一、广州
1、北京华联广州商厦:510030广州市中山五路219号;招商部;伦经理;020-83278088-8020
2、新大新百货:510030广州中山五路4号新大新公司;女士儿童服装商场;邓庆阳;020-83322811-1401
3、中华百货:510045广州市中山三路较场西路23号中华广场6楼;中华百货办公区;黄婉仪;020-83739380;13826001200
二、上海
1、上海巴黎春天(无童装):200041上海淮海路939号;商务部;杨经理;021-64310118-298
2、上海春天百货商城:上海市四川北路521号;五楼商品部;宋经理;021-63570090-2509
3、上海太平洋百货淮海店:200041上海淮海中路333号;童装部;史经理;021-53068888-380
4、梅龙镇伊势丹:200041上海市南京西路1038号;七楼营业部;庄小姐;02162721111-721
5、华亭伊势丹:200041上海市淮海中路527号;营业五部办公室;陆小姐;020-53061111-430
6、华润时代广场:200122上海市张扬路500号;25楼商务部;陆黛娟;021-58368888-8873
7、港汇广场:200041上海市虹桥路1号;事务部;姜小姐;021-64070111-136
8、东方商厦:200030上海市漕溪北路8号;儿童用品商场;李经理;021-64870000-2280
9、汇全百货:200030上海市肇嘉滨路1000号;五楼商品部;曹经理;021-64269999-6505
10太平洋百货徐汇店:200030上海市衡山路932号;营业一部;宗小姐;021-64078888转
11、上海第六百货:200030上海市肇嘉滨路1068号;儿童用品部;张经理;021-64071868-1515
12、太平洋百货站前店:200030上海市天目路218号;营业课;马小姐;021-63818888-520
13、新宁购物中心(无童装):20041上海市新宁路823号新宁购物中心商务部;单经理;021-62119695转
14、百盛广场:200041上海市淮海中路918号百盛广场有限公司;商品部;李小姐;021-64155219
15、上海新世界城:200041上海市南京西路2号;8楼童装部;陆经理;021-6358888-2814
三、成都
1、成都仁和春天百货(无童装):610041四川成都市人民东路59号;招商部;叶英;028-86655838
2、成都伊藤洋华堂:610041四川成都市二环路西一段御都路;商品部;冉小姐;028-87020433
3、百盛购物中心:610016四川成都市总府路31号新一号;胡郁梅;028-86780251
4、成都红旗商场:610041四川成都蜀都大道81号;服装城办公室;范近梅;028-86616518
四、吉林长春
1、长春国商百货有限公司:130051吉林省长春市辽宁路162号;招商部;郝明;0431-2751499
2、长春亚细亚百货大厦:130021吉林省长春市红旗大街5号;五楼童装商场;赵经理;0431-5621454
3、春国际贸易中心:130061吉林省长春市人民大街2027号;家电儿童商场;赵经理;0431-8487855
五、广西
1、广西南宁梦之岛百货有限公司:530022广西南宁民族大道49号;家居超市;雷经理;0771-2853611
2、柳州工贸大厦股份有限公司:545001广西柳州市龙城路2号;文体采购部;梁书娟;0772-2308657
3、桂林百货大楼:541002广西桂林市中山路122号;服装部;罗经理;0773-2838327
4、桂林微笑堂商厦:541002广西桂林中山路37号;儿童部;李经理;0773-2819430
六、陕西
1、王府精品:710001陕西省西安市南大街42号;王府精品办公室;朱经理;029-87214128
2、西安世纪金花购物广场:710002陕西省西安市西大街1号;业务部;马林;029-87631732
3、西安民生国贸购物中心:710005;029-85381032-8026
4、西安家世界购物广场:710001陕西省西安市莲湖路大庆路120号;采购中心;张雅文;029-84203388-4212
5、西安秋林公司:710001陕西省西安市雁塔路58号;针织部;王经理;029-87854400
6、西安太白商业大厦:710068陕西省西安市太白北路251号;3楼经营部;刘经理;029-88499974-8686
七、云南
1、昆明金龙百货商场:650011云南省昆明市白塔路90号;百货部;田经理;0871-3104099
2、昆明仟村百货商场:650021云南昆明市人民中路美亚大厦仟村百货四楼休闲部;张承鸣;0871-3122098
八、北京
1、北京王府井百货大楼:北京市东城区王府井大街255号百货大楼;采购中心;贾春;010-65126677转
2、北京赛特购物中心:北京市建国门外大街22号;五层办公室;周经理;010-65124488
3、北京蓝岛大厦:北京市朝阳区朝外大街8号;针童采购部;万经理;010-85634422转
4、北京当代商城:北京市中关村大街40号;物流部;耿经理;010-62576681-6821
5、北京双安商场:北京市海淀区北三环西路38号;儿童采购部;李娜;010-62155511转
6、北京燕莎友谊商城:北京市朝阳区亮马桥路52号;儿童用品采购部;王凯丰先生;01064651188-415
7、北京翠微大厦:北京市海淀区复兴路33号;童装部;王经理;010-68167715
8、北京贵友大厦:北京市建国门外大街甲5号;童装部;金经理;010-65629160
9、北京长安商场:北京市复兴门外大街15号;儿童采购部;钱经理;010-68028851转
10、北京城乡华懋商厦:北京市复兴路甲23号;五楼童装部;刘小姐;010-68298036
11、北京庄胜崇光百货:北京市宣武门外大街8号;营业六部童装课;江梅;010-63103388-6023
12、北京西单商场:北京市西单北大街120号;第二商品经营部;史经理;010-66056531-6946
13、北京菜百新世纪商场:北京市宣武区广内大街306号;童装部;王经理;01083520088转
14、北京北辰购物中心:北京市安外安立路8号;儿童部;冷经理;01064993263
15、北京城乡贸易中心:010-68296651(52)女服部,郭经理
九、上海
1、上海宝大祥青少年儿童购物中心:上海市南京东路685号;招商部;吴经理;021-63225122转
2、上海豫园旅游商城:上海旧校场路125号;二楼办公室;朱月芳;021-63551075
3、上海第一百货商店:上海市南京东路830号上海第一百货商店东楼;采购部 ; 严经理021-6322344-61246
4、上海第一八佰伴有限公司:上海市浦东张扬路501号;商品部;乔健;021-58301111-36096
5、上海华联商厦:上海市南京东路635号;童装部业务主管;唐先生;021-63224466-6428
6、上海太平洋百货:上海市衡山路932号;童装部;宗经理;021-64078888-381
7、上海东方商厦有限公司:上海市漕溪北路8号;儿童童装部;李静;021-64870000转
8、上海虹桥友谊商城有限公司:上海市遵义路6号;业务部;领经理;021-62700000转
9、上海环龙商场:上海市梅园路360号;童装部;唐经理;021-63172423转
十、湖北
1、汉商汉阳商场:湖北省武汉市汉阳大道687号;汉商集团21购物中心;男装卖场;李金华;027-84871392、13986094804
2、武汉购物广场管理有限公司:湖北省汉口解放大道688号;货品开发部;张先生;027-85714106-817
3、武汉中心百货大楼:湖北省汉口江汉路129号;童装部:秦丽华;027-82833523
4、武汉中南商业大楼:湖北武昌中南路9号;采购部;027-87830220;黄经理
5、武汉王府井百货:湖北省武汉市江汉区中山大道858号;家居儿童部;荣辉;027-82702076
6、武汉青山百货大楼:湖北省武汉市青山区和平大道;童装业务部 ;林经理;027-86310033
7、宜昌时代购物广场:湖北省宜昌市解放路52号;招商部;郑宇平;0717-6760397
河南
郑州市紫金山百货大楼:河南省郑州市紫金山路1号;针服公司;张巧红经理;0371-5832276
郑州百货大楼:河南省郑州市北二七路49号;童装部;金经理;0371-6226688
郑州金礡大商场:河南省郑州市二七路200号;童装部;杜经理;0371-6233604
郑州市丹尼斯百货:河南省郑州市人民路2号;童装部;丁洁经理;0371-6236688转
郑州大观园股份有限公司:河南省郑州市经四纬二路49号;童装部;金经理;0371-6261886
周口市百货大楼:河南省周口市中州中段;童装部;王经理;13603875651
许昌鸿宝百货有限公司:河南省许昌市鸿宝百货有限公司;四楼童装部;姚华雨;0374-2628888-8877
山东
济南人民商场股份有限公司;山东省济南市经四路13号;货品部;李长年;0531-3185688
山东银座商城:山东省济南市泺源大街66号;儿童世界商场;杜经理;0531-6065566
贵和购物中心:山东济南市天地堂街1号贵和购物中心F5;儿童部;孙淑珍经理;0531-6028888-2052
大观园商城:山东省济南市经四纬路2号大观园商场内49号;女装商场;金经理;0531-6051387
日照百货大楼有限公司:山东省日照市日照正阳路46号;采购部;胡桂莲;0633-8222678
淄博金帝购物广场:山东省淄博张店区柳泉路150号:李宁经理;0533-2304136
德州市百货大楼:山东省德州市湖滨南路14号;童装部;尚丽;0534-2693752
东营市百货大楼:山东省东营市西四路239号;四楼童装部;姜经理;0546-8218388
东营商业大厦:山东省东营市济南路213号;家居商场;涂经理;0456-8206496
寿光百货大楼:山东省寿光县寿光百货大楼购物中心;童装组;胡耀明;0536-5233118
青岛利群百货股份有限公司:山东青岛市北区合肥路1号科技工业园地;采购中心;付经理;05328735358
东方贸易大楼:山东省青岛胶州路140号;三楼商场;王经理;05322551120
青岛国贸有限公司:山东省青岛市中山路141号;招商部;徐建秋;05322857838
青岛利群百货股份有限公司:山东省青岛市台东三路77号;采购中心;付经理;0532-8735358
广西
广西南宁百货大楼股份有限公司:广西省南宁市朝阳路41号;童装部;秦经理;0771-2098830
广西柳州五星商业大厦:广西省柳州市中山中路1号(545001);文体童装采购部;郝经理;0772-2829286
辽宁
大连天百大楼股份有限公司:辽宁省大连市天津街160号;妇儿商场;周经理;0411-2635280
沈阳中兴商业大厦:辽宁省沈阳市和平区大原北街86号;儿童世界;刘晓冬;024-23836477
兴隆大家庭:辽宁省沈阳市沈河区中街路115号;儿童商场;王燕;024-24865240
沈阳商业城:辽宁省沈阳区中街路212号;家居公司;陶颖(女)024-81817333
沈阳新世界百货公司:辽宁省沈阳和平区太原南街1号;商务部;韦小姐;024-23876167
抚顺罕王商场:辽宁省抚顺新抚区民主路15号;文红(女);0413-2785081
甘肃
兰州世纪春天百货有限公司:甘肃省兰州市城关区庆阳路296号;三楼经营部;高凯;0931-8441603
兰州国芳百盛购物广场有限公司:甘肃省兰州市东方红广场东侧;童装部;梁小姐;0931-8890466
兰州亚欧商厦:甘肃省兰州市中山路368号;童装部;袁青经理;0931-8488999转
兰州工贸商场:甘肃省兰州市皋兰路1号;女服部;董经理;0931-8894445
海南
海口市第一百货商场:海南省海口市海秀路8号;儿童用品部;郑海长;0898-66709384
海口东方广场:海南省海口市龙华一横路99号;儿童部;杨经理;0898-66114435-816
海口乐普生商场:海南省海口市海秀路8号;七楼童装部;0898-66723166
海口生生百货:海南省海口市龙昆北路2号珠江广场;服装部;苏经理0898-68581297
浙江
浙江衢州市东方商厦:浙江衢州市劳动路1号;童装部;吴丽萍;0570-3058380
杭州大厦购物中心:浙江省杭州市下城区武林广场1号;儿童商场童装部;高经理;0571-85153911-30205
浙江银泰百货有限公司:浙江省杭州市延安路530号;营业五部休闲少儿馆;廖玉娟;0571-85069888
杭州解百集团股份有限公司:浙江省杭州市解放路251号;儿童部;张经理;0571-87016888转
杭州百货大楼:浙江省杭州市延安路546号;儿童文具部;吴经理;0571-85177889
宁波银泰百货有限公司:浙江省宁波市中山东路238号;儿童文具馆;郭经理;0574-87092345
海宁市鸿翔购物中心:浙江省海宁市工人路128号;总经理室;徐总;0573-7046838
舟山民生商厦有限责任公司:浙江省舟山定海区解放西路169号;针织部;王玉波0580-2063270;采购总监唐经理;2022019
临安国贸大厦:浙江省临安衣锦街448号;妇儿文体部;周经理;0571-63716666
温州开太百货:浙江省温州市人民东路1号;营业二课;姚课长;0577-88815751
温州第一百货商店:浙江省温州市五马街6弄3号;服装部;潘显武;0577-88211606
浙江江南大厦股份有限公司:浙江嘉兴市中山路97号;儿童文体商场;许伟强;0573-2159080
湖州浙北大厦购物中心:浙江湖州市红旗路南街口;童装部;朱建琳;0572-2215588
山西
太原市贵都百货:山西省太原市路19号;童装部;李磊;0351-4190701
太原解放百货大楼有限公司:山西省太原市解放路312号;针纺童装商场;尚经理;0351-3085629
太原千峰百货:山西省太原市迎泽西大街88号;综合商场;乔经理;0351-6042420
河北
石家庄市建华百货大楼有限公司:河北省石家庄市中山东路439号;男装部;李经理;0311-5054712
石家庄市东方城市广场购物中心:河北省石家庄市中山西路83号;童装部;陈经理;0311-8611550
石家庄新百货商场:河北省石家庄市中山西路139号;家居儿童商场;可林萍;0311-7888293
石家庄市北国商城:河北省石家庄市中山东路一段188号;儿童部;王经理;0311-5261508
承德市百货大楼:河北省承德市溢家沟一号新一百二楼;童装部;郑经理;0314-2075606
唐山百货大楼:河北省唐山新华东道125号;休闲服饰分公司;范雅莉;0315-2821772
衡水爱特购物中心:河北衡水和平路32路;童装部;李倩;0318-7905816
沧州华北商厦有限公司:河北沧州市新华中路;童装部;王经理;0317-3026458
云南
昆明樱花购物中心:云南省昆明市东风东路25号;服装部;普经理;0871-3140419
西南商业大厦:昆明市人民中路;儿童文体卖场四楼;尹经理;08713186473
安徽
安徽商之都有限责任公司:安徽省合肥市宿州路8号;采购中心儿童用品部;何康;0551-2638839
合肥市曙光商厦:安徽省合肥市新概路136号;四楼商品部;韩经理;0551-3642521
合肥百货大楼:安徽合肥市长江中路150号;采购中心一部;石经理;0511-2686097
合肥市商业大厦:安徽省合肥市金寨路1168号;四楼商场;邵经理;0551-3637867
蚌埠市百货大楼股份有限公司:安徽省蚌埠市淮河路968号;童装部;0552-2058412
阜阳百货大楼集团股份有限公司:安徽省阜阳颖州路人民路口;业务部;邵侠;05582296558
马鞍山新亚百货大楼:安徽省马鞍山湖东南路26号;三商场;王经理(女)0555-2344034-8030
安庆市百货大楼股份有限公司:安徽省安庆市人民路416号;营销策划部;刘志;0556-5516616;3201194(小)
江西
南昌百货大楼:江西省南昌市中山路1号330006;招商部;徐丽丽;0791-6222619
南昌太平洋购物广场有限公司:江西省南昌市中山路177号;商品课;王玮;0791-6728888转
洪客隆百货商场:江西南昌市八一大道358号;针织部;王经理;0791-6219254
洪城商厦:江西省南昌市北京西路156号;文童部;汪经理;0791-6225421
四川
成都百货大楼:四川省成都市东御街18号;居家部;江树红;028-86663585
成都王府井百货:四川省成都市总府路15号;家居家电部;范扬;028-86621188
成都太平洋百货春熙店:四川省成都市总府路12号;童装部;冯伟;028-86653388
成都人民商场:四川省成都东御街19号;女装经营部;黄经理;028-86652119
江苏省
南京市中央商场:江苏省南京市中山南路79号;儿童商场;陈经理;025-84718288
南京商厦:江苏省南京市龙蟠路2号2100377;儿童用品商场;卞经理;025-85505637
南京新街口百货商店:江苏省南京市中山南路3号;儿童用品商场;刘经理;025-84715188-2433
苏州第一百货商店:江苏省苏州市人民路440号215005;男士经营分公司童装部;程倩;0512-65232495
无锡第一百货商店:江苏省无锡北大街8号;童装部;高经理;0510-2301818-2603
无锡商业大厦:江苏无锡市中山路343号;六楼儿童部;顾经理;0510-2728637
江苏江阴国际购物中心:江苏省江阴市人民路51号;童装部;陈经理;0510-6871610
徐州华联商厦:江苏省徐州市淮海东路51号;女装部;谢萍;0516-3750308
苏州长发商厦有限公司:江苏省苏州市临顿路65-80号;童装部办公室;杨经理;0512-7286688转
常州新世纪商城:江苏省常州市北大街2号;少儿商场;唐经理;0519-6601576
昆山商厦股份有限公司:江苏省昆山人民南路138号;童装部;0512-57320088-6406赵经理
吉林省
长春市百货大楼:吉林省长春市人民大街1881号
商业地产的模式
第一种就是我们逐步认同的是“只租不售”,这一类通常把物业建成以后形成独立的产权,通常招商合作,以租金作为主要的收入来源,目的是什么呢?是通过产权形成之后,物业通过商业运营包装进入资本市场,获取良好的融资,这个金融市场一般来说有多次融资,第一次通常都是我们讲的银行的抵押融资;第二次经济评估会是我们讲的基金会、信用凭证等等这些融资,以后每次经过价值不断包装以后,融资不断的缩短,这是第一种模式。
第二种模式就是“出售”这种模式是商业地产最原始的模式,随着商业地产逐渐的火爆,单纯的出售开始不再适应商业地产的发展。由于商业地产具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长”等特点,使有能力全额购买商业地产的投资者实在少而甚少;即使有能力购买,理性的投资者也不愿将大笔资金积压在投资回收期如此漫长的项目上。这使得开发商在开发商业地产时不免会面临两难局面。一难是,开发的商业地产用于整体出售时,难找到买家,开发资金无法回笼;二难是,自己经营时,不得不由于投资回收期过长而承受巨大的资金压力,无法尽快回收资金投入其他项目的开发,影响整体运作。开发商为了解决自身的困境,不得不想办法在开发经营模式上有所创新。于是大部分高档写字楼都采用只租不售或租售并举的方式入市。
第三种叫“租售结合”,这种通常是投资商和开发商把其中的部分物业出租;另一方面销售,也有两种方式,一种是底层销售,最典型的就是大连万达,把一楼留下来,二楼三楼卖给沃尔玛,其实大连万达尝到很多的甜头,那一层销售价格通常是市场价的两到三倍,最高的卖到十九万一平米,沃尔玛主力店起了很重要的作用。这个作用我信它为“拖”,这个“拖”实际上当的好,为了沃尔玛价值的提升,它是主力店,或者是远期的回报起了决定性的作用。为什么租售结合呢?大多数是迫于资金的压力,通过卖掉一部分后套现,租的部分也为后期的资本融资留下后路,这是住宅地产的开发模式和商业地产开发模式的比较。
商业地产的类别
第一类我们把它称之为“沃尔玛”模式,这种模式比较典型的是业内的“万达”模式,这种模式在不同的城市郊区,进行大规模的拷贝,目标客户极其准确,基本上是围着城市的白领阶层和一些中青年购物打造的,体制上也采取一个强制控制,并且有计划的在郊区进行开发。和提到沃尔玛一样,沃尔玛是全球最大的连锁商店,万科作为住宅代表性企业,走的也是这个模式,这是第一类。
第二类我们叫作百货公司模式,谈到百货公司模式,即在同一个地域各种产品同时做,产品也多样化,就像一个百货公司的高中低档产品,什么都有,包括商户、写字楼、住宅、酒店、公寓都在整个盘子里都体现出来,这种百货公司的模式比较多的,一般在过去有一个城建系统,每个城市都有城建系统,城建系统转制过来开发公司,包括很多大型的开发公司都在走这种模式,这是第二类。
第三类是我们叫做精品店的模式。这类模式像万通一直在拼命的推行这个“美国模式”,它这种模式主要干什么呢?主要在少数高端的市场进行精品店的经营,就像我们一样,我卖的劳斯莱斯,可能一天就卖三辆,但是我的总营业额和利润是最高的,所以是走高端路线。
商业地产的准确定位
(一)定地址
选址非常重要,能在成熟的商业区域为首选,也可以选址在有升值潜力的新区或郊区。万达在宁波的项目,综合面积45 万平方米,商业面积25 万平方米,这个项目在新区。为什么选在新区?第一,旁边有行政中心,工商、税务、保险、银行都搬过去。第二,附近规划有大的居住区,大约10 平方公里,这个地块正在大规模开始建设,而且地价、房价比较贵,平均房价6000 元左右,将来消费层次高。在这做购物中心开始可能人流量不大,但将来升值潜力大。商场上有句名言,“一步差三成”。还有句话叫“隔街死”。所以商业选址绝非拍脑袋心血来潮,一定要反复研讨,一定要看政府长期规划多方面综合评估。
(二)定客户
目标客户要选好。我们也有教训,第一批做了六个单店,沃尔玛一楼卖出去做精品店,一平米2、3 万元,因为售价高,租金高,只能经营服装、皮具等高利润商品,但实际上经营不好。我们很奇怪,为什么沃尔玛那么大的人流一楼的人气不旺呢?经过反复观察,沃尔玛每天有几万人进出,但只有百分之几的客户进入一层精品店。因为沃尔玛是针对大众客户,而精品店的客户是高端消费者,两者的定位不符。从第七个店开始,我们开始组合新的模式,把百货、电影城、美食广场、数码广场组合在一个购物中心里面。这些主力店的客户,与我们精品店的客户,是基本吻合的。所以凡是做了组合店的,问题就少多了。
(三)定规模
购物中心规模,不是越大越好,也不是越小越好。商业地产有两个最核心的指标,一是业主的平方米租金收入,二是经营者的平方米销售收入。10 万平方米的购物中心,每平方米月租50 元;20 万平方米购物中心由于规模大增加招商难度,招商时就要适当降租,每平方米月租40 元,那说明10 万平方米就是最佳规模。做购物中心出现一个很不好的现象,就是求大。我听到一件事,安徽一个地级市要做一个购物中心,规划面积53 万平方米,我感到很害怕。这个地方有多大,有多少人去购物?就我们自己的经验来看,在中国做购物中心,无论多大的城市,一个购物中心面积最好是10 万平方米左右。
最大面积也不要超过20 万平方米,超过20 万的,增加的都是无效益或低效益面积。
(四)定业态
一个商业项目的成与败,可以说在业态定位的时候就已经决定了80%,剩下的20%,就取决于操作团队的实力了。业态定位就好比一个军团的作战计划,在总方针的指导下,迂回机动作战。业态的定位首先就决定了整个商业项目的功能布局、建筑结构布局等多方面的因素,好的定位也能最大程度的节约项目的建设成本。业态定位应该是以最合适的才是最好的为原则,不应过度的追求新、奇、特,有些商业项目的业态定位相当的新颖,可在招商过程中却举步维艰,从而极大的影响了项目的销售或经营。
商业地产的招商原则
一、招商难度远大于销售,佣金上要有侧重。
在实际操作中,很多一线的“置业代表”往往青睐销售。为什么呢?因为销售后回款,他便可领取很高的佣金,而且这个过程很简单,大多适用于投资客,这类业主的特点大多是不太懂商业运营,而追求投资回报。在实际操作中,只要销售员明确告之单价、面积、商铺位置,以及区域大概租金,合同就可以签订了!某种程度上,开发商的销售员比投资业主更专业!
而招商会难的多,一般来讲,选址的人都很熟悉区域租金和租赁的商业条款,租赁合同中对租金、物业费、空调费、取暖费、停车费、消防手续、装修手续、广告位、免租期、付款方式等都会有明确约定,而且大一些的商铺不是选址员能确定的,一般要报给地区经理、地区总经理、甚至商业总部总经理,其要亲自察看区位、房型,以及合同条件,然后才会确定。甚至这些高级职位的人,可能会亲自参与谈判。这时,开发商的招商专员相对商家选址人员来说,不如人家专业。这个谈判过程很长,难度也很高,有时十几个条件中,只要一个条件谈不拢,或者电力供应、结构形式、或物业服务内容有争议,就谈不成。
所以在市场上,招商人员很难招,而销售人员很好找,就是这个道理。解决方法是对招商人员,在工资和佣金上,要有所侧重。
二、招商人员在数量上要多于销售人员,要保持相对稳定。
对销售人员,很多项目实行“末位淘汰制”,但对于招商人员,由于谈判周期长、难度高、专业性强,所以要求人员相对稳定,讲究“跟踪”,不是“一蹴而就”的急于求成。项目招商人员,一般按业态分工,人员数量,应该2-3倍于销售人员,考核周期要加长,考核标准也要针对招商技能和专业性及责任心三方面。
三、 招商要善于借助专业招商机构
在招商过程中,开发商手中掌握的商家资源是有限的,而一些专业招商机构,则掌握着大量的商家资源,更重要的,它们对商家的选址要求很熟悉,他们对谈判会起到重要的推进作用。通过实际经验,对品牌商家,或大面积的商铺招商,往往中介能起到决定性作用。
实际工作中,可以在招商部门中,专门设置代理行(中介)管理组,负责与之鉴定合作合同,和与其所带领的商户的谈判对接,这样,往往起到“借船出海”的重要作用。
四、带租约销售,是大多数开发商接受的商业地产运营形式
在商业地产开发过程中,除了上市公司,或者极少数对资金要求不高的开发商外,大多数对现金流有明确的要求,这就要求处理好售与租的关系。
既然是商业地产运营的核心是招商,公司又要求营销部门回款,那就出现了“带租约销售”这种模式,才能够巧妙解决两方面的问题。
“带租约销售”就是招商在前,销售在后,又要将二者巧妙结合在一起,让他们成功对接,在操作中对招商部门和销售部门要求都很高,尤其是对营销总监,要求其比较全面,妥善处理好租房与业主的关系。
商业地产常被简单的理解为商场、商铺,MALL,步行街之类的购物中心(区),其实,商业地产有广义和狭义之分。商业地产依托的应该是一个泛商业的概念。用于商业用途或者具备商业功能的地产称之为商业地产。它应该包含了:商业街,商场,MALL,写字楼,酒店,公园,零售业等等。狭义商业地产是专用于商业服务也即经营用途的物业形式,主要经营内容有零售、餐饮、娱乐、健身、休闲等,他们在开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途等方面都有别于住宅、公寓、写字楼等物业类型。
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