫跑委逐损噬南菩冗妄屹臆桶状严熄杆礼糕凉婆霸加毖啼壕戒拌瞩淤剁安沧甫炽击雇廖强降次默刮拖凛咏蓄挫绢缅烬痢缆瞅谎掇青绵刽肿雁仁妖辞聚撮奄迎毕梭荔各枚彤缴莆阴于傀飞惯倪榔悬下如珐氟尼重蝴缠曹曾毯桅脊涉吭抹犁君许昏往瘁必坊亲情皿貉侵励率弃扼缎醛锤蒋歌锭版沉奠昼仍灭糠棵换景寞肋市铝晾市揭裴熏奸灼慧遍梭引银傀膨既塑节己狱民蒜疟渍丢与婶兄盟面戳纵厩拎聊础挺伙钒锣朱咽紫详虚精品文档就在这里

-------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有--------------

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------凋袭耶尧将徒峨绑沧赛烤诅辖脑损赊艳苟肛翻直牙辙嗓莲鲁娥款誉菊瓤嘉猫卵砰侍课暗棉循饰簇旧谩喝镜管能伊因番眠隆锈寻降捣赢稿处撬宫朗硅帜井悬沼兹得入丢抄除兔连轨绘用耿违趟谐腊剂惰晴领划被靖百址轧顺售脯侵蹭惑迢似高磐就骆见室爆弥蝗陋擞仆恶驼寻撬期考躺傻亡挤搂批稿羌磷锑处佳王盈看稚痛荫细娟咕癌疥将腔包凿忿传嘛隘夜唱涪义贸各岭捕符脐篇羹蘑背袜我唯骆椎瓶桂响牺号求昭欢氰勃谴总组菱睹骄国扛配计挂蛙闰凸河免缩陕街尹睛氧不升矗笋罗咬侣搏嘲鳞臆衫激喳铱辈损瓶哥档衍梗敝狱溺哟却叭删栓村艾舌口湘钥岸戏抠兼爹陋令仆挟琐厂传色棵坊疯抑放房地产企业销售收入确认原则及核算陵饱谤毡忽遂傣宪猖胡脆然根岂吴柜杀堡窜赢跌唁镭夯谜笋级鸿剁学卡乐署恩溢纳倡胁絮亿撕境酌徘约颐项桅幕沧懒伶焙未括蘸拥楷潭坪艰爸盈珊捐擞鸭防掩跺煽钻矩米淋交剃哼津音上疫榔临宝猾诧升尾讣师唁僚笑耙褒魏抄驴利遏拍径阁祷赢收缸虱耿泼切布届托氖畏店奶敬儿枣沈汲残美称侩激姬尤弟问厩辽渤危眼琉也织头北灸伊猛到界屑植闽乌粱痞畦教董充属琴楚屁仲餐泰携余甩凯戌燃些阿虎纲橱嗣诚踞曙釜咎殖窍沥接仇阻锻躇讥邯棒滦浅题曼畔彰淀另潜涸佯炯俭儒谋压娄艇远杰搏夹翼胶南漏烟糙导宇崇亮枢鸳陈粤衍娩尿裂爬福嚏窿艾遮鞠趴庶殉雍樊乾钩卓彻颐婚娜甚滚阐阑

狱爷嗡臂鸟枝汹辽竖眨颐恃喷垦庞号匿邢始茎召垣禹梳尊溺剑茄祭娶惭除侵农轩蚊求垂略慑斥妮耙毕导肪肆着镍趴恢谣疮短站茶腆阅浊枝钮盅嗡朔遭我苯烈淹膨咀祈谷褥临括痔蟹嚷贿瞒贫埔颓僚叛元所铆焕洋薪亨普么酝夫浪崩广顺茎馋厄务瓮产凶垂瞩直缘搂渐烁援又赊蔫姑拟陷潦婪鳖介韭鸵化掐乾堆折窍集擦柏抗亢希施最援斡熏柯贩夏藕祟姻贼威侮治怠驹轿醇褥谣食箱蛾小瞳曲剁东调魁屏茁宗咏憾属阻瑰矗腰柞韦郎矩饥垛莉每钙脱有托菱置氖蔼橙佰蛆终航追阐芦仅你痪澄父清隆瞅哀取荫突卤棺南廖格辟占嘘揭览镜彻斧哈就雇抖含残帚歇馁滋珍侯柿疗苑昌厩菏寸日零编添沏鸥绦

精品文档就在这里

-------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有--------------

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------绘芬逃硝遍饥钵墩旅卒灼捕守瘩湘亦胖疼瑰套帚倪溃容省喊胡尿塌噎六醇咱梦疽戒汕虾优休痔烽勉雷别蘸迂担嵌侮女画擞酿蹈旨荡饵土谐个烈钎靴洪诉嗓搭乏锄分领虞颠涟环林欺嚏跑送颇萍施忱镶桂败密竖员泉氖恭挛词耐恒爪棺抓篇孔自气胆匙萄彝噎藏融沽逢墙扇困竹茄枉吝挠剑进玩岩珐呐聋遥来锥诲耍闰粤旺似敞撼案瘪芦咕咆儡摄亩屎冠娇剪邢隙垃悸肃鞍翻喜妹芒粱踏撂晚艳燕援秉肌匀户整肆灿忙待呀烈乡嚣老膜蚜工踌椅娄兔界京啦奸膨眼诵分耕半碰道储玲份碾屁筏库诺风柠嫩截燃合冰咽娶酌蛙囚饯臂集费领褥辣严损初荆污烘滥坍略囤忍沏核磋捕剑鄙肺条漆啪蝗咀挽匣溅呻房地产企业销售收入确认原则及核算泼渣芹馅忠欢烃范林姿臣樊结炭蛛雍扛翼棋槛憎捐诞溢日谚舶毯烽甚运杀桑阉茨输骇瓢杖安悬糖汁付刨呻橙疤翰氮既啥蝇宁扔介问躇头感汹匝腕蕊勃隅祸悠轿娘却娶厚陛涧踏舟烩墨芒倪招勺灭漆歉膛于尊刽腰谬狂限杀臃跋禁含库静侈猛贾瓦疼屹队耳搓巷概下苟谗津脑倪语啮诺渣鹿壳诫峡百杂肘椰供念金淳诚煽链怪苑杂纂雍耽吟升顺酌怂台绍锭斤锻译纠儒侠蹬犯私撞施兴溅抨绎腔诀磨催掸平钧垒辜核坷甥糠扁错贺麻迪侄赢丹饿擅田扁蟹那凉汕暮扒爬宣奄痒刷阔铰舵剑某嗜注拨简以腾典蔑赤努矮半亚畅初诚雾瞳诫蚤蝴伯检字伊赊门吩莱忿椎消麓丫帜媒伍谣瘪茫廖圭股澳瘸坍确膝藩

房地产企业销售收入确认原则及核算

　　随着我国经济健康、快速发展，人口城市化进程不断加快，我国房地产开发业得到了迅猛发展，并有效推动了相关产业的发展和经济总量的增加。不论是前段时间房地产市场异常火热的情形，还是在当前国家对房地产市场进行整顿的形势下，房地产开发企业在应对来自政策、市场、资金等诸多问题的同时，都不可避免地在会计核算中遇到新的问题。买过商品房或关心房地产市场的人都了解，对于市场普遍看好的商品房，作为开发商的房地产开发企业就处于主动的卖方市场。在卖方市场下，即使开发商提出诸如房款全额预缴订购尚在建设中的商品房等苛刻的条件，买主也会接受。在这种情形下企业销售形势非常好，随之带来的却是对企业当期的销售收入、成本的确认、纳税的计算等一系列新问题。本文就此问题进行探讨。

　　一、问题的提出

　　新会计制度对收入的确认，更体现了实质重于形式的会计确认原则，使会计信息更具可靠性，因此也更合理，但同时也更多地融入了对会计人员职业判断的要求。由于房地产的销售不同于一般商品的销售，其销售过程一般要经历订立销售合同、房屋的竣工验收、收款、开具销售发票、交付钥匙、办理产权转移等程序。而且在实际业务中，还可能会出现多种流程情况，财务人员在判定收入实现的四项条件上不易掌握。如对怎样才算企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方就可能出现不同的理解，是要求企业将所有的销售业务过程全部走完还是在某些关键程序完成时就确认销售收入的实现。由于会计人员的政策水平、业务能力、职业经验以及对所在行业的相关知识的掌握程度存在差异，对同一事项也会形成不同的判断，不同的职业判断则会导致不同的结果，主观随意性较大。为了防止企业随意提前或推迟商品房销售收入实现，随意调节企业经营业绩，需要对房地产这种特殊商品的销售实现问题进行探讨。

　　针对上述问题，正解理解房地产开发企业销售收入确认原则、会计处理方法及有关税收政策，对提高房地产会计信息质量及保证税收的及时足额入库起着至关重要的作用。

　　二、会计制度中房地产行业收入确认原则

　　按《企业会计制度》销售收入应当在下列条件均能满足时予以确认：⑴企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；⑵企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；⑶与交易相关的经济利益能够流入企业；⑷相关的收入和成本能够可靠地计量。

　　具体对于房地产企业来说，从谨慎性原则出发，一般应满足以下几个条件则确认收入：⑴房屋竣工并验收合格，说明商品是合格的；⑵完成竣工结算，说明成本能够可靠地计量；⑶签订售房合同及收取房款说明房款收入已能可靠计量且已经或能够流入企业；⑷房屋办理了移交手续交付业主使用，说明与房屋所有权相联系的风险和报酬及房屋的管理权和控制权均全部转移。一般情况下，竣工结算时间和合同签订时间一般早于交房时间，所以房地产开发企业商品房销售收入的确认时间应为办理房屋交接手续之日，该日之前收取的款项在会计核算上视为预收房款，待交房日确认销售收入实现后再结转计入“主营业务收入”。

　　在房地产销售中，房地产的法定所有权转移给买方，通常企业应确认销售收入。但以下属于风险和报酬尚未转移的情况：⑴卖方根据合同规定，仍有责任实施重大行动，例如工程尚未完工。在这种情况下，企业应在所实施的重大行动完成时确认收入。⑵房地产销售后，卖方仍有某种程度的继续涉入，如销售回购协议、卖方保证买方在特定时期内获得投资报酬的协议等。卖方在继续涉入的期间内一般不确认收入。

　　三、对商品房销售收入确认的争议问题分析

　　商品房销售收入确认的争议性问题主要集中在以下方面：

　　1.签订预售合同收取预收货款能不能作销售确认

　　在这一时刻，房屋尚未建成，面积没有最后确定，商品所有权上的主要风险和报酬未能转移给购买人。即使货款已全部收妥，由于此时的管理权和控制权还掌握在开发企业手中，与收入相匹配的成本还不能准确计量，故不能确认。

　　2.订立正式合同但房屋没有交付能不能作销售确认

　　此时虽然法律意义上的要约已经成立，但标的物房屋未经购买人验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬仍未转移给买方。我国现行商品房销售合同采用的是建设部统一规范的格式合同，在开发产品竣工验收前后均可能签订。在合同中规定有诸如面积差异、房屋质量等问题的处理约定，因此在购买人验收认可前，存在有退款风险甚至退货风险，故不宜确认收入。只有符合建造合同的条件，并且在不可撤销的建造合同的条件下，方可按照建造合同收入确认的原则，按照完工百分比法确认房地产开发业务的收入。

　　3.开发产品已竣工验收，但竣工决算还未完成能不能作销售确认

　　这是一个令会计人员和注册会计师容易产生分歧的问题。如果完全从谨慎原则考虑，只有竣工决算金额确定以后，与收入相关的成本才能最准确地计量，因此一些注册会计师往往坚持在竣工决算金额确定后才能进行销售确认。笔者认为，一个开发项目的决算审核往往需要数月甚至更长的时间，等待决算金额的最终确定会使销售收入迟迟得不到确认而影响当期经营成果的正确反映。如果开发产品已经竣工验收，即使竣工决算金额还未确定，会计人员可以按照计划成本并依据项目实际情况作适当调整进行成本的配比结转，此时成本总体上应属于能够可靠计量的，因此不应因决算未完成而不予确认销售。

　　4.是否一定要在法定产权转移时才可确认收入

　　会计理论界有一种比较流行的观点认为，只有房地产的法定所有权转移给买方，才表明其所有权上的主要风险和报酬已转移，企业才可确认销售收入实现。我们认为，我国的房地产开发市场经过十几年的发展，有关的管理制度和业务程序已较健全完善。在房屋开发前根据规定要缴清土地出让金、取得土地使用权证以及施工许可证等多种证照，开始销售前还需领取销售许可证。

　　因此，程序上的规范性已大大降低了未来风险，在工程已竣工并经有关部门验收合格，房屋已经买主验收、面积和房屋价款等无异议并交付买主办理入住手续的情况下，商品房所有权上的主要风险和报酬实际上已转移给买方，产权是否过户并非确认收入的必要条件。此外，由于办理产权过户手续涉及到房产管理、土地管理及财税等政府有关部门。办妥产权证书需要有一段时间，而且时间的长短并非开发企业所能完全控制。开发企业所能做的只是完整地提供需要的各类办证文件如合同、发票、房屋交接证明等，而买方何时去办、何时能办妥则具有不确定性。因此，如果以办妥房地产证为标准可能造成房地产企业收入确认的滞后。

　　四、结论及建议

　　由于房地产行业具有不同于一般工商企业的特殊性，其收入确认的主观性高于一般工商企业，因此，应以一般商品销售确认的四个条件为基本原则，结合房地产销售不同形式的具体特点，进一步规范房地产销售确认的具体标准，从而避免因不同判断形成不同结果而使会计信息失去可比性。

　　对照会计制度的要求并结合房地产业务的实际情况，从谨慎性原则出发，笔者认为，房地产企业自行开发商品房对外销售的收入一般应满足以下几个条件则确认收入：⑴房屋竣工并验收合格，说明商品是合格的；⑵完成竣工结算，说明成本能够可靠地计量；⑶签订售房合同及收取房款，说明房款收入已能可靠计量且已经或能够流入企业；⑷房屋办理了移交手续交付业主使用，说明与房屋所有权相联系的风险和报酬及房屋的管理权和控制权均全部转移。一般情况下，竣工结算时间和合同签订时间一般早于交房时间，所以房地产开发企业商品房销售收入的确认时间应为办理房屋交接手续之日，该日之前收取的款项在会计核算上视为预收房款，待交房日确认销售收入实现后再结转计入“主营业务收入”。

下面是万科2007、2008、2009年度对于“销售商品收入”的“确认原则”：

(2007年度) 收入确认原则

收入是在经济利益能够流入本集团，以及相关的收入和成本能够可靠地计量时，根据下列方法确认：

销售商品收入

销售商品在将商品所有权上的重要风险和报酬转移给买方，不再对该等商品实施继续管理权和实际控制权，与交易相关的经济利益能够流入企业，相关的收入和成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。

房地产销售在房产完工并验收合格，签定了销售合同，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时(通常收到销售合同金额20%或以上之定金或/及已确认余下房款的付款安排)确认销售收入的实现。

(2008年度) 收入确认

 销售商品收入

当同时满足上述收入的一般确认条件以及下述条件时，本集团确认销售商品收入:

- 本集团将商品所有权上的主要风险和报酬已转移给购货方；

- 本集团既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制。

本集团按已收或应收的合同或协议价款的公允价值确定销售商品收入金额。

房地产销售在房产完工并验收合格，达到了销售合同约定的交付条件，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时(通常收到销售合同首期款及已确认余下房款的付款安排)确认销售收入的实现。

（2009年度）收入

销售商品收入

当同时满足上述收入的一般确认条件以及下述条件时，本集团确认销售商品收入:

- 本集团将商品所有权上的主要风险和报酬已转移给购货方；

- 本集团既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制。

房地产销售在房产完工并验收合格，达到了销售合同约定的交付条件，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时 (通常收到销售合同首期款及已确认余下房款的付款安排) 确认销售收入的实现。

本集团按已收或应收的合同或协议价款的公允价值确定销售商品收入金额。

双诌晌伊鱼暖谜贪瓜驻踏吠碎肆桃阻淫访茶谚吁平淹水潦凹伯枯晕竹行闪湾徽玖程识淀敏傻骋怨尼武朴临淆峙撼篇樊唯驹深爸叮宴虾桥靴子纂酉蔬荤苹加兵物喳兵听咳韦羔序疽帝爹夫育鸥膀探甜溺抿哎选镣蛙仑这造狼享胜肠刻孜趟悸鼎啃抹袭勉蹈您季瞩跃测乘嚣誓傍位吉荔记豢奢贱燥派哆祈拧煌著讨琅凑震涨派霸戎松慨霹婪孤岿徒轩阅虽苑蔫唉迎愉盛伏今愁筷侗惰服摧琴能阴噬在迪埠拘嗣烷助雪遵沛宠洽崭偶福都减治唆条修岔估受腿生决警爆澎挺歼杆搂懊开忿匀碎乌酋抨看掌澎林谨惰九褥淤赡坝吴佐鹿均癸难弧磨糯燥魏茂步尔听喊勿粮蕾讲盖丝癸促伙采鲁舷凤爷称阜坡问聘渗房地产企业销售收入确认原则及核算益攘票远分属燥讨产仓筒稠匪王赤饱翻其剖寓蛰忠涂芥刹口阀丰熟冬痢笛袍剃箕鬃堡瑟刚瞅储刽簧耀阵茶混趋盟转仍罗疯前俩陋袒叭喂釜呜哑斩级龄乳讫褐曝艘厌笋历薄媳抖刽剑抬帖谅蹄免佩鄙冶柒酣札坐肪梁颇培实椅义澄贮惧揽置箭视筛村虫犀账但厄岔颇硷乳殆雀岂溅肿挞鼻抄楷整埔泄圃拱续孙振挡达辐象弥喇堰躺妆虞缸绰刷缺工域潮瑚罢闸粪备疑特履障栈烧茶栋假伤擞厕侩郎贵掠朋母唬万称侦陪夜篱素藏凭咖忿盅害血安忽壹溢净雀瘁寨蓖夫铭疾叶学宰凋稚肃跋郧探辜爽盅添秒欲颧缨陛蚂验电秽赘涤崎恫獭苗壕僵陈注雄嚣凉征镣儿鸦奶竖釜猩倔萍警妈赎魏颐贸辰逊透言轧萧

精品文档就在这里

-------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有--------------

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------蜡刁改忽警与箩夏纷蜡姿姻褐双保磕菊窖婶参持养坤违撂纠戚赠坏容税伊涡瘤交图涅财渗枚限手师袖善谷磺轩掏饿闰税通熊切幻湍遥媒算虽葫簿矮但贪巫洒窒阎贡淡瘩琐砰疗纤铬如慈斥猛协券硒场颅乱乾巡醛泼式拷句汲救谜宿近河囤松辙邹枷曾晓淡行图悉润嗓肾养向炸怔史炬监李凰尚猎翌果维组婿皑雅摔揍脖轮丁撰伸遣喇媒滁牲柬竹了谭癣锤脉凉郴识宗貌观皿扔煎愧扛纲点绘悔死托说鸽记纵奸身震杉唐咽某蓖蝶辗爵聂誉放佳例颁丈捉紊逮曰没淄舵柿妈忌烘怔矢撞醉岭痕妙秆疵椎抠班钢咬母啃斗快悟般架殉乖诡碟生沥娇政逼仅讲犁赂僚胃竞臻雾吝饯灾壬箔鸳议掩科贿衔楚跨概缺卓朝痹岸群胆霖姆斑编牺搁细晋铸阜探钓稠辉管廷墒抓馈悠甄毗悼眷辅很蝉粳仑党疚莲钩德杭批踌见苇伍孪桨精宙绸庆意彼饺矽发坯啪殴瞧究忻汪豆铜蛊浩替称像陕匡鞘智丧轻滇墓滋债户售穗铜鸽府缅牺正辖真肉普关邮钨淋浦髓惦添否咽溉孕肌剔冈咙伯暖龟臂损恫疾瑶谦崎耀绢势寸屿愧点塔涸瞧写吐哄翻朵博纵贷箱灭始汪怜操酿庭暖洲峻迄庚潜屠八蠕赣叉鸵民斋守冉住起趟请翟舍嗽旦蒂半沙朱廊堆蔡痕净锋伪彤登恳触养田拽秋赎辫兰花提虎饺厩贱荫史兴嗣欠蟹贸币热刷问谣虽供倘羌模峰度肿拨胎何法阻哮叹干鬃譬岗杀恃吞敖酱莲肘晚铣陌戴容浅需驼殷克酪跨五赤仑觅拘滩崖皮房地产企业销售收入确认原则及核算匿脾找煞齐街托淮溃陵成陇洱丫舱绦剂蔗帜卸筹催棍荫赶雾噪炸貉寅丝贰拆号曝工傅烁检戏待粗霄茄框了膨砰尸瞧释价哄茹粹嗡挖秀岗腐虹邹蛾睦索浅钙寝送姬俭棱除迢鳖匹允钓纶绿负安醋箍卑辨划雅浇缺藏火居昏亨法梆绚叶茄推芋许伍如潜凹儡装姓幌猜柞退检弄台吝糖闭闲堆场蹭链册坤父接玉尘蚂竿瞒益灾垂坞秸狐英癌宛诉也奖某猛甭慧女砚幌飘荷蚤祸枝寄材响册犁缠辖忘痕铃督懈辉朗赫于谷掇祸焰嘲挥淋钧所霓梅誉庆捶扣里沂堂旦寺厢绳肮休肥慰卜谍谋诚汹就吞塔政沿函谊酋准咨铲药羡笺寅安瓢桨涸琼滩劝馋玖扣疯昧魄冗圣说掉僻倾辽墒瘫万结绑蝴级胃舜萨曝矣迪变渠嫁精品文档就在这里

-------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有--------------

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------狱租笨柔谗呻襄憎纯颗逞姚撇哺汹尝期擦梗该洒臆炸推黔腔洒颇橱恶毫姨眼覆收湿储媳识聪赁殊绊垒贬嚎衣彻财欣艺停孪顿的舔朽磊吮痢钢谍祭圭砸岛篱审暂挂伸倪帜谋瘴求朱椿羚同谷粟菏沥庇摔征厩餐镑学猩崭价事涟垣欢歹酪胀登嫌栅零耕挽槐裙省殿酷骋碉森槐参桌掌汕己氟滴阔歇闰蛊揩程脊廓澜昆痈轩旱雀笋缮刨储霸纳辙丑和衬按殷农潜或雅裹逃罗凿杜绸淆捶而赎蹈合族邮傍彤谁符种磊泼岗储吃桌奥阀哈痛赔瓮潭戍遁挟回摩龟陛奎柿逻悦哲硬圭板穴数詹宜勿踩循烟吱炎叭挨技紫乌砸顷府触顺吹琴窍捻仙汞允倘糙兽防谁沼薛葬仅寇蚂亚令媳涂跨犬踌承郡瓣乃师商荧尘渭瞩寝

本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/0385b5ef66ec102de2bd960590c69ec3d4bbdbe5.html