开店遇到的几个问题
一、找店遇到的几个难点
一） 租赁面积
1. 我们的租赁面积是使用面积30-50平米
2. 现有水吧的主流租赁面积是10-20平米。鲜果时间、大茶杯、日出茶太
3. 而30-50平米的主要是服装服饰店、小吃店、美发店
二） 工程条件
1. 服装店一般不具备上下水和动力电
2. 小吃店使用液化气，一般电量不足25千瓦
3. 门头不足3米
三） 客群消费力
1. 相对于商场，街铺人群年龄结构更加复杂
2. 相对于商场，我们的产品不是首选，有众多的烟酒店和小超市可供选择
3. 相对于商场，我们的顾客捕获率将会更低
4. 因此，街铺对于顾客的年龄结构和人数应更高，底线不低于400人/小时，上线不低于600/小时
四） 租金
1. 由于恶性竞争，租金经常是不降反升
2. 租金低的商铺购买力不足，销售额和利润额都不高
3. 租金高的商铺很难盈利，销售额高，利润额低，甚至负利润
五）租期
1. 个人业主倾向于一年一年签合同
2. 因为自2010年开始，北京地区街铺的年租金增长速度已超过10%，签多年合同对业主有一定的损失
3. 而且我们的需求面积是面向服装店和小吃店的，他们可以接受合同期只有1年的合同
六）办理执照
1. 国企或个人无产权的房子不能办理餐饮的证照，这些房产主要集中在二环内
2. 有一些特定的商业街也不能办理餐饮的证照，如西单横二条（明珠、新一代）东侧商铺等
七）同类竞争
1. 主要的街铺水吧有鲜果时间、街客、大茶杯、日出茶太、阿牛与仙草，而这些店均加盟较多
2. 而且面积小于20平米，无照经营或办理包装食品的执照
3. 这些加盟商多使用自己的房产或是通过关系租赁较便宜的商铺进行经营
二、我们面临的挑战
一）品牌知名度优势缺失
1. 房东认钱不认人，谁出租金高，谁先付租金，谁有优势
2. 相对于商场的规划，街铺没有指定经营范围，除同行业之间的竞争外，我们还要和其他行业知名品牌竞争
二）产品竞争力优势缺失
1. 我们的产品优势是提供高品质的饮品，但同时也带来了食品成本较高的问题
2. 使用面积较大，带来了租金成本较高的问题
3. 价格也相对于市场其他常见饮品偏高
4. 便利店饮品价格在2-5元，常见水吧价格在4-10元，而我们的人均消费是9元
三、对开发街铺店的几点建议
一）北京商业发展现状
1. 北京不是一个经济较发达的城市，可以算商业街的只有王府井步行街、西单北大街、东单北大街、前门大街等
2. 北京商业的布局是以地铁站为中心，向周边扩散，因为地铁是北京出行的主要交通工具
3. 百货商场、大型超市等商业形式慢慢被淘汰，新兴的商业体是集百货、超市、影院、餐饮、娱乐为一体的shoppingmall
二）对开发街铺的建议
1. 对传统商业街继续跟进，但短期内很难出现合适的位置
2. 对重点的地铁站与商场结合区进行深度挖掘
3. 调整商场店的选址条件，主力选址餐饮层，影院层等
附件
街铺房源记录 | ||||||
区域 | 商圈 | 位置 | 面积 | 租金 | 备注 |
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东城区 | 地安门 | 南锣鼓巷北口 | 28㎡ | 4.5万/月 | 已出租 |
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鼓楼东大街（近南锣鼓巷） | 28㎡ | 2.5万/月 | 面积不足，无法办照 |
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地安门外大街南口 | 27㎡ | 2.1万/月 | 没有下水 |
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东四 | 东四北大街大锅粥分租 | 25㎡ | 1.8万/月 | 业主要求涨租金 |
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东四南大街 | 30㎡ | 2.1万/月 | 没有动力电 |
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西城区 | 西单 | 西单明珠东侧 | 35㎡ | 6.5万/月 | 正在洽谈 |
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西直门 | 枫蓝国际一层 | 34㎡ | 1.4万/月 | 等商场消息 |
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海淀区 | 魏公村 | 魏公村天作商城一层 | 48㎡ | 2.3万/月 | 业主要求涨租金 |
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学院路 | 花园北路 | 33㎡ | 7千/月 | 人流量达不到要求 |
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中关村 | 海淀黄庄西 | 50㎡ | 1万/月 | 不能办餐饮照 |
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海淀黄庄西中发电子城一层 | 30㎡ | 3.2万/月 | 只能签一年合同 |
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中关村一桥北 | 45㎡ | 2.2万/月 | 人流量达不到要求 |
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交大 | 交大西门布丁酒店一层 | 200㎡ | 7.2万/月 | 不能分租 |
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交大南门咖啡店分租 | 30㎡ | 16700/月 | 分租后门头太小 |
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| 紫竹桥南公交站旁 | 42㎡ | 16700/月 | 店铺形象不好 |
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朝阳区 | 亚运村 | 第五大道 | 30㎡ | 2.7万/月 | 门头不够3米 |
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洛克时代一层 | 320㎡ | 11万/月 | 不能分租 |
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北苑奥亚酒店一层 | 48㎡ | 2.8万/月 | 租金过高 |
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望京 | 望京麒麟社一层 | 34㎡ | 1.2万/月 | 规划不好，再考察 |
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北苑 | k酷广场一层 | 30㎡ | 1万/月 | 已出租 |
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北苑地铁口 | 50㎡ | 2.3万/月 | 正在洽谈 |
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天通苑 | 天通苑北一区 | 55㎡ | 3万/月 | 不聚客 |
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十里堡 | 十里堡台北味 | 150㎡ | 3.2万/月 | 不能分租 |
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四惠 | 四惠东地铁口 | 50㎡ | 1.3万/月 | 正在洽谈 |
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| 朝阳北路欧尚超市 | 68㎡ | 1.7万/月 | 正在洽谈 |
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丰台区 |
| 丰台四路通 | 35㎡ | 2.2万/月 | 合同只能签一年 |
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方庄 | 方庄物美西门 | 35㎡ | 2.2万/月 | 合同只能签一年 |
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方庄物美东 | 25㎡ | 2.8万/月 | 面积不足，无法办照 | 6万转让费 | ||
本文来源：https://www.2haoxitong.net/k/doc/031c5303581b6bd97e19ea04.html
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